Земельный вопрос
В 2017 году строители Петербурга купили земли меньше, чем годом ранее. Данные аналитиков разнятся. Одни говорят о спаде активности на рынке земли в 2 раза, другие – в 3 раза. Но с конца года число сделок выросло. Всплеск активности связан с изменением в ФЗ-214, которое ужесточит работу застройщиков жилья уже этим летом. Строители торопятся пополнить земельные банки и получить разрешения на новые стройки по старым правилам.
Аналитики констатировали спад активности застройщиков жилья на земельном рынке по итогам 2017 года. По данным экспертов NAI Becar, за прошлый год количество сделок по покупке участков под жилье в Петербурге сократилось на 42%, а общая площадь земли, участвующей в сделках оказалась в 2 раза меньше, чем годом ранее. «По нашим данным в 2017 году в городе застройщики заключили 14 сделок по покупке земли общей площадью 1,5 млн кв.м. Годом ранее показатели были более впечатляющие: было заключено 24 сделки с землей общей площадью 3,24 млн кв.м.», - сообщила директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.
У экспертов Colliers International в Петербурге другие данные. «В течение прошлого года в Петербурге под жилищный девелопмент было приобретено 19 земельных участков суммарной площадью около 110 га, где можно построить 2 млн кв.м. жилья. Это в три раза меньше, чем годом ранее», - сообщила директор департамента инвестиционных услуг Colliers International в Петербурге Анна Сигалова.
А в компании Knight Frank St Petersburg, которая проанализировала земельный рынок агломерации (совокупно Петербург и Ленобласть) отметили, что за прошлый год в регионе было реализовано более 50 участков под жилое строительство общей площадью более 210 га, на которых возможно возвести около 3,5 млн кв.м. жилья. Бюджет покупок составил $810 млн. Наиболее крупными по площади земельными участками пополнили свои активы «Группа ЛСР», Setl City, Glorax Development, «Эталон», «ЦДС».
Глава «ЦДС» Михаил Медведев сообщил, что за 2017 год его компания купила землю под строительство 400 тыс. кв.м. жилья. В Setl City рассказали о покупке за год 60 га земли под новые стройки, в том числе почти 26 га бывшей территории завода «Пигмент». Крупнейшей покупкой «Группы ЛСР» в прошлом году стали 34 га на намыве Васильевского острова под масштабный жилой квартал. А Glorax Development купил несколько участков на Лиговском проспекте (в совокупности 25 га) и будет застраивать их жильем в рамках единой концепции ближайшие 10 лет.
В конце 2017 года все эксперты отметили всплеск активности покупателей на земельном рынке. По данным NAI Becar, в 4-м квартале было закрыто 6 сделок с землей общей площадью 600 тыс. кв.м. (38% от годового оборота рынка).
«Толчком к активности послужили серьёзные поправки в закон о долевом строительстве, которые вступят в силу в 2018 году», - говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Эти поправки ужесточают правила работы строителей. "Пока не было изменений в отраслевом законе, девелоперы внимательно отбирали проекты для работы. А сейчас покупают все, что есть. Лишь бы успеть до середины следующего года. Этим ажиотажем строители, к сожалению, создают себе дополнительные риски», - считает исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.
«Нынешняя активность строителей не говорит о развитии отрасли. Мы просто «накачиваем баллоны кислородом». Но скоро рванет и шарахнет по рынку. По моим прогнозам, случится это уже в 2019 году", — подтверждает гендиректор ГК «Легенда» Василий Селиванов.
При этом все эксперты говорят, что цены на землю в регионе за год не изменились. «Цены пока еще переживают посткризисный период спада, поэтому существенных скачков нет», - говорит Ольга Шарыгина. По ее словам, стратегия у каждого лендлорда индивидуальная и выстраивается исходя из мышления продавца и понимания им своих возможностей и особенностей земельного участка. «Те, кто давно стоит на рынке с низколиквидными участками, начинают рассматривать варианты совместных проектов или получение за землю квадратных метров в будущих объектах недвижимости. Конечно, этот вариант ущемляет экономические интересы собственника. Зачастую девелоперы предлагают такие условия сделки, что это выглядит как выкручивание рук. Но если мы говорим об участках более или менее ликвидных, то тут уже собственники стараются «выжать» максимальную цену за квадратный метр», - добавляет эксперт NAI Becar. «На дисконт продавцы соглашались только в связи с несоответствием проектов градостроительным нормам и необходимостью получения нового разрешения на строительство», - говорит Анна Сигалова.
«Объективных предпосылок для роста стоимости земли сегодня нет, ведь и рынок жилья в Петербурге особого роста не демонстрирует. Цена земельных участков связана с покупательной способностью населения (по крайней мере, в массовом сегменте), а способность эта, к сожалению, не растет. Есть еще один фактор, влияющий на цену земельных участков, – это градостроительное законодательство, которое за последние годы стало жестче: на том же участке 2-3 года назад можно было построить больше, чем на сегодняшний день», - заключил президент Холдинга RBI Эдуард Тиктинский.
О перспективах земельного рынка в 2018 году эксперты говорят осторожно. «Последнее согласование нового Генерального плана Петербурга завершилось в 2017 году. В результате он фактически остался в неизменном виде и не предполагает развитие большинства промышленных территорий во внутригородской черте под жилые зоны, как рассчитывали многие девелоперы. Новые поправки будут рассматриваться только в 2020 году. В результате высокого спроса будет продолжаться сокращение количества и общей площади земельных участков, которые пригодны для жилищного строительства. Это может привести к образованию дефицита ликвидной земли, что в свою очередь, будет способствовать росту цен предложения», - говорит Николай Пашков.
«В 2018 году девелоперы сохранят свой интерес к рынку, но объем сделок останется на уровне 2017 года», - считает Ольга Шарыгина. Она также согласна, что пятен для покупки в городе становится все меньше.
Сделки по приобретению земельных участков в целях жилищного строительства в 2016-2017 гг (Источник: NAI Becar)
2016 год
I квартал – 3 сделки общей площадью 100 тыс. кв. м.
II квартал – 4 сделки общей площадью 300 тыс. кв. м.
III квартал – 4 сделки общей площадью 40 тыс. кв. м.
IV квартал – 13 сделок общей площадью 2 800 тыс. кв. м.
Общее количество – 24 сделки общей площадью 3 240 тыс. кв. м.
2017 год
I квартал – 2 сделки общей площадью 160 тыс. кв. м.
II квартал – 5 сделок общей площадью 400 тыс. кв. м.
III квартал – 1 сделка площадью 340 тыс. кв. м.
IV квартал – 6 сделок общей площадью 600 тыс. кв. м.
Общее количество – 14 сделок с общей площадью 1 500 тыс. кв. м земли.
ГУП «Горэлектротранс» отозвал апелляцию по делу о «блокадной» подстанции на набережной Фонтанки. Градозащитники считают, что принятое муниципальным предприятием решение поможет им остановить строительство апарт-отеля, планируемое «Группой ЛСР» на данной площадке.
23 марта в Куйбышевском районом суде Петербурга прошел очередной процесс, решающий судьбу «блокадной» подстанции, расположенной на набережной Фонтанки, 3 А. В его рамках, собственник объекта - ГУП «Горэлектротранс», отказался от апелляции, поданной на ранее вынесенное судебное решение. Напомним, несколько месяцев назад представители Фемиды признали незаконность градостроительного плана, предусматривающего застройку данной площадки.
На месте подстанции, питавшей в годы военной блокады электричеством городские трамваи, и в настоящее время неработающей, «Группа ЛСР» планировала возвести шестиэтажный апарт-отель. Возможность строительства такого объекта появилась после того как компания в 2013 году заключила инвестиционный договор с «Горэлектротрансом». Однако реализовать проект девелопер так и не смог из-за протестов общественников, сумевших склонивших на свою сторону и многих чиновников Смольного. Отметим, что в мае 2014 года «блокадная» подстанция была признана выявленным объектом культурного наследия, что заморозило все работы на площадке. Генеральный директор «Группы ЛСР» Александр Вахмистров из-за срыва строительства потребовал от чиновников 400 млн рублей, как компенсацию уже понесенных затрат.
Градозащитники отказу ГУП «Горэлектротранс» от участия в судебной тяжбе обрадовались. Общественники считают, что теперь им будет легче оспорить разрешение на строительство гостиницы на месте подстанции. По словам координатора движения «Живой город» Юлии Минутиной, из мотировочной части судебного решения следует, что градплан данного участка был принят незаконно, а значит возведение на данной площадке любых объектов также незаконно.
Между тем, в самой «Группе ЛСР» придерживаются другого мнения. Как отмечают в пресс-службе компании, последнее решение суда градозащитниками истолковано неверно. Работы на площадке, подчеркивают сотрудники холдинга, не начинаются только из-за неопределенного статуса подстанции, как архитектурного объекта.
«Как законопослушная компания, «Группа ЛСР» приостановила работы на месте подстанции после выхода распоряжения КГИОП о внесении ее в реестр объектов культурного наследия. Однако 4 экспертизы ВООПИК по данному объекту не были признаны соответствующими требованиям законодательства. Сейчас выполнена еще одна научная работа по определению историко-культурной ценности всех тяговых подстанций города. В соответствии с данной экспертизой КГИОП будет принято решение и по подстанции на набережной Фонтанки», - сообщили в пресс-службе компании.
Стоит добавить, что чуть ранее глава «Группы ЛСР» » Александр Вахмистров отметил, что какое бы решение ни принял КГИОП, оно будет принято компанией. Если статус вновь выявленного объекта будет признан, то компания откажется от строительства апарт-отеля, но будет настаивать на возврате уже вложенных в реализацию проекта 400 млн рублей.
По мнению партнера, руководителя практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова, очевидно, противостояние сторон продолжится в других разбирательствах. «С точки зрения процесса, отказ от апелляционной жалобы видится достаточно разумным шагом, так как при рассмотрении спора в апелляции итоговая резолютивная часть могла оказаться иной. Однако нельзя согласиться с логикой градозащитников, что констатация в мотивировочной части наличия нарушений делает данный правовой акт недействительным, так как гражданско-процессуальный кодекс РФ таких последствий не содержит», - отметил эксперт.
Мнение:
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:
-Остается только жалеть, что судебная и правоприменительная практика складывается таким образом, что градостроительный план расценивается как какой-то правопорождающий документ, хотя по смыслу Градостроительного кодекса - это просто выписка из градостроительных регламентов, которые содержатся в вышестоящих нормативных актах. Именно поэтому и возникают такие судебные споры, которые заканчиваются юридическими парадоксами.
Смольный и крупнейшие застройщики Петербурга подписали соглашение об основных принципах добросовестной работы на рынке. Сами бизнесмены назвали документ «этическим кодексом» девелопера. Строители клянутся работать строго по закону, взамен же власти могут предложить только ужесточение контроля за их деятельностью.
Соглашение, разработанное НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» и ССОО, было анонсировано еще в середине февраля, месяц бурно обсуждалось в профессиональной среде и наконец было подписано 19 марта в рамках 21-й Международной строительной выставки «ИнтерСтройЭкспо». Торжественно поклялись работать добросовестно 10 компаний: ЗАО «Строительный Трест», ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург», ГК «Пионер», ГК «Эталон», ЗАО «Ленстройтрест», ЗАО «ЦДС», холдинг RBI, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», ООО «Сэтл Сити» и ООО «УК «КВС».
Честно и прозрачно
Среди основных требований, которые будут предъявляться к участнику соглашения, – наличие всех необходимых документов на земельные участки, на которых ведется строительство: свидетельства о праве собственности, инвестдоговоры и договоры аренды. Проектная документация должна иметь положительное заключение экспертизы, а строительство, как и привлечение средств дольщиков, должно вестись после получения разрешения. В соответствии с требованиями 214-ФЗ должна быть опубликована проектная декларация, договоры должны проходить государственную регистрацию, а полученные от дольщиков средства направляться целевым образом на строительство объектов.
Ставившие подпись руководители компаний со сцены хором твердили о важности документа, о позитивном влиянии таких соглашений на рынок, о прозрачности бизнеса и профессиональной этике честной работы. Однако в кулуарах «топы» признавались, что их компании не являются целевой группой данного соглашения. «Компании, которые подписали соглашение, и так работают по указанным правилам. Более того, внутренняя дисциплина каждой из компаний даже выше, чем требует документ», – говорит генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев. По словам генерального директора и председателя правления Группы ЛСР Александра Вахмистрова, работать по закону при наличии разрешительной документации должны все строители. «Но мы, по сути, всегда так и работали. Документ носит открытый характер, и если кто-то из застройщиков подпишет соглашение и начнет работать по «кривым» схемам – это сразу будет видно. Строителям придется отказаться от излюбленных хитростей, – говорит Александр Вахмистров. – Группе ЛСР нечего исправлять, но и льготы вроде продления сроков инвестсоглашений к нам не относятся, даже обидно». Некоторые застройщики рассказали, что соглашение позволит им оградить себя от неблагонадежных компаний, поскольку от «мошеннических схем» страдает весь рынок. Однако со стороны это больше похоже на борьбу за определенный объем спроса.
Между кнутом и пряником
Разрабатывая документ, НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» собрало массивный пакет предложений от бизнеса по господдержке рынка. В частности, застройщики просят повысить доступность кредитов под строительные проекты, снизить налоговую нагрузку для застройщиков, обеспечить отсрочку уплаты инфраструктурных платежей при реализации проектов КОТ, которые, по словам вице-президента объединения Алексея Белоусова, составляют на сегодняшний день десятки миллиардов рублей. Еще одной просьбой частного сектора стала модернизация механизма работы с социальной инфраструктурой в рамках жилых проектов. Как рассказал господин Белоусов, объединение попросило Смольный не секвестрировать расходы на строительство детсадов и школ, потому что «в этом случае эти расходы неминуемо лягут на плечи застройщиков». Кроме того, властям предложили пересмотреть схему финансирования строительства таких объектов – они могут строиться по схеме ГЧП, софинансироваться из городского бюджета частично и т. д.
Впрочем, какие из этих просьб и предложений найдут отклик в Смольном, пока непонятно – присутствующие на подписании члены городской администрации тему льгот и преференций предпочли обойти стороной, вскользь сославшись на программу антикризисных мер. Вице-губернатор Марат Оганесян построил свою риторику в русле не поощрения, а наказания. Он признал, что в конце года рынок столкнулся с рядом серьезных проблем: дорогие кредиты, рост стоимости стройматериалов, обвал ипотеки. Эти факторы, по его словам, вернули рынок к «серым» схемам продажи недвижимости, которые влекут за собой социальную напряженность и новых обманутых дольщиков. «Именно поэтому Комитет по строительству – такое решение уже принято – ужесточит требования к застройщикам, дабы не допустить возможных проблем. Мы будем вести пристальное наблюдение на объектах компаний, подписавших документ, и еще пристальнее будем смотреть за не подписавшими», – заявил вице-губернатор.
Мнение:
Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС»:
– Подписание соглашения – совместная инициатива правительства города и строительного сообщества. Очевидно, что бизнес в нем заинтересован в большей степени, и важно, что в разработке текста представители отрасли принимали самое активное участие. Не секрет, что по сравнению с 1990-ми годами рынок стал гораздо более цивилизованный, упорядоченный, в хорошем смысле зарегулированный. Рынок сегодня очень капиталоемкий и нуждается в дополнительном управлении. И это соглашение – не что иное как очередная стадия регулирования отрасли. Градостроительные нормы и правила, то есть техническая сторона вопроса, стала бизнесу более-менее понятна, а вот правил поведения застройщиков на рынке до сих пор не было. Это соглашение – своеобразный этический кодекс участников рынка, который позволяет на этот рынок не проникать тем организациям, которые нацелены на сиюминутное извлечение прибыли.