Земельный вопрос
В 2017 году строители Петербурга купили земли меньше, чем годом ранее. Данные аналитиков разнятся. Одни говорят о спаде активности на рынке земли в 2 раза, другие – в 3 раза. Но с конца года число сделок выросло. Всплеск активности связан с изменением в ФЗ-214, которое ужесточит работу застройщиков жилья уже этим летом. Строители торопятся пополнить земельные банки и получить разрешения на новые стройки по старым правилам.
Аналитики констатировали спад активности застройщиков жилья на земельном рынке по итогам 2017 года. По данным экспертов NAI Becar, за прошлый год количество сделок по покупке участков под жилье в Петербурге сократилось на 42%, а общая площадь земли, участвующей в сделках оказалась в 2 раза меньше, чем годом ранее. «По нашим данным в 2017 году в городе застройщики заключили 14 сделок по покупке земли общей площадью 1,5 млн кв.м. Годом ранее показатели были более впечатляющие: было заключено 24 сделки с землей общей площадью 3,24 млн кв.м.», - сообщила директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.
У экспертов Colliers International в Петербурге другие данные. «В течение прошлого года в Петербурге под жилищный девелопмент было приобретено 19 земельных участков суммарной площадью около 110 га, где можно построить 2 млн кв.м. жилья. Это в три раза меньше, чем годом ранее», - сообщила директор департамента инвестиционных услуг Colliers International в Петербурге Анна Сигалова.
А в компании Knight Frank St Petersburg, которая проанализировала земельный рынок агломерации (совокупно Петербург и Ленобласть) отметили, что за прошлый год в регионе было реализовано более 50 участков под жилое строительство общей площадью более 210 га, на которых возможно возвести около 3,5 млн кв.м. жилья. Бюджет покупок составил $810 млн. Наиболее крупными по площади земельными участками пополнили свои активы «Группа ЛСР», Setl City, Glorax Development, «Эталон», «ЦДС».
Глава «ЦДС» Михаил Медведев сообщил, что за 2017 год его компания купила землю под строительство 400 тыс. кв.м. жилья. В Setl City рассказали о покупке за год 60 га земли под новые стройки, в том числе почти 26 га бывшей территории завода «Пигмент». Крупнейшей покупкой «Группы ЛСР» в прошлом году стали 34 га на намыве Васильевского острова под масштабный жилой квартал. А Glorax Development купил несколько участков на Лиговском проспекте (в совокупности 25 га) и будет застраивать их жильем в рамках единой концепции ближайшие 10 лет.
В конце 2017 года все эксперты отметили всплеск активности покупателей на земельном рынке. По данным NAI Becar, в 4-м квартале было закрыто 6 сделок с землей общей площадью 600 тыс. кв.м. (38% от годового оборота рынка).
«Толчком к активности послужили серьёзные поправки в закон о долевом строительстве, которые вступят в силу в 2018 году», - говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Эти поправки ужесточают правила работы строителей. "Пока не было изменений в отраслевом законе, девелоперы внимательно отбирали проекты для работы. А сейчас покупают все, что есть. Лишь бы успеть до середины следующего года. Этим ажиотажем строители, к сожалению, создают себе дополнительные риски», - считает исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.
«Нынешняя активность строителей не говорит о развитии отрасли. Мы просто «накачиваем баллоны кислородом». Но скоро рванет и шарахнет по рынку. По моим прогнозам, случится это уже в 2019 году", — подтверждает гендиректор ГК «Легенда» Василий Селиванов.
При этом все эксперты говорят, что цены на землю в регионе за год не изменились. «Цены пока еще переживают посткризисный период спада, поэтому существенных скачков нет», - говорит Ольга Шарыгина. По ее словам, стратегия у каждого лендлорда индивидуальная и выстраивается исходя из мышления продавца и понимания им своих возможностей и особенностей земельного участка. «Те, кто давно стоит на рынке с низколиквидными участками, начинают рассматривать варианты совместных проектов или получение за землю квадратных метров в будущих объектах недвижимости. Конечно, этот вариант ущемляет экономические интересы собственника. Зачастую девелоперы предлагают такие условия сделки, что это выглядит как выкручивание рук. Но если мы говорим об участках более или менее ликвидных, то тут уже собственники стараются «выжать» максимальную цену за квадратный метр», - добавляет эксперт NAI Becar. «На дисконт продавцы соглашались только в связи с несоответствием проектов градостроительным нормам и необходимостью получения нового разрешения на строительство», - говорит Анна Сигалова.
«Объективных предпосылок для роста стоимости земли сегодня нет, ведь и рынок жилья в Петербурге особого роста не демонстрирует. Цена земельных участков связана с покупательной способностью населения (по крайней мере, в массовом сегменте), а способность эта, к сожалению, не растет. Есть еще один фактор, влияющий на цену земельных участков, – это градостроительное законодательство, которое за последние годы стало жестче: на том же участке 2-3 года назад можно было построить больше, чем на сегодняшний день», - заключил президент Холдинга RBI Эдуард Тиктинский.
О перспективах земельного рынка в 2018 году эксперты говорят осторожно. «Последнее согласование нового Генерального плана Петербурга завершилось в 2017 году. В результате он фактически остался в неизменном виде и не предполагает развитие большинства промышленных территорий во внутригородской черте под жилые зоны, как рассчитывали многие девелоперы. Новые поправки будут рассматриваться только в 2020 году. В результате высокого спроса будет продолжаться сокращение количества и общей площади земельных участков, которые пригодны для жилищного строительства. Это может привести к образованию дефицита ликвидной земли, что в свою очередь, будет способствовать росту цен предложения», - говорит Николай Пашков.
«В 2018 году девелоперы сохранят свой интерес к рынку, но объем сделок останется на уровне 2017 года», - считает Ольга Шарыгина. Она также согласна, что пятен для покупки в городе становится все меньше.
Сделки по приобретению земельных участков в целях жилищного строительства в 2016-2017 гг (Источник: NAI Becar)
2016 год
I квартал – 3 сделки общей площадью 100 тыс. кв. м.
II квартал – 4 сделки общей площадью 300 тыс. кв. м.
III квартал – 4 сделки общей площадью 40 тыс. кв. м.
IV квартал – 13 сделок общей площадью 2 800 тыс. кв. м.
Общее количество – 24 сделки общей площадью 3 240 тыс. кв. м.
2017 год
I квартал – 2 сделки общей площадью 160 тыс. кв. м.
II квартал – 5 сделок общей площадью 400 тыс. кв. м.
III квартал – 1 сделка площадью 340 тыс. кв. м.
IV квартал – 6 сделок общей площадью 600 тыс. кв. м.
Общее количество – 14 сделок с общей площадью 1 500 тыс. кв. м земли.
На минувшей неделе Георгий Полтавченко отчитался перед парламентариями об итогах городского развития за 2014 год. По обыкновению, ссылаясь на трудные времена и цитируя классиков, градоначальник пообещал дать льготы промышленности, чаще просить денег у федералов и прижать девелоперов к ногтю.
«Под жестким давлением западных санкций, с учетом потрясений на нефтяном и валютном рынках город показал результат наилучший из возможных», – с самого начала градоначальник пытался настроить народных избранников на оптимистичный лад. Он выборочно предъявил ряд индикаторов: к концу 2014 года город существенно сократил государственный долг до 3,7% от общего объема доходов, оборот организаций в обрабатывающей промышленности по итогам 2014-го увеличился на 7,3%, реальные доходы населения выросли на 2,9%. При этом господин Полтавченко забыл посчитать растущие расходы горожан в условиях 13,3% инфляции – это один из самых высоких показателей по России. В 2014 году рост ВРП составил 1,5%. При этом в 2013 году он был 3,2%, а в 2015 году, по прогнозу самого же Смольного, в лучшем случае будет нулевым.
Особое внимание губернатор уделил запросу партии ЛДПР по поводу падения промпроизводства. По итогам 2014 года, согласно данным Петростата, снижение составило 8,2%, за первые два месяца 2015 года – 9,3%. По словам градоначальника, виноват в этом ввод Саяно-Шушенской ГЭС (в городе спад производства турбин), а также «уход в минус» автокластера и производства табака и пива. Впрочем, Петростату в Смольном не доверяют. Для проверки статистики власти создали специальную комиссию во главе с академиком Абелом Аганбегяном. Комиссия выяснила, что реально работающие петербургские предприятия сократили объемы производства примерно на 3%. Все могло быть намного хуже, уверен губернатор, в ходе предыдущего кризиса ИПП города потерял более 20%.
Праздник для «промки»
Много говорилось и о преодолении кризиса. Губернатор напомнил основные положения антикризисного плана – это «налоговые каникулы» для вновь зарегистрированных индивидуальных предпринимателей, мораторий на повышение платы за использование городской земли, отмена торгового сбора, продление сроков инвестдоговоров для 80 инвестпроектов и др. Самый большой пакет преференций получит петербургская промышленность. Смольный подготовит свой собственный список стратегически важных отраслей и предприятий, которые получат особую поддержку. У отраслей будут приниматься в расчет стратегический статус, признанный либо на федеральном уровне, либо Стратегией-2030, способность производить добавленную стоимость, а также перспективы по импортозамещению и экспорту.
Предприятие должно иметь заметную долю в бюджете города – не менее 0,1% от общей суммы зачисленных поступлений, среднесписочную занятость не менее 500 человек, среднюю зарплату не меньше номинальной начисленной среднемесячной по Санкт-Петербургу за 2014 год, и более 1 млрд рублей инвестиций в основной капитал за последние три года. При этом Смольный поможет ЦКБ «Рубин», Крыловскому научному центру и Ижорским заводам войти в перечень системообразующих предприятий Минэкономразвития и получить федеральные деньги.
Но на благосклонность Смольного смогут рассчитывать не все. «Худшее, что сейчас может сделать город, – вновь начать одобрять все, чего изволит инвестор, и нахватать обязательств по строительству инженерных сетей и дорог еще на два годовых бюджета», – сказал губернатор, не скрывая экивоков в адрес городских застройщиков.
Он открыто заявил, что «простых» проектов уже не будет, и призвал девелоперов задуматься о разумной кооперации с городом в тех или иных формах государственно-частного партнерства либо искать новых партнеров и объединять усилия для комплексного развития территорий. В пример застройщикам он привел проект города-спутника Южный, проект Морского порта и портовой зоны «Бронка». Теперь, по-видимому, строителям жилья придется сразу договариваться с промышленниками, ретейлерами и дорожниками.
Экономика аскезы
Оказалось, что осознать суть проводимых им реформ господин Полтавченко, политик со стажем, смог только в 2014 году, работая над Стратегией-2030. Свою политическую деятельность он охарактеризовал термином русского религиозного философа Николая Бердяева – «прогрессивный консерватизм». По словам губернатора, стратегия «обращена к нашим истокам, к первым верфям Петра, к памяти об изобретателях радио и телевидения, к блокадной трудовой вахте и танкам «КВ».
С другой стороны, стратегия содержит творческое начало, «обращение к грядущему, к неведомой дали». При этом глава города уверен, что прогрессивным консерватором в глубине души является каждый настоящий петербуржец. Именно имманентный консерватизм, как оказалось, заставлял губернатора «завернуть» крупные городские проекты времен Валентины Матвиенко. «Если бы в 2011 году поддержал дорогостоящие и неочевидно выгодные для города и горожан проекты, то мы бы остались с «недостроем», неподъемными выплатами и потеряли доверие инвесторов», – считает губернатор. А вот на прогрессивное развитие потребуется больше федеральных средств, для этого город, ранее «выезжавший» за счет собственных резервов, будет активнее участвовать в федеральных программах.
«Не ошибается только тот, кто ничего не делает. Но именно он и делает величайшую ошибку», – попытался предупредить все критические отклики губернатор, процитировав еще одного русского философа Ивана Ильина.
Мнение:
Александр Кобринский, депутат ЗакСа:
– Мы опять услышали противоречивый отчет, напоминающий партсобрания советского времени. Нам говорят, что в экономике все хорошо, но промышленность падает, а инфляция растет. Когда чиновники сами себе урезают зарплаты, значит, все настолько плохо. Нам говорят, что 1,6 млрд рублей выделено за закупку медпрепаратов, но по факту скоро в больницах пациентов заставят покупать все за свой счет. Мы говорим о консерватизме, о внимании к традиции, но губернатор в отчете даже не счел нужным рассказать о программе сохранения и развития исторического центра.
Строительство нового здания для Академического Малого драматического театра – «Театра Европы» Льва Додина в Петербурге начнется в этом году. На проект из федерального бюджета по линии Министерства культуры выделят минимум 2,5 млрд рублей.
Как сообщил руководитель Северо-Западной дирекции по строительству, реконструкции и реставрации Министерства культуры РФ (СЗД) Александр Шабасов, в ближайшие дни завершится согласование проекта строительства нового здания «Театра Европы» в Петербурге. Дирекция выступает заказчиком по данному объекту. Под эту стройку еще в 2012 году театр получил от города в долгосрочную аренду участок площадью 1,02 га на Звенигородской ул., 7а. Там находится расселенный жилой дом площадью 2,9 тыс. кв. м – историческое здание бывшей казармы фуражной роты Семеновского полка. «Это здание будет реконструировано под входную группу и интегрировано в новый театральный комплекс, который построят с нуля на свободном участке. Площадь нового здания – 20 тыс. кв. м. А общая площадь «Театра Европы» составит около 23 тыс. кв. м.
От сценария до постановки
Начать строительство театра руководство СЗД планирует в этом году и завершить в течение трех лет. Стоимость проекта составит 2,5 млрд рублей. «Средства будут выделены из федерального бюджета по линии Минкульта», – сообщил Александр Шабасов. Конкурс на разработку проекта выиграло ЗАО «ТДМ» под руководством архитектора Михаила Мамошина. Согласно проекту, в новом театре будет не только зрительный зал на 600 мест с новой сценой, но также камерная сцена на 75 мест, три репетиционных зала, технические, складские, административные и другие помещения, необходимые для работы самого театра и закулисной части. «Проектом предусмотрен весь технологический процесс подготовки и эксплуатации спектакля от «сценарного периода» до производства декораций, реквизита, костюмов и самого показа», – пояснил Александр Шабасов.
Сделано в России
Проект нового театра, и без того сложный, серьезно подкорректировали макроэкономические аспекты. «Нам оставлена задача – максимально ориентироваться в проектировании на отечественных производителей материалов и оборудования. Хотя почти всегда свето- и звукотехническое оборудование, а также узлы механики сценического оборудования были импортные», – говорит Александр Шабасов. По его словам, необходимо очень деликатно подходить к импортозамещению, чтобы театр можно было открывать. Аналоги отечественного оборудования, по его словам, ограничены, а некоторых просто нет. «Правда, в последнее время появляются отдельные разработки и производства. Я надеюсь, что благодаря заданному курсу они разовьются. Но говорить о полном замещении импортного театрального оборудования отечественным пока рано», – добавляет он. Последнее слово в выборе оборудования, по словам Александра Шабасова, останется за художественным руководителем театра, поскольку ему потом с ним работать. Художественный руководитель «Театра Европы» Лев Додин оказался недоступен для общения.
Справка:
МДТ был создан в 1944 году как Ленинградский областной драматический театр малых форм, но нынешнее помещение на ул. Рубинштейна, 18, получил только в 1956 году. В 1983 году главным режиссером театра был назначен Лев Додин. В 1992 году театр принят в «Союз театров Европы», а с 1998 года носит высокое звание «Театр Европы». Еще в советское время Лев Додин неоднократно поднимал вопрос о необходимости строительства нового здания, но реализация идеи началась только в 2012 году, когда был найден подходящий земельный участок.