Земельный вопрос
В 2017 году строители Петербурга купили земли меньше, чем годом ранее. Данные аналитиков разнятся. Одни говорят о спаде активности на рынке земли в 2 раза, другие – в 3 раза. Но с конца года число сделок выросло. Всплеск активности связан с изменением в ФЗ-214, которое ужесточит работу застройщиков жилья уже этим летом. Строители торопятся пополнить земельные банки и получить разрешения на новые стройки по старым правилам.
Аналитики констатировали спад активности застройщиков жилья на земельном рынке по итогам 2017 года. По данным экспертов NAI Becar, за прошлый год количество сделок по покупке участков под жилье в Петербурге сократилось на 42%, а общая площадь земли, участвующей в сделках оказалась в 2 раза меньше, чем годом ранее. «По нашим данным в 2017 году в городе застройщики заключили 14 сделок по покупке земли общей площадью 1,5 млн кв.м. Годом ранее показатели были более впечатляющие: было заключено 24 сделки с землей общей площадью 3,24 млн кв.м.», - сообщила директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.
У экспертов Colliers International в Петербурге другие данные. «В течение прошлого года в Петербурге под жилищный девелопмент было приобретено 19 земельных участков суммарной площадью около 110 га, где можно построить 2 млн кв.м. жилья. Это в три раза меньше, чем годом ранее», - сообщила директор департамента инвестиционных услуг Colliers International в Петербурге Анна Сигалова.
А в компании Knight Frank St Petersburg, которая проанализировала земельный рынок агломерации (совокупно Петербург и Ленобласть) отметили, что за прошлый год в регионе было реализовано более 50 участков под жилое строительство общей площадью более 210 га, на которых возможно возвести около 3,5 млн кв.м. жилья. Бюджет покупок составил $810 млн. Наиболее крупными по площади земельными участками пополнили свои активы «Группа ЛСР», Setl City, Glorax Development, «Эталон», «ЦДС».
Глава «ЦДС» Михаил Медведев сообщил, что за 2017 год его компания купила землю под строительство 400 тыс. кв.м. жилья. В Setl City рассказали о покупке за год 60 га земли под новые стройки, в том числе почти 26 га бывшей территории завода «Пигмент». Крупнейшей покупкой «Группы ЛСР» в прошлом году стали 34 га на намыве Васильевского острова под масштабный жилой квартал. А Glorax Development купил несколько участков на Лиговском проспекте (в совокупности 25 га) и будет застраивать их жильем в рамках единой концепции ближайшие 10 лет.
В конце 2017 года все эксперты отметили всплеск активности покупателей на земельном рынке. По данным NAI Becar, в 4-м квартале было закрыто 6 сделок с землей общей площадью 600 тыс. кв.м. (38% от годового оборота рынка).
«Толчком к активности послужили серьёзные поправки в закон о долевом строительстве, которые вступят в силу в 2018 году», - говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Эти поправки ужесточают правила работы строителей. "Пока не было изменений в отраслевом законе, девелоперы внимательно отбирали проекты для работы. А сейчас покупают все, что есть. Лишь бы успеть до середины следующего года. Этим ажиотажем строители, к сожалению, создают себе дополнительные риски», - считает исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.
«Нынешняя активность строителей не говорит о развитии отрасли. Мы просто «накачиваем баллоны кислородом». Но скоро рванет и шарахнет по рынку. По моим прогнозам, случится это уже в 2019 году", — подтверждает гендиректор ГК «Легенда» Василий Селиванов.
При этом все эксперты говорят, что цены на землю в регионе за год не изменились. «Цены пока еще переживают посткризисный период спада, поэтому существенных скачков нет», - говорит Ольга Шарыгина. По ее словам, стратегия у каждого лендлорда индивидуальная и выстраивается исходя из мышления продавца и понимания им своих возможностей и особенностей земельного участка. «Те, кто давно стоит на рынке с низколиквидными участками, начинают рассматривать варианты совместных проектов или получение за землю квадратных метров в будущих объектах недвижимости. Конечно, этот вариант ущемляет экономические интересы собственника. Зачастую девелоперы предлагают такие условия сделки, что это выглядит как выкручивание рук. Но если мы говорим об участках более или менее ликвидных, то тут уже собственники стараются «выжать» максимальную цену за квадратный метр», - добавляет эксперт NAI Becar. «На дисконт продавцы соглашались только в связи с несоответствием проектов градостроительным нормам и необходимостью получения нового разрешения на строительство», - говорит Анна Сигалова.
«Объективных предпосылок для роста стоимости земли сегодня нет, ведь и рынок жилья в Петербурге особого роста не демонстрирует. Цена земельных участков связана с покупательной способностью населения (по крайней мере, в массовом сегменте), а способность эта, к сожалению, не растет. Есть еще один фактор, влияющий на цену земельных участков, – это градостроительное законодательство, которое за последние годы стало жестче: на том же участке 2-3 года назад можно было построить больше, чем на сегодняшний день», - заключил президент Холдинга RBI Эдуард Тиктинский.
О перспективах земельного рынка в 2018 году эксперты говорят осторожно. «Последнее согласование нового Генерального плана Петербурга завершилось в 2017 году. В результате он фактически остался в неизменном виде и не предполагает развитие большинства промышленных территорий во внутригородской черте под жилые зоны, как рассчитывали многие девелоперы. Новые поправки будут рассматриваться только в 2020 году. В результате высокого спроса будет продолжаться сокращение количества и общей площади земельных участков, которые пригодны для жилищного строительства. Это может привести к образованию дефицита ликвидной земли, что в свою очередь, будет способствовать росту цен предложения», - говорит Николай Пашков.
«В 2018 году девелоперы сохранят свой интерес к рынку, но объем сделок останется на уровне 2017 года», - считает Ольга Шарыгина. Она также согласна, что пятен для покупки в городе становится все меньше.
Сделки по приобретению земельных участков в целях жилищного строительства в 2016-2017 гг (Источник: NAI Becar)
2016 год
I квартал – 3 сделки общей площадью 100 тыс. кв. м.
II квартал – 4 сделки общей площадью 300 тыс. кв. м.
III квартал – 4 сделки общей площадью 40 тыс. кв. м.
IV квартал – 13 сделок общей площадью 2 800 тыс. кв. м.
Общее количество – 24 сделки общей площадью 3 240 тыс. кв. м.
2017 год
I квартал – 2 сделки общей площадью 160 тыс. кв. м.
II квартал – 5 сделок общей площадью 400 тыс. кв. м.
III квартал – 1 сделка площадью 340 тыс. кв. м.
IV квартал – 6 сделок общей площадью 600 тыс. кв. м.
Общее количество – 14 сделок с общей площадью 1 500 тыс. кв. м земли.
Предприятия ЖКХ Петербурга задолжали ТГК-1 4,9 млрд рублей. В компании уверены, что решить проблему образования новых долгов поможет переход на прямые платежи с населением.
Сергей Лапин, начальник департамента по сбыту тепловой энергии филиала – директор Дирекции по сбыту тепловой энергии филиала «Невский» ОАО «ТГК-1», рассказал, что просроченная задолженность потребителей за тепловую энергию перед ОАО «ТГК-1» в Санкт-Петербурге за год увеличилась на 16,2% и в настоящее время составляет 6,4 млрд рублей. 4,9 млрд рублей из этих средств приходятся на предприятия ЖКХ.
«Большие» должники
Самыми злостными неплательщиками в отношении ТГК-1 среди жилищных организаций являются ООО «ЖКС №2 Василеостровского района с просроченной задолженностью 568 млн рублей, рост за год составил 37,7%; ООО «ЖКС №3 Центрального района» с объемом долга 441 млн рублей, рост за год 12,1%. ООО «ЖКС №1 Кировского района» задолжало 407 млн рублей, ООО «ЖКС №1 Адмиралтейского района» – 335 млн рублей, а СПб ГУПРЭП «Строитель» –222 млн рублей.
Как пояснил Сергей Лапин, основные причины в образовании задолженности исполнителей коммунальных услуг – это не неплатежи населения (2-3%), нецелевое использование денежных средств со стороны управляющих организаций, занижение начислений в адрес населения со стороны исполнителей коммунальных услуг или привлекаемых ими биллинговых центров, например, ГУП «ВЦКП».
«Яркий пример – это осенне-зимний период 2012-2013 года. Все помнят как Президент России Владимир Путин по телевидению показывал квитанцию ВЦКП, после этого было принято решение снизить начисления граждан на 10%. Доначислений не было произведено, поэтому мы получили рост дебиторской задолженности за осенне-зимний период около 800 млн рублей», - прокомментировал Сергей Лапин. По его словам, виновато в образовании задолженности предприятий ЖКХ и законодательство, которое говорит о том, что невозможно начислять платежи гражданам по общедомовым нуждам свыше норматива, установленного органами власти. В итоге, у исполнителя коммунальных услуг образуется задолженность, которая ничем не обеспечена.
Деньги напрямую
Наладить ситуацию с оплатой за тепло и горячую воду помогут прямые платежи с населением, уверены в ТГК-1. Сейчас жители, платят по этой статье расходов через управляющие компании (УК), ТСЖ и расчетные центры (розовая квитанция ГУП «ВЦКП»), а в дальнейшем ТГК-1 получает денежные средства либо от биллингового центра, либо от УК. «В итоге, деньги приходят не в полном объеме и несвоевременно. Поэтому мы предлагаем схему, предусматривающую прямые платежи. Это значит, что поставляя тепловую энергию в многоквартирные дома, мы хотим получать денежные
средства за оказанные коммунальные услуги напрямую на свой расчетный счет по отдельной квитанции, как это делают Межрегионгаз, Петероэлектросбыт, Ростелеком», - прокомментировал Сергей Лапин.
Напомним, что к ГУП «ВЦКП» предъявляются претензии со стороны энергетиков давно. Основной упрек касается непрозрачности платежей, расщепляемых биллинговым центром. Отказ от услуг посредников, по мнению Сергея Лапина, улучшит собираемость средств с населения. В Петербурге в настоящее время жители 33 многоквартирных дома получают отдельные квитанции за коммунальные услуги по отоплению и горячему водоснабжению с реквизитами ТГК-1. По 13 ТСЖ и ЖСК, которые проработали на прямых платежах весь 2014 год, собираемость значительно выросла. Если в 2012 году она была 77%, а в 2013 году – 86%, то в 2014 году она превысила 100%.
В Мурманске в зоне работы ОАО Мурманская ТЭЦ» 80% жителей получают отдельные квитанции за тепло. Уровень собираемости при прямых платежах достигает 95-98%, говорят в ТГК-1. Кроме этого, жителя получают прямые квитанции за тепло в Кировске Ленинградской области в зоне теплоснабжения Дубровской ТЭЦ, а также в городах апатиты и Кировск Мурманской области в зоне действия Апатитской ТЭЦ.
Среди управляющих компаний Петербурга, в зоне действия которых ТКГ-1 планирует ввести прямые платежи, значится и ООО «ЖКС №2 Василеостровского района». Эта компания возглавляет список должников ТГК-1 в коммунальном секторе. В мае 2013 года в отношении жилкомсервиса введено внешнее управление. Арбитражным управляющим назначен Коробов Андрей Павлович. На момент введения внешнего управления дебиторская задолженность составляла 343 млн рублей. За последний год она выросла и сейчас равна 568 млн рублей.
Для того чтобы перевод на прямые платежи состоялся, необходимо положительно решение общего собрания собственников жилья. Однако по Жилкомсервису №2 Василеостровского района в очной форме ни одного собрания не состоялось, поэтому голосование будет происходить в заочной форме. Сергей Лапин выразил надежду, что к следующему отопительному периоду все же удастся ввести прямые платежи и остановить рост задолженности по этому жилкомсервису. Следующим в очереди на прямые платежи стоит ООО «ЖСК №1 Кировского района» с просроченной задолженностью в 407 млн рублей.
Перспектива банкротства
Елена Михайлова, начальник департамента по правовым вопросам ОАО «ТГК-1», отметила, что если ТКГ-1 не сможет перевести должников на прямые платежи, то придется доводить управляющие компании до банкротства или заняться реструктуризацией их долгов. В первом случае процедура банкротства займет 1,5 года, а ТГК-1 сможет вернуть 30% от суммы долга. При реструктуризации долга возврат средств будет занимать около четырех лет.
Со своей стороны Сергей Лапин рассказал, что в конце 2014 года ТГК-1 провела большую кампанию по заключению с УК договоров уступки в счет погашения их задолженности –
она взяла на себя задолженность граждан и в данный момент с ней работает. В итоге, ТГК-1 сократил рост задолженности с прогнозируемых 20% до 9%.
«По некоторым компаниям задолженность снижается, - рассказывает Сергей Лапин.– Это связано с реализуемыми нами мероприятиями. Например, с ООО «ЖКС №1 Кировского района» мы заключили договор цессии и начали переводить дома на прямые платежи. С другой стороны, по СПб ГУПРЭП «Строитель» даже заключенные договора цессии не помогают, дебиторская задолженность растет, и собираемость по данной компании не превышает 90%», - добавил Сергей Лапин.
Он добавил, что на данный момент у компании около 1,3 млрд рублей уже оформлено в исполнительных листах или мировых соглашениях, а 1,164 млрд рублей находятся на рассмотрении в судах. «До середины текущего года вся задолженность со сроком образования 2014 год и ранее будет находиться также на рассмотрении в судах», - заключил он.
Мнение
Елена Михайлова, начальник департамента по правовым вопросам ОАО «ТГК-1»:
- Прямые платежи позволяют сделать сбор средств за тепло и горячую воду прозрачным. Если мы говорим о должниках-потребителях, которые не являются населением, то единственная борьба с неплатежами – это отключение. До 2010 года можно было не включать после отопительного периода даже жилые дома. Тогда у нас проблем с получением средств за отпущенный ресурс не было. К сожалению, на сегодня в отношении жилых домов эта мера невозможна. Среди законных методов остается начисление пеней и запуск процедуры банкротства УК.
ГК «Эталон» первым из петербургских девелоперов объявила операционные результаты за I квартал 2015 года. В среднем все показатели застройщика упали по сравнению с I кварталом 2014 года в два раза. Несмотря на падение, в компании не теряют оптимизма. Другие участники рынка говорят о схожих результатах работы.
Так, по данным официального сообщения компании, число новых контрактов в I квартале 2015 года снизилось на 55% и составило 1028, в то время как I квартале 2014 года их число составляло 2752. В I квартале текущего года по новым контрактам компанией было продано 46,99 тыс. кв. м недвижимости, что на 57% меньше показателя I квартала 2014 года, когда девелопер продал 147 тыс. кв. м недвижимости.
Всего по новым контрактам в I квартале 2015 года компания получила 3,8 млн рублей, что ниже показателя аналогичного периода 2014 года на 58%, когда девелопер получил 13,3 млн рублей по новым контрактам. Поступления денежных средств в ГК «Эталон» составили 6 млрд рублей за I квартал 2015 года, что на 34% меньше аналогичного периода 2014 года, который составил 9 млрд рублей согласно неаудированным операционным результатам на основе управленческой отчетности компании.
«Операционные результаты ГК «Эталон» в I квартале 2015 года полностью соответствуют нашим ожиданиям и рассматриваются нами как удовлетворительные. На спрос в I квартале повлияло охлаждение после очень активного IV квартала 2014 года, когда покупатели ускорили принятие решений о покупке квартир, желая зафиксировать цены в рублях и оформить ипотеку до повышения процентных ставок», – отмечает главный исполнительный директор ГК «Эталон» Антон Евдокимов.
Об аналогичных показателях заявил и генеральный директор компании «Отделстрой» Марк Окунь. По его словам, у компании также объемы продаж в I квартале 2015 года упали в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Эксперты говорят, что результат ожидаем – снижение произошло по всем показателям соразмерное (и по продажам в квартирах, и 1 кв. м, и по выручке), почти на 60% по сравнению с I кварталом 2014 года. «Снижение спроса на строящуюся жилую недвижимость прогнозировалось еще в конце 2014 года, когда стало очевидно, что ажиотажный спрос в IV квартале «перетянет» на себя часть ожидаемого спроса I квартала», – считает Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге. С ней согласен Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg. «Сокращение общего поступления средств можно объяснить отличиями рыночной конъюнктуры – год назад в I квартале был нетипичный всплеск покупательной активности вызванный внешними факторами, а последний по времени всплеск активности пришелся на предыдущий, IV квартал 2014 года. Снижение доли «новых продаж» можно объяснить активным развитием схем с рассрочками, которые в I квартале стали заметно выгоднее во многих случаях по сравнению с использованием подорожавшей ипотеки», – уверен он.
Кроме того, высокая ставка по ипотеке, державшаяся весь I квартал, «отсекла» спрос со стороны тех, кто хотел бы воспользоваться ипотечным кредитованием, но уже не успел взять кредит по низкой ставке. «Этот прогноз подтверждается указанным снижением доли ипотечных покупок в структуре продаж ГК «Эталон» (с 17% в I квартале 2014 года до 11%). К этим обстоятельствам добавилась общая неуверенность потенциальных покупателей в завтрашнем дне, ощущение нестабильности экономической ситуации, что дополнительно повлияло на снижение спроса», – уточняет Любава Пряникова.
Несмотря на негативные итоги, девелоперы не впадают в пессимизм. «Ситуация в марте 2015 года по сравнению с январем-февралем 2015-го стабилизируется и улучшается. Покупатели предпочитают сейчас вкладывать деньги в проекты менее рискованные. В этом году нужно приложить больше усилий к продаже, так как в связи с быстро меняющейся ситуацией на рынке клиенты менее решительны, дольше принимают решение, занимают выжидательную позицию. Некоторые покупатели планировали расширение жизненного пространства, то есть реализацию имеющихся «метров» с последующим приобретением новых; теперь с продажей «своего» никто не торопится», – полагает Надежда Калашникова, директор по развитию Л1. «Продажи жилья значительно упали по сравнению с прошлым годом, но пока остаются на приемлемом уровне», – подтверждает Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена».
Позитив видят и в «Эталоне». «К концу I квартала и в апреле мы отмечали ускорение продаж и ожидаем дополнительную динамику в результате запуска в продажу во II-IV кварталах этого года новых объектов. Мы намеренно приняли решение не запускать продажи в новых проектах в нестабильных внешних условиях, которые преобладали в I квартале, но по мере стабилизации ситуации мы утвердили график запуска продаж на 2015 год, который предусматривает предложение рынку более 800 тыс. кв. м реализуемой площади. Это должно обеспечить хороший импульс для новых продаж в будущем», – заявляет Антон Евдокимов.
Мнение
Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС»:
– Конечно, количество сделок уменьшилось по сравнению с концом прошлого года, но они зафиксировались на уровне и чуть выше лета – начала осени прошлого года, что мы считаем вполне приемлемым развитием событий для начала года.