Земельный вопрос
В 2017 году строители Петербурга купили земли меньше, чем годом ранее. Данные аналитиков разнятся. Одни говорят о спаде активности на рынке земли в 2 раза, другие – в 3 раза. Но с конца года число сделок выросло. Всплеск активности связан с изменением в ФЗ-214, которое ужесточит работу застройщиков жилья уже этим летом. Строители торопятся пополнить земельные банки и получить разрешения на новые стройки по старым правилам.
Аналитики констатировали спад активности застройщиков жилья на земельном рынке по итогам 2017 года. По данным экспертов NAI Becar, за прошлый год количество сделок по покупке участков под жилье в Петербурге сократилось на 42%, а общая площадь земли, участвующей в сделках оказалась в 2 раза меньше, чем годом ранее. «По нашим данным в 2017 году в городе застройщики заключили 14 сделок по покупке земли общей площадью 1,5 млн кв.м. Годом ранее показатели были более впечатляющие: было заключено 24 сделки с землей общей площадью 3,24 млн кв.м.», - сообщила директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.
У экспертов Colliers International в Петербурге другие данные. «В течение прошлого года в Петербурге под жилищный девелопмент было приобретено 19 земельных участков суммарной площадью около 110 га, где можно построить 2 млн кв.м. жилья. Это в три раза меньше, чем годом ранее», - сообщила директор департамента инвестиционных услуг Colliers International в Петербурге Анна Сигалова.
А в компании Knight Frank St Petersburg, которая проанализировала земельный рынок агломерации (совокупно Петербург и Ленобласть) отметили, что за прошлый год в регионе было реализовано более 50 участков под жилое строительство общей площадью более 210 га, на которых возможно возвести около 3,5 млн кв.м. жилья. Бюджет покупок составил $810 млн. Наиболее крупными по площади земельными участками пополнили свои активы «Группа ЛСР», Setl City, Glorax Development, «Эталон», «ЦДС».
Глава «ЦДС» Михаил Медведев сообщил, что за 2017 год его компания купила землю под строительство 400 тыс. кв.м. жилья. В Setl City рассказали о покупке за год 60 га земли под новые стройки, в том числе почти 26 га бывшей территории завода «Пигмент». Крупнейшей покупкой «Группы ЛСР» в прошлом году стали 34 га на намыве Васильевского острова под масштабный жилой квартал. А Glorax Development купил несколько участков на Лиговском проспекте (в совокупности 25 га) и будет застраивать их жильем в рамках единой концепции ближайшие 10 лет.
В конце 2017 года все эксперты отметили всплеск активности покупателей на земельном рынке. По данным NAI Becar, в 4-м квартале было закрыто 6 сделок с землей общей площадью 600 тыс. кв.м. (38% от годового оборота рынка).
«Толчком к активности послужили серьёзные поправки в закон о долевом строительстве, которые вступят в силу в 2018 году», - говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Эти поправки ужесточают правила работы строителей. "Пока не было изменений в отраслевом законе, девелоперы внимательно отбирали проекты для работы. А сейчас покупают все, что есть. Лишь бы успеть до середины следующего года. Этим ажиотажем строители, к сожалению, создают себе дополнительные риски», - считает исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.
«Нынешняя активность строителей не говорит о развитии отрасли. Мы просто «накачиваем баллоны кислородом». Но скоро рванет и шарахнет по рынку. По моим прогнозам, случится это уже в 2019 году", — подтверждает гендиректор ГК «Легенда» Василий Селиванов.
При этом все эксперты говорят, что цены на землю в регионе за год не изменились. «Цены пока еще переживают посткризисный период спада, поэтому существенных скачков нет», - говорит Ольга Шарыгина. По ее словам, стратегия у каждого лендлорда индивидуальная и выстраивается исходя из мышления продавца и понимания им своих возможностей и особенностей земельного участка. «Те, кто давно стоит на рынке с низколиквидными участками, начинают рассматривать варианты совместных проектов или получение за землю квадратных метров в будущих объектах недвижимости. Конечно, этот вариант ущемляет экономические интересы собственника. Зачастую девелоперы предлагают такие условия сделки, что это выглядит как выкручивание рук. Но если мы говорим об участках более или менее ликвидных, то тут уже собственники стараются «выжать» максимальную цену за квадратный метр», - добавляет эксперт NAI Becar. «На дисконт продавцы соглашались только в связи с несоответствием проектов градостроительным нормам и необходимостью получения нового разрешения на строительство», - говорит Анна Сигалова.
«Объективных предпосылок для роста стоимости земли сегодня нет, ведь и рынок жилья в Петербурге особого роста не демонстрирует. Цена земельных участков связана с покупательной способностью населения (по крайней мере, в массовом сегменте), а способность эта, к сожалению, не растет. Есть еще один фактор, влияющий на цену земельных участков, – это градостроительное законодательство, которое за последние годы стало жестче: на том же участке 2-3 года назад можно было построить больше, чем на сегодняшний день», - заключил президент Холдинга RBI Эдуард Тиктинский.
О перспективах земельного рынка в 2018 году эксперты говорят осторожно. «Последнее согласование нового Генерального плана Петербурга завершилось в 2017 году. В результате он фактически остался в неизменном виде и не предполагает развитие большинства промышленных территорий во внутригородской черте под жилые зоны, как рассчитывали многие девелоперы. Новые поправки будут рассматриваться только в 2020 году. В результате высокого спроса будет продолжаться сокращение количества и общей площади земельных участков, которые пригодны для жилищного строительства. Это может привести к образованию дефицита ликвидной земли, что в свою очередь, будет способствовать росту цен предложения», - говорит Николай Пашков.
«В 2018 году девелоперы сохранят свой интерес к рынку, но объем сделок останется на уровне 2017 года», - считает Ольга Шарыгина. Она также согласна, что пятен для покупки в городе становится все меньше.
Сделки по приобретению земельных участков в целях жилищного строительства в 2016-2017 гг (Источник: NAI Becar)
2016 год
I квартал – 3 сделки общей площадью 100 тыс. кв. м.
II квартал – 4 сделки общей площадью 300 тыс. кв. м.
III квартал – 4 сделки общей площадью 40 тыс. кв. м.
IV квартал – 13 сделок общей площадью 2 800 тыс. кв. м.
Общее количество – 24 сделки общей площадью 3 240 тыс. кв. м.
2017 год
I квартал – 2 сделки общей площадью 160 тыс. кв. м.
II квартал – 5 сделок общей площадью 400 тыс. кв. м.
III квартал – 1 сделка площадью 340 тыс. кв. м.
IV квартал – 6 сделок общей площадью 600 тыс. кв. м.
Общее количество – 14 сделок с общей площадью 1 500 тыс. кв. м земли.
Петербургские отели до 1 июля 2016 года должны пройти сертификацию на подтверждение заявленной звездности. Не прошедшие проверку гостиницы не смогут работать в дни проведения чемпионата мира по футболу 2018 года.
Власти Петербурга ожидают, что с закрытием летнего сезона владельцы петербургских отелей и гостиниц начнут проходить сертификацию, подтверждающую заявленную звездность. До 1 июля 2016 года игроки рынка должны успеть засвидетельствовать свой класс. Не прошедшие до этого времени сертификацию гостиницы не смогут работать в дни проведения чемпионата мира по футболу в 2018 году, который пройдет в ряде российских городов, в том числе и в Северной столице.
По словам заместителя председателя комитета по развитию туризма Петербурга Наны Гвичия, на данный момент значительная часть отелей и гостиниц города сертификацию еще не прошли. «Мы полагаем, что это связано с рядом причин, в том числе с некоторыми нерешенными проблемами внутри учреждений. Кроме того, сам сертификат выдается на три года. Возможно игроки рынка специально ждут осени, что полученное свидетельство закрыло лето 2018 года, т.е период проведения футбольного чемпионата. Мы ожидаем, что в ближайшие месяцы и вначале следующего года количество сертифицированных гостиниц значительно увеличится», - отметила она.
Чиновник также добавила, что в связи принятыми недавно изменениями в федеральном законодательстве, до середины 2016 года сертификацию должны пройти все организации, размещающие туристов, в том числе хостелы, апарт-отели и гостиницы «без звезд». В настоящее время, по данным комитета по развитию туризма, в Петербурге 17 гостиниц имеют статус пять звезд, 51- четырехзвездочные,100 – относятся к 3 и 2 звездам, 550 отелей - не имеют звезд.
Отметим, что освидетельствованием звездности гостиниц занимаются специальные оценочные компании. В Петербурге их семь. Освидетельствование платное, стоимость услуги зависит от количества номеров и той категории, которую отель заявляет и хочет подтвердить.
Как рассказывает генеральный директор компании «Центр классификации» Лилия Биткулова, прохождение освидетельствования не такое сложное. «В большей степени важно соответствовать заявленной утвержденной звездности в дальнейшем. Крупные брендовые отели, как правило, держат свою марку. Небольшие гостиницы из-за ряда причин могут ухудшить качество сервиса. Если же вернутся к теме чемпионата мира, то если мест в городских отелях не хватит, можно использовать гостиницы в Ленобласти. Многие из них готовы пройти сертификацию», - подчеркнула эксперт.
Между тем, по словам руководителя УФАС по Санкт-Петербургу Вадима Владимирова, этим летом ведомство по собственной инициативе уже проверило 138 несертифицированных гостиниц города на соответствие заявленным звездам. По итогам проверки у более половины из них были выявлены признаки нарушения федерального закона о защите конкуренции, так как о себе распространяли ложную информацию «Гостиница, которая вывешивает «звездность», размещает звезды на сайте, добивается определенных преимуществ перед теми, кто этого не делает. А если эта информация недостоверная, значит, нарушается законодательство. В настоящее время ведомство рассматривает вопрос о возбуждении дел в отношении 34 гостиниц по фактам недобросовестной конкуренции. Штраф за нарушение закона о конкуренции для юридических лиц может составить от 100 до 500 тыс. рублей», - отметил специалист.
Кстати: в дни проведения в России чемпионата мира по футболу 2018 года гостиницы Петербурга будут работать по фиксированным ценам, в соответствии с требованиями ФИФА.В своей категории звездности цена будет одинаковой для всех гостиниц. В том числе единый тариф будут иметь гостиницы не имеющие звезд. Предполагается, что стоимость номеров будет определена Смольным уже в 2016 году. Власти города заранее учтут все возможные инфляционные риски.
Профессиональным рейдерством в госзакупках назвал руководитель Петербургского УФАС Вадим Владимиров жалобы определенного толка, потоком поступающие в антимонопольное ведомство. Их авторы – так называемые «профессиональные жалобщики».
По данным УФАС, за январь-июнь 2015 года в службу подано на 70% жалоб больше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом обоснованными признаются только около 42%. И еще одна «говорящая» цифра: 67% всех жалоб, поданных в СПб УФАС с начала 2015 года, поступило от организаций, которые не собирались принимать участие в торгах. Эти заявители, по словам Вадима Владимирова, и являются настоящими профессиональными рейдерами на рынке госзакупок.
Сегодня, как свидетельствуют в петербургском УФАС, рассмотрение рейдерских жалоб из единичных случаев превратилось в стандартный рабочий процесс. А поскольку наибольшая часть всех жалоб на закупки приходит от строителей (около 70%), нетрудно вычислить, какая отрасль наиболее страдает от мнимых жалобщиков. И дело не в том, что самая созидательная сфера является и самой коррумпированной. Просто отрасль лидирует по количеству закупок и объемам капвложений, пусть и с «длинными» деньгами.
Желаемый результат действий рейдеров, по словам Вадима Владимирова – профессиональный «снос» торгов. Последствия – прямые убытки, потерянные для заказчика и потенциальных подрядчиков время и деньги, косвенно затронутые интересы сотен юридических и физических лиц, вынужденных корректировать свои бизнес-планы и просто планы на жизнь.
На манеже все те же…
Практика показывает, что к настоящему времени на рынке госзаказа сформировался своеобразный «пул» штатных жалобщиков, в действиях которых усматривается некая согласованность. Иначе как назвать ситуацию, когда в регулярном оспаривании торгов с завидной же регулярностью принимают участие одни и те же заявители.
По данным сайта госзакупок, в 2014 году в рядах активных жалобщиков была замечена петербургская компания «Спецстрой». По ее обращениям в Петербурге были аннулированы дорожных 14 тендеров на общую сумму 3,7 млрд рублей. В свое время «Спецстрою» удалось отменить торги по реконструкции Мариинской больницы. Попытка оспорить конкурс по строительству путепровода в Гатчине осталась неудачной.
В августе московская компания со случайно похожим названием «Спецстрой-М» добилась отмены конкурса на строительство канализации на острове Соловецкий в составе одноименного архипелага в Белом море. Претензии возникли к описанию порядка сдачи-приемки работ и банковской гарантии. Цена контракта – 753 млн рублей.
Еще один заметный фигурант рынка жалобщиков - благотворительный фонд «Детские вопросы». В апреле 2015 года по жалобе БФ был отменен конкурс на реставрацию кровли музея Суворова в Петербурге - не устроил способ закупки. Заявитель является истинным профессионалом антимонопольного рынка. Около года назад по инициативе БФ была приостановлена процедура выбора подрядчика на ремонт и реставрацию памятников заповедника «Старая Ладога» (99 млн рублей). Мотивация та же – неверный способ проведения процедуры.
В декабре 2014 года фонд заблокировал два конкурса Петербургского института ядерной физики (ПИЯФ) на общую сумму более 45 млн рублей. В сентябре 2012 года организация тщетно пыталась оспорить действия Всеволожской администрации по приобретению квартир для военнослужащих.
Правозащитная деятельность фонда в сфере госзакупок не ограничивается строительной отраслью, да и сам БФ со штаб-квартирой во Всеволожске не имеет явного отношения к девелоперской сфере. Не так давно фонд подал жалобу на всеволожский же салон красоты «Лилу», смутившись его рекламным баннером. Основная претензия - отсутствие предупреждения о наличии противопоказаний к услугам салона.
Между тем, по данным Яндекса, основным видом деятельности «Детских вопросов» является "финансовое посредничество, не включенное в другие группировки". Организационно-правовая форма — фонды. Тип собственности — собственность благотворительных организаций.
«Так называемый «рынок черных жалобщиков» действительно является для нас проблемой, - констатирует Вадим Владимиров. - Например, совсем недавно к нам поступило 33 однотипные жалобы от одного заявителя на 33 аукциона на ремонт детских садов и школ в Выборгском районе, причем заявитель не являлся участником закупки».
УФАС провело проверки по всем адресам. Восемь жалоб были отклонены, поскольку номер торгов был указан неверно, в большей части из оставшихся 25-ти заявитель - «Универсал СПб» также допустил ряд ошибок. Для дачи пояснений по существу представители «Универсал СПб» ни на одно из 33-х заседаний инспекций не явились.
Распознать можно, наказать невозможно
«Чаще всего штатные жалобщики - это консалтинговые компании, которые осуществляют полный спектр услуг по сопровождению заказчиков или участников на рынке государственного заказа. Подача жалоб под видом «штатных жалобщиков» является обратной стороной данного рынка. Иными словами за такими заявителями стоят интересы действующих компаний, которые «чужими руками» пытаются выстраивать свою стратегию», - поясняет Вадим Владимиров.
Постоянных «клиентов» в антимонопольной службе, можно сказать, знают в лицо. «Да, примелькавшиеся жалобщики есть, но в соответствии с действующим законодательством Санкт-Петербургское УФАС не имеет полномочий на выявление признаков аффилированности, поэтому мы обязаны рассматривать все жалобы», - говорит Вадим Владимиров. Выбирать не приходится – любое обращение служба обязана рассмотреть в течение пяти дней. Вот так – распознать можно, наказать невозможно.
Плата, или штраф за необоснованную жалобу — вопрос все еще обсуждаемый, и это странно – ведь в судебной практике проигравшая сторона обязана оплатить судебные издержки. По мнению Вадима Владимирова, проблему нужно решать законодательно. «В подобных действиях «черных жалобщиков» может быть и коррупционная составляющая. Наши представители входят в рабочую группу при Совете Федерации «Роль институтов гражданского общества в противодействии коррупции». Поэтому мы разработали предложения по изменениям в 44-ФЗ. Суть в следующем: под участником закупки должно пониматься физическое или юридическое лицо, чьи интересы непосредственно были затронуты в ходе оспариваемого процесса», - рассказывает руководитель УФАС.
Проще говоря, претендент должен подтвердить свои намерения участвовать в конкурсной процедуре – запросить, например, разъяснения документации, либо совершить иные действия, реально указывающие на его заинтересованность. Такая мера создаст невыгодные условия для «черных жалобщиков».