Вторая попытка «Теплокома»
Строительный холдинг «Аквилон-Инвест» не стал на правах единственного участника торгов подписывать договор о покупке недвижимости компании «Теплоком» на Выборгской набережной. Активы повторно выставят на аукцион в марте текущего года, снизив цену на 10% до 293 млн рублей. На них уже есть несколько претендентов.
Архангельская компания «Аквилон-Инвест», которая в конце прошлого года оказалась единственным участником торгов Российского аукционного дома (РАД), где продавалось имущество обанкроченной компании «Теплоком» в Петербурге, отказалась подписывать договор купли-продажи по заявленной стартовой цене 325,6 млн рублей. Как сообщили в РАД, имущество банкрота будет выставлено на торги повторно 6 марта, но цена актива будет снижена на 10% до 293 млн рублей.
«Данный объект еще на первых торгах привлек внимание инвесторов, но из-за цены только один участник подал заявку. Со снижением начальной стоимости интерес потенциальных покупателей только возрос. Мы рассчитываем, что на вторые торги заявится большее количество участников, которые поборются за лот. Не исключено, что среди них окажется и участник первых торгов», - говорит в Ольга Желудкова, руководитель департамента по работе с проблемным и непрофильными активами банков РАД.
Будет ли «Аквилон-Инвест» участвовать в повторных торгах, выяснить не удалось – в компании от комментариев воздержались.
«Теплоком» производил и устанавливал приборы учета. Но последний кризис не пережил и обанкротился. Активы компании в рамках процедуры банкротства распродает конкурсный управляющий. На аукцион выставлен офисно-производственный комплекс площадью 7,9 тыс. кв.м. с участком около 0,2 га на Выборгской наб., 45E. А также небольшая постройка с участком 0,27 га на Большом Сампсониевском пр., 60Ц. Эта недвижимость расположена на первой линии Выборгской набережной. Земля пригодна для общественно-деловой застройки (строительство жилых домов придется согласовывать отдельно).
Если покупать здание как бизнес-центр и делать там реконцепцию для дальнейшей сдачи площадей в аренду или использования для собственных нужд, цена выглядит завышенной. «Теоретически актив может быть интересен широкому кругу покупателей - офисы в этом районе востребованы, и у здания есть значительный потенциал повышения стоимости. Офисы на Выборгской набережной пользуются стабильным спросом, в зависимости от класса сдаются по цене от 800 до 1200 руб./кв. м. Предложение только сокращается, так что перспективы у офисного здания в этой локации вполне благоприятные. Но актив обременен многими юридическими и техническими проблемами. Неслучайно единственным участником торгов оказался непитерский игрок, да и тот по зрелому размышлению отказался от покупки. И дело не в цене, а в оценке рисков. До тех пор, пока не появится покупатель, четко понимающий, как он решит все связанные с участком вопросы, здание вряд ли будет продано», - говорит гендиректор компании «Новый офис» Алексей Федоров.
По мнению коммерческого директора Docklands development Екатерины Запорожченко, на участках, предложенных к продаже, можно построить и жилье (скорее, в формате апартаментов) - максимум 25 тыс. кв. м. «Но у пятна нет утвержденной градостроительной документации. Без этого цена за актив выглядит завышенной. Конкурентная среда, в которой придется работать покупателю этого участка, тоже не самая благоприятная. На Выборгской набережной есть множество проектов с более выгодной локацией», - говорит она.
По данным "Петербургской Недвижимости», в Выборгском районе Петербурга сейчас строится 939 тыс. кв. м. жилья. В свободной продаже представлено 391,6 тыс. кв. м. жилья. В основном, это квартиры класса «масс-маркет».
Справка
Компания «Аквилон Инвест» работает на рынке Архангельска с 2003 года, строит жилую, торговую и офисную недвижимость. Является крупнейшим застройщиком Архангельской области. В портфеле компании 60 реализованных проектов в регионе общей площадью 500 тыс. кв. м. В Петербурге девелопер работает с 2015 года. Сейчас в его портфеле 6 проектов жилья в Северной столице.
Смольный до 29 июня утвердит окончательный вариант помощи дольщикам ГК «Город». Вероятнее всего, объекты проблемного застройщика по схеме доверительного управления будет застраивать другая компания.
В субботу 29 июня дольщики ГК «Город» провели однодневную акцию – разбив палатки у недостроенного жилого комплекса «Ленинский парк». Протестное мероприятие было согласовано с властями, на встречу с более полутора сотней людей приехал вице-губернатор Петербурга Игорь Албин. Также на строительной площадке присутствовали председатель Комитета по строительству Михаил Демиденко и глава Красносельского района Евгений Никольский.
Своим подчиненным Игорь Албин посоветовал также разбить палатки и остаться с дольщиками на весь день, чтобы выслушать и зафиксировать все жалобы. Не мог ни приехать на свой объект и генеральный директор ГК «Город» Александр Иванов.
Непосредственно перед началом общения с дольщиками вице-губернатор посетил строительную площадку «Ленинского парка» и остался недовольным, что чиновники комитета по строительству и представители «Города» не владеют полной информацией по объекту и планах по строительству сопутствующей инфраструктуры. «Безобразие, никто ничего не знает, никто ни за что не отвечает», - отметил он, махнув в сторону стоявших рядом подчиненных и застройщика.
Между тем, собрав вокруг себя дольщиков, вице-губернатор пообещал им, что до 29 июня Смольный разработает и утвердит окончательный вариант решения проблемы по ГК «Город». «Нами рассматривается два варианта решения проблемы. Первый – это передача ЖК «Ленинский парк» в доверительное управление другому застройщику. Уже вызвался достраивать объект компания «КВС». Второй вариант полное расторжение контракта с «Городом» и выбор нового застройщика. Правда, в этом случае придется определенное время заниматься переоформлением договоров как между Смольным и строительной организацией, так и между новым застройщиком и дольщиками. Этого бы нам не очень хотелось. При хорошем раскладе строительство возобновиться в конце июля. У меня есть глубокое убеждение в том, что, создав эталонный механизм на примере объектов ГК «Город», мы решим проблему всех обманутых дольщиков в Петербурге», - отметил Игорь Албин.
Вице-губернатор также сообщил, что лично он не хочет чтобы «Город» принимал какое-либо участие в завершении строительства объектов. Он подчеркнул, что на руководство компании правоохранительными органами уже возбуждено уголовное дело и в настоящее время идет по нему разбирательство.
Стоит отметить, на встрече с дольщиками глава ГК «Город» Александр Иванов был немногословным. Стоял чуть в стороне от Игоря Албина. Чуть позже вице-губернатор бросил одному из дольщиков фразу, что он (Александр Иванов) уже давно ничего не решает. Журналистам застройщик сообщил, что он надеется, что Смольный выберет вариант с доверительным управлением. По словам бизнесмена, компания, которая будет завершать объекты, получит деньги за счет продажи квадратных метров, которые ей будут переданы.
После встречи с вице-губернатором у дольщиков заметно улучшилось настроение. После убедительного тона Игоря Албина, люди как они сами высказывались, «почти поверили», что проблема с долгостроем сдвинется с мертвой точки. По словам представителя инициативной группы дольщиков Аллы Андреевой, сейчас только остается подождать 10 дней и услышать, что же решили чиновники. В случае если после 29 июня ничего не произойдет, добавила она, активисты перейдут к более радикальному «плану Б». Его подробности, подчеркнула дольщик, пока держатся в секрете.
Справка:
ГК «Город» основана в 2010 году. Основателями считаются бизнесмены Руслан и Роман Ванчуговы. Компания строит три жилых объекта: комплекс «Прибалтийский», комплекс «Ленинский парк» и комплекс «Морская звезда». Первые два объекта расположены в Красносельском районе, третий – в Приморском районе. Строительные работы на всех ЖК в настоящее время не ведутся. Общее количество дольщиков 4912 человек.
В начале недели стало известно, что по итогам совещания у президента РФ Владимира Путина было принято решение предоставить ОАО «Россети» 32 млрд рублей через облигации федерального займа (ОФЗ). Деньги пойдут на докапитализацию ОАО «Ленэнерго». Эксперты говорят, что в ситуации с многомиллиардными долгами электросетевой компании эта сумма – капля в море.
О том, что решение о докапитализации ОАО «Ленэнерго» через ОФЗ в размере 32 млрд было принято на совещании у президента РФ, в начале неделе со ссылкой на свои источники говорили все ведущие деловые СМИ. Но официальных комментариев ни Минэнерго РФ, ни Россети по поводу реализации данной схемы пока не дают.
В Комитете по энергетике и инженерному обеспечению Петербурга отметили, что никаких официальных указаний по итогам совещания у президента РФ в ведомство не поступало. «Решение вопроса с Ленэнерго перешло на более высокий уровень. Мы ждем предписаний от федеральных властей», – отметили в комитете.
Как говорят источники, знакомые с ситуацией, процедура докапитализации ОФЗ предполагает как минимум два этапа. Вначале состоится допэмиссия акций госкомпании Россети, а затем будет проведена допэмиссия Ленэнерго, которую выкупят Россети.
«Идея с докапитализацией ОАО «Ленэнерго» за счет федерального займа вполне реальна, но 32 млрд рублей – это недостаточная сумма. Для того чтобы сегодня «подпитать» электросетевую компанию, по нашим подсчетам, нужно около 100-150 млрд рублей. Не думаю, что меньший объем средств даст какой-то разительный спасительный эффект», – прокомментировал ситуацию Владислав Озорин, эксперт Совета Федерации РФ по вопросам реализации реформ в сфере энергетики.
Альтернативой принятому решению являлось предложение главы «Роснефти» Игоря Сечина в тандеме с председателем правления «Интер РАО» Борисом Ковальчуком, суть которого сводилась к докапитализации ОАО «Ленэнерго» за счет «Роснефтегаза» через сложную схему допэмиссии акций другой структуры Россетей – ОАО «Московская объединенная электросетевая компания».
Вынужденное объединение
Также на совещании у президента РФ Россети пролоббировали решение об объединении на базе Ленэнерго других крупных электросетевых компаний Петербурга – ОАО «Санкт-Петербургские электрические сети» (СПбЭС), 100% акций которого принадлежит Петербургу, и ОАО «Петродворцовая электросеть» (ПЭС). Такое объединение, как неоднократно заявляли в Россетях, в первую очередь пойдет на благо потребителям. Наличие многих компаний приводит к дополнительным затратам, а состояние энергетической системы тем временем лучше не становится.
После такого объединения доля Петербурга в пакете Ленэнерго вырастет с сегодняшних 18,1% до блокирующего пакета акций.
Однако аналитики и участники электросетевого рынка до последнего скептично относились к объединению на базе Ленэнерго, имеющей многомиллиардные долги, других крупных игроков рынка. Основной посыл против такого слияния в том, что оно противоречит реформе энергетического комплекса России и ведет к монополизации рынка. Могут слиться проблемы нескольких компаний, но потребителю легче не станет.
Андрей Сизов, генеральный директор АО «Санкт-Петербургские электрические сети», неоднократно публично заявлял, что любая консолидация должна происходить на базе эффективной и экономически устойчивой организации, а у Ленэнерго многомиллиардные долги. Кроме того, по его словам, объединяться нужно на понятных условиях. Надо понимать, кто будет остальными акционерами, как город будет реализовывать свое право на управление, какая у него будет доля и т. д.
Со своей стороны, Вадим Малык, генеральный директор ЛОЭСК, также уверен, что в нынешних экономических условиях объединение крупных электросетевых компаний абсурдно. «Я всегда выступал и буду продолжать выступать против этой идеи. Нельзя решать проблемы Ленэнерго за счет более успешных электросетевых компаний, работающих в Петербурге и Ленинградской области. Думаю, что Ленэнерго это не спасет, а на электросетевом комплексе региона отразится не лучшим образом», – прокомментировал Вадим Малык данную тему в интервью газете «Строительный Еженедельник» (см. № 22 (659) от 15 июня 2015 года).
Владислав Озорин, уверен, что довести долю города в Ленэнерго до уровня блокирующего пакета – хорошая мысль. «Но я считаю, что на первом этапе надо, чтобы ОАО «Санкт-Петербургские электрические сети» сделали своим филиалом ОАО «Петродворцовая сеть». А затем провести объединение на платформе Ленэнерго, чтобы блокирующий пакет акций остался за Петербургом. А ЛОЭСК трогать не стоит. Объединение более мелких электросетевых компаний в Ленинградской области должно происходить вокруг ЛОЭСК, а не наоборот», – прокомментировал ситуацию Владислав Озорин.
Добавим, что по оценкам аналитиков чистые активы СПбЭС на конец 2014 года составляли 20 млрд рублей. Данные по ПЭС отсутсвуют.
Тарифные корректировки
На совещании у президента РФ также было принято решение по поводу установления для Ленэнерго экономически обоснованного тарифа. В итоге индексация сетевых тарифов будет перенесена с 1 июля на 1 января.
Ранее правительство Петербурга выполнило требование Федеральной службы по тарифам о повышении ставок на передачу электрической энергии по городу, и с 1 мая действующий двухставочный тариф (отдельно оплачивается передача электричества по сетям и потери при доставке тока) вырос на 5%.
Но еще в марте текущего года Василий Никонов, генеральный директор компании Ленэнерго, заявил, что из-за тарифно-балансовых решений, которые принимал Смольный начиная с 2011 года, энергокомпания недополучила 20 млрд рублей. В связи с этим Ленэнерго собрало пакет данных, подтверждающих выпадающие доходы, и направило их в ФСТ, которая встала на сторону электросетевой компании. В итоге удовлетворения этой жалобы с 1 июля 2015 года рост тарифов можетсоставить от 21 до 28%.
Владислав Озорин рассказал, что в настоящее время на рассмотрении ФАС находится обращение Союза промышленников и предпринимателей Санкт-Петербурга с просьбой отмены утвержденного ФСТ решения о росте тарифов на электроэнергию с 1 июля.
Справка
Согласно данным отчета ОАО «Ленэнерго» по РСБУ за I квартал 2015 года, чистый долг организации вырос на 61,2% и по состоянию на 31 марта составил 41,935 млрд рублей. Чистый убыток компании по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 1,3 млрд рублей, увеличившись в четыре раза. Выручка Ленэнерго за январь-март 2015 года выросла на 3,6%, или до 10,97 млрд рублей. Главным образом на увеличение этого показателя повлиял рост выручки от оказания услуг по технологическому присоединению (на 417 млн рублей или 79,1%).
При этом объем присоединяемой мощности Ленэнерго относительно I квартала 2014 года вырос на 19 МВт, или на 33%. Выручка от услуг по передаче электроэнергии, наоборот, уменьшилась на 11 млн рублей (–0,1%), что обусловлено снижением объемов передачи электроэнергии в связи с более высокой температурой наружного воздуха в I квартале 2015 года.