«Вторичка» идет в рост
По итогам 2017 года количественные продажи вторичного жилья в Петербурге, по оценке экспертов, выросли на 10-15%. Наиболее востребованными стали квартиры в домах, построенных 3-7 лет назад.
По данным Управления Росреестра по Петербургу, в 2017 году было зарегистрировано почти 700 тысяч сделок с недвижимостью. В сравнении с 2016 годом их объем увеличился на 21%. В Ленинградской области объем сделок вырос на 9,5%. В большинстве других регионов страны количество операций с недвижимостью ушли в минус.
Значительная часть сделок с недвижимостью, зарегистрированных Росреестром, связана с продажей и покупкой вторичного жилья. В Петербурге и в Ленобласти объем таких операций в среднем вырос на 10-15%. В Москве «вторички» стало меньше из-за старта городской программы реновации.
Спрос на новое
Риэлторы Петербурга и Ленобласти также отмечают рост количества сделок с вторичной недвижимостью. По оценке генерального директора АН «АЛЕКСАНДР Недвижимость» Сергея Сосновского, в их агентстве в прошлом году количественный объем сделок, связанный со «вторичкой», вырос на 10-12%. Причем объем «первички» остался приблизительно на уровне 2016 года. «В целом 2017 год для рынка был неровным. Первый квартал года показал падение объема сделок. Незначительный рост начался с апреля. На плановые показатели все стали выходить в летний, казалось бы, мертвый сезон. Осенью также продолжилась положительная динамика. Спад по объему проводимых сделок произошел в последние две недели декабря, что нетипично для самого конца года. Однако в первые недели января 2018-го покупатели квартир быстро активизировались», - отметил он.
По мнению Сергея Сосновского, в целом рынок продаж недвижимости в прошлом году оказался лучше ожиданий.
Директор компании «Адвекс на Академической» Сергей Козлов сообщил, что клиенты все чаще стали интересоваться «новой вторичкой», то есть квартирами в домах, построенных в среднем 3-7 лет назад. Спрос на данный сегмент недвижимости в прошлом году в их агентстве вырос на 25%. «Тенденция на востребованность «новой вторички» продолжится и в этом году. Тем более, что всякая «первичка» рано или поздно становится «вторичкой»», - отметил он.
С доводами коллег о росте спроса на новую вторичную недвижимость согласна и исполнительный директор АН «ДОМПЛЮСОФИС» Юлия Роженцева. Она напоминает, что в 2014-2015 гг. наблюдался бум строительства новых жилых комплексов на приграничных с городом территориях Ленобласти. К 2017-му произошло некоторое затоваривание рынка. «Стало больше сделок с переуступкой прав требований. Люди, покупавшие квартиры в инвестиционных целях, решили их побыстрее продать, чтобы сохранить какую-то доходность», - отмечает она.
На текущем уровне
По оценке генерального директора агентства «Петербургская Недвижимость» Сергея Дроздова, наибольший объем сделок на «вторичке» в прошлом году пришелся на Всеволожский район Ленобласти. Рост количества сделок составил 35%. По Петербургу рост сделок по вторичной недвижимости составил 15%. «Покупатели чаще всего выбирали квартиры в Приморском, Красносельском и Московском районах. На четверть выросло количество сделок в Красносельском районе, а снижение спроса зафиксировано в Невском, Кировском, Адмиралтейском и Петроградском», – отмечает эксперт.
Кроме того, в 2017 году произошло снижение цен на непопулярное жилье, построенное до 2000-х годов, на 3-8%. Но в целом, средняя цена квадратного метра за год практически не изменилась и составила 95,5 тыс. рублей (по данным на декабрь 2017 года).
По мнению управляющего директора департамента инвестиций, в недвижимость Becar Asset Management Group Катерины Соболевой, оснований полагать, что структура спроса или динамика цен существенно поменялась на вторичном рынке Петербурга или поменяется в наступившем году, нет. «Наиболее популярными локациями остаются Красносельский и Приморский район: в первом можно найти «семейную» квартиру достойного метража по приемлемой цене, второй показывает динамичное развитие и становится все более привлекательным. Два последних года для вторичного рынка прошли без сильных всплесков и спадов», - считает она.
Аренда в «минус»
Если продажи «вторички» при стабильных ценах в Петербурге в 2017 году шли в рост, то стоимость аренды такого жилья незначительно снизилась. По данным экспертов компании Domofond.ru, аренда однокомнатной квартиры в Петербурге подешевела на 2,5% и на конец прошлого года составила 22,5 тыс. рублей. Таким образом Северная столица заняла 6-е место по уровню снижения стоимости аренды жилья среди российских городов-миллионников. При этом, в целом по стране арендные ставки увеличились на 1,4%.
«С начала 2015-го до середины 2016 года средняя ставка аренды квартир в России непрерывно снижалась и в результате упала на 9,8%, поэтому сейчас мы находимся на этапе восстановления. Аренда жилья по-прежнему доступнее для граждан, чем покупка, даже несмотря на продолжающееся снижение цен на квартиры и ипотечных ставок», ― делает выводы руководитель проекта Domofond.ru Анна Березина.
Смольный перекраивает бюджет 2015 года. Под значительное урезание финансирования попали некоторые масштабные строительные проекты, которые должны стартовать в ближайшее время.
Из-за секвестра бюджета на текущий год оказалась в подвешенном состоянии реализация проекта по реконструкции Сенной площади общей стоимостью 1,2 млрд рублей. Изначально планировалось, что на реновацию исторического квартала в этом году выделят 350 млн рублей, однако измененное положение адресной инвестиционной программы предусматривает расходы только 10 тыс. рублей.
Как подчеркивают в КРТИ, курирующем данный проект, денежные средства, заложенные на реставрацию Сенной площади, будут в этом году перераспределены на другие текущие и более приоритетные цели. В ведомстве подчеркивают, что город не отказывается от проекта, а только откладывает его реализацию. В настоящее время подрядчик готовит рабочую документацию, сообщили чиновники. После ее разработки будет понятно, когда и в каких объемах будет финансироваться реконструкция.
Отметим, что конкурс на реконструкцию исторический площади был проведен осенью 2014 года. Победителем была признана компания «Балтстрой».
Подрядчик до кона 2016 года должен был построить два подземных перехода, трамвайную остановку в центре Садовой ул., убрать ларьки и расширить проезжую часть. Архитектурной доминантой Сенной площади должен был стать храм Успения Пресвятой Богородицы, который сейчас восстанавливают у станции метро.
На прошлой неделе стало известно, что из-за отсутствия свободных денежных средств город также отказывается от финансирования других достаточно амбициозных проектов. В частности, вновь будут приостановлены работы по строительству южного корпуса концертного зала Мариинского театра на ул. Декабристов, 39. Кроме того, на 110 млн рублей будет сокращено финансирование строительства продолжения наб. Макарова на отрезке от Адмиральского проезда до Западного скоростного диаметра. Изначально на возведение трассы предполагалось выделить 381 млн рублей, теперь финансирование уменьшено до 278 млн рублей.
Между тем, по всей видимости, властям Петербурга не хватает денег и на уже реализующиеся проекты первостепенной важности. В скорректированном несколько дней назад АИП на строительство и реконструкцию объектов Петербургского метрополитена выделяется только 15,9 млрд рублей, что на 6,8 млрд меньше, чем было заявлено ранее.
Так, на Калининско-Красносельскую линию предоставят 1,7 млрд вместо 4,5 млрд. На 1,5 млрд сокращено финансирование строительства перегона от «Спасской» до «Горного института». Также урезан бюджет строительства продолжения Невско-Василеостровской линии от «Приморской» до «Беговой» на 3,8 млрд рублей.
По мнению депутата ЗакСа Бориса Вишневского, изначально было понятно, что сомнительные мегапроекты, такие как реновация Сенной площади, вряд ли будут реализованы. В большей степени они были задуманы для «распила» бюджетных средств, которых сейчас не хватает и на проекты социальной значимости. По словам парламентария, следует ожидать дальнейший секвестр бюджета из-за растущей негативной экономической ситуации в городе, в которой во многом виноваты сами чиновники.
Мнение:
Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами (Asset Management) NAI Becar:
– О проектах реконструкции Сенной площади и строительства наб. Макарова власти забывать не будут, вопрос о включении их в бюджет может быть поднят уже этой осенью. Строительство нового корпуса Мариинского театра, возможно, будет отложено на год. В целом успешная реализация проектов зависит от того, как в течение 2015 года будет складываться экономическая ситуация в стране. Сочетание таких факторов, как курс валют, стоимость нефти, результаты заседания ОПЕК в июне, взаимоотношения с западными партнерами, определят характер нашего существования на ближайшие три года. На наш взгляд, несмотря на кризис, должны в обязательном порядке реализоваться проекты по строительству транспортной инфраструктуры и, если такая возможность есть, то и социальной.
ГУП «Горэлектротранс» отозвал апелляцию по делу о «блокадной» подстанции на набережной Фонтанки. Градозащитники считают, что принятое муниципальным предприятием решение поможет им остановить строительство апарт-отеля, планируемое «Группой ЛСР» на данной площадке.
23 марта в Куйбышевском районом суде Петербурга прошел очередной процесс, решающий судьбу «блокадной» подстанции, расположенной на набережной Фонтанки, 3 А. В его рамках, собственник объекта - ГУП «Горэлектротранс», отказался от апелляции, поданной на ранее вынесенное судебное решение. Напомним, несколько месяцев назад представители Фемиды признали незаконность градостроительного плана, предусматривающего застройку данной площадки.
На месте подстанции, питавшей в годы военной блокады электричеством городские трамваи, и в настоящее время неработающей, «Группа ЛСР» планировала возвести шестиэтажный апарт-отель. Возможность строительства такого объекта появилась после того как компания в 2013 году заключила инвестиционный договор с «Горэлектротрансом». Однако реализовать проект девелопер так и не смог из-за протестов общественников, сумевших склонивших на свою сторону и многих чиновников Смольного. Отметим, что в мае 2014 года «блокадная» подстанция была признана выявленным объектом культурного наследия, что заморозило все работы на площадке. Генеральный директор «Группы ЛСР» Александр Вахмистров из-за срыва строительства потребовал от чиновников 400 млн рублей, как компенсацию уже понесенных затрат.
Градозащитники отказу ГУП «Горэлектротранс» от участия в судебной тяжбе обрадовались. Общественники считают, что теперь им будет легче оспорить разрешение на строительство гостиницы на месте подстанции. По словам координатора движения «Живой город» Юлии Минутиной, из мотировочной части судебного решения следует, что градплан данного участка был принят незаконно, а значит возведение на данной площадке любых объектов также незаконно.
Между тем, в самой «Группе ЛСР» придерживаются другого мнения. Как отмечают в пресс-службе компании, последнее решение суда градозащитниками истолковано неверно. Работы на площадке, подчеркивают сотрудники холдинга, не начинаются только из-за неопределенного статуса подстанции, как архитектурного объекта.
«Как законопослушная компания, «Группа ЛСР» приостановила работы на месте подстанции после выхода распоряжения КГИОП о внесении ее в реестр объектов культурного наследия. Однако 4 экспертизы ВООПИК по данному объекту не были признаны соответствующими требованиям законодательства. Сейчас выполнена еще одна научная работа по определению историко-культурной ценности всех тяговых подстанций города. В соответствии с данной экспертизой КГИОП будет принято решение и по подстанции на набережной Фонтанки», - сообщили в пресс-службе компании.
Стоит добавить, что чуть ранее глава «Группы ЛСР» » Александр Вахмистров отметил, что какое бы решение ни принял КГИОП, оно будет принято компанией. Если статус вновь выявленного объекта будет признан, то компания откажется от строительства апарт-отеля, но будет настаивать на возврате уже вложенных в реализацию проекта 400 млн рублей.
По мнению партнера, руководителя практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова, очевидно, противостояние сторон продолжится в других разбирательствах. «С точки зрения процесса, отказ от апелляционной жалобы видится достаточно разумным шагом, так как при рассмотрении спора в апелляции итоговая резолютивная часть могла оказаться иной. Однако нельзя согласиться с логикой градозащитников, что констатация в мотивировочной части наличия нарушений делает данный правовой акт недействительным, так как гражданско-процессуальный кодекс РФ таких последствий не содержит», - отметил эксперт.
Мнение:
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:
-Остается только жалеть, что судебная и правоприменительная практика складывается таким образом, что градостроительный план расценивается как какой-то правопорождающий документ, хотя по смыслу Градостроительного кодекса - это просто выписка из градостроительных регламентов, которые содержатся в вышестоящих нормативных актах. Именно поэтому и возникают такие судебные споры, которые заканчиваются юридическими парадоксами.