КОТ в мешке
Парламент Петербурга принял в первом чтении поправки в городской закон о комплексном освоении территории (КОТ). Этот документ, в случае одобрения, вернет в наш город практику предоставления застройщикам участков под КОТы. Комитет по инвестициям Смольного уже подготовил два таких участка в Колпинском районе. Но строители говорят, что в случае отмены «долевки» большие территории развивать будет некому.
Законодательное собрание Петербурга на этой неделе приняло в первом чтении поправки в городской закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования». Проект этого закона разработал Комитет по инвестициям. А главная его цель – синхронизировать местное и федеральное законодательство, которое регулирует комплексное освоение территорий.
«Документ определит взаимные обязательства города и инвесторов по освоению больших территории и сроки реализации таких инвестиционных проектов. Эти меры станут дополнительной гарантией, как для города, так и для инвестора», - отметила председатель Комитета по инвестициям Ирина Бабюк. По ее мнению, эта мера будет способствовать привлечению дополнительных инвестиций в недвижимость, развитию жилищного строительства, а также обеспечению населения необходимыми объектами коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры.
Главный итог корректировки закона будет заключаться в том, что в городе возобновится практика предоставления застройщикам участков из казны для КОТ. Причем, Комитет по инвестициям уже подготовил два таких участка в Колпинском районе. Но инвесторам они еще не переданы. Девелоперы говорят, что эти поправки в закон ничего принципиально для них не изменят. Их больше беспокоит скорая отмена «долевки», которая может поставить крест не только на больших проектах, но, вообще, на всей строительной отрасли.
«Сегодня и так большинство масштабных проектов в городе ведется в логике комплексного освоения территории, поэтому никакой сенсации в этих поправках не содержится. Но отрадно видеть, что возобладала здравая точка зрения и вместо предложения один застройщик – один объект власть принимает нормальную логику развития: крупный застройщик – крупный проект», - говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. Она добавила, что проекты КОТ - единственная альтернатива точечной, уплотнительной застройке. «Рассматривать их надо, как нормальный, позитивный для города сценарий развития. Как проекты нового строительства, так и реконструкция городских кварталов должны вестись комплексно», - уверена она.
С коллегой согласен генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев. «С точки зрения развития города комплексное освоение территорий самое правильное и перспективное. КОТы позволяют изначально проектировать на больших участках под застройку новые, комфортные для проживания районы с собственной социальной и транспортной инфраструктурой, с единым архитектурным обликом. Отношение петербуржцев к жилью стало более взыскательным. Удовлетворить их требования в полном объеме можно только при комплексном подходе к реализации проекта. К тому же, это целесообразно с точки зрения экономики. Но важно, чтобы изначально заявленные застройщиком планы воплощались в жизнь в полном объеме», - говорит он.
«Проекты КОТ, которые застраиваются исключительно жильем и социалкой, становятся все менее конкурентоспособными. Нужны градообразующие «якоря», драйверы развития, которые играют важную социальную роль, обеспечивают занятость, одним словом оживляют территорию, гарантируют ее устойчивое развитие на долгие годы вперед», - добавляет генеральный директор УК «СТАРТ Девелопмент» Сергей Хромов.
Крупные проекты жилищного строительства в Петербурге переживают не лучшие времена. Старт многих из них девелоперы отложили из-за кризиса. А развиваться тем, что уже стартовали, мешают не решенные вопросы строительства социальной и транспортной инфраструктуры и постоянно меняющиеся правила игры на строительном рынке города.
«Последняя новость о скорой отмене долевого строительства вообще всех ошеломила. Мы с тревогой ждем, как будут развиваться события. Эта реформа, безусловно, окажет негативное воздействие на рыночную ситуацию, приведет к росту цен, пагубному ажиотажу. Вместо нормального планомерного регулирования мы можем получить неуправляемые стихийные процессы», - говорит Светлана Денисова.
«Все строители понимают, что закон есть закон - его придется исполнять. Мы законопослушны и строить будем в любой ситуации. И большие проекты КОТ, и маленькие тоже. А если станет невыгодно возводить жилье, будем строить что-то другое – заводы, гостиницы, офисы. Но в инициативе по отмене долевки многое тревожит. Мы опасаемся, что в итоге, «квадрат» жилья значительно подорожает. По прогнозу, его цена может прибавить 15-30% только за счет увеличения стоимости денег для строителей. Эти затраты неизбежны, и лягут они на плечи покупателей квартир», - заключил вице-президент Российского союза строителей Олег Бритов.
Бывший совладелец ГК «КрашМаш» Александр Васильев, который последний год руководил петербургским филиалом уральского холдинга «Реформа», создал демонтажную компанию «Решение». Уже в ближайший год она рассчитывает занять до 15% регионального рынка демонтажа.
Екатеринбургская демонтажная компания «Реформа» закрыла филиал в Петербурге. Гендиректор «Реформы» Григорий Фрич объяснил это решение тем, что его не устроили финансовые итоги работы подразделения.
«Но с рынка Петербурга мы не уходим. Будем участвовать в новых тендерах наравне с местными игроками», — сообщил он. Бывший глава филиала «Реформы» Александр Васильев с партнерами создал фирму «Решение», где продолжит работу команда ликвидированного филиала.
Доля Александра Васильева в «Решении» составит 48% (пока он среди учредителей не числится, поскольку сотрудничество с «Реформой» закончил неделю назад), еще 32% получит «Северпромснаб» — собственник автопарка (у «Решения» 20 единиц техники), остальное — у двух топ-менеджеров филиала. По словам Александра Васильева, «Решение» сосредоточится на работе в Петербурге, Ленобласти и европейской части России. На данный момент у компании в работе 10 контрактов на демонтаж. «Их исполнение позволит нам занять до 15% рынка региона уже в первый год работы», — считает Александр Васильев. В будущем компания планирует добавить к демонтажу работы нулевого цикла и общестроительные работы. Александр Васильев сообщил, что обсуждает создание совместного предприятия с НСК «Механизация» - крупным подрядчиком общестроительных работ. В НСК эту информацию подтвердил.
Сносом зданий в Петербурге занимается десяток компаний, среди которых ГК «Размах», ГК «КрашМаш», ГК Springald, СК «Ирон», «Терминатор» и другие. Оборот демонтажного рынка Петербурга и Ленобласти, по оценкам его участников, за последний год сократился на 20–25% и сейчас составляет 750-800 млн рублей. Хотя еще 3 года назад этот рынок оценивался в 1,5 млрд рублей. Число контрактов на демонтаж снизилось, в первую очередь, из-за политики властей в отношении развития исторического центра (снос старых зданий практически сошел на нет).
«Сейчас трудное время для демонтажников. Город рушится на глазах, а власти заигрывают с градозащитниками», — говорит гендиректор компании «Ирон» Вячеслав Рот.
Еще одна причина сужения демонтажного рынка - свертывание программы редевелопмента промышленных территорий. Чиновники заявили, что предприятия должны оставаться на своих местах ради сохранения промышленного потенциала города и практически перестали переводить заводские участки под жилье, что отбило у девелоперов интерес к этим территориям.
«Петербургские демонтажники активно пошли в российские регионы и даже в Москву», - констатирует президент ГК «Размах» Игорь Тупальский.
Стратегия-2030 в части развития транспортной инфраструктуры предполагает целый комплекс мер, которые позволяет освободить улицы города от транспортных заторов, заявили в Смольном.
Проблему пробок город будет решать развивая метростроение, вводя платные парковки в историческом центре и пересаживая жителей на велосипеды.
На минувшей неделе вице-губернатор Петербурга Марат Оганесян собрал представителей ведущих городских СМИ, чтобы рассказать о планах администрации по решению проблемы «пробок» в центре города и транспортной недоступности некоторых периферийных районов. Как напомнил чиновник, основные направления работы Смольного по развитию транспортной инфраструктуры города нашли отражение в одной из 17 госпрограмм Стратегии-2030. Объем финансирования программы составил 797 млрд рублей. Основная финансовая нагрузка в рамках новой программы ляжет на городской бюджет — 552 млрд рублей, еще 245 млрд рублей составят внебюджетные источники. В Смольном надеются, что реализация программы позволит пересадить до 70% граждан на общественный транспорт, сократить продолжительность поездки до работы на пять минут, а скорость движения в пробках с 10 до 20 км в час. Для этого будут обновлены подвижные составы метрополитена и наземного городского транспорта. К 2020 году протяженность линий метро планируют увеличить на 25 км.
Особые надежды по разгрузке постоянно коллапсирующего Васильевского острова в Смольном связывают со строительством моста в створе острова Серный. Господин Оганесян рассказал, что к концу 2014 года должно завершиться проектирование моста, а также набережной Макарова от съезда с ЗСД на Васильевский остров. В начале 2015 года планируется начать строительство. В свою очередь генеральный директор Центра транспортного планирования Петербурга Рубен Тертерян отметил, что в этой зоне будет создан настоящий коридор для транзитного транспорта с двумя выходами - в центр города к Дворцовому мосту по набережной Макарова и в Петроградский район. «Благодаря этой переправе пробки с острова уйдут, кроме того, у нас есть планы по усилению роли общественного транспорта в исторической части района», - сказал господин Тертерян.
Ожидается, что приоритет общественному транспорту отдадут и по итогам реконструкции Сенной площади. Как поведал и.о. главы КРТИ Анатолий Мишанов, проект, подготовленный ГУП «Ленгипроинжпроект» уже прошел экспертизу и в ближайшие недели комитет объявит конкурс на выполнение строительно-монтажных работ стоимостью 1,3 млрд рублей. После реконструкции для автомобилистов и общественного транспорта будут предусмотрены по три полосы шириной по 3,5 метра. В центре площади появится остановка трамвая, а существующая зона трамвайных путей будет расширена: между проезжей частью и путями появятся разделительные полосы шириной 6,2 метра. Отметим, что Сенная площадь станет одним из первых проектов в рамках утвержденной Смольным программы строительства транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). Всего в городе планируется построить 68 ТПУ. Все узлы будут делиться на три уровня. Пассажирские комплексы первого уровня будут обслуживать пересадки пассажиров на международный, междугородный и внутригородской транспорт. Второго уровня – с железнодорожного на общественный транспорт. Их планируется вписать в станции метро "Балтийская", "Удельная", "Рыбацкое", "Старая Деревня", "Шушары", "Купчино". ТПУ третьего уровня будут «пересаживать» пассажиров метро на общественный транспорт. Вероятнее всего, проекты будут реализовываться по схеме государственно-частного партнерства и в крупных ТПУ появятся объекты коммерции, развлекательные функции, благодаря которым инвестор сможет отбить вложения.
Сейчас помимо Сенной площади КРТИ объявил конкурс на проведение предпроектных работ еще по трем узлам и к концу года городская администрация получит ясную картину – кто будет строить эти узлы и какова будет структура финансирования.
Дополнительный импульс развитию общественного транспорта придаст создание новых выделенных линий, рассказал Марат Оганесян. В частности, в 2014 года в КРТИ был создан внутренний отраслевой документ, на который чиновники будут ссылаться при обосновании и проектировании новых выделенных линий. На сегодняшний день в городе действует восемь таких маршрутов и в ближайшее время этот список пополнится еще двумя. К 2016 году Смольный намерен создать выделенную автобусную линию от станции метро «Звездная» до аэропорта Пулково,к этому сроку в эксплуатацию должна быть сдана развязка на пересечении Дунайского проспекта и Пулковского шоссе, по которой и пройдет маршрут. Сейчас КРТИ уже подготовил предварительный проект по этой линии. Готов предварительный проект и еще одной линии на юге – на Ленинском проспекте также к 2016 году появится отдельная линия для городского транспорта.
Освободить и упорядочить пространство в историческом центре, по словам вице-губернатора, сможет введение платных парковок. Уже 1 сентября на Караванной улице будет организована демонстрационная зона, которая будет работать до конца года без взимания платы. «Она нужна для того, чтобы ознакомиться с принципами работы, с механизмом оплаты. Управление парковочными пространствами будет заниматься ГУП, а платежи пойдут в бюджет города», - заверил господин Оганесян. А уже к началу 2015 года начнется создание первой масштабной зоны платной парковки на участке, ограниченном Литейным проспектом, Кирочной, Лиговским и Невским проспектами. Стоимость парковки пока не определена, но, по словам вице-губернатора, она будет существенно ниже столичных расценок. Кроме того, до сих пор актуальны планы Всемирного банка по софинансированию в размере 2 млрд рублей платной парковки на территории, ограниченной рекой Невой, Фонтанкой, Лермонтовским проспектом, улицей Декабристов.В кулуарах вице-губернатор рассказал, что он является апологетом системы контроля автомобилизации населения. Например в Японии автомобиль может быть продан только при подтверждении покупателем наличия места на паркинге или гаража.
Оптимистично смотрят в Смольном и на самый неоднозначный способ справиться с пробками – развитие велосипедной инфраструктуры. КРТИ уже объявил конкурс на трассировку 16 веломаршрутов в различных частях города. При этом как именно будут уживаться автомобили, велосипеды и пешеходы, в Смольном пока не знают. «Ширины пешеходных тротуаров у нас не хватает, особенно в историческом центре. Поэтому мы смотрим возможность оборудования велодорожек разметкой именно на проезжей части, но для этого нужно выбрать те улицы, на которых движение будет в первую очередь безопасным», - говорит Рубен Тертерян. По его словам, первый способ прокладки велотрасс – это ограничение парковки у тротуаров на крупных магистралях, а также в «сложных» местах, например перед перекрестками и светофорами. Второй вариант – проложить маршруты по второстепенным улицам с низким трафиком. В целом же, по словам Оганесяна, все новые конкурсы на создание новых дорог обязательно будут предполагать создание на них велосипедных дорожек. Такие же требования будут закладываться при разработке ППТ в проектах комплексного освоения территорий.
ЦИФРА:
797 млрд рублей
Будет потрачено на развитие транспорта в Петербурге в 2015-2020 годы.