КОТ в мешке
Парламент Петербурга принял в первом чтении поправки в городской закон о комплексном освоении территории (КОТ). Этот документ, в случае одобрения, вернет в наш город практику предоставления застройщикам участков под КОТы. Комитет по инвестициям Смольного уже подготовил два таких участка в Колпинском районе. Но строители говорят, что в случае отмены «долевки» большие территории развивать будет некому.
Законодательное собрание Петербурга на этой неделе приняло в первом чтении поправки в городской закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования». Проект этого закона разработал Комитет по инвестициям. А главная его цель – синхронизировать местное и федеральное законодательство, которое регулирует комплексное освоение территорий.
«Документ определит взаимные обязательства города и инвесторов по освоению больших территории и сроки реализации таких инвестиционных проектов. Эти меры станут дополнительной гарантией, как для города, так и для инвестора», - отметила председатель Комитета по инвестициям Ирина Бабюк. По ее мнению, эта мера будет способствовать привлечению дополнительных инвестиций в недвижимость, развитию жилищного строительства, а также обеспечению населения необходимыми объектами коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры.
Главный итог корректировки закона будет заключаться в том, что в городе возобновится практика предоставления застройщикам участков из казны для КОТ. Причем, Комитет по инвестициям уже подготовил два таких участка в Колпинском районе. Но инвесторам они еще не переданы. Девелоперы говорят, что эти поправки в закон ничего принципиально для них не изменят. Их больше беспокоит скорая отмена «долевки», которая может поставить крест не только на больших проектах, но, вообще, на всей строительной отрасли.
«Сегодня и так большинство масштабных проектов в городе ведется в логике комплексного освоения территории, поэтому никакой сенсации в этих поправках не содержится. Но отрадно видеть, что возобладала здравая точка зрения и вместо предложения один застройщик – один объект власть принимает нормальную логику развития: крупный застройщик – крупный проект», - говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. Она добавила, что проекты КОТ - единственная альтернатива точечной, уплотнительной застройке. «Рассматривать их надо, как нормальный, позитивный для города сценарий развития. Как проекты нового строительства, так и реконструкция городских кварталов должны вестись комплексно», - уверена она.
С коллегой согласен генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев. «С точки зрения развития города комплексное освоение территорий самое правильное и перспективное. КОТы позволяют изначально проектировать на больших участках под застройку новые, комфортные для проживания районы с собственной социальной и транспортной инфраструктурой, с единым архитектурным обликом. Отношение петербуржцев к жилью стало более взыскательным. Удовлетворить их требования в полном объеме можно только при комплексном подходе к реализации проекта. К тому же, это целесообразно с точки зрения экономики. Но важно, чтобы изначально заявленные застройщиком планы воплощались в жизнь в полном объеме», - говорит он.
«Проекты КОТ, которые застраиваются исключительно жильем и социалкой, становятся все менее конкурентоспособными. Нужны градообразующие «якоря», драйверы развития, которые играют важную социальную роль, обеспечивают занятость, одним словом оживляют территорию, гарантируют ее устойчивое развитие на долгие годы вперед», - добавляет генеральный директор УК «СТАРТ Девелопмент» Сергей Хромов.
Крупные проекты жилищного строительства в Петербурге переживают не лучшие времена. Старт многих из них девелоперы отложили из-за кризиса. А развиваться тем, что уже стартовали, мешают не решенные вопросы строительства социальной и транспортной инфраструктуры и постоянно меняющиеся правила игры на строительном рынке города.
«Последняя новость о скорой отмене долевого строительства вообще всех ошеломила. Мы с тревогой ждем, как будут развиваться события. Эта реформа, безусловно, окажет негативное воздействие на рыночную ситуацию, приведет к росту цен, пагубному ажиотажу. Вместо нормального планомерного регулирования мы можем получить неуправляемые стихийные процессы», - говорит Светлана Денисова.
«Все строители понимают, что закон есть закон - его придется исполнять. Мы законопослушны и строить будем в любой ситуации. И большие проекты КОТ, и маленькие тоже. А если станет невыгодно возводить жилье, будем строить что-то другое – заводы, гостиницы, офисы. Но в инициативе по отмене долевки многое тревожит. Мы опасаемся, что в итоге, «квадрат» жилья значительно подорожает. По прогнозу, его цена может прибавить 15-30% только за счет увеличения стоимости денег для строителей. Эти затраты неизбежны, и лягут они на плечи покупателей квартир», - заключил вице-президент Российского союза строителей Олег Бритов.
В Госдуму поступил законопроект о добровольном страховании жилья от чрезвычайных ситуаций, согласно которому при отсутствии страховки государство будет предоставлять пострадавшим жилплощадь только на условиях социального найма.
Пожары в Хакасии, в которых сгорело около 900 домов, заставили снова поднять вопрос о необходимости страхования гражданами своего имущества.
По оценкам экспертов, девять из десяти сгоревших в Хакасии домов не были застрахованы. Общий ущерб только частному сектору превышает 1,5 млрд рублей, оценивает Всероссийский союз страховщиков (ВСС). В прошлом году в регионе был паводок, но эта ситуация ничему не научила сограждан: если в России в среднем уровень проникновения страхования составляет 206 рублей на человека, то в Хакасии он в 10 раз ниже – 20 рублей, говорит президент ВСС Игорь Юргенс.
В среднем доля застрахованного жилья в России не превышает 15-20%, отмечает руководитель управления имущественных видов страхования Северо-Западного дивизиона «Ренессанс страхование» Виталий Овсянников. В сегменте средней ценовой категории и выше она значительно больше, тогда как эконом-варианты некоторые компании попросту не страхуют из-за повышенной убыточности – плохое качество электропроводки, нет мер по обеспечению пожарной безопасности и т. д., добавляет эксперт.
Возможность более широкого использования страховых механизмов с целью компенсации ущерба гражданам, пострадавшим в результате ЧС, обсуждается на государственном уровне уже на протяжении нескольких лет. Введение обязательного страхования противоречит Гражданскому кодексу, но в настоящее время Госдума рассматривает закон о добровольном страховании имущества граждан от стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций. Законопроект готовится ко второму чтению. Он предполагает, что в случае полной утраты дома хозяин получит новое жилье в собственность, только если участвует в региональной программе страхования. В противном случае государство предоставит ему жилплощадь только на условиях социального найма, и ее нельзя будет приватизировать, продать или передать по наследству.
Все регионы должны будут разработать свои программы защиты жилищных прав граждан с использованием страхования исходя из финансовых возможностей. Принятие закона позволит снизить нагрузку на государственный бюджет, так как основная часть убытка должна будет возмещаться населению за счет средств страховых компаний по заключенным договорам страхования, отмечает генеральный директор страхового общества «Помощь» Александр Локтаев. Он считает, что страхование жилья от ЧС должно быть добровольно-обязательным, и тогда граждане станут больше задумываться о страховании и будут постепенно расширять страховые программы.
В перспективе закон может стать одним из драйверов развития страхового рынка, считают эксперты. Потенциальный объем данного сегмента оценивается экспертами в 300 млрд рублей, что составляет почти треть от текущего объема сборов – около 39 млрд рублей, отмечает Виталий Княгиничев, глава дирекции розничного бизнеса ОСАО «Ингосстрах». По словам директора петербургского филиала «СОГАЗ» Эдуарда Яблокова, успешным примером может служить Москва, где по правительственной программе застраховано более 60% жилого фонда, а низкой цены полиса (в среднем около 100 рублей в месяц) удалось добиться благодаря участию города в возмещении ущерба при страховом случае.
По мнению господина Яблокова, законодателям в первую очередь необходимо создать единый общероссийский стандарт страховой защиты и предусмотреть субсидирование страхования жилья за счет федерального бюджета. «Не стоит ограничивать набор рисков только природными катастрофами. Целесообразнее распространить страховую защиту также и на бытовые пожары и взрывы как наиболее частые причины повреждения жилья», – считает он.
«Пока неясно, как будет решаться самый больной для госбюджета вопрос – с неблагополучными с точки зрения стихийных бедствий территориями. Страховщики не захотят принимать на страхование подобные объекты. Предполагается, что этот вид страхования будет добровольным, поэтому не станет публичной офертой, и страховая компания будет вправе отказаться принимать на страхование таких клиентов», – комментирует законопроект господин Овсянников.
В развитых странах застраховано около 80% имущества граждан. Но и в России уровень проникновения страхования постепенно увеличивается. В 2012 году темп роста страхования имущества составил почти 8%, а в 2014 году уже 29%, отмечают эксперты СГ «Уралсиб». Базовый прогноз на 2015 год – рост на 5% до 40 млрд рублей.
Холдинг FORTGROUP добился через суд права на доступ к документации Большого Гостиного Двора. Миноритарный акционер БГД намерен изучить их и выяснить причину низкой рентабельности торгового комплекса в последние годы.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа удовлетворил исковые требования ООО «Ф5 Оперу ЛТД», входящего в холдинг FORTGROUP, о предоставлении доступа к документам ОАО «Большой Гостиный Двор». Информацию о хозяйственной деятельности общества, управляющего известным в городе торговым центром, компания сможет получить как миноритарный акционер БГД.
Отметим, что FORTGROUP приобрела 10,04% акций Большого Гостиного Двора в сентябре 2013 года у кипрского фонда Prosperity Capital Management. Однако с момента покупки акций до текущего времени так и не нашла общий язык с членами правления акционерного общества, управляющего комплексом.
В частности, у девелопера и руководства общества совсем разные представления о дальнейшем развитии Гостинки. Разногласия сторон довели их до судебных тяжб, в том числе о незаконности проведенного в феврале 2014 года собрания акционеров, на котором не присутствовала FORTGROUP и где была утверждена концепция реконструкции Гостиного Двора, а также выбран совет директоров. Также через суд девелоперская компания требует признать ряд внутренних сделок ОАО «Большой Гостиный Двор» незаконными, так как они проходили между родственниками в ущерб обществу.
Представители руководства БГД не прокомментировали итоги последней тяжбы. В FORTGROUP довольны ее исходом. По словам управляющего партнера FORTGROUP Максима Левченко, из-за того что суды первой и апелляционной инстанции, вопреки сложившейся судебной практике, были на стороне БГД, компания потеряла год. «За это время истекли сроки привлечения БГД к административной ответственности, а актуальность информации во многом утрачена. Тем не менее решение арбитражного суда создало важный прецедент в контексте защиты прав миноритарных акционеров. Исполнение судебного акта позволит нам окинуть взглядом деятельность БГД за последние три года, понять причину столь низкой прибыли», – отметил он.
Бизнесмен также добавил, что заявления БГД о какой-то конфиденциальности информации и недопустимости ознакомления с ней акционеров FORTGROUP не воспринимает всерьез. «Какую коммерческую ценность может представлять информация о поставщиках товаров и подрядчиках универмага? Тем более что финансовые результаты БГД явно нельзя назвать выдающимися: за год 1 кв. м площади БГД приносит обществу около 1300 рублей прибыли», – подчеркнул господин Левченко.
Отметим, что согласно концепции реконструкции БГД, утвержденной руководством общества, облик исторического здания будет сохранен, также появятся новые постройки во дворе. Много площадей комплекса будут отданы под развлекательный и просветительский формат. В том числе на территории БГД должен быть построен Театр Елены Образцовой.
Концепция реконструкции БГД от FORTGROUP несколько другая. Ею предполагается увеличить общую площадь универмага почти в два раза, до 150 тыс. кв. м, торговую площадь – в пять раз, до 70 тыс. кв. м.
По словам юриста компании «Арбитр Северо-Запада» Елены Ивкиной, FORTGROUP как миноритарию ОАО «БГД» невозможно влиять на принимаемые советом директоров общества решения. Однако выявить какие-то нарушения и ошибки, совершаемые руководством общества, компания может. Так же как и рассказать о них другим акционерам.
Кстати:
В числе акционеров БГД числятся 6,8 тыс. петербуржцев, а также около 30 юридических лиц. Крупнейшие из них – ООО «Виктория СПб» и ООО «Сигма» – по 32,5%, ЗАО «Капитал», связанное с руководством КАБ «Викинг», – 25%.