КОТ в мешке
Парламент Петербурга принял в первом чтении поправки в городской закон о комплексном освоении территории (КОТ). Этот документ, в случае одобрения, вернет в наш город практику предоставления застройщикам участков под КОТы. Комитет по инвестициям Смольного уже подготовил два таких участка в Колпинском районе. Но строители говорят, что в случае отмены «долевки» большие территории развивать будет некому.
Законодательное собрание Петербурга на этой неделе приняло в первом чтении поправки в городской закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования». Проект этого закона разработал Комитет по инвестициям. А главная его цель – синхронизировать местное и федеральное законодательство, которое регулирует комплексное освоение территорий.
«Документ определит взаимные обязательства города и инвесторов по освоению больших территории и сроки реализации таких инвестиционных проектов. Эти меры станут дополнительной гарантией, как для города, так и для инвестора», - отметила председатель Комитета по инвестициям Ирина Бабюк. По ее мнению, эта мера будет способствовать привлечению дополнительных инвестиций в недвижимость, развитию жилищного строительства, а также обеспечению населения необходимыми объектами коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры.
Главный итог корректировки закона будет заключаться в том, что в городе возобновится практика предоставления застройщикам участков из казны для КОТ. Причем, Комитет по инвестициям уже подготовил два таких участка в Колпинском районе. Но инвесторам они еще не переданы. Девелоперы говорят, что эти поправки в закон ничего принципиально для них не изменят. Их больше беспокоит скорая отмена «долевки», которая может поставить крест не только на больших проектах, но, вообще, на всей строительной отрасли.
«Сегодня и так большинство масштабных проектов в городе ведется в логике комплексного освоения территории, поэтому никакой сенсации в этих поправках не содержится. Но отрадно видеть, что возобладала здравая точка зрения и вместо предложения один застройщик – один объект власть принимает нормальную логику развития: крупный застройщик – крупный проект», - говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. Она добавила, что проекты КОТ - единственная альтернатива точечной, уплотнительной застройке. «Рассматривать их надо, как нормальный, позитивный для города сценарий развития. Как проекты нового строительства, так и реконструкция городских кварталов должны вестись комплексно», - уверена она.
С коллегой согласен генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев. «С точки зрения развития города комплексное освоение территорий самое правильное и перспективное. КОТы позволяют изначально проектировать на больших участках под застройку новые, комфортные для проживания районы с собственной социальной и транспортной инфраструктурой, с единым архитектурным обликом. Отношение петербуржцев к жилью стало более взыскательным. Удовлетворить их требования в полном объеме можно только при комплексном подходе к реализации проекта. К тому же, это целесообразно с точки зрения экономики. Но важно, чтобы изначально заявленные застройщиком планы воплощались в жизнь в полном объеме», - говорит он.
«Проекты КОТ, которые застраиваются исключительно жильем и социалкой, становятся все менее конкурентоспособными. Нужны градообразующие «якоря», драйверы развития, которые играют важную социальную роль, обеспечивают занятость, одним словом оживляют территорию, гарантируют ее устойчивое развитие на долгие годы вперед», - добавляет генеральный директор УК «СТАРТ Девелопмент» Сергей Хромов.
Крупные проекты жилищного строительства в Петербурге переживают не лучшие времена. Старт многих из них девелоперы отложили из-за кризиса. А развиваться тем, что уже стартовали, мешают не решенные вопросы строительства социальной и транспортной инфраструктуры и постоянно меняющиеся правила игры на строительном рынке города.
«Последняя новость о скорой отмене долевого строительства вообще всех ошеломила. Мы с тревогой ждем, как будут развиваться события. Эта реформа, безусловно, окажет негативное воздействие на рыночную ситуацию, приведет к росту цен, пагубному ажиотажу. Вместо нормального планомерного регулирования мы можем получить неуправляемые стихийные процессы», - говорит Светлана Денисова.
«Все строители понимают, что закон есть закон - его придется исполнять. Мы законопослушны и строить будем в любой ситуации. И большие проекты КОТ, и маленькие тоже. А если станет невыгодно возводить жилье, будем строить что-то другое – заводы, гостиницы, офисы. Но в инициативе по отмене долевки многое тревожит. Мы опасаемся, что в итоге, «квадрат» жилья значительно подорожает. По прогнозу, его цена может прибавить 15-30% только за счет увеличения стоимости денег для строителей. Эти затраты неизбежны, и лягут они на плечи покупателей квартир», - заключил вице-президент Российского союза строителей Олег Бритов.
Банк «Советский» оказался дольщиком петербургской ГК «Город». Он приобрел один из корпусов в проекте «Ленинский парк» за 800 млн рублей в надежде заработать на перепродаже квартир. Но перспективы бизнеса туманны. На прошлой неделе совладельцы «Города» братья Ванчуговы были задержаны полицией.
Участники рынка сообщили, что группа компаний «Город» братьев Ванчуговых продала банку «Советский», где с 23 октября Центробанк ввел временную администрацию, более 270 квартир на 800 млн рублей. Это подтвердил руководитель ГК «Город» Максим Ванчугов. По его словам, покупки совершали дочерние структуры банка. «Недвижимость покупалась на 30% дешевле рыночной стоимости в инвестиционных целях», – пояснил он, подчеркнув, что сама ГК «Город» в банке «Советский» никогда не кредитовалась. Дольщики «Города» сообщили, что банк купил целый корпус в проекте «Ленинский парк». Но когда состоялась сделка, не сообщается. В самом банке ситуацию не прокомментировали. А участники рынка информацией были возмущены. По их словам, дело менеджеров банка – выдавать кредиты, а не покупать недвижимость на деньги вкладчиков с целью обогащения.
Братьев задержали
Между тем в самой ГК «Город» на прошлой неделе произошли серьезные события, которые могут негативно отразиться на дальнейшей судьбе проектов компании. Вечером во вторник сотрудники полиции провели обыск в квартире руководителя ГК «Город» Максима Ванчугова, а в среду взяли штурмом офис его брата, депутата Госдумы РФ Романа Ванчугова на Васильевском острове. В результате Руслан и Максим Ванчуговы были задержаны. А Роман Ванчугов, имеющий депутатскую неприкосновенность, обвинил городские власти в предвыборном давлении и нарушении закона. Смольный на эти выпады не отреагировал. Вице-губернатор Игорь Албин заявил в четверг, что считает некорректным комментировать арест собственников девелоперской компании до прояснения ситуации.
Будущее в тумане
ГК «Город» – застройщик трех жилых комплексов: «Ленинский парк» (на 2,6 тыс. квартир) и «Прибалтийский» (более 1 тыс. квартир) в Красносельском районе в конце Ленинского пр. и «Морская звезда» (более 1 тыс. квартир) в Приморском районе. Стройки остановлены уже больше полутора лет, 714 дольщиков компании признаны обманутыми. Общая стоимость непроданного жилья в трех комплексах «Города» оценивается в сумму около 10 млрд рублей. На достройку всех объектов «Города», по словам Максима Ванчугова, нужно 8-9 млрд рублей. В мае 2015 года было возбуждено дело в отношении неустановленной группы лиц из числа руководства ГК «Город» по факту хищения денег дольщиков. Дело классифицировали как мошенничество в особо крупном размере. По оценкам Смольного, долги «Города» различным комитетам администрации и госпредприятиям составляют 1,1 млрд рублей. Из них только Комитету имущественных отношений девелопер должен 330 млн рублей за аренду земли под стройки. В июле этого года проекты «Города» на основе договора доверительного управления передали ГУП «Центр содействия строительству». Сейчас договор истек. И дальнейшая судьба объектов пока не ясна. Директор ГУП Вячеслав Якин ситуацию не комментирует.
Справка:
Временная администрация введена в банке «Советский» 23 октября. Центробанк нашел в работе банка признаки неустойчивого финансового положения, которые создают угрозу интересам кредиторов (вкладчиков). Проверка выявила, что капитал банка размером в 10 млрд рублей оказался почти в два раза меньше объема вкладов. Принято решение санировать банк, а не отзывать у него лицензию.
Кризисные явления в экономике повлияли на всех представителей отечественного бизнеса. Наиболее ощутимые последствия испытали на себе компании с длинным производственным циклом. Именно к таким компаниям относятся генподрядчики.
Компании оказались под влиянием сразу нескольких негативных факторов: очевидное сокращение инвесторского запроса, длительные сроки реализации проектов строительства и невозможность долгосрочного прогноза. Например, возведение завода потребует от 2 до 3 лет, но при этом ни одна сторона контракта не имеет возможности учесть рентабельность и прибыль с проекта в условиях туманных экономических перспектив.
Тяжелая пора
Все игроки рынка уже ощущают на себе последствия сложившейся негативной экономической ситуации. В результате отсутствия дешевого фондирования у банков, роста ставок кредитования и невозможности привлечь проектное финансирование в условиях низкого спроса, многие девелоперы скорректировали планы по объемам строительства или отложили реализацию проектов до лучших времен.
По оценке Министерства строительства РФ, объем жилищного строительства в России в 2015 году может сократиться на 10-15%. Участники рынка прогнозируют еще более пессимистичные сценарии. При условии сохранения тяжелой ситуации в экономике падение общего объема предложения может составить 20-25% к концу 2015 года, а в перспективе двух-трех лет объем нового строительства может снизиться на 30-40%. На этом же уровне предполагается сокращение ввода новых площадей и в секторе коммерческой недвижимости.
Эти факторы привели к снижению спроса на услуги генподрядчиков. «Уровень конкуренции сильно вырос. В условиях консервации проектов многие крупные генподрядчики начинают интересоваться заказами, на которые раньше бы не обратили внимание», – утверждает директор по развитию ГК «Портал Групп» Иван Евдокимов.
С другой стороны, практически не сократилось число проектов федерального финансирования - дорожно-транспортные, военные, социальные, а также атомной отрасли, которая является одной из приоритетных. В том числе будет продолжено финансирование проектов строительства атомных станций за рубежом. «Эти области фактически не зависят от экономической ситуации и регулируются только через призму бюджета», – поясняет руководитель группы ценообразования ГК «Спектрум» Денис Калинин. В связи с политикой импортозамещения и повышением привлекательности производства после падения курса рубля также стали перспективными проекты в сфере сельского хозяйства (строительство объектов животноводства, тепличных комплексов и т.д.).
Больше, чем подрядчик
«До кризиса гиганты генподрядного рынка с большим опытом реализации сложных проектов, могли закладывать примерно до 20-25% прибыли», – говорит Денис Калинин.
Сегодня многие генподрядные компании готовы работать за минимальный процент или даже прибегнуть к демпингу, чтобы просто остаться на рынке. В среднем в коммерческой сфере рядовые игроки за свои услуги обычно запрашивают 7-12 % от стоимости проекта. Цена контракта в государственном секторе всегда индивидуальна и во многом зависит от специфики проекта. Однако в условиях новой экономической реальности генподрядчикам намного труднее привлекать банковские гарантии, без которых заказчик не предоставит аванс. Участники рынка также отмечают, что заказчики стали диктовать новые, более жесткие правила. Особое внимание уделяется штрафам, пеням, гарантиям, обеспечениям и удержаниям.
Окончательная стоимость услуг зависит не только от опыта и известности генподрядчика на рынке, но и от типа генподрядной компании, поскольку в отличие от западных компаний основной компетенцией отечественных игроков является не только управление строительством, но также и проведение отдельных подрядных работ.
Китайско-африканские связи
Иван Евдокимов полагает, что в кризис рынок может упасть на 20-25%. Впрочем, его прогноз может не оправдаться, поскольку российские генподрядчики активно ищут пути выхода из сложившейся ситуации. Так, осложненные условия существования бизнеса заставляют генподрядчиков расширять географию своей деятельности. «Если рынок не идет к генподрядчику, то генподрядчик должен сам активно выходить на рынок. И чем более он удален от столиц, тем лучше», – комментирует президент компании STEP Дмитрий Кунис. Он считает, что работая в Москве и Петербурге, компании рискуют столкнуться с банальной ценовой конкуренцией, которая, в конечном счете, способна затормозить развитие бизнеса.
Наиболее перспективными сейчас являются отношения с партнерами из Азии, поскольку по прогнозам экономистов, к 2020 году объем инвестиций азиатских стран в отечественную экономику составит более $12 млрд. «Для сотрудничества с Китаем сегодня есть прямая политическая воля и поддержка. Китайцы занимают самую активную позицию, готовы вливать большие объемы инвестиций в предприятия металлургии, горной и автомобильной промышленности», – поясняет Дмитрий Кунис. Кроме того, немаловажную роль для наиболее дальновидных генподрядчиков будут играть рынки стран СНГ, в частности Казахстана, который находится в самом расцвете строительной активности.
Арабские и африканские страны также активно развивались в течение последних 15 лет, и сейчас готовы уйти от американской и европейской экспансии. «Они очень приветствуют русских, способных предложить девелоперские проекты и трансфер технологий», – отмечает председатель правления ГК «Портал Групп» Левент Эндам.
Помимо выхода на другие рынки, генподрядным компаниям стоит также заняться грамотной оптимизацией собственных расходов и агрессивным поиском более гибких поставщиков.
По мнению директора управления строительством CBRE Михаила Каплуна, на плаву останутся те, кто заключил более-менее гибкие договоры, позволяющие относительно эффективно управлять форс-мажорными ситуациями, наподобие текущей.
«При заключении новых контрактов необходимо будет уменьшить в портфеле количество EPC-контрактов (Engineering, Procurement, Construction) – то есть договоров с твердой ценой и сроками, по которому генподрядчик берет на себя все обязанности и все риски в отношении объекта строительства. И увеличить количество EPCM-контрактов (Engineering, Procurement, Construction, Management), у которых нет фиксированной цены», – считает директор по коммуникациям Национальной ассоциации инжиниринговых компаний (НАИК) Владимир Ступников. Эксперт, правда, оговорился, что при таких условиях, увы, премии за риск генподрядчику не светит, зато заказчик будет сам нести затраты в случае увеличения стоимости проекта. Кроме того, генподрядным компаниям необходимо самостоятельное активное взаимодействие с банками, с целью отстаивания права на их поддержку.