КОТ в мешке
Парламент Петербурга принял в первом чтении поправки в городской закон о комплексном освоении территории (КОТ). Этот документ, в случае одобрения, вернет в наш город практику предоставления застройщикам участков под КОТы. Комитет по инвестициям Смольного уже подготовил два таких участка в Колпинском районе. Но строители говорят, что в случае отмены «долевки» большие территории развивать будет некому.
Законодательное собрание Петербурга на этой неделе приняло в первом чтении поправки в городской закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования». Проект этого закона разработал Комитет по инвестициям. А главная его цель – синхронизировать местное и федеральное законодательство, которое регулирует комплексное освоение территорий.
«Документ определит взаимные обязательства города и инвесторов по освоению больших территории и сроки реализации таких инвестиционных проектов. Эти меры станут дополнительной гарантией, как для города, так и для инвестора», - отметила председатель Комитета по инвестициям Ирина Бабюк. По ее мнению, эта мера будет способствовать привлечению дополнительных инвестиций в недвижимость, развитию жилищного строительства, а также обеспечению населения необходимыми объектами коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры.
Главный итог корректировки закона будет заключаться в том, что в городе возобновится практика предоставления застройщикам участков из казны для КОТ. Причем, Комитет по инвестициям уже подготовил два таких участка в Колпинском районе. Но инвесторам они еще не переданы. Девелоперы говорят, что эти поправки в закон ничего принципиально для них не изменят. Их больше беспокоит скорая отмена «долевки», которая может поставить крест не только на больших проектах, но, вообще, на всей строительной отрасли.
«Сегодня и так большинство масштабных проектов в городе ведется в логике комплексного освоения территории, поэтому никакой сенсации в этих поправках не содержится. Но отрадно видеть, что возобладала здравая точка зрения и вместо предложения один застройщик – один объект власть принимает нормальную логику развития: крупный застройщик – крупный проект», - говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. Она добавила, что проекты КОТ - единственная альтернатива точечной, уплотнительной застройке. «Рассматривать их надо, как нормальный, позитивный для города сценарий развития. Как проекты нового строительства, так и реконструкция городских кварталов должны вестись комплексно», - уверена она.
С коллегой согласен генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев. «С точки зрения развития города комплексное освоение территорий самое правильное и перспективное. КОТы позволяют изначально проектировать на больших участках под застройку новые, комфортные для проживания районы с собственной социальной и транспортной инфраструктурой, с единым архитектурным обликом. Отношение петербуржцев к жилью стало более взыскательным. Удовлетворить их требования в полном объеме можно только при комплексном подходе к реализации проекта. К тому же, это целесообразно с точки зрения экономики. Но важно, чтобы изначально заявленные застройщиком планы воплощались в жизнь в полном объеме», - говорит он.
«Проекты КОТ, которые застраиваются исключительно жильем и социалкой, становятся все менее конкурентоспособными. Нужны градообразующие «якоря», драйверы развития, которые играют важную социальную роль, обеспечивают занятость, одним словом оживляют территорию, гарантируют ее устойчивое развитие на долгие годы вперед», - добавляет генеральный директор УК «СТАРТ Девелопмент» Сергей Хромов.
Крупные проекты жилищного строительства в Петербурге переживают не лучшие времена. Старт многих из них девелоперы отложили из-за кризиса. А развиваться тем, что уже стартовали, мешают не решенные вопросы строительства социальной и транспортной инфраструктуры и постоянно меняющиеся правила игры на строительном рынке города.
«Последняя новость о скорой отмене долевого строительства вообще всех ошеломила. Мы с тревогой ждем, как будут развиваться события. Эта реформа, безусловно, окажет негативное воздействие на рыночную ситуацию, приведет к росту цен, пагубному ажиотажу. Вместо нормального планомерного регулирования мы можем получить неуправляемые стихийные процессы», - говорит Светлана Денисова.
«Все строители понимают, что закон есть закон - его придется исполнять. Мы законопослушны и строить будем в любой ситуации. И большие проекты КОТ, и маленькие тоже. А если станет невыгодно возводить жилье, будем строить что-то другое – заводы, гостиницы, офисы. Но в инициативе по отмене долевки многое тревожит. Мы опасаемся, что в итоге, «квадрат» жилья значительно подорожает. По прогнозу, его цена может прибавить 15-30% только за счет увеличения стоимости денег для строителей. Эти затраты неизбежны, и лягут они на плечи покупателей квартир», - заключил вице-президент Российского союза строителей Олег Бритов.
Смольный согласовал концепцию развития Кронштадта до 2020 года стоимостью 2,78 млрд рублей.
По новой программе город будет разделен на три зоны развития с упором на рекреацию, общественно-деловые объекты и жилье. Городские власти рассчитывают на инвесторов, эксперты сомневаются, что девелоперы проявят большой интерес к этой локации.
Правительство Петербурга согласовало подпрограмму «Развитие Кронштадта» в рамках программы «Экономическое и социальное развитие территорий Петербурга» на 2015-2020 годы. Как рассказала председатель Комитета по экономической политике Петербурга Елена Ульянова, треть территории Кронштадта не вовлечено в хозяйственный оборот (более 600 га), на острове слабо развита промышленность, а уровень доходов населения ниже, чем в других районах Петербурга. В городе нет гостиниц, сетевых магазинов, очень мало точек общественного питания. Тем не менее госпожа Ульянова сказала, что это является стимулом для «прихода новых инвесторов, которые верят в перспективы города».
Новая программа предполагает, что город Кронштадт будет разделен на три зоны развития – восточную, центральную и западную. В первой будут реализованы проекты в области туризма, так как здесь много памятников культурного наследия. Точечно здесь будут строиться жилье и социальные объекты. Преимущественно жилая и общественно-деловая функция будет развиваться в центральной части Кронштадта. По словам Елены Ульяновой, уже согласован проект планировки и межевания 18-го квартала, где предусмотрено строительство двух многоквартирных жилых домов, гостиницы, двух объектов розничной торговли, детского сада, крытого спорткомплекса и т. д. Кроме этого, в данной части города возможно развитие промышленных предприятий.
Наиболее перспективная локация для жилой и общественной застройки, по словам госпожи Ульяновой, – территория «Северный парус» площадью 250 га. Уже сегодня 43 га могут быть предоставлены застройщикам. Кроме этого, по соседству с ней планируется создать намыв. В 2016 году КИО подготовит проект разрешения на создание земельного участка, а КГА подготовит планировку этой территории.
Елена Ульянова добавила, что в западной части Кронштадта можно развивать рекреацию, часть территорий, возможно, будет отдана под объекты малой авиации в районе аэродрома «Бычье поле».
Заинтересованность в создании объектов в Кронштадте прямо на заседании правительства Петербурга высказало АНО «Центр подводных исследователей» Русского географического общества, готовое вложить 6 млрд рублей в строительство музея затонувших кораблей на базе Петровского дока. А киностудия «Ленфильм» планирует создать на базе военного городка № 2 филиал для размещения реквизита компании с открытыми выставочными залами.
Всего на реализацию программы по развитию Кронштадта до 2020 года предусмотрено 2,78 млрд рулей. В планах Смольного – до 2020 года реализовать в Кронштадте не менее 10 инвестиционных проектов стоимостью более 100 млн рублей. Площадь обустроенных рекреационных зон должна вырасти на 102 га, объем жилого фонда увеличиться на 200 тыс. кв. м, а число предприятий малого и среднего бизнеса возрасти на 10%.
«Для инвесторов будут сформированы привлекательные предложения по наиболее перспективным объектам – военным городкам и свободным территориям – после подготовки проектов планировки территорий и проведения историко-культурных экспертиз исторических зданий», – подчеркнула Елена Ульянова.
Однако Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН, говорит, что интерес девелоперов к Кронштадту сегодня сомнителен. По его словам, пока эта территория выглядит одной из самых удаленных, труднодоступных и не очень населенных в Петербурге. «Очень много вопросов возникает к наличию рабочих мест. Превратить часть Кронштадта в жилую, даже элитную зону, хотя до этого еще далеко, возможно. Но это жилье должны покупать, вокруг него должна быть какая-то активность, которой пока нет», – прокомментировал он. Эксперт уверен, что муниципальные власти должны «пришивать» Кронштадт к городской жизни «нитками» социальных связей, создавать информационные, медиакультурные поводы для жителей Петербурга и туристов. Вот этим прежде всего должна заниматься концепция, заключил господин Тетыш.
Кстати
До 1984 года до Кронштадта можно было добраться только на пароме. Затем к центрально части острова с севера была подведена защищающая от наводнений дамба, по которой было открыто автомобильное сообщение с большой землей. Сегодня остров и Петербург соединяет КАД, есть также подземный тоннель, построенный в 2011 году. Кроме этого, Кронштадт находится на пути крупной транзитной автомагистрали, соединяющей Финляндию и РФ.
После череды трагедий в лифтах Петербурга и других городах России профильные ведомства пытаются усилить контроль над лифтовым хозяйством.
Одним из шагов на пути к этому – увязка требований установки лифтов со строительными нормами.
Как сообщили в Минстрое, два технических комитета – по строительству и лифтам, эскалаторам, пассажирским конвейерам – заключили договоренность о сотрудничестве. Теперь они будут работать над координацией программ разработки, их взаимной увязкой, а также над своевременным обновлением и корректировкой. Контроль в одни руки Одной из целей такого объединения, по мнению руководителя практики недвижимости и строительства «Максима Лигал» Евгения Дружинина, является снижение количества контролирующих лифтовое хозяйство органов.
К слову, похожую проблему в начале февраля поднимали на заседании общественного совета при Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору. Так, после вступления в силу технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов» в 2013 году надзор за соблюдением установленных в нем требований был возложен на несколько организаций. За производство лифтов отвечает Росстандарт, за монтаж – Госстройнадзор, за обслуживание – Ростехнадзор, за эксплуатацию – Жилинспекция и управляющие компании. По мнению специалистов совета, «подобное размывание надзорных функций между несколькими органами при отсутствии требований привели к значительному снижению уровня безопасности, что подтверждается фактами аварий на лифтах и несчастными случаями при их использовании», – отметили в Ростехнадзоре. В связи с этим Ростехнадзор планирует обратиться в Правительство РФ, для того чтобы ему вернули полномочия по надзору на стадиях проектирования, изготовления, монтажа и эксплуатации лифтового оборудования.
«Сейчас лифты вводятся в эксплуатацию отдельно от всего здания. Поэтому уже классической стала ситуация, когда дом сдан, жильцы заехали, но лифты не работают. Когда за строительство лифтовой коробки отвечает один подрядчик, за оборудование – другой и все это подконтрольно разным органам, получается неувязка, – говорит Евгений Дружинин. – С момента принятия новой редакции Градостроительного кодекса строительные процедуры стараются сделать по принципу одного окна. Таким образом, регулятор хочет объединить приемку лифтов и здания в одну процедуру».
Ужесточение контроля над лифтовым хозяйством также может быть связано и с тем, что в ближайшие годы установка новых и замена старых лифтов будет происходить чаще, предполагает генеральный директор НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Ленобласти» Сергей Вебер: «Многие города, например Сосновый Бор, строились 25 лет назад – это максимальный срок эксплуатации лифтов, который сейчас подходит к концу. Возможно, из-за большого объема работ по замене лифтов и было решено усилить контроль в данном направлении». Экономия на всем В последние годы количество аварий в лифтах Петербурга возросло, считают эксперты. Так, в конце января в жилом доме на Туристской ул. в шахте лифта между шестым и седьмым этажами насмерть разбился 14-летний подросток. В декабре 2015 года в Москве погибла женщина из-за того, что пол в лифте элитной новостройки провалился, а за несколько дней до этого в столице из-за аварии в лифте погиб 10-месячный ребенок. И это только за последние три месяца. Причина многочисленных аварий начинается еще на уровне проектирования здания, уверен генеральный директор «ВодоСтройПроекта» Сергей Иванов: «Результаты многих геологических исследований не соответствуют действительности. Как следствие, проектирование зданий проходит на основе неверных данных о почвах. Если геология рассчитана неправильно, здание «играет» – начинаются неравномерные просадки».
Именно поэтому в последние годы нередки стали случаи, когда уже в недавно сданных домах во время работы начинает трясти лифт. Таким образом лифтовое оборудование реагирует на изменение геометрии шахты лифта. Для того чтобы избежать таких ситуаций, необходимо ввести контроль за подлинностью геологических изысканий, считает господин Иванов: «Геология – удовольствие недешевое, и поэтому на ней экономят как могут. Контроля над результатами сейчас нет». Еще одна причина аварий в лифтах заключается уже в процессе его эксплуатации. «У специалистов, которые проверяют исправность лифта, для этого нет элементарного оборудования. Не помню, чтобы хоть один лифт проверяли на срабатывание аварийного тормоза. Трос на разрыв опять же вручную не проверишь. Что может сделать механик с одной отверткой? – сетует Сергей Иванов. – А все это происходит, потому что управляющая компания максимально экономит и заключает договор с сомнительного уровня обслуживающей лифты организацией».
С этой точкой зрения согласен и Сергей Вебер. По его словам, если жильцы недовольны работой лифтов, они должны обратиться к управляющей компании, которая сменит обслуживающую организацию на более профессиональную. Правда, из-за этого, скорее всего, придется повысить тарифы на обслуживание. Для лучшего контроля за лифтами в многоэтажках проверять их нужно согласно утвержденному графику осмотров, а отчеты об этих работах вывешивать в подъездах домов, считает господин Вебер. «Аварий в лифтах в последние годы стало больше, и надо что-то делать. Но регулятор, как обычно, усиливает контроль там, где его достаточно, – на уровне строительства, а забывает о нем на уровне проектирования и эксплуатации», – подытожил Сергей Иванов.