Равнение на лидеров
Публичные лидеры рынка – «Группа ЛСР» и ГК «Эталон», на этой неделе отчитались о вводе и продажах жилья в 2017 году. По итогам года «Группа ЛСР» сократила продажи в деньгах на 7% до 63,5 млрд рублей. А «Эталон», напротив, нарастил выручку от продаж на 6% до 50,2 млрд рублей. Тем не менее, оба застройщика планируют в текущем году увеличить ввод жилья на рынок. Другие девелоперы города равняются на лидеров.
Первой на прошлой неделе о работе в 2017 году отчиталась «Группа ЛСР» Андрея Молчанова. Согласно отчету, совокупно во всех регионах присутствия компания заключила контракты на продажу 640 тыс. кв.м. жилья, что на 6% меньше, чем годом ранее. В денежном выражении продажи сократились на 7% до 65,3 млрд рублей. Цены на жилье в компании год к году сократились на 2% и составили в среднем 102 тыс. рублей за 1 кв.м. Доля сделок с ипотекой достигла 47% против 38% годом ранее. Между тем «Группа ЛСР» увеличила за год ввод объектов в эксплуатацию и продажу. Ввод в эксплуатацию вырос на 15% до 909 тыс. кв.м., а ввод в продажу увеличился на 7% до 780 тыс. кв.м.
Традиционно основные продажи девелопера пришлись на Петербург. Здесь за 2017 год «Группа ЛСР» продала 407 тыс. кв.м. жилья (на 6% больше, чем в 2016 году) на сумму 41,3 млрд рублей (рост в деньгах составил 13%). Ввод в эксплуатацию жилья в Петербурге у застройщика вырос за год на 23%, до 607 тыс. кв.м. Для сравнения, за 2017 год в Москве «Группа ЛСР» заключила новые контракты по продаже всего 122 тыс. кв.м. недвижимости на сумму 17,7 млрд рублей (в натуральном выражении и в деньгах спад составил 37%). И ввела в эксплуатацию только 193 тыс. кв.м. недвижимости.
«У «Группы ЛСР» были проблемы с флагманским московским проектом «ЗИЛАрт». Девелопер его переделывал - уменьшал размеры квартир. Поэтому в продажу проект вышел в ноябре, на несколько месяцев позже, чем ожидалось. Это повлияло на общие натуральные показатели», - пояснил аналитик "БКС" Марат Ибрагимов.
Но в самой «Группе ЛСР» сообщили, что результаты работ за 2017 год полностью соответствуют ожиданиям. «В 2018 году мы намерены реализовать около 840 тыс. кв.м. недвижимости во всех в регионах присутствия, в том числе за счет вывода на рынок новых проектов, которые мы анонсируем позднее", — сообщили в пресс-службе «Группы ЛСР».
Что касается г руппы «Эталон» Вячеслава Заренкова, то за 2017 год она продала во всех регионах присутствия недвижимость общей площадью 512,2 тыс. кв.м. на сумму 50,2 млрд рублей, увеличив показатель прошлого года в натуральном выражении на 3%, и в деньгах на 6%. При этом средняя цена «квадрата» жилья у «Эталона» выросла на 3% до 98 тыс. рублей. А доля сделок с ипотекой у девелопера выросла до 41% против 23% годом ранее. Ввод объектов девелопер за год увеличил на 0,7%, до 423 тыс. кв. м.
Аналитик "Уралсиб Капитал" Денис Ворчик обратил внимание на то, что денежный поток «Эталона» в значительной степени поддерживает тот запас готовой недвижимости, который у компании возник за последние годы, - она на растущем рынке строила больше, чем продавала. «Но сейчас рынок стал сложнее, и компания, видимо, сбалансирует свою стратегию», - рассуждает Денис Ворчик.
Глава компании Вячеслав Заренков назвал итоги года ожидаемыми. И сообщил, что в 2018 году, ГК "Эталон" планирует сдать еще больше площадей. «Мы намерены ввести в эксплуатацию в 2018 году 480 тыс. кв.м. (на 13% больше, чем годом ранее) и реализовать недвижимость на сумму около 57 млрд рублей, что также на 13% больше, чем в ушедшем году», - сообщил Вячеслав Заренков. Он напомнил, что за прошлый год «Эталон» приобрел несколько новых проектов: проект бизнес-класса на ул. Летниковской в Москве и два проекта в Петроградском районе Петербурга. И в течение 2018 года, по его словам, компания еще увеличит долю проектов с центральным расположением в двух столицах в своем портфеле.
Другие застройщики Петербурга также сообщили о росте продаж и ввода жилья по итогам 2017 года. Многие из них планируют придерживаться этой стратегии и дальше. Так, в холдинге Setl Group сообщили, что объем ввода за год увеличили с 1 млн кв. м. до 1,2 млн кв. м. Показатели продаж компания не раскрывает.
Директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергей Терентьев сообщил, что в 2017 году компания ввела 580 тыс. кв. м. (5 тыс. квартир в городе и агломерации) против 400 тыс. кв. м. годом ранее. «А в 2018 году компания планирует вывести в реализацию шесть новых объектов общей площадью 760 тыс. кв. м., из которых четыре будут в черте города», - добавил он.
Заместитель генерального директора «Строительного треста» Беслан Берсиров рассказал, что за 2017 год компания ввела в эксплуатацию 130,4 тыс. кв. м. и продала 105 тыс. кв. м. недвижимости (без учета домов в коттеджных поселках и инфраструктурных объектов). «Продажи и в натуральном выражении, и в деньгах немного превышают аналогичный показатель 2016 года. Объем ипотечных сделок в портфеле компании в 2017 году составил 61%», - сообщил Беслан Берсиров. В 2018 году, по его словам, компания займется реализацией двух масштабных проектов: в Купчино и на проспекте Тореза. Их общая площадь – 230 тыс. кв. м. И начнет строительство 10-го лота ЖК NEW ПИТЕР в Новоселье. «Всего в 2018 году мы планируем ввести в эксплуатацию 125 тыс. кв. м. недвижимости», - сообщил Беслан Берсиров.
Выросли ввод и продажи жилья и у «УНИСТО Петросталь». Президент компании Владимир Оксман рассказал, что за 2017 год фирма увеличила ввод на 20% до 87 тыс. кв. м. и продажи на 6,7% до 42 тыс. кв. м. Доля ипотеки у компании превысила 70%. «Мы разрабатываем сразу несколько проектов комплексного освоения территории, некоторые из которых выйдут в продажу в следующем году», — поделился планами Владимир Оксман.
Компания «Главстрой-СПб» за 2017 год ввела в эксплуатацию 501,7 тыс. кв. м. и планирует в 2018 году ввести более 300 тыс. тыс. кв. м., сообщили в пресс-службе застройщика. Объемы продаж в компании не раскрывают, но говорят, что они находились на плановом уровне. «У нас сбалансированный товарный запас, проведена работа по оптимизации квартирографии и повышению функциональности жилья. Доля квартир с ипотекой составила 60%», - заключили там.
Но эксперты предупреждают, что активный вывод новых проектов на рынок может привести к «надуванию пузыря». Сейчас предложение на рынке жилья в Петербурге, по разным данным, превышает спрос на 20-30%. «Желающих купить квартиры уже не хватает на всех девелоперов. Рынок на всех парах несется к классическому кризису перепроизводства», — считает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
ГК «Пионер» вложит 11,4 млрд рублей в строительство жилого квартала «LIFE-Лесная» на Новолитовской ул., 10-12.
Здесь, по словам экспертов, можно построить до 70 тыс. кв. м жилья комфорт-класса. Проблема лишь в том, что жилье на участке возводить нельзя.
Проект строительства второго жилого комплекса линейки LIFE ГК «Пионер» представила на минувшей неделе на выставке MIPIM в Каннах. Как рассказали в компании, семь 10-13-этажных корпусов со встроенным подземным паркингом, объектами сервиса и торговли и общественной зоной появятся в Выборгском районе, на Новолитовской ул., 10-12, на земельном участке площадью 5,4 га. Планируемый объем инвестиций в проект LIFE-Lesnaya City составит 134 млн EUR, или 11,4 млрд рублей. Ожидается, что строительство квартала стартует уже в декабре 2016 года, а закончится к ноябрю 2019 года.
Как уже писал «Строительный Еженедельник», участок компания получила в мае 2015 года, после приобретения активов петербургского треста «Севэнергострой», крупного генподрядчика по строительству теплоэлектростанций, промышленных и гражданских объектов. Тогда ФАС удовлетворила прошение ООО «Инвестиционно-девелоперская компания МК» («внучка» ГК «Пионер») о получении в собственность основных производственных средств петербургского треста «Севэнергострой» (СЭС). Среди этих активов оказался и участок на Новолитовской. Экспертами стоимость этого участка ранее оценивалась в 350-400 млн рублей.
Однако с «новым жилым кварталом» девелопер, очевидно, поспешил.
Действительно, площадка уже не считается промзоной – в декабре 2014 года комиссия по внесению поправок в Генплан одобрила перевод участков на Новолитовской ул. из зоны промышленной застройки в общественно-деловую зону. А вот заявка о переводе участка в жилую зону с социальными объектами была отклонена. Таким образом, жилье в чистом виде, несмотря на заверения компании, здесь построить нельзя. По действующим ПЗЗ это зона ТПД1_1 – объектов производственного, складского назначения, инженерной инфраструктуры с включением объектов общественно-деловой застройки. Но это ограничение можно обойти – на участке по-прежнему можно строить коммерческую недвижимость, в данном случае апартаменты.
По словам вице-президента NAI Becar Ильи Андреева, в зависимости от наличия или отсутствия на участке инженерных коммуникаций нагрузка на «квадрат» составит от 5 до 15 тыс. рублей, а всего на пятне можно будет возвести около 70 тыс. кв. м недвижимости. Эксперт добавил, что жилой комплекс класса «комфорт плюс» вполне гармонично впишется в обозначенную локацию благодаря близости к центру города.
Мнение:
Николай Урусов, исполнительный директор строительной компании «Красная стрела» (МЖК «Неоклассика»):
– Указанная локация вполне подходит для строительства жилья комфорт-класса – до метро «Лесная» можно прогуляться пешком в течение 10-15 минут, поблизости хорошие школы, действующий спорткомплекс, магазины шаговой доступности. По Кантемировской ул. можно быстро добраться в центр города как на машине, так и на общественном транспорте. На озвученном участке можно построить 65-70 тыс. кв. м жилой недвижимости. Насколько мне известно, застройщик оформил права собственности на участок на Новолитовской в прошлом году, в то время земля оценивалась в сумму порядка 450 млн рублей.
Группа Becar построит в Петербурге второй апарт-отель сети Vertical на две тыс. номеров стоимостью 10 млрд рублей.
Рынок апартаментов в Петербурге набирает обороты, считают эксперты.
Комплекс класса «три звезды» будет построен на ул. Орджоникидзе, 44 в Московском районе Петербурга.
Приступить к возведению апарт-отеля планируется уже в конце этого года, реализация проекта будет проходить в три очереди. Номерной фонд первой очереди составит 500 номеров. Проект также включает в себя три ресторана, конференц-центр, фитнес-клуб и SPA-центр. По оценкам экспертов, эксплуатация объекта обеспечит городской казне поступления 100-200 млн рублей в год.
Первый апарт-отель сети Vertical на 126 номеров Группа Becar открыла еще в 2014 году на Московском пр., 73. «В 2015 году загрузка отеля составила 84%, средний срок размещения гостей 3-7 суток», – рассказали в компании.
На сегодняшний день, по оценкам АРИН, на долю апарт-отелей приходится менее 5% рынка аренды недвижимости. Однако, по словам вице-президента NAI Becar Ильи Андреева, в Петербурге этот формат развивается очень динамично. «Покупка юнита в апарт-отеле приносит существенно более высокий доход, нежели вложения в квартиру. Так, юнит в апарт-отеле Vertical приносит в среднем 13% годовых, в то время как сдача в аренду квартиры – не более 5-8%», – объяснил Илья Андреев.
Согласны с этим мнением и аналитики Colliers International. Они отмечают непрерывно растущую долю данного сегмента недвижимости в общем объеме предложения на рынке первичной жилой недвижимости. По мнению генерального директора Сolliers International в Санкт-Петербурге Андрея Косарева, с учетом уже выданных разрешений на строительство до конца 2018-2019 года в Петербурге появится порядка 10 новых проектов апартаментов (8 тыс. юнитов), что увеличит это рынок еще в три раза.
«Средняя доходность апартаментов при сдаче в аренду составляет около 10%. На сегодняшний день кардинальных изменений в доходности мы не наблюдаем, однако прогнозируем незначительное падение, которое девелоперы и управляющие компании смогут компенсировать за счет дополнительных бонусов и опций для привлечения как покупателей, так и арендаторов», – сказала директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей.
Самый популярный район Петербурга среди проектов апарт-отелей – Московский. На его территории расположены 27% всех предлагаемых к продаже городских апартаментов. Около 18% приходится на Петроградский район, на третьем месте – Центральный район – 16% от общего городского предложения.
Как отмечает коммерческий директор Glorax Development Руслан Сырцов, существенная доля покупок в подобных объектах направлена на инвестиционные цели, то есть люди покупают апартаменты не для собственного проживания, а для сдачи в аренду. В этом контексте сегмент апартаментов продемонстрировал рост. В 2015 году количество инвестиционных сделок с данным форматом недвижимости удвоилось.
«Как показывает практика, проживают в апарт - отелях в основном те, кто пока не имеет собственного жилья и нуждается в съемном. В основном, это молодые семьи без детей и люди, которые приехали в город для учебы или работы. Таким образом, потребителями в большинстве случаев, апартаменты рассматриваются все-таки в качестве варианта для временного проживания. И именно в таком направлении подобные объекты будут развиваться», – считает Руслан Сырцов.