Равнение на лидеров
Публичные лидеры рынка – «Группа ЛСР» и ГК «Эталон», на этой неделе отчитались о вводе и продажах жилья в 2017 году. По итогам года «Группа ЛСР» сократила продажи в деньгах на 7% до 63,5 млрд рублей. А «Эталон», напротив, нарастил выручку от продаж на 6% до 50,2 млрд рублей. Тем не менее, оба застройщика планируют в текущем году увеличить ввод жилья на рынок. Другие девелоперы города равняются на лидеров.
Первой на прошлой неделе о работе в 2017 году отчиталась «Группа ЛСР» Андрея Молчанова. Согласно отчету, совокупно во всех регионах присутствия компания заключила контракты на продажу 640 тыс. кв.м. жилья, что на 6% меньше, чем годом ранее. В денежном выражении продажи сократились на 7% до 65,3 млрд рублей. Цены на жилье в компании год к году сократились на 2% и составили в среднем 102 тыс. рублей за 1 кв.м. Доля сделок с ипотекой достигла 47% против 38% годом ранее. Между тем «Группа ЛСР» увеличила за год ввод объектов в эксплуатацию и продажу. Ввод в эксплуатацию вырос на 15% до 909 тыс. кв.м., а ввод в продажу увеличился на 7% до 780 тыс. кв.м.
Традиционно основные продажи девелопера пришлись на Петербург. Здесь за 2017 год «Группа ЛСР» продала 407 тыс. кв.м. жилья (на 6% больше, чем в 2016 году) на сумму 41,3 млрд рублей (рост в деньгах составил 13%). Ввод в эксплуатацию жилья в Петербурге у застройщика вырос за год на 23%, до 607 тыс. кв.м. Для сравнения, за 2017 год в Москве «Группа ЛСР» заключила новые контракты по продаже всего 122 тыс. кв.м. недвижимости на сумму 17,7 млрд рублей (в натуральном выражении и в деньгах спад составил 37%). И ввела в эксплуатацию только 193 тыс. кв.м. недвижимости.
«У «Группы ЛСР» были проблемы с флагманским московским проектом «ЗИЛАрт». Девелопер его переделывал - уменьшал размеры квартир. Поэтому в продажу проект вышел в ноябре, на несколько месяцев позже, чем ожидалось. Это повлияло на общие натуральные показатели», - пояснил аналитик "БКС" Марат Ибрагимов.
Но в самой «Группе ЛСР» сообщили, что результаты работ за 2017 год полностью соответствуют ожиданиям. «В 2018 году мы намерены реализовать около 840 тыс. кв.м. недвижимости во всех в регионах присутствия, в том числе за счет вывода на рынок новых проектов, которые мы анонсируем позднее", — сообщили в пресс-службе «Группы ЛСР».
Что касается г руппы «Эталон» Вячеслава Заренкова, то за 2017 год она продала во всех регионах присутствия недвижимость общей площадью 512,2 тыс. кв.м. на сумму 50,2 млрд рублей, увеличив показатель прошлого года в натуральном выражении на 3%, и в деньгах на 6%. При этом средняя цена «квадрата» жилья у «Эталона» выросла на 3% до 98 тыс. рублей. А доля сделок с ипотекой у девелопера выросла до 41% против 23% годом ранее. Ввод объектов девелопер за год увеличил на 0,7%, до 423 тыс. кв. м.
Аналитик "Уралсиб Капитал" Денис Ворчик обратил внимание на то, что денежный поток «Эталона» в значительной степени поддерживает тот запас готовой недвижимости, который у компании возник за последние годы, - она на растущем рынке строила больше, чем продавала. «Но сейчас рынок стал сложнее, и компания, видимо, сбалансирует свою стратегию», - рассуждает Денис Ворчик.
Глава компании Вячеслав Заренков назвал итоги года ожидаемыми. И сообщил, что в 2018 году, ГК "Эталон" планирует сдать еще больше площадей. «Мы намерены ввести в эксплуатацию в 2018 году 480 тыс. кв.м. (на 13% больше, чем годом ранее) и реализовать недвижимость на сумму около 57 млрд рублей, что также на 13% больше, чем в ушедшем году», - сообщил Вячеслав Заренков. Он напомнил, что за прошлый год «Эталон» приобрел несколько новых проектов: проект бизнес-класса на ул. Летниковской в Москве и два проекта в Петроградском районе Петербурга. И в течение 2018 года, по его словам, компания еще увеличит долю проектов с центральным расположением в двух столицах в своем портфеле.
Другие застройщики Петербурга также сообщили о росте продаж и ввода жилья по итогам 2017 года. Многие из них планируют придерживаться этой стратегии и дальше. Так, в холдинге Setl Group сообщили, что объем ввода за год увеличили с 1 млн кв. м. до 1,2 млн кв. м. Показатели продаж компания не раскрывает.
Директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергей Терентьев сообщил, что в 2017 году компания ввела 580 тыс. кв. м. (5 тыс. квартир в городе и агломерации) против 400 тыс. кв. м. годом ранее. «А в 2018 году компания планирует вывести в реализацию шесть новых объектов общей площадью 760 тыс. кв. м., из которых четыре будут в черте города», - добавил он.
Заместитель генерального директора «Строительного треста» Беслан Берсиров рассказал, что за 2017 год компания ввела в эксплуатацию 130,4 тыс. кв. м. и продала 105 тыс. кв. м. недвижимости (без учета домов в коттеджных поселках и инфраструктурных объектов). «Продажи и в натуральном выражении, и в деньгах немного превышают аналогичный показатель 2016 года. Объем ипотечных сделок в портфеле компании в 2017 году составил 61%», - сообщил Беслан Берсиров. В 2018 году, по его словам, компания займется реализацией двух масштабных проектов: в Купчино и на проспекте Тореза. Их общая площадь – 230 тыс. кв. м. И начнет строительство 10-го лота ЖК NEW ПИТЕР в Новоселье. «Всего в 2018 году мы планируем ввести в эксплуатацию 125 тыс. кв. м. недвижимости», - сообщил Беслан Берсиров.
Выросли ввод и продажи жилья и у «УНИСТО Петросталь». Президент компании Владимир Оксман рассказал, что за 2017 год фирма увеличила ввод на 20% до 87 тыс. кв. м. и продажи на 6,7% до 42 тыс. кв. м. Доля ипотеки у компании превысила 70%. «Мы разрабатываем сразу несколько проектов комплексного освоения территории, некоторые из которых выйдут в продажу в следующем году», — поделился планами Владимир Оксман.
Компания «Главстрой-СПб» за 2017 год ввела в эксплуатацию 501,7 тыс. кв. м. и планирует в 2018 году ввести более 300 тыс. тыс. кв. м., сообщили в пресс-службе застройщика. Объемы продаж в компании не раскрывают, но говорят, что они находились на плановом уровне. «У нас сбалансированный товарный запас, проведена работа по оптимизации квартирографии и повышению функциональности жилья. Доля квартир с ипотекой составила 60%», - заключили там.
Но эксперты предупреждают, что активный вывод новых проектов на рынок может привести к «надуванию пузыря». Сейчас предложение на рынке жилья в Петербурге, по разным данным, превышает спрос на 20-30%. «Желающих купить квартиры уже не хватает на всех девелоперов. Рынок на всех парах несется к классическому кризису перепроизводства», — считает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
Холдинг RBI приобрел под жилье участок Невского метизного завода в Петербурге. Инвестиции в его застройку оцениваются в 2,5 млрд рублей. Эксперты говорят, что перспективы редевелопмента городских промзон туманны из-за невнятной позиции властей в отношении этих территорий.
Холдинг RBI приобрел 1,89 га Невского метизного завода на Общественном пер., 5, рядом со станцией метро «Елизаровская». Как сообщил президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский, это совсем свежая покупка. Земля приобретена у частных лиц. Их имена не раскрываются. По оценке экспертов Astera, сумма сделки составила 500-750 млн рублей. Сейчас на участке расположены административные и складские помещения бывшего завода метизов, который не функционирует с 2000-х годов. В RBI сообщили, что статус участка позволяет строить там жилье.
«Переводом территории из промышленной категории в жилую занимался бывший собственник», – подчеркнули в компании RBI, которая в настоящее время разрабатывает градостроительную и проектную документацию для застройки. «Выйти на стройплощадку мы планируем в конце 2015 года», – отметил Эдуард Тиктинский. Там появятся 44 тыс. кв. м жилья комфорт-класса, коммерческие помещения, а также детский сад. Инвестиции в проект не раскрываются. Но, по оценке руководителя департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергея Терентьева, они составят около 2,5 млрд рублей.
Старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International SPb Любава Пряникова считает плюсами надела вид на Неву и близость к центру города. «Строительство моста в створе Большого Смоленского пр. и ул. Коллонтай (будет сдан в 2018 году) улучшит транспортную доступность места», – говорит она. «В этом районе сложившаяся инфраструктура, что, безусловно, является плюсом для проекта. А минус – плотная застройка и большое количество промышленных предприятий по соседству, что ограничивает класс реализации проекта уровнем «комфорт», – добавляет директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. По ее словам, новый жилой проект от RBI будет пользоваться спросом со стороны покупателей, поскольку поблизости нет конкурентов. «Средняя стоимость квадратного метра в проекте составит 80 тыс. рублей», – полагает Полина Яковлева. Напомним, что выше по течению Невы у RBI уже есть реализованный проект жилого комплекса рядом с бывшим Речным вокзалом. Кроме того, в Невском районе девелопер строит жилой квартал Green City на 150 тыс. кв. м, который будет сдан в конце 2016 года.
Покупка застройщиками промышленных территорий под застройку в последнее время стала редким для Петербурга явлением. В отличие от своей предшественницы Валентины Матвиенко, считавшей редевелопмент одним из приоритетов развития города, губернатор Георгий Полтавченко нацелен на сохранение промышленности в существующих границах. На периферию собираются переводить только самые вредные для экологии предприятия. С разработкой стратегии освоения промзон Смольный также не спешит. Многие девелоперы уже разработали поправки в Генплан, нацеленные на перевод промышленных территорий в новый статус, дающий право застраивать их жильем. Но рассмотрение этих поправок городские власти перенесли с этой осени на май следующего года. А без городской стратегии покупать и развивать промышленные территории инвесторы боятся. «Такие проекты очень дороги и сложны с технической и юридической точек зрения», – говорит генеральный директор ИСК «Сфера» Тарас Кручинин. «Ценовые ожидания многих собственников земли сильно завышены. Ленд-лорды годами ходят по кругу, предлагая землю застройщикам, но не пытаются повысить привлекательность активов. Цена на эти участки с годами растет, а качество остается низким», – отмечает генеральный директор ГК Legenda Василий Селиванов.
Тем не менее потенциал редевелопмента в городе высок. По данным Смольного, к промышленным территориям относится 19 тыс. га городской земли (13,6% общей площади Петербурга). Только на территории исторического центра (занимает 5,8 тыс. га) расположены 200 предприятий. Из них почти половина объектов (2,2 тыс. га) изношены на 60-70%. Для сравнения, в европейских столицах под промышленными объектами остается лишь 10-15% центра.
Региональные власти не разрешили компании Fort Group построить в Кудрово новый жилой квартал со стадионом для футбольного клуба «Тосно». Идея строительства там межвузовского кампуса по-прежнему на повестке дня.
Земля только для спорта
Власти Ленобласти отказали девелоперской компании Fort Group в предоставлении земельного участка под строительство жилого квартала в Кудрово. Территорию площадью 122 га в этом районе администрация готова выделить инвестору только под строительство стадиона, ледовой хоккейной арены и спортивной школы, сообщил источник в правительстве Ленобласти.
Fort Group просил у региона 150 га под проект комплексной застройки с футбольным стадионом на 18–20 тыс. зрителей. В июле этого года стало известно, что губернатор Ленобласти Александр Дрозденко этот проект поддержал. Девелоперу собирались передать участок нужной площади в Кудрово, где до этого планировали построить кампус ФИНЭКа и Университета им. Макарова (земля зарезервирована, но финансирование проекта в объеме 5 млрд рублей из федерального бюджета задерживается). Но «поскольку проект кампуса заморожен, но не отменен», Fort Group чиновники отказали. Правда Александр Шарапов, президент NAI Becar (консультант проекта кампуса), говорит, что федеральных денег на него так и нет, и вузы до сих пор не понимает свою дальнейшую судьбу.
Квартиры ради окупаемости
Клуб "Тосно" был создан при финансовой поддержке Fort Group в 2013 году. Сейчас команда играет в первом дивизионе, но ставит перед собой задачу выйти в российскую премьер–лигу. Для этого, по оценке источника в правительстве Ленобласти, нужно финансирование в размере 700 млн рублей в год. В Fort Group сообщили, что за первый год в развитие команды было вложено 76 млн рублей, а на этот сезон бюджет увеличен до 300 млн рублей. "Если достижение высоких целей, которые мы ставим перед командой, потребует увеличения финансирования, возможно, мы пойдем на это", – сообщил Максим Левченко. По его словам, "Тосно" – единственная футбольная команда в Ленобласти, которая играет в первой лиге, и ей нужен свой стадион. Но без строительства жилья проект стадиона в Кудрово теряет смысл.
"Стадион на 20 тыс. человек обойдется компании в 4 млрд рублей. Это без учета другой спортивной инфраструктуры", – отмечает управляющий партнер Fort Group Максим Левченко. По оценке директора ГК "Балтийский монолит" Светланы Петровой, бюджет создания спортивных объектов в Кудрово составит 10–12 млрд рублей, а с учетом коммерческой инфраструктуры - 25 млрд рублей. «Чтобы окупить эти вложения, нужно построить в районе 300–350 тыс. кв. м жилья", – считает она.
Популярный район
В Кудрово уже реализуется проект комплексного освоения 180 га около КАД. Это один из первых проектов–миллионников на границе Петербурга и Ленобласти. Он был инициирован в 2007 году владельцем земли – компанией «СВП Групп». В качестве партнера она привлекла компанию Setl City, которая собиралась развивать территорию в рамках единой концепции. В течение 10–12 лет здесь планировалось построить 1,5 млн кв.м жилья на 65 тыс. человек и объекты инфраструктуры. Но со временем единая концепция развалилась. На данный момент застраивается 140 га. На территории работают девять собственников – каждый в своей стилистике. Впроцессе строительства находятся 758 тыс. кв. м: 11 жилых комплексов и 22 очереди в уже существующих проектах. Всего же, по приблизительным оценкам экспертов, в этом микрорайоне будет около 3 млн кв. м недвижимости.