Прибавка в весе
Рынок жилой недвижимости Петербурга в 2017 году существенно прибавил в объемах из-за значительного снижения ставок по ипотеке.
По данным Комитета по строительству Петербурга, в 2017 году в городе было введено в эксплуатацию 3,53 млн кв. м. жилья, в количественном выражении это 1043 дома на 69 508 квартир. В сравнении с 2016 годом объем ввода жилья увеличился на 14%. Рост весьма существенный, так как данный показатель в 2016-м превысил предыдущий год всего лишь на 2,8%.
Ипотечный бум
Позитивным 2017 год для рынка первичной жилой недвижимости Петербурга считают и сами застройщики. Изначально многие из них прогнозировали более умеренные объемы роста рынка. Помогло строительным компаниям существенное снижение ставок по ипотеке. Ставки стали падать вслед за ставкой рефинансирования. Многие партнерские программы банков и строительных компаний удешевили ипотеку до исторических минимумов, что значительно повысило спрос на нее заемщиков.
«Прошедший год запомнится рекордной ипотекой и нововведениями в законодательной сфере, - отмечает директор по продажам «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая.- Мы стали свидетелями серьезного снижения ипотечных ставок с 12% в начале года до 9,25% к концу периода. Сегодня недорогая ипотека обеспечивает основной объем сделок на петербургском рынке строящегося жилья. По нашим оценкам, в Северной столице доля ипотечных сделок составляет около 65%. В проектах «Главстрой-СПб» по итогам 2017 года этот показатель был на уровне 60%. Это подтверждает высокую потребность людей в улучшении жилищных условий».
Тем не менее, добавляет Юлия Ружицкая, можно констатировать переизбыток предложения на рынке и снижение спроса на проекты, расположенные в Ленинградской области. В итоге мы видим снижение темпов продаж в пригородных новостройках эконом-класса. Качественные квартиры в жилых комплексах с выгодной локацией традиционно востребованы у покупателей. Набирает обороты тренд на усиление концентрации рыночного спроса вокруг крупнейших девелоперов. В связи с законодательными нововведениями эта тенденция будет усиливаться.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова также делает вывод, что 2017 год для игроков рынка был благополучным. В том числе из-за снижения ставок по ипотекам. «Однако обольщаться и думать, что 2018 год покажет такую же динамику, как и 2017-ый, было бы опрометчиво. Поводов для расстройства 2017 год дал более, чем достаточно. Ошеломляющие новации в законодательстве буквально «сбили с ног». В первую очередь, это поправки в 214-ФЗ и связанный с ним 218-ФЗ, которые радикально ужесточают требования к застройщику. Если изменения в закон не будут приняты, а они уже выработаны строительным сообществом, то это парализует рынок. Вторая новость настигла нас в конце октября – это заявление президента о том, что долевку необходимо сворачивать. Если это произойдет, то приведет к существенному повышению цен на новостройки. Если средства дольщиков будет невозможно привлекать на этапе строительства нового жилья, а реализовывать жилье только по факту окончания, то это означает, что нужно будет строить на собственные и заимствованные средства, что выльется в серьёзный рост цен на квартиры. Вряд ли насыщенные рынки Москвы и Петербурга выдержат такую цену», - считает Светлана Денисова.
В пределах инфляции
По оценке экспертов в 2017 году цены на жилье в Петербурге выросли незначительно. Так согласно исследованию Knight Frank в глобальном индексе мировых цен на жилье (GRCI) стоимость недвижимости в городе на Неве увеличилась на 3,9%, при этом в Москве она упала на 2,2%. Снижение цен на московском рынке специалисты связывают с появлением на нем новых проектов с относительно невысокой стоимостью метров.
Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков отмечает, что в целом, в течение последних двух лет цены на жилье в Петербурге растут медленнее инфляции. В сегменте жилья массового спроса динамика еле заметна, особенно это касается пригородов, где застройщики вынуждены конкурировать за покупателя в первую очередь ценами, чтобы выдерживать плановые показатели по объемам продаж, полагает он.
Об относительно стабильных ценах на жилье в Петербурге говорит и руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. По данным эксперта, если в начале 2017 года средняя цена кв.м. в СПб (масс-маркет) составляла 107,5 тыс. руб., то в начале 2018 года она увеличилась до 109,4 тыс. руб. Таким образом, среднее значение выросло на 1,8%.
«Несмотря на увеличение себестоимости, рост цен сдерживался наличием масштабных проектов в реализации: например, в спросе доля покупок именно в таких проектах достигает уже 60-70%. В 2018 году средние цены будут расти в пределах официальной инфляции, которая ожидается небольшой. Кроме того, будут расти цены от старта проекта до его завершения – в среднем на 30%», - добавляет Ольга Трошева.
Локальный эконом
Игроки рынка недвижимости отмечают, что в 2017 году по-прежнему самым массовым спросом пользовалась «первичка» эконом-класса и нижний ценовой сегмент комфорт-класса. Аналогичная картина сохранится и в текущем году.
По словам Юлии Ружицкой, характер спроса показал, что лидерство продолжает удерживать малогабаритное жилье, имеющее максимальную функциональность. Покупатели больше ориентированы на приобретение студий и однокомнатных квартир. Однако интерес к небольшим двухкомнатным и трехкомнатным квартирам в новостройках с удачной локацией сохраняется на хорошем уровне.
По словам специалистов рынка, в 2017-м девелоперы активно интересовались участками под жилищное строительство на территории Петербурга. Не угаснет этот интерес и в 2018 году. Ситуация в области не столь однозначная. Ольга Трошева напоминает, что сдерживающим фактором для развития новых территорий в пригородной зоне Ленобласти стала смена правил игры для девелоперов, которая существенно меняет экономику проектов. «Кроме того, в пригородной зоне Ленобласти есть очевидные лидеры по объему продаж – Мурино, Бугры и Кудрово. Все остальные территории, более удаленные от обжитых районов Петербурга с их развитой инфраструктурой, менее популярны. Тем не менее, в пригородной зоне и в 2018 году продолжится строительство в крупных проектах, которые уже находятся в реализации: застройщики не отказываются от своих планов в рамках уже начатых жилых комплексах. А вот новых масштабных проектов в пригородной зоне, в особенности, реализуемых одним девелопером, на рынок будет выходить немного», - подчеркивает эксперт.
Составлять рейтинг – дело неблагодарное. Всегда найдется тот, кто будет спорить с методикой его создания и окажется, конечно, прав, ведь втиснуть в рамки однотипных оценок все многообразие рынка недвижимости вряд ли возможно. Да и кому хочется заниматься скучными подсчетами в праздничной атмосфере Дня строителя.
«Строительный Еженедельник» предложил 10 экспертам самостоятельно выбрать проекты в 10 весьма субъективных номинациях. Выбирать можно было проекты как жилой, так и коммерческой недвижимости Петербурга, а также городские «стройки века». Как уже возведенные, так и реализуемые в настоящее время.
«Ждем не дождемся»: самый долгожданный проект
Кроме лидеров этой номинации – «Зенит-Арены» и «Лахта-центра» – самым долгожданным проектом эксперты назвали намыв Васильевского острова и его подключение к сетям, ремонт набережных рек Фонтанки, Мойки и канала Грибоедова. Директор «Союзпетростроя» Лев Каплан предложил взглянуть на эту номинацию несколько шире. Он отнес к самым долгожданным городским проектам расселение ветхого жилья, продвижение городской очереди, расселение 100 тыс. коммунальных квартир, выполнение программ «Жилье для молодежи» и для бюджетников. Слишком долго ждет город, по мнению Льва Каплана, и арендное жилье. Директор «Союзпетростроя» напомнил, что в дореволюционном Петербурге до 90% жилых домов были доходными.
«Просто уйма денег»: самый дорогой проект
Конкурировать в этой номинации с «Зенит-Ареной» было очень сложно. Впрочем, робкие попытки предпринимались со стороны «Лахта-центра» и Западного скоростного диаметра.
«Зенит-Арена» вне конкуренции, – выразил общее экспертное мнение Олег Барков, генеральный директор ООО «Ханса СПб Девелопмент». – Насчет того, достроят ли ее к концу года, ничего предсказать невозможно. Смена генподрядчика – не самое лучшее решение. До конца года осталось несколько месяцев, а впереди сложные технологические операции, требующие массу времени и сил. «Зенит-Арена» – иррациональный проект, а если в таких проектах начинается такой сюрреализм, это всегда проходит долго и мучительно».
Иррациональность происходящего удручает экспертов больше всего: «За последние 10 лет был совершен такой прорыв в области технологий, качества строительства, предсказуемости сроков. Все это можно было применить, но нет. В этом и состоит загадка трудностей строительства стадиона», – резюмировал Олег Барков.
«Ну и аппетиты»: самый амбициозный проект
Это, пожалуй, единственная номинация, где «Лахта-центр» оставил с носом стадион на Крестовском. 462 м – что может быть амбициознее таких высот? Тем не менее в номинацию попала и «Северная долина» компании «Главстрой-СПб» как масштабная стройка на территории в 270 га.
А вот по мнению Льва Каплана, в Петербурге сегодня нет амбициозных проектов. Как нет и строительства мостов, переходов, тоннелей, набережных.
«Назло рекордам»: самый провальный проект
Провалы комментировали разнообразнее. В частности, к провальным эксперты отнесли возведенный в 2008 году компанией «Строймонтаж» МФК «Монблан», недостроенный О2 Development ЖК «Силы природы», несбывшийся проект реконструкции здания Конюшенного ведомства.
Среди экспертов нашлись и те, кто был настроен философски: «За провальные проекты голосуют жители Петербурга. Как только мы увидим пустой, никому не нужный объект, он и будет самым провальным, – прокомментировал наш вопрос председатель совета директоров АН «АРИН» Андрей Тетыш. – Это справедливо и по отношению к стадиону «Зенит-Арена»: если к моменту открытия ЧМ-2018 выяснится, что болельщикам команд некуда пойти, это и станет показателем провальности проекта».
«Хотели как лучше»: самый неэстетичный проект
Относительно красоты или ее отсутствия единого мнения также не сложилось. Недостаточно эстетичной эксперты посчитали вторую сцену Мариинского театра. «Это внедрение в исторический центр города здания советского обкома, причем в худших его образцах, – считает Олег Барков. – На его месте раньше располагался Дворец культуры им. Первой пятилетки, который с архитектурной точки зрения был гораздо более выдающимся».
В «неэстетичный» список попали ЖК «Березовая роща» от компании «Полис Групп» (который в простонародье прослыл под именем «четыре попугая»), ТРЦ «Регент-Холл» на Владимирской площади, бизнес-центр Eightedges на Малоохтинском пр. и опять же МФК «Монблан».
Однако самую большую волну раздражения вызвал ТК «Невский центр». «Эту тепличку на Невском по «красоте» никому превзойти не удалось», – отметил один из экспертов.
«Опережая время»: самый инновационный проект
Уже с первых ответов наших экспертов стало ясно, что инновации – не главный конек петербургского рынка недвижимости. «Таких проектов в городе просто нет», «Везде мы позади планеты всей», – констатировали эксперты, а многие и просто отказались отвечать на этот вопрос. Тем не менее к инновационным были отнесены «Лахта-центр» («Строительство любого небоскреба – это всегда инновации. А строительство небоскреба на наших грунтах – инновации вдвойне», – отметил Олег Барков) и апарт-отель Vertical (как инновационный формат для рынка в целом).
А генеральный директор ГК «Эталон» Вячеслав Заренков в этой номинации выделил КВЦ «ЭкспоФорум»: «Таких инновационных площадок с точки зрения строительных технологий не было не только в Петербурге. Во всей Европе их можно посчитать по пальцам руки. Многие технологии и оборудование во время строительства применялись впервые в России, и результат получился очень достойным».
«Красота спасет рынок»: самый красивый проект
А вот в номинации «Красота спасет рынок: самый красивый проект» были отмечены новая сцена Александринского театра на наб. реки Фонтанки, ЖК «Смольный парк» в Центральном районе, комплекс «Тринити Плейс» на наб. Адмирала Лазарева, ТРК «Галерея» на Лиговском пр. и МФК у Красного моста. Красотой блеснули бизнес-центр Fort Tower в Московском районе и бизнес-центр «Синоп» на Синопской наб. По мнению Светланы Денисовой, начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», самые красивые проекты у компании «Теорема»: «Всегда уместная для локации проекта яркость, самобытность фасадов», – пояснила Светлана Денисова.
No comments: самый скандальный проект
Стадиону на Крестовском в этой номинации все эксперты присудили абсолютную победу. Кроме того, к скандальным отнесли ситуацию с «покраской» колонн Казанского собора и криминальную историю с объектами и обманутыми дольщиками ГК «Город».
«Чуда не произошло»: интересный проект, который так и остался нереализованным
В этой номинации лидирующие позиции уверенно заняли Орловский тоннель и несостоявшийся проект «ВТБ-Девелопмент» «Набережная Европы». Кроме того, в номинацию попали недостроенный Компанией Л1 ЖК «Лондон Парк» в Выборгском районе и проект реконструкции здания на ул. Глинки, 2. По мнению генерального директора Группы компаний «ГЕОИЗОЛ» Елены Лашковой, в эту номинацию также попадают проекты строительства подземных паркингов в центре города – на площадях Островского, Восстания, Манежной, Конюшенной и др.
«Удиви мир»: самый креативный проект
Серьезный креатив большинство экспертов обнаружили в «Лахта-центре». По мнению Елены Лашковой, к креативным также можно отнести здание Академии танца Бориса Эйфмана: «В целом привлекает внимание сама идея создания оазиса культуры, включающего общеобразовательную, балетную школы, учебную сцену, а также Музей петербургского балета». А Светлана Денисова к этой номинации отнесла реконструкцию здания бывшего Фрунзенского универмага под бизнес-центр: «Найдено свежее решение для памятника, пустовавшего много лет», – считает эксперт.
Кстати
Как и следовало ожидать, во всех номинациях и по нескольку раз победила «Зенит-Арена». Именно ее эксперты чаще всего называли самой долгожданной и дорогой, скандальной, провальной и амбициозной. Не отказали эксперты арене и в красоте и инновационности. Стадион на Крестовском даже сумел один раз мелькнуть в номинации «Чуда не произошло». «Строительный Еженедельник» все же надеется, что это случайность. С большим отставанием от стадиона по количеству упоминаний, но не менее ярко в нашем рейтинге засветился «Лахта-центр». Он чаще всего упоминался в номинациях «Ну и аппетиты» и «Удиви мир», а также как самый долгожданный и красивый проект современности.
Эксперты
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»
Вячеслав Заренков, генеральный директор группы компаний «Эталон»
Лев Каплан, вице-президент, директор «Союзпетростроя»
Елена Лашкова, генеральный директор Группы компаний «ГЕОИЗОЛ»
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Николай Гражданкин, руководитель отдела продаж компании «Отделстрой»
Олег Барков, генеральный директор ООО «Ханса СПб Девелопмент»
Илья Андреев, вице-президент NAI Becar
Андрей Тетыш, председатель совета директоров АН «АРИН»
Ольга Морозова, генеральный директор ООО «Градостроительные решения»
28 июля 2016 года в Зале инвестиционных проектов (пл. Островского, д. 11) состоялось заседание круглого стола «Влияние фундаментальных проектов на развитие примыкающих территорий и Петербурга в целом».
Его организаторами стали газета «Строительный Еженедельник» и компания Knight Frank St Petersburg. Деловым партнёром мероприятия выступила компания «ЭЛМАКО».
Эксперты круглого стола обсуждали четыре фундаментальных городских проекта – ЗСД, Лахта Центр, стадион на Крестовском и Новую Голландию.
В августе текущего года откроет свои двери уникальный для города проект – Новая Голландия. Ему предстоит стать крупнейшим арт-пространством в центре Петербурга, новым полем притяжения не только для жителей, но и для гостей города. По мнению генерального директора компании Knight Frank St Petersburg Николая Пашкова, «Новая Голландия» - пример хорошего компромисса: «Это место со сложными условиями согласования, поэтому застройщики новой Голландии пока отказались от строительства на острове. Это тот случай, когда сначала раскручивается место, с перспективой застройки в будущем – по европейской модели».
«Новая Голландия - уникальная территория по своей локации и истории. Прекрасно, что проект находится в руках инвестора, понимающего ценность находящегося на территории открытого пространства, и имеющего возможность отказаться от дополнительных метров возводимых улучшений с целью сохранения зеленой зоны. У проекта есть все шансы стать центом притяжения жителей и туристов нашего города. Но важно уже сейчас предусмотреть развитие проекта платных парковок на прилегающих к объекту улицах» - отметила Ольга Морозова, генеральный директор ООО "Градостроительные решения".
К ноябрю 2016 года власти Петербурга обещают открыть центральный участок ЗСД, тем самым завершив один самых масштабных инфраструктурных проектов города последнего времени, который фактически "соединит" север и юг города.
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс» отметил на круглом столе: «Сейчас люди ожидают ввода ЗСД, который должен уменьшить транзитные транспортные нагрузки на город. Он перенаправит потоки автомобилистов, следующих в аэропорт, Курортный район, Карельский перешеек и Васильевский остров. Однако большее влияние ЗСД окажет на Петроградскую сторону. После открытия магистрали выехать загород с Леонтьевского мыса, Крестовского и Петровского островов станет легче и быстрее. Пока же транспортная обстановка оставляет желать лучшего, особенно после закрытия на ремонт Тучкова моста. Было бы логичнее отложить ремонтные работы до ввода ЗСД, не перегружая Петроградский район. Впрочем, строительство одного лишь ЗСД недостаточно, чтобы решить даже часть городских транспортных проблем. Необходимо построить еще ряд магистралей по принципу хорды, которые могли бы обеспечить быстрый доступ к центру города. Однако в некоторых случаях это невозможно из-за действия моратория на снос исторических зданий, которые таковыми не являются».
Матч открытия на стадионе на Крестовском, согласно последним анонсам городской администрации, пройдет в 2017 году. Легендарный долгострой должен стать суперсовременным комплексом, который интересен горожанам не только в дни спортивных событий.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg считает, что «стадион на Крестовском острове ставит под вопрос комфортность проживания в сложившейся неподалеку элитной застройке. Если логистика футбольных фанатов не будет тщательно продумана, спрос на недвижимость высокого класса в Петроградском районе может сместиться, например, в сторону Петровского острова, где сейчас появляются новые качественные объекты с исключительными видовыми характеристиками, например, элитный комплекс Royal Park».
Эксперты обратили внимание на монофункциональность будущего стадиона на Крестовском. «Это исключительно футбольный стадион, - подчеркнул генеральный директор Hansa SPb Development Олег Барков. – Все советские стадионы оснащали дорожками для легкой атлетики. Здесь же трибуны подходят вплотную к полю. Если бы на стадии проектирования были предусмотрены дорожки для бега, стадион мог бы стать центром легкой атлетики мирового уровня».
«Лахта-центр», общественно-деловой комплекс со штаб-квартирой группы "Газпром", запланирован к открытию в 2018 году. На окраине города будет создана новая точка притяжения бизнес-активности вне границ исторического Петербурга.
По словам генерального директора Института территориального развития «Урбаника» Антона Финогенова, сейчас в Петербурге наблюдается дефицит современных общественных и особенно музейных пространств, так что планетарий и детский образовательный центр, если их разместить в «Лахта центре», безусловно, будут востребованы: «Для успеха проекта у горожан необходимо обеспечить заявленную событийность, а для этого надо привлечь грамотных консультантов и опытную управляющую компанию».
Пётр Буслов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб» (застройщика жилого комплекса «Юнтолово»), считает, что «Лахта-Центр» создаст эффект синергии, благодаря которому интерес людей к проектам, расположенным рядом, возрастет.
Материал по итогам круглого стола читайте в выпуске газеты «Строительный Еженедельник» от 8 августа 2016 года.
Фотоотчет с мероприятия:
https://www.facebook.com/StroitelnyjEzhenedelnik/