Памятники - по новым правилам
Смольный завершил работу над проектом закона, который позволит бизнесменам арендовать здания-памятники Петербурга, находящиеся в аварийном состоянии, по ставке всего 1 рубль за 1 кв. м. в год. Соответствующий законопроект в последние дни 2017 года поступил в Законодательное собрание Петербурга и, скорее всего, будет рассмотрен парламентариями в весеннюю сессию. В основу новой практики лег опыт Москвы, где по такой схеме за пять лет бизнес арендовал уже 20 зданий.
Документ, который должен привлечь внимание инвесторов к аварийным зданиям-памятникам, подготовили специалисты КИО и КГИОП. Изменения планируют внести в закон «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» и в закон «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга».
Город предлагает инвесторам брать объекты культурного наследия, находящихся в плачевном состоянии, в аренду на 49 лет на торгах, где предмет торга – арендная ставка за здание до момента приведения его в порядок. За 2 года арендатор должен разработать и согласовать проектную документацию для ремонтно-реставрационных работ, и произвести эти работы за 5 лет. Таким образом, на всю реализацию проекта бизнесу отводится 7 лет. Если инвестор не уложится в эти сроки, памятник у него отберут и снова выставят на торги. А если уложится – получит возможность арендовать и эксплуатировать здание до гонца срока договора по льготной ставке - всего 1 рубль за 1 кв.м. площади объекта в год. Причем, переход на льготную ставку может произойти и раньше – если инвестор приведет здание в порядок быстрее прописанного в договоре срока. То есть на 49 лет бизнес получит памятник практически в собственность за символические деньги. Сможет использовать здание сам и сдавать его в субаренду. Причем, там можно будет реализовать любую коммерческую функцию. Активы будут передавать инвесторам с землей. А там, где это невозможно (например, в центре города) участок будет сформирован по обрезу фундамента.
Еще важный плюс программы — готовить объекты к торгам (проводить обследование объектов, готовить техническую документацию) будет город. «Мы понимаем, что пройти все круги согласований бизнесу сложнее, чем чиновникам. И будем предлагать на аукционы «упакованные» объекты» – говорят в КИО.
К проекту закона не приложен список объектов, которые город готов отдать в льготную аренду. Но, по данным источников в Смольном, КГИОП уже сформировал пилотный список объектов для включения в программу «памятник за 1 рубль» на основе предложений районных администраций. В нем более 30 объектов. По каждому из них КГИОП готовит историческую справку. А потом вместе с Агентством по развитию имущественного комплекса Петербурга проведет обследование объектов. Это не будут проектно–изыскательские работы. Но по их результатам будет подготовлен акт о неудовлетворительном состоянии здания, на основании которого его включат в программу «памятник за 1 рубль». Кстати, если инвестор предложит какой–то заинтересовавший его объект, чиновники его также рассмотрят.
Ожидается, что первые торги памятниками по новой схеме состоятся уже в этом году.
Сейчас число памятников архитектуры в Петербурге превышает 9 тысяч. «У города нет средств для проведения масштабной программы по их реставрации за свой счет. Поэтому поступила идея привлечь к этой работе бизнес. Подобные программы по передаче инвесторам памятников для реконструкции за символические деньги есть во многих странах Европы. Мы изучили этот опыт и решили двигаться в том же направлении», - говорил ранее заместитель председателя КИО Александр Семчуков. Но за основу чиновники Петербурга взяли не европейские аналоги, а программу Москвы, которая была запущена в 2012 году. С тех пор в столице по данной программе нашли инвесторов для 19 объектов. В среднем за каждый памятник боролись шесть претендентов. И превышение итоговой цены над начальной было в 5–6 раз (максимум в 11 раз!). Но питерская программа – не калька московского опыта. Если в столице на каждый такой проект отводится 5 лет, то в Петербурге срок осознанно увеличили до 7 лет, учитывая особое отношение к архитектуре города и сложность необходимых для реставрации памятников согласований. В Смольном подчеркивают, что цель города в этой программе — не заработать, а в первую очередь воссоздать исторические объекты, которые нуждаются в хозяйской руке и без нее просто погибнут.
Участники рынка относятся к новой инициативе города настороженно. «В Москве, на которую мы ориентируемся, за 5 лет было введено только семь объектов по реконструкции. И это в столице, где к реконструкции относятся спокойнее, чем в Петербурге. А у нас нет общей практики таких работ — каждый объект рассматривается индивидуально, а значит, сроки реконструкции практически невозможно прогнозировать», - говорит заместитель гендиректора по приватизации РАД Анжелика Иманова. По ее словам, решением могло бы стать создание дорожной карты с регламентом, закрепляющим порядок и сроки согласования проектной документации, ввода объекта в эксплуатацию и последующего контроля. «Пока его нет – участие в программе кажется рискованным», - говорит она. Также, по словам Анжелики Имановой, бизнес должен понимать, что в программе «памятник за 1 рубль» речь идет не о разовом восстановлении объекта, а о его постоянной поддержке в течение 49 лет. «Поэтому необходимо четко знать условия охранного обязательства, чтобы несущественные изменения не послужили основанием расторжения договора без компенсации затрат на восстановление объекта», - заключила она.
«Если у бизнеса есть выбор: брать памятники в аренду у города или покупать в собственность — он всегда выберет собственность. Восстановить памятник зачастую гораздо дороже, чем построить новый объект с нуля. И рисковать большими деньгами 49 лет без гарантий со стороны власти никто не станет», - добавляет директор компании «Аспект–М» Михаил Титов.
«В Петербурге ежегодно меняют правила работы, в том числе, в историческом центре. Это серьезный риск. Поэтому надо предусмотреть возможность продления договора аренды, если исполнить его в заданные сроки инвестор по объективным причинам не может. Бизнесу нужны гарантии, что город не расторгнет договор аренды памятника в течение 49 лет. Без этой поправки бизнес не будет включаться в программу» - добавляет директор по развитию девелоперского подразделения «Группы ЛСР» Ольга Михальченко.
В ГК «Город» сменился собственник. Вместо Артема Маневича контроль над ХК «Эра», которая занимается достройкой домов «Города», получил бизнесмен Игорь Бучеров. На прошлой неделе он впервые встретился с дольщиками и пообещал, что достроит все их дома.
В конце июня текущего года Артем Маневич сократил свое участие в ХК «Эра», которая достраивает долгострои ГК «Город», с 70% до 3,5%. Контроль над компанией перешел к бизнесмену Игорю Бучерову. Доли двух других акционеров – Сергея Соколова (20%) и Михаила Макова (10%) – не изменились. Игорь Бучеров также получил пост гендиректора ХК «Эра» вместо Сергея Соколова.
Об Игоре Бучерове известно немного. Как пишут СМИ, у него есть доли в нескольких небольших охранных бизнесах и пост в Совете директоров проектного института РосНИПИУрбанистика.
На прошлой неделе новый собственник ХК «Эра» провел первую встречу с дольщиками ГК «Город» в Комитете по строительству Смольного. Он заверил, что в конце концов будут достроены все жилые комплексы-долгострои и озвучил меры по достройке проблемных объектов. Новый директор ХК «Эра» сообщил, что часть дольщиков ГК «Город» сможет выбрать свободные квартиры в домах первой и второй очередей проекта «Ленинский парк» (в корпусах 6А, Б, В, в также 7А, Б, В и 9А) и получить их без доплат вместо своих квартир сопоставимой площади в других корпусах-долгостроях.
Кроме того, Игорь Бучеров обещал, что уже в июле генподрядчик проекта компания «Проммонолит» получит средства на продолжение строительных работ в объеме 375 млн рублей.
Дополнительное финансирование ХК «Эра» планирует привлечь в результате продажи земли ГК «Город» в Каменке. Игорь Бучеров сообщил, что уже перечислены авансовые платежи по двум участкам в размере 906 млн рублей и 450 млн рублей соответственно. Из них 700 млн рублей, по словам бизнесмена, ушли на погашение кредита в объеме 2 млрд рублей, предоставленного застройщику банком «Санкт-Петербург». «Остальные деньги пойдут в стройку», – заявил бизнесмен. Он добавил, что в сентябре должно увидеть свет постановление правительства города об изменении высотности застройки участков в Каменке. «После этого сделки по их продаже будут закрыты, и ХК «Эра» в том же месяце получит 1,2 млрд рублей для продолжения строительных работ на объектах ГК «Город», – добавил он.
Заместитель председателя Комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский, в свою очередь, признал, что сдача ЖК «Прибалтийский» и точечных домов ЖК «Ленинский парк», ранее назначенная на сентябрь текущего года, из-за изменения финансовой модели может быть сдвинута на более поздний срок. Но пообещал, что их достроят до конца 2018 года.
Справка
С лета 2016 года достройкой проблемных домов ГК «Город» занимается ХК «Эра», где 70% долей принадлежало Артему Маневичу. Под его руководством компания ХК «Эра», которая завершает долгострои «Города», смогла привлечь почти 3 млрд рублей на стройку (в основном кредитные средства) и довела до конца строительство двух корпусов ЖК «Ленинский парк» (6А и 7А). Сейчас там идет передача квартир дольщикам. Но Артем Маневич вынужден был выйти из ХК «Эра», поскольку другую его компанию – «Вэст-Капитал» – начал из-за долгов банкротить ПАО «Сбербанк».
Петербуржцы значительно меньше удовлетворены качеством среды, в которой они живут, чем жители Швеции, Германии и Норвегии. К такому выводу пришли в результате опроса в шведской строительной компании Bonava.
Исследование удовлетворенности жилой средой «Индекс счастья» было проведено в восьми странах, на рынках которых присутствует шведский застройщик, в том числе в России, а именно в Петербурге. Восьми тысячам респондентов было предложено ответить на вопросы о степени удовлетворенности своей жилой средой, чувства дома в месте своего проживания и чувства принадлежности к месту своего проживания. «Мы спросили у людей, что делает их счастливыми. Мы спрашивали и о том, в какой мере они получают «компоненты счастья» сегодня и что мы можем сделать, чтобы им стало лучше. Я понимаю, что у разных людей разное представление о счастье. Возможно, общего ответа вообще не существует. Но пытаясь найти ответ, мы можем что-то сделать для улучшения качества жизни. Сделать правильные шаги в правильном направлении», – прокомментировала София Рюдбек, старший вице-президент по маркетингу и коммуникациям Bonava AB.
В среднем индекс удовлетворенности жилой средой на восьми рынках, где проводился опрос, а помимо петербуржцев в нем приняли участие граждане Эстонии, Латвии, Швеции, Норвегии, Дании, Германии и Финляндии, равен 72. При этом наиболее высокий показатель у шведов – 79. Для Петербурга его значение составило 66 пунктов, лишь на один пункт выше минимального индекса, который был получен по результатам опроса в Эстонии.
Ключевые составляющие
«То, что шведы довольны своими соседями больше, чем остальные, дает нам возможности подумать, что же у нас в Швеции за образ жизни, который дает такой эффект, и что мы можем использовать в Петербурге», - уточнила София Рюдбек. По ее словам, компонентами, стимулирующими состояние счастья, участники опроса назвали длительность проживания в одном месте, наличие жилья в собственности, а также какие-либо связи со структурой своего жилья, что, очевидно, дает чувство включенности в жизнь сообщества.
В целом в понятии счастья, как свидетельствуют полученные данные, современные горожане учитывают такие составляющие, как повседневный комфорт, возможность вести здоровую и активную жизнь, знание места и ближайшего окружения (что поддерживает дружелюбную и стабильную атмосферу), возможность влиять на место, в котором ты живешь, и совместное пользование ресурсами. При этом выявленные компоненты, какими бы привычными они ни казались, получают новое прочтение.
Например, чувство безопасности (кстати, важное для счастья 88% опрошенных петербуржцев) предполагает знание тех, кто живет рядом с тобой.
Озеленением, которое влияет на ощущение счастья 79% респондентов в Петербурге, доволен лишь 51% из числа ответивших на вопросы шведского застройщика в Северной столице. И это повод для архитекторов, чтобы задуматься о том, как вернуть природу в город.
Приспособленность жилой среды к передвижению пешком и прогулкам на велосипеде, связанная с идеей здоровой жизни, – вообще мегатренд современности, особенно в больших городах. Между тем в ответах петербуржцев на вопрос о важности этого компонента и степени его наличия в сегодняшней среде есть, констатировала София Рюдбек, «большой зазор».
Кстати, в ответах участников опроса в нашем городе выявился ряд любопытных сугубо петербургских трендов. Так, более позитивно оценивают жилую среду женщины, чем мужчины, семейные люди по сравнению с одинокими, люди более старшего возраста (50–64 года) по сравнению с наиболее молодой категорией участников (18–34 года).
Как это по-шведски
Цифровая эра дарит больше свободы, но и формирует новые поводы для стрессов. Одним из вариантов решения проблемы может быть изменение отношения к ландшафту, говорит Юхан Пайю, шведский архитектор и ландшафтный дизайнер, партнер архитектурного бюро FOJAB arkitekter. В рамках открытого диалога с петербуржцами на тему «Как сделать горожан счастливыми?» он представил программные для современного шведского архитектурного сообщества идеи.
Прежде всего, это мысль о том, что для архитекторов важно осознавать не только как будет выглядеть впоследствии объект, но и на что может повлиять этот образец архитектуры. Это также идея о том, что одни и те же пространства могут выполнять разные функции, и архитекторам, ландшафтным урбанистам следует быть очень точными, чтобы «не получалось заброшенных мест». Далее, важно не воспринимать ландшафт как нечто пассивное: он активен, и использовать его надо так, чтобы не разрушить все, что в нем находится. Необходимо, например, «подружиться с водой», которая может стать элементом работающего ландшафта (и для Стокгольма, и для Петербурга с их естественными водными источниками это весьма актуально). Необходимо больше внимания уделять реакции со стороны детей на развитие городской среды.
«Мы стремимся понять, что можно использовать, чтобы жить в согласии с природой, жить в общественном пространстве, но не как в коммунальной квартире», – заявил г-н Пайю. Например, вместо традиционного парка, который тяжело и дорого содержать, можно сделать «зеленую крышу» – вынести на верх здания природный ландшафт, где можно ходить, гулять, сидеть, обедать, где все открыто для общественности. И такие проекты уже реализуются.
Коллегу поддержала София Рюдбек, старший вице-президент по маркетингу и коммуникациям Bonava AB, отметив, что если петербуржцы обычно в выходные едут на дачу, то шведы сегодня стремятся «вернуть дачу в город».
Идея доступного общественного пространства граничит с мыслью о необходимости частного пространства, защищенного от вторжения. «Мне кажется, это очень важно и для шведов, и для русских», – заявил Юхан Пайю и рассказал о проектах, в которых часть здания закрыта для чужих, но определенное пространство становится общественным. С одной стороны, таким образом архитекторы компенсируют для людей объективно сжимающееся частное пространство (поскольку города становятся все более густонаселенными), а с другой, – напоминают о важности общения офф-лайн.
«Мы, безусловно, часть цифровой эпохи и принимаем ее. Но мы также понимаем, что личная встреча с людьми очень много значит для человека, чтобы он чувствовал себя принадлежащим какому-то городу, какому-то пространству. Мне не кажется, что цифровой мир заменит физический. Они просто будут сосуществовать, служа разным целям», – пояснила София Рюдбек. Со своей стороны, Юхан Пайю напомнил, что коммуникация на 70% состоит из обмена сигналами на языке тела, и потому в городской среде важно наличие мест, где можно пообщаться неспешно, не на ходу.