Памятники - по новым правилам
Смольный завершил работу над проектом закона, который позволит бизнесменам арендовать здания-памятники Петербурга, находящиеся в аварийном состоянии, по ставке всего 1 рубль за 1 кв. м. в год. Соответствующий законопроект в последние дни 2017 года поступил в Законодательное собрание Петербурга и, скорее всего, будет рассмотрен парламентариями в весеннюю сессию. В основу новой практики лег опыт Москвы, где по такой схеме за пять лет бизнес арендовал уже 20 зданий.
Документ, который должен привлечь внимание инвесторов к аварийным зданиям-памятникам, подготовили специалисты КИО и КГИОП. Изменения планируют внести в закон «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» и в закон «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга».
Город предлагает инвесторам брать объекты культурного наследия, находящихся в плачевном состоянии, в аренду на 49 лет на торгах, где предмет торга – арендная ставка за здание до момента приведения его в порядок. За 2 года арендатор должен разработать и согласовать проектную документацию для ремонтно-реставрационных работ, и произвести эти работы за 5 лет. Таким образом, на всю реализацию проекта бизнесу отводится 7 лет. Если инвестор не уложится в эти сроки, памятник у него отберут и снова выставят на торги. А если уложится – получит возможность арендовать и эксплуатировать здание до гонца срока договора по льготной ставке - всего 1 рубль за 1 кв.м. площади объекта в год. Причем, переход на льготную ставку может произойти и раньше – если инвестор приведет здание в порядок быстрее прописанного в договоре срока. То есть на 49 лет бизнес получит памятник практически в собственность за символические деньги. Сможет использовать здание сам и сдавать его в субаренду. Причем, там можно будет реализовать любую коммерческую функцию. Активы будут передавать инвесторам с землей. А там, где это невозможно (например, в центре города) участок будет сформирован по обрезу фундамента.
Еще важный плюс программы — готовить объекты к торгам (проводить обследование объектов, готовить техническую документацию) будет город. «Мы понимаем, что пройти все круги согласований бизнесу сложнее, чем чиновникам. И будем предлагать на аукционы «упакованные» объекты» – говорят в КИО.
К проекту закона не приложен список объектов, которые город готов отдать в льготную аренду. Но, по данным источников в Смольном, КГИОП уже сформировал пилотный список объектов для включения в программу «памятник за 1 рубль» на основе предложений районных администраций. В нем более 30 объектов. По каждому из них КГИОП готовит историческую справку. А потом вместе с Агентством по развитию имущественного комплекса Петербурга проведет обследование объектов. Это не будут проектно–изыскательские работы. Но по их результатам будет подготовлен акт о неудовлетворительном состоянии здания, на основании которого его включат в программу «памятник за 1 рубль». Кстати, если инвестор предложит какой–то заинтересовавший его объект, чиновники его также рассмотрят.
Ожидается, что первые торги памятниками по новой схеме состоятся уже в этом году.
Сейчас число памятников архитектуры в Петербурге превышает 9 тысяч. «У города нет средств для проведения масштабной программы по их реставрации за свой счет. Поэтому поступила идея привлечь к этой работе бизнес. Подобные программы по передаче инвесторам памятников для реконструкции за символические деньги есть во многих странах Европы. Мы изучили этот опыт и решили двигаться в том же направлении», - говорил ранее заместитель председателя КИО Александр Семчуков. Но за основу чиновники Петербурга взяли не европейские аналоги, а программу Москвы, которая была запущена в 2012 году. С тех пор в столице по данной программе нашли инвесторов для 19 объектов. В среднем за каждый памятник боролись шесть претендентов. И превышение итоговой цены над начальной было в 5–6 раз (максимум в 11 раз!). Но питерская программа – не калька московского опыта. Если в столице на каждый такой проект отводится 5 лет, то в Петербурге срок осознанно увеличили до 7 лет, учитывая особое отношение к архитектуре города и сложность необходимых для реставрации памятников согласований. В Смольном подчеркивают, что цель города в этой программе — не заработать, а в первую очередь воссоздать исторические объекты, которые нуждаются в хозяйской руке и без нее просто погибнут.
Участники рынка относятся к новой инициативе города настороженно. «В Москве, на которую мы ориентируемся, за 5 лет было введено только семь объектов по реконструкции. И это в столице, где к реконструкции относятся спокойнее, чем в Петербурге. А у нас нет общей практики таких работ — каждый объект рассматривается индивидуально, а значит, сроки реконструкции практически невозможно прогнозировать», - говорит заместитель гендиректора по приватизации РАД Анжелика Иманова. По ее словам, решением могло бы стать создание дорожной карты с регламентом, закрепляющим порядок и сроки согласования проектной документации, ввода объекта в эксплуатацию и последующего контроля. «Пока его нет – участие в программе кажется рискованным», - говорит она. Также, по словам Анжелики Имановой, бизнес должен понимать, что в программе «памятник за 1 рубль» речь идет не о разовом восстановлении объекта, а о его постоянной поддержке в течение 49 лет. «Поэтому необходимо четко знать условия охранного обязательства, чтобы несущественные изменения не послужили основанием расторжения договора без компенсации затрат на восстановление объекта», - заключила она.
«Если у бизнеса есть выбор: брать памятники в аренду у города или покупать в собственность — он всегда выберет собственность. Восстановить памятник зачастую гораздо дороже, чем построить новый объект с нуля. И рисковать большими деньгами 49 лет без гарантий со стороны власти никто не станет», - добавляет директор компании «Аспект–М» Михаил Титов.
«В Петербурге ежегодно меняют правила работы, в том числе, в историческом центре. Это серьезный риск. Поэтому надо предусмотреть возможность продления договора аренды, если исполнить его в заданные сроки инвестор по объективным причинам не может. Бизнесу нужны гарантии, что город не расторгнет договор аренды памятника в течение 49 лет. Без этой поправки бизнес не будет включаться в программу» - добавляет директор по развитию девелоперского подразделения «Группы ЛСР» Ольга Михальченко.
Профессиональным рейдерством в госзакупках назвал руководитель Петербургского УФАС Вадим Владимиров жалобы определенного толка, потоком поступающие в антимонопольное ведомство. Их авторы – так называемые «профессиональные жалобщики».
По данным УФАС, за январь-июнь 2015 года в службу подано на 70% жалоб больше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом обоснованными признаются только около 42%. И еще одна «говорящая» цифра: 67% всех жалоб, поданных в СПб УФАС с начала 2015 года, поступило от организаций, которые не собирались принимать участие в торгах. Эти заявители, по словам Вадима Владимирова, и являются настоящими профессиональными рейдерами на рынке госзакупок.
Сегодня, как свидетельствуют в петербургском УФАС, рассмотрение рейдерских жалоб из единичных случаев превратилось в стандартный рабочий процесс. А поскольку наибольшая часть всех жалоб на закупки приходит от строителей (около 70%), нетрудно вычислить, какая отрасль наиболее страдает от мнимых жалобщиков. И дело не в том, что самая созидательная сфера является и самой коррумпированной. Просто отрасль лидирует по количеству закупок и объемам капвложений, пусть и с «длинными» деньгами.
Желаемый результат действий рейдеров, по словам Вадима Владимирова – профессиональный «снос» торгов. Последствия – прямые убытки, потерянные для заказчика и потенциальных подрядчиков время и деньги, косвенно затронутые интересы сотен юридических и физических лиц, вынужденных корректировать свои бизнес-планы и просто планы на жизнь.
На манеже все те же…
Практика показывает, что к настоящему времени на рынке госзаказа сформировался своеобразный «пул» штатных жалобщиков, в действиях которых усматривается некая согласованность. Иначе как назвать ситуацию, когда в регулярном оспаривании торгов с завидной же регулярностью принимают участие одни и те же заявители.
По данным сайта госзакупок, в 2014 году в рядах активных жалобщиков была замечена петербургская компания «Спецстрой». По ее обращениям в Петербурге были аннулированы дорожных 14 тендеров на общую сумму 3,7 млрд рублей. В свое время «Спецстрою» удалось отменить торги по реконструкции Мариинской больницы. Попытка оспорить конкурс по строительству путепровода в Гатчине осталась неудачной.
В августе московская компания со случайно похожим названием «Спецстрой-М» добилась отмены конкурса на строительство канализации на острове Соловецкий в составе одноименного архипелага в Белом море. Претензии возникли к описанию порядка сдачи-приемки работ и банковской гарантии. Цена контракта – 753 млн рублей.
Еще один заметный фигурант рынка жалобщиков - благотворительный фонд «Детские вопросы». В апреле 2015 года по жалобе БФ был отменен конкурс на реставрацию кровли музея Суворова в Петербурге - не устроил способ закупки. Заявитель является истинным профессионалом антимонопольного рынка. Около года назад по инициативе БФ была приостановлена процедура выбора подрядчика на ремонт и реставрацию памятников заповедника «Старая Ладога» (99 млн рублей). Мотивация та же – неверный способ проведения процедуры.
В декабре 2014 года фонд заблокировал два конкурса Петербургского института ядерной физики (ПИЯФ) на общую сумму более 45 млн рублей. В сентябре 2012 года организация тщетно пыталась оспорить действия Всеволожской администрации по приобретению квартир для военнослужащих.
Правозащитная деятельность фонда в сфере госзакупок не ограничивается строительной отраслью, да и сам БФ со штаб-квартирой во Всеволожске не имеет явного отношения к девелоперской сфере. Не так давно фонд подал жалобу на всеволожский же салон красоты «Лилу», смутившись его рекламным баннером. Основная претензия - отсутствие предупреждения о наличии противопоказаний к услугам салона.
Между тем, по данным Яндекса, основным видом деятельности «Детских вопросов» является "финансовое посредничество, не включенное в другие группировки". Организационно-правовая форма — фонды. Тип собственности — собственность благотворительных организаций.
«Так называемый «рынок черных жалобщиков» действительно является для нас проблемой, - констатирует Вадим Владимиров. - Например, совсем недавно к нам поступило 33 однотипные жалобы от одного заявителя на 33 аукциона на ремонт детских садов и школ в Выборгском районе, причем заявитель не являлся участником закупки».
УФАС провело проверки по всем адресам. Восемь жалоб были отклонены, поскольку номер торгов был указан неверно, в большей части из оставшихся 25-ти заявитель - «Универсал СПб» также допустил ряд ошибок. Для дачи пояснений по существу представители «Универсал СПб» ни на одно из 33-х заседаний инспекций не явились.
Распознать можно, наказать невозможно
«Чаще всего штатные жалобщики - это консалтинговые компании, которые осуществляют полный спектр услуг по сопровождению заказчиков или участников на рынке государственного заказа. Подача жалоб под видом «штатных жалобщиков» является обратной стороной данного рынка. Иными словами за такими заявителями стоят интересы действующих компаний, которые «чужими руками» пытаются выстраивать свою стратегию», - поясняет Вадим Владимиров.
Постоянных «клиентов» в антимонопольной службе, можно сказать, знают в лицо. «Да, примелькавшиеся жалобщики есть, но в соответствии с действующим законодательством Санкт-Петербургское УФАС не имеет полномочий на выявление признаков аффилированности, поэтому мы обязаны рассматривать все жалобы», - говорит Вадим Владимиров. Выбирать не приходится – любое обращение служба обязана рассмотреть в течение пяти дней. Вот так – распознать можно, наказать невозможно.
Плата, или штраф за необоснованную жалобу — вопрос все еще обсуждаемый, и это странно – ведь в судебной практике проигравшая сторона обязана оплатить судебные издержки. По мнению Вадима Владимирова, проблему нужно решать законодательно. «В подобных действиях «черных жалобщиков» может быть и коррупционная составляющая. Наши представители входят в рабочую группу при Совете Федерации «Роль институтов гражданского общества в противодействии коррупции». Поэтому мы разработали предложения по изменениям в 44-ФЗ. Суть в следующем: под участником закупки должно пониматься физическое или юридическое лицо, чьи интересы непосредственно были затронуты в ходе оспариваемого процесса», - рассказывает руководитель УФАС.
Проще говоря, претендент должен подтвердить свои намерения участвовать в конкурсной процедуре – запросить, например, разъяснения документации, либо совершить иные действия, реально указывающие на его заинтересованность. Такая мера создаст невыгодные условия для «черных жалобщиков».
В России вступает в силу закон, ограничивающий сроки ареста имущества. От нововведения, считают эксперты, выиграет бизнес, активы которого подвергаются аресту на период следствия.
С 15 сентября вступает в силу законопроект, корректирующий процедуру ареста и изъятия имущества у юридических и физических лиц. Согласно документу, теперь правоохранительные органы или суд не смогут накладывать арест на недвижимое имущество на неопределенный срок.
В частности, законопроектом устанавливаются критерии определения разумного срока ареста имущества лиц, не являющихся подозреваемыми, обвиняемыми или лицами, несущими по закону материальную ответственность за их действия. В новом законе подробно прописан и порядок продления ареста.
Как отмечают эксперты, до настоящего времени собственник недвижимости при ее аресте становился заложником системы. Расследование могло длиться годами, приостанавливаться, потом вновь возбуждаться по каким-либо основаниям. Весь этот период распоряжаться недвижимостью по собственному усмотрению предприниматель не мог. В том числе ограничения накладывались и на сдачу арестованного имущества в аренду. Тем временем от уплаты налогов и эксплуатационных расходов владельца недвижимости никто не освобождал.
Примером такого правового казуса стал комплекс зданий по адресу: Невский пр., 32-34. С 2010 года объект недвижимости является вещественным доказательством в деле о незаконной приватизации здания в начале 2000-х. Обвиняемые в данном преступлении давно уже задержаны, здание несколько раз было перепродано. Через некоторое время, когда здание перешло к последнему собственнику – Центральной трастовой компании, оно было арестовано. Правда, владельцу объекта недвижимости было разрешено продолжать сдавать его в аренду. Тем не менее, считают в компании, невозможность свободно распоряжаться активом делает невозможным и выполнение бизнес-задач.
«Мы уже больше пяти лет боремся с арестом нашего помещения на Невском проспекте, а формулировка «до окончания уголовного дела», по сути, делает этот арест бессрочным. Мы надеемся, что нововведения помогут и нам, и тем, кто оказался в похожей ситуации, добиться наконец отмены этих необоснованных ограничений, из-за которых сегодня вся наша инвестиционная деятельность оказалась парализованной», – комментирует ситуацию генеральный директор Центральной трастовой компании Кирилл Кубушка.
Эксперты считают, что вступающий в силу законопроект не только обяжет правоохранительную и судебную системы относиться внимательнее к срокам наложения ареста, но и закроет лазейку для современных рейдеров, позволявшую перекупать у собственников арестованные активы по заниженным ценам. По словам юриста практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры» Алексея Калинкина, можно утверждать, что закон направлен в первую очередь на поддержку бизнеса с учетом позиции Конституционного суда РФ о недопустимости бессрочного ареста активов. С другой стороны, при должной реализации его положений судами закон может благотворно повлиять на деятельность следственных органов, у которых будут стимулы более эффективно вести предварительное расследование по делу в условиях риска прекращения срока ареста.
«Разумный срок ареста имущества – это оценочное понятие, в каждой ситуации он будет определяться в зависимости от целого ряда факторов. Например, может учитываться необоснованное бездействие следственных органов, когда расследование не приостановлено, но фактически никаких следственных действий не проводится», – подчеркивает юрист.
Кстати:
При определении разумного срока должны учитываться сложность уголовного дела, поведение потерпевшего и иных участников дела, достаточность и эффективность действий прокурора, следственных органов, а также общая продолжительность досудебного производства.