Инвесторы возвращаются
По итогам 2017 года Петербург стал самым привлекательным регионом России для инвесторов в недвижимость. Вложения в активы северной столицы за год выросли почти в два раза и составили $744 млн. Это 16% от общего вала инвестиций, которые были сделаны в российскую недвижимость за год. Они достигли $4,6 млрд. В текущем году аналитики прогнозируют рост показателя до $5 млрд, но участники рынка настроены скептически и ждут снижения инвестиций на фоне продолжающегося кризиса.
Инвестиции в российскую недвижимость за 2017 год составили $4,6 млрд, подсчитали эксперты JLL. Это на 9% больше, чем годом ранее. Причем, в последнем квартале 2017 года инвестиции на 88% превысили показатель аналогичного периода прошлого года и достигли $1,9 млрд (против $1 млрд годом ранее).
«В 2017 году экономика России восстанавливалась: инфляция снизилась, побив целевой ориентир Центрального банка, рубль торговался в узком диапазоне, немного укрепившись к концу года. Санация банков, которая пошатнула спокойствие инвесторов, все-таки не помешала им закрывать крупные сделки. В частности, в конце года были завершены сделки по покупке петербургской FortGroup портфеля из пяти торговых центров у австрийской компании Immofinanzза 900 млн евро, а также по покупке британским инвестиционным фондом Raven Russia части складского комплекса «Север-2» в столичном регионе у компании «Ориентир» предположительно за 6-7 млрд рублей», - рассказала руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ Олеся Дзюба.
По данным JLL, 2017 год был примечателен ростом инвестиций в торговую недвижимость, на которую пришлось 40% от общего объема. Причем, сектор ритейла лидировал в статистике на протяжении всего года, а сделка FortGroup в конце года просто закрепила результат. Вторым по популярности у инвесторов видом недвижимости были офисы. На них пришлось 34% вложений.
Среди регионов по-прежнему инвесторов больше всего привлекает Москва. В 2017 году доля столичных транзакций составила 79% от общего объема, но осталась практически на уровне прошлого года. Зато доля Петербурга значительно выросла и составила 16% в общем объеме вложений. (Для сравнения, в 2016 году доля Северной столицы не превышала 9%).
В абсолютных цифрах показатель города увеличился на 96% – с $380 млн до $744 млн соответственно. «Инвестиционная активность в Петербурге продолжает расти, инвесторы все более часто рассматривают активы здесь как альтернативу московским», - говорят в JLL.
Изменилась за год также доля иностранных инвестиций в общем объеме вложений в российскую недвижимость. Она увеличилась с 6% в 2016 году до 17% - в 2017-м. За прошлый год на рынок вышли новые иностранные игроки, а те, что здесь уже есть – оживились, говорят в JLL. Среди дебютантов аналитики отметили китайскую компанию FosunGroup бизнесмена Гуо Гуанчана, которая минувшим летом купила офисный комплекс «Воздвиженка-центр» в Москве (известный как Военторг) у фирмы миллиардера Дмитрия Рыболовлева. Сделку оценили в 10-11 млрд рублей. А в числе «старожилов» эксперты выделяют британский инвестиционный фонд RavenRussia, купивший упомянутый выше складской комплекс «Север-2» в Москве, а также пакет коммерческой недвижимости (логопарк и два бизнес-центра) в Петербурге у фонда Northern Horizon Capital (сумма сделки по активам в Петербурге составила 4,9 млрд рублей). Еще один заметный «старожил» - глобальный инвестор JensenGroup, купивший в минувшем году бизнес-центр «Аэроплаза» в Петербурге в рамках процедуры оздоровления его бывшего собственника – Балтийского банка. Эту сделку оценили в 2-2,5 млрд рублей. «О восстановлении инвестиционного рынка свидетельствует и снижение доли сделок по реструктуризации в общем объеме чистых инвестиций. В 2017 году она составила всего 2% против 48% годом ранее», – говорят в JLL.
При этом, по данным JLL, ставки капитализации для активов институционального качества остаются неизменными. «Ориентиром для игроков рынка являются ставки капитализации в Москве в диапазонах 9-10,5% для офисов и торговых центров, а также 11-12,5% для складов. А в Петербурге это 9,5-11,5% - для офисов и торговых центров, а также 11,5-13,5% - для складов», - говорят в JLL. Эксперты говорят, что в 2018 году на фоне снижения ключевой ставки Центробанка, стоимость банковского финансирования продолжит уменьшаться. Это, в свою очередь, будет способствовать снижению ставок капитализации объектов недвижимости.
«По итогам года мы ждем увеличения объема инвестиций в российскую недвижимости до $5 млрд», - заключила Олеся Дзюба.
С коллегой согласен генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. «Мы действительно наблюдаем восстановление и повышение инвестиционной активности на рынке недвижимости после 2014 года. Возможно, инвесторы почувствовали, что сейчас рынок достиг дна, и в дальнейшем будет только расти, что привело к решению компаний о покупке новых активов», - рассуждает он. По его данным, наибольшая сумма инвестиций пришлась на сделки с земельными участками под жилье (если говорить о номинальной стоимости недвижимости). «Но если вести речь о наибольшей сумме в реальном денежном исчислении, то на первом месте бизнес-центры», - констатирует Николай Пашков. Он напомнил, что за прошлый год в Петербурге было закрыто 13 сделок по покупке офисов. Крупнейшими среди них стали уже упомянутая продажа «Аэроплазы», а также бывшей «Северной столицы» и Kellermann Center.
«В следующем году мы, скорее всего, получим продолжение этой тенденции роста, причем увидим сделки с коммерческой недвижимостью со стороны институциональных инвесторов. Сейчас ряд инвесторов, в том числе зарубежных, находятся в поиске новых объектов», - говорит Николай Пашков.
«В Петербурге оживление. Доля города в общем объеме вложений достигла 22%. Но в Москве средняя сделка с недвижимостью (если брать последние 4 года) в 2,7 раза крупнее, чем в Петербурге. В столице она примерно $73 млн против $23 млн. Но само число сделок за год в Петербурге выросло на 28%. А число иностранных вложений увеличилось на 15%», - говорили участники форума по недвижимости RE4, который прошел в декабре в Петербурге.
Но сами игроки рынка недвижимости, владеющие коммерческой недвижимостью в Петербурге, настроены более скептически. «Да, оживление на рынке чувствуется. Покупатели, и, главное, продавцы, привыкли к новой реальности и вновь готовы строить долгосрочные планы. Как следствие, от бесконечных переговоров стороны стали переходить к конкретным сделкам. Но всплеск сделок в 2017 году в значительной степени объясняется заделом предыдущих лет, когда стороны вели переговоры, но не были готовы принимать решение. Поэтому можно ожидать, что в текущем году произойдет снижение активности. И объем сделок в 2018 году будет меньше, чем в 2017 году», - считает гендиректор компании «Новый офис» Алексей Федоров.
«Цифры аналитиков кажутся мне чересчур оптимистичными. Хотя возросший интерес инвесторов чувствую. Тому много причин. Первая - сокращение возможностей для инвестиций в регионах. Поэтому в столицы идут люди с деньгами из провинции. Вторая –шок от санкций прошел. Они многим надоели. Политические установки играют все меньшую роль в бизнесе, и если будет материальный интерес в России у иностранных инвесторов и не будет новых глобальных катаклизмов, они придут. Но тут многое зависит уже от развития отечественной экономики», – заключил игрок рынка недвижимости, пожелавший себя не называть.
«Скачков на рынке нет и падений тоже. Такая специфическая стабильность. Понятно, что деньги любят тишину. Но дело не только в этом. Легко можете изучить ситуацию, претворившись покупателем. Вы увидите, что купить-то сегодня в городе нечего. Активы, что продаются, все с какими-то изъянами: или документы надо доделывать, или реконцепцию проводить. Это стабильное болото, а не рынок. Но я предвкушаю оживление. Скоро опубликуют очередной санкционный список с именами олигархов. И деньги этим людям придется размещать в родной России. Первое, что их заинтересует, недвижимость, как самый надежный способ сохранения активов в кризис», - заключил гендиректор ГК «БестЪ» Георгий Рыков.
Механизм создания службы единого заказчика обсудили участники круглого стола в Национальном объединении строителей.
Указание президента России о создании службы единого заказчика поступило еще в 2014 году, однако процесс этот затянутся. Споры у экспертов возникают, начиная от определения самого понятия до уровня контролирующей структуры.
В обсуждении на круглом столе приняли участие представители субъектов Российской Федерации, Российского Союза строителей, Торгово-промышленной палаты Российской Федерации и Российского Союза промышленников и предпринимателей, а также профессионального сообщества.
Проблемы и решения
По словам генерального директора Ассоциации «Сахалинстрой» Валерия Мозолевского, начинать создание службы единого заказчика следует с актуализации существующих документов. Последние редакции были приняты в 90-х и в начале 2000-х годов.
«Документы необходимо актуализировать. Например, речь идет о Методическом пособии по организации деятельности государственного заказчика на строительство и заказчика-застройщика - МДС 11-15.2001, ряда постановлений правительства», - перечислил Валерий Мозолевский.
Правда, по словам участников встречи, подобный перечень документов был передан в Минстрой, однако там его не рассмотрели. Для усиления механизма воздействия решено создать рабочую группу под руководством г-на Мозолевского, провести общественные обсуждения и обратиться в министерство с просьбой актуализировать важные и нужные документы еще раз.
Следующая проблема на пути к созданию службы единого заказчика – утверждение общей терминологии.
«Мы говорим и о «службе технического заказчика» и просто о «единой службе заказчика». В Законе «Об архитектурной деятельности» - одно понятие, «Об инвестиционной деятельности» - другое, в Федеральном законе № 214 ФЗ – третье, - подчеркнула генеральный директор СРО НП «ГЛАВКУЗБАССТРОЙ» Ирина Кузеванова. – В профессиональной среде мы должны говорить на одном языке».
Следующий вопрос – кто будет контролировать службу единого заказчика. Стоит ли отдавать эти полномочия только лишь федеральным властям или нужно их распределить.
Как объяснил гендиректор СРО НП «Союз строительных компаний Урала и Сибири» Юрий Десятков, централизовать управление службой нельзя. «У нас опыт работы заказчика на федерального уровне был - строили стадион, и заказчик посетил объект два раза: когда начинали стройку и когда ее закончили. Остальные согласования проходили по фотографиям. Такого надо избежать. Контролировать должен регион», - сказал г-н Десятков.
Гендиректор СРО НП «Союздорстрой» Леонид Хвоинский считает, что служба заказчика должна быть двойного подчинения и распоряжаться как региональными, так и федеральными средствами: «Нужно создать межмуниципальные филиалы региональной службы единого заказчика. В целом же, во многих муниципалитетах уровень руководящего состава оставляет желать лучшего. Этими вопросами занимаются люди без соответствующего образования и компетенции». Сложности в работе с муниципалами усугубились, по его мнению, после выхода новой редакции Федерального закона № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления», когда ряд полномочий, в том числе по земельным или жилищным вопросам, перешел с регионального уровня на муниципальный.
Негативные изменения в этой сфере отметил и заместитель координатора НОСТРОЙ по СЗФО Павел Созинов.
«В рамках работы Координационного совета при полпредстве в СЗФО мы проводим мониторинг по 11 субъектам, - говорит Созинов. - После того, как из-за изменения в законодательстве муниципальные власти получили существенные рычаги влияния, эффективность исполнения в рамках государственных жилищных программ на этом уровне стала минимальной. На уровне субъектов по областному заказчику, например УКС, исполнение госпрограмм вдвое выше, чем на муниципальном. Это происходит из-за отсутствия кадровых и финансовых возможностей МО». Для того чтобы исправить эту ситуацию, в некоторых регионах стараются вернуть данные полномочия обратно на региональный уровень, объяснил Созинов.
Опыт регионов
Первые попытки внедрения службы единого заказчика появились в нескольких регионах страны. Так, в Челябинской области такая структура функционирует уже год. Это областное государственное учреждение, подведомственное региональному Минстрою. Создано оно для осуществления функций технического заказчика на объектах, финансируемых за счет федерального и регионального бюджетов. С момента ее открытия в регионе построили уже несколько социальных объектов.
«Для качественной работы техзаказчика мы внесли предложение об изменении перечня госуслуг. Там строительный контроль на объектах может осуществлять только казенное учреждение. Поэтому мы будем менять свою правовую форму на казенное учреждение», - сказал директор ОГБУ «Челябоблинвестстрой» Николай Запьянцев.
По мнению заместителя губернатора Вологодской области Виталия Тушинова, вопросы создания службы технического заказчика в регионах - процессуально-законодательные. При ее разработке появляется основная проблема – распределение зоны ответственности между разными уровнями власти. «Для того чтобы придумать закон о создании службы единого заказчика, нужно поменять несколько госпрограмм. Это все растянется на долгие годы, - уверен г-н Тушинов. - Мы для себя определили другой механизм создания службы техзаказчика – передачу полномочий на уровне соглашения, в рамках которого всегда можно найти компромисс с муниципальными властями. А полномочия по проведению всех конкурсных процедур передаем областному комитету по госзаказу».
В целом же, на всероссийском уровне есть подвижки по созданию службы единого заказчика, отмечает президент НОСТРОЙ Николай Кутьин. Так, Минстрой продолжает разработку типовых контрактов на проведение работ по строительству, проектированию и инженерным изысканиям. В конце прошлого года специалисты министерства согласовали техзадание по разработке типовых контрактов.
Активы петербургской посреднической теплоснабжающей организации «Тепломагистраль» могут быть проданы с молотка из-за долгов перед банком ВТБ.
Потенциальным покупателем предприятия, по мнению экспертов, может стать ГУП «ТЭК».
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти в последние дни 2015 года удовлетворил иск банка ВТБ к ЗАО «Тепломагистраль» о взыскании имущества организации для дальнейшей продажи его с торгов. Если не будет обжаловано судебное решение, с молотка может уйти теплосеть организации общей протяженностью в 11,7 км в Приморском районе города.
Стоимость магистральной сети, по оценке экспертизы, составляет 4,2 млрд рублей. Чуть ранее также ВТБ внес на рассмотрение в арбитраж иск о банкротстве «Тепломагистрали». Теплотрасса, ставшая предметом судебного спора, начала строиться в начале 2004 года и должна объединить федеральную Северо-Западную ТЭЦ и городскую Приморскую котельную. Проект изначально был частным. Основное финансирование произвел ВТБ, вложив в тепломагистраль 3 млрд рублей. При этом банк вошел в акционеры предприятия, получив 50% акций. Также акционерами предприятия стали банк «Санкт-Петербург», ГУП «ТЭК» и организации, близкие к бизнесу Сергея Матвиенко, сына экс-губернатора города Валентины Матвиенко.
В 2011 году ГУП «ТЭК» практически вышло из организации, снизив долю своих акций до 0,06%. Несмотря на то что ВТБ был акционером «Тепломагистрали», он исправно требовал от предприятия возврата кредита. Однако задолженность не погашалась, так как проект оказался убыточным. В частности, пропускная способность «Тепломагистрали» использовалась не полностью из-за завышенных тарифов. Отметим, что в ноябре 2015 года с Комитетом по тарифам городские поставщики тепла согласовали тарифы на следующий год. Самый высокий рост ставок – 156% – оказался у «Тепломагистрали».
Причину значительного увеличения ставок в самой организации назвали вынужденной и связали с необходимостью выплаты кредита. Предприятие рассчитывало за счет существенного повышения тарифов погасить задолженность к 2020 году. Представители ВТБ и «Тепломагистрали» не прокомментировали последние судебные решения. По мнению экспертов рынка, если магистраль будет продаваться, то вероятным покупателем «трубы» будет ГУП «ТЭК».
Ранее руководство городского предприятия выражало заинтересованность в данном активе. Правда, это было два года назад, в докризисные времена. В любом случае, считают специалисты, последнее слово будет за Смольным. В ГУП «ТЭК СПб» «Строительному Еженедельнику» подтвердили, что готовы приобрести тепловую сеть, принадлежащую ЗАО «Тепломагистраль», либо взять ее в аренду за счет средств бюджета Петербурга. Предприятие заинтересовано в передаче указанного объекта в хозяйственное ведение, так как является монопотребителем услуг данной организации.
Ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент» Дмитрий Баранов напоминает, что стороны заключили договор ипотеки и средства были выданы под него, а данное имущество выступало залогом. «Согласно российскому законодательству в данном случае требуется продать залог, чтобы удовлетворить требования кредитора. В данном случае предусмотрен следующий формат реализации данного имущества – путем продажи с публичных торгов. Поэтому банк не будет владеть этим имуществом и определять его судьбу, ведь оно будет выставлено на публичные торги. Интерес к нему может быть проявлен достаточно высокий, и не исключено, что оно будет продано с первого раза», – считает эксперт.