Сделка пять лет спустя
Компания «ЮИТ Санкт-Петербург» продала бизнес-центр «Ориенталь» в составе одноименного жилого комплекса на Барочной улице. Покупателем выступил российский частный инвестор, имя которого не разглашается.
О том, что компания «ЮИТ Санкт-Петербург» продала бизнес-центр «Ориенталь» на Барочной ул., 12/76 на конференции RE4Forum сообщил директор по коммерческой недвижимости компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев. По его словам, актив приобрел частный инвестор. Имя покупателя и детали сделки не разглашаются.
Бизнес-центр «Ориенталь» находится в составе жилого комплекса, который «ЮИТ Санкт-Петербург» построил на месте бывшего трамвайного парка им. Скороходова в 2012 году. Общая площадь 6-этажного бизнес-центра – 5 тыс. кв. м., из которых 4 тыс. кв. м. – арендопригодны. В здании есть конференц-зал на 100 мест и подземная парковка на 70 машин. Помещения офисного комплекса подготовили под чистовую отделку, но не заселили. Пять лет девелопер искал на актив покупателя. Участники рынка, опрошенные «Строительным Еженедельником», сказали, что изначально цена за актив была завышена. «Продавец хотел за здание 800 млн рублей. Но покупать его за такие деньги желающих не было. Теперь, видимо, подвинулся в цене. А людей с деньгами, готовых инвестировать в офисный сегмент, на рынке довольно много. Видимо, они получили предложение, которое их устроило», - говорит один из собеседников «Строительного Еженедельника».
Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Петербурге полагает, что объект мог стоить около 400 млн рублей. А по мнению гендиректора компании «Новый офис» Алексея Федорова, актив мог обойтись покупателю в 500-600 млн рублей. «Он явно приобретен для сдачи в аренду. Петроградский район - один из самых популярных среди офисных арендаторов», - говорит он.
«Объект продавался пустым. Это значит, что он может использоваться как для нужд собственного размещения, так и для инвестиционных целей», - говорит руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров.
По данным JLL, доля Петроградского района в общем предложении качественных офисов Петербурга составляет 13,5% - по объему офисных площадей район занимает 3-е место среди административных районов после Московского и Центрального. Совокупный объем качественных офисных площадей составляет 421 тыс. кв. м. арендопригодной площади. Из них 173 тыс. кв. м., или 41%, относятся к классу «А».
«Доля вакантных офисов в районе на конец года составляет 5,7%, что ниже среднегородских значений (7,4%). Вакантность на Петроградской стороне в целом всегда ниже среднего уровня по городу. В то же время арендные ставки в классе «А» здесь чуть ниже (на 4%), чем в среднем по городу. А в классе «В» - выше среднегородских значений. Спрос на офисы в Петроградском районе устойчивый и несколько сдерживается лишь отсутствием крупных блоков», - поясняет Сергей Владимиров.
В свою очередь, эксперты Colliers International в Петербурге добавили, что рынок офисов Петербурга находится в упадке. «По итогам года будет выведено 174 тыс. кв. м. бизнес-центров классов «А» и «В». Это самое низкое значение за последние 5 лет. В следующем году тенденция к снижению ввода бизнес-центров сохранится: на 2018 год без учета «Лахта центра» заявлено около 112 тыс. кв. м. нового предложения», - заключил Андрей Косарев.
ОАО «РЖД» привлекло Российский аукционный дом (РАД) для реализации на аукционе права строительства нового железнодорожного комплекса «Тарховка» в Курортном районе. Помимо вестибюля вокзала и билетных касс инвестор сможет построить здесь 7,2 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Инвестиции в проект могут составить 11 млн USD.
Торги по продаже права на заключение инвестдоговора на реконструкцию здания железнодорожной станции «Тарховка» РАД проведет 23 декабря. Заявки принимаются с 17 ноября и до 19 декабря. Начальная цена лота – 820 тыс. рублей, торги пройдут в форме английского аукциона. Участок под застройку предоставляется сроком на два года.
Железнодорожная станция «Тарховка» расположена в курортном районе Сестрорецка между Финским заливом и озером Сестрорецкий разлив, рядом с дорогой к шалашу Ленина. Общая площадь участка – 13,4 тыс. кв. м, возможная площадь застройки – более 11 тыс. кв. м. На пятне в данный момент расположено здание вокзала площадью 146,1 кв. м, принадлежащее ОАО «РЖД». Эту постройку победитель торгов должен будет снести за свой счет. На этом месте будущий инвестор должен будет возвести вокзальный комплекс по обслуживанию пассажиров площадью 250 кв. м (вестибюль, залы ожидания и помещения касс) и парковку площадью 3,6 тыс. кв. м. При этом победитель торгов обязан передать новый вокзальный комплекс ОАО «РЖД», далее монополист оформит их в собственность.
Согласно техническому заданию, инвестор обязан реконструировать посадочную платформу, длина которой в итоге должна составить не менее 220 м, ширина – 4 м. Платформа должна иметь два схода на полевую сторону и быть оборудована светодиодным освещением производства ООО «СветланаОптЭлектроника», в комплексе должна быть предусмотрена инфраструктура для маломобильных групп населения. В ТЗ также указано, что здание вокзального комплекса должно быть конструктивно отделено от коммерческих помещений. В случае если технические помещения комплекса соседствуют с коммерческими площадями, они должны быть разделены несущими стенами.
По мысли железнодорожников, окупать инвестиции бизнес будет с помощью 7,2 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, которую по окончании строительства инвестор сможет оформить в собственность. Это будет продуктовый гипермаркет на 3 тыс. кв. м, гипермаркет DIY такой же площади, а также торговая галерея площадью 1,2 тыс. кв. м. По словам директора направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге Александры Смирновой, объем инвестиций в проект может составить около 11 млн USD.
Как заявляют в РАД, выставленный на продажу объект является очень перспективным предложением для инвесторов, покупатель получает возможность открыть прибыльный бизнес. «Благодаря выгодной локации объекты торговли и услуг будут пользоваться стабильным спросом за счет постоянного потока пассажиров и отдыхающих. Кроме того, инвестор решит важную социальную задачу – построит здание станции, отвечающее всем современным требованиям», – говорит Динара Усеинова, заместитель генерального директора ОАО «РАД».
«Не думаю, что можно рассчитывать на какой-то внешний спрос, все-таки объект призван обеспечивать пассажиропоток в Сестрорецк. Ставки должны быть невысокие, в пределах 500-600 рублей за 1 кв. м в месяц. Здесь могут разместиться магазины сопутствующих товаров, фудкорт, зоны отдыха», – считает Екатерина Лапина, вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью АРИН.
МНЕНИЕ:
Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге:
– На данной территории расположен большой жилой массив, поэтому здесь целесообразно реализовать проект продуктового гипермаркета с товарами для дома, также будут пользоваться спросом рестораны быстрого питания. По нашим оценкам, основой покупательский поток будут формировать все-таки не пассажиры, а жители данного населенного пункта, приезжающие на машинах. Ставки аренды будут варьироваться от 650 до 850 рублей/кв. м/месяц.
Вице-губернатор Марат Оганесян в ходе депутатских слушаний представил отчет о реализации Генплана Петербурга в 2013 году. Чиновник обещал сокращать жилые зоны в общем объеме утверждаемых проектов планировок территорий (ППТ), а также решить вопрос со стихийным строительством на границе города и области.
Как рассказал вице-губернатор, в 2013 году Смольным была утверждена документация по планировке 15 территорий общей площадью 608,3 га, что составляет 0,47% от территории города. При этом 46,2% этой территории составили жилые зоны, 13% – производства, 11,2% – зоны инженерной и транспортной инфраструктуры, 9% – рекреационные зоны, 9,4% – общественно-деловые зоны.
Что касается перспективного развития города, то в 2013 году было принято решение о подготовке ППТ 62 территорий общей площадью более 3,3 тыс. га (2,33% от площади города). Господин Оганесян отдельно отметил, что количество жилых зон в утверждаемых ППТ существенно сократится – жилье займет только 33,9% территорий и уступит место общественно-деловым зонам (28,9%), производственным зонам (11,8%) и инфраструктуре (13,9%). «Мы сознательно пытаемся сдержать жилищное строительство и сбалансировать развитие городских территорий», – признался чиновник.
Большая часть вопросов от присутствующих депутатов традиционно касалась транспортной, социальной инфраструктуры, а также обеспеченности жильем жителей города. Так, «справедливоросс» Алексей Ковалев спросил вице-губернатора, до каких пор жители жилых массивов на границе города и области будут пользоваться городской инфраструктурой и как Петербург планирует решать эту проблему.
По словам господина Оганесяна, раньше у Смольного просто не было субъекта переговоров по этому вопросу – решения по выдаче градпланов, разрешений на строительство и утверждению ППТ принимали муниципалитеты. Но с 1 января 2015 года эти полномочия переходят с муниципального уровня на региональный, и два региона вместе, как пообещал чиновник, найдут баланс в этом вопросе. Более того, сейчас в Госдуме РФ в третьем чтении находится проект закона о разработке единой документации территориального планирования для Петербурга и области.
В свою очередь, «яблочник» Борис Вишневский поинтересовался судьбой двух транспортных объектов с «долгой историей» – магистрали № 7 и переправы в створе 22-й линии Васильевского острова (депутат долго и безуспешно пытается отстоять необходимость строительства этого объекта – прим. ред.).
Что касается магистрали, то, по словам Марата Оганесяна, вопреки требованиям экологов и градозащитников, убирать проект из Генплана власти не планируют. «Я могу всех заверить, что трасса не нанесет никакого вреда зеленым насаждениям и Удельному парку в частности. Где-то она может быть выполнена в виде тоннеля, где-то в виде эстакады», – сказал господин Оганесян. В качестве примера он привел тот факт, как город решил проблему строительства дороги по территории Митрофаньевского кладбища. А вот переправы с Васильевского острова на «большую землю», нет в адресной инвестпрограмме города, сообщил чиновник.
Наконец, депутаты выразили обеспокоенность отставанием строительства социальной инфраструктуры от темпов жилищного строительства. В 2013 году было введено 2,58 млн кв. м жилья и только 10 детсадов и школ. Ситуацию чиновник оценил как очень сложную, но не критичную. «Во-первых, этот объем жилья будет заселяться как минимум 2-3 года, и во всех этих проектах прописано строительство социальных объектов. Думаю, что показательными будут 2017-2018 годы», – заключил чиновник.