На повышенных тонах
В 2017 году в Ленобласти ввели 39 проблемных объектов. Но до решения проблем всех обманутых дольщиков еще далеко – в регионе осталось 22 долгостроя.
Заседание Комиссии по защите прав пострадавших участников долевого строительства под председательством губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко, с участием представителей профильных комитетов и силовых ведомств, застройщиков и самих дольщиков, состоялось в минувший четверг и продлилось пять часов.
Участники встречи рассмотрели самый проблемный объект региона – ЖК «Силы Природы» от O2 Development в Мурино, новоселья в котором ждут 2,7 тыс. человек. В отношении застройщика первой очереди (ЖСК «Муринское-1») в начале ноября этого года Арбитраж вынес решение о введении процедуры наблюдения (первой стадии банкротства). Что касается второй аффилированной структуры компании O2 Development (ООО «Романтика») – служители Фемиды оснований для банкротства не нашли. Сейчас Дирекция комплексного развития территорий Ленобласти готовится к очередному суду по введению процедуры банкротства ООО «Романтика».
В разговоре с руководством O2 Development губернатор был очень категоричен. Он напомнил, что компания уже три года не ведет строительство на объекте. «Все, что вы могли вынести из проекта, вы уже взяли. Скоро гвозди будете оттуда вытаскивать и сдавать их на металлолом. Но не надо рассчитывать на то, что банк, который пошел нам на уступки и дает кредит, даст его вам. Он даже в одном помещении находиться с вами не захочет», – подчеркнул глава региона.
На это основной акционер O2 Development Виктор Осокин сообщил, что нашел потенциального инвестора для завершения строительства и сейчас он оценивает возможность вхождения в проект. Но Александр Дрозденко ему на слово верить не стал. «Если у вас есть инвестор, приводите его ко мне, я отменю все совещания и сразу встречусь с ним. Мы ровно через сутки будем понимать, насколько он реален. Если он даст гарантии, мы сделаем шаг назад и скорректируем планы по вашему объекту», – сказал губернатор, вспомнив, что г-н Осокин рассказывает о «найденном инвесторе» уже не первый год.
Но пока источник финансирования O2 Development отсутствует, областные власти планируют достраивать объект на кредитные средства банка (договор на инвестирование уже заключен) и собственные средства ЛеноблАИЖК для старта проекта.
Спор на повышенных тонах вызвала ситуация и с еще одним долгостроем Всеволожского района – ЖК «Десяткино 2.0» от компании «Норманн», ввод которого ждут 1632 человека. По словам дольщиков комплекса, сроки сдачи застройщик переносил четыре раза. Граждане подписывают договоры с новыми датами неохотно, и некоторые из них уже готовы расторгнуть ДДУ. Кроме того, они заявили, что стройка на «Десяткино 2.0» стоит. Председатель совета директоров Виктор Сеппенен старался разубедить их: «Да, на объекте немного людей, человек десять-двенадцать. Но работы идут».
Жалуются на замершую стройку и дольщики ЖК «Ленинградская перспектива» от «ЛенСпецСтроя». Первый ДДУ был заключен в конце 2013 года и изначально первую очередь комплекса должны были сдать до 1 октября 2017 года. Но затем застройщик попросил перенести срок – до 1 августа 2018 года. Даты сдачи домов второй очереди сдвинулись с 31 декабря
2017 года до 1 октября 2018 года. «Это произошло по не зависящим от нас причинам. Но мы все сдадим в указанные даты», – пообещал коммерческий директор «ЛенСпецСтроя» Юрий Печенюк. Правда, этим планам дольщики уже не верят. Руководитель инициативной группы дольщиков ЖК «Ленинградская перспектива» Александр Головко сообщил о том, что «на стройплощадке тишина» и оттуда «вынесли всё, что смогли». Госстройнадзор региона предупредил застройщика о том, что в следующем году побывает на объекте с проверкой.
На совещании глава региона предупредил строителей, что несмотря на то, что они должны достраивать проблемные объекты как можно быстрее, без должной инфраструктуры дома сдаваться не будут. «Спекулировать на проблемах дольщиков не надо. Мы не введем незавершенные дома без благоустройства, дорог и инженерных сетей», – напомнил Александр Дрозденко.
В целом, губернатор подчеркнул, что для более эффективного решения проблем граждан необходима помощь федеральных властей. Это необходимо для расширения полномочий областных чиновников по изъятию недостроев без процедуры банкротства и для разработки более жесткого механизма, обязывающего застройщиков вводить дома.
Цифра
10,9 тыс. обманутых дольщиков в Ленобласти отметили новоселье в 2017 году.
Петербургские банки заявили о готовности кредитовать участников торгов АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» на покупку объектов недвижимости под залог приобретаемых объектов.
Представители малого бизнеса такую возможность получили впервые и весьма своевременно – в условиях кризиса они смогут сохранять оборотные средства, отмечают эксперты.
«Северо-Западный банк» ПАО «Сбербанк России» и банк «Санкт-Петербург» одобрили кредитование городских объектов, выставляемых на аукционы АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», сообщила пресс-служба Фонда. Победители торгов смогут получать кредитные ресурсы под залог приобретаемых объектов недвижимости. В Фонде уже работает консультационный офис «Сбербанка», где предприниматели могут получить бесплатные консультации о проводимых торгах и получении кредитов. Банк «Санкт-Петербург» такой офис откроет в ближайшее время.
Новый продукт, в первую очередь, направлен на повышение доступности госсобственности Петербурга для малого бизнеса. Подобные кредиты выдавались и ранее, однако теперь, после подписания соглашения о сотрудничестве с Фондом имущества, документооборот для клиентов значительно упростится, поскольку часть документов будет направляться напрямую в банк, отмечает заместитель председателя «Северо-Западного банка» ПАО «Сбербанк» Владимир Слипенькин.
Прежде всего, банки будут ориентироваться на предпринимателей, которые имеют действующий бизнес и заинтересованы в выкупе арендуемых помещений в собственность. Это торговые, складские и офисные помещения, реже – производственные. Для всех выставляемых на продажу помещений подготовлен пакет необходимой документации. Они находятся в официальном статусе нежилых, что исключает риски конфликтов с собственниками других помещений, отмечает г-н Слипенькин. Как правило, для такой недвижимости характерен малый метраж, она обеспечена всеми необходимыми коммуникациями и расположена в хорошей локации.
«Сбербанк» рассматривает возможность кредитования юрлиц и ИП на срок до 10 лет, с отсрочкой погашения основного долга до 12 месяцев. За счет кредита может быть профинансировано до 75% от стоимости приобретаемого объекта, остальные 25% клиент оплачивает за счет собственных средств. Однако, при наличии иного имущественного обеспечения банк может согласиться выдать кредит, соответствующий полной стоимости приобретаемого объекта. Лимит кредитования рассчитывается исходя из финансово-хозяйственных показателей бизнеса, в учет принимается деловая репутация клиента, а положительная кредитная история будет плюсом при рассмотрении заявки.
Процентные ставки, в среднем, при наличии ликвидного залога и хорошего финансового положения клиента, составляют от 12,5% годовых, отмечает Владимир Слипенькин. Но в каждом отдельном случае они будут определяться индивидуально. Главное условие – приобретаемый объект выступает в качестве залога по кредиту. «Если практика будет успешной, то в перспективе банк готов финансировать сделки стоимостью до 500 млн рублей», – утверждает банкир.
Речь может также идти о рефинансировании задолженностей, которые возникают у арендаторов, выкупающих недвижимость у города в рассрочку на 3-5 лет, добавляет г-н Слипенькин. Если малому бизнесу трудно справиться с выплатами в такие сроки, он сможет передать объект в залог банку, получив кредит на срок до 10 лет.
Инициатива более чем своевременная, отмечают эксперты, спрос на кредитование под участие в торгах сложился уже давно и продолжает расти. По словам генерального директора ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максима Ельцова, во-первых, покупателю может в принципе не хватать необходимых средств для покупки. Во-вторых, один из недостатков продажи на торгах как раз заключается в том, что после победы на аукционе покупатель должен в крайне сжатые сроки (до месяца) внести полную сумму стоимости объекта. И у предпринимателя нет возможности внести задаток и отсрочить стопроцентную оплату, спокойно и планомерно согласовать сроки оплаты объекта, как это делается на открытом рынке.
«В настоящий момент свободных денег на рынке практически нет, немногие компании могут единовременно перечислить большую сумму за покупку того или иного объекта. Возможность привлечь заемные средства для многих станет определяющим фактором при принятии решения об участии в торгах. Таким образом, может повыситься спрос на объекты, реализуемые Фондом имущества Санкт-Петербурга, и увеличиться количество сделок», – подчеркивает Виктория Константинова, директор по оценке NAI Becar в Санкт-Петербурге. Для банков преимуществом инициативы станет увеличение количества заемщиков и, как следствие, своей прибыли, полагает она.
У предпринимателей появится возможность сохранять оборотные средства в бизнесе, добавляет Аркадий Бочарников, руководитель розничного бизнеса филиала «Петербургский» банка «ГЛОБЭКС» (группа «Внешэкономбанка»). По его мнению, участие в таких программах может быть интересно и другим игрокам банковского рынка. «Кредитование успешного бизнеса за счет развития новых направлений интересно каждому банку, в том числе и нашему», – подчеркивает банкир.
Впрочем, банки и заемщики все-таки могут столкнуться с ограничениями, предостерегает Максим Ельцов. Восемь лет назад банки уже пытались внедрить подобную услугу, но из-за существующих обременений далеко не все объекты смогли подойти под условия кредитования.
Тем не менее, первые кредиты уже в работе. Как рассказал Владимир Слипенькин, на текущий момент рассматриваются заявки на выкуп объектов на условиях рассрочки. Как правило, Фонд имущества реализует часть объектов в рамках 159-ФЗ в рассрочку до 5 лет. Для многих предпринимателей целесообразней увеличить срок до 10 лет, чтобы снизить ежемесячный размер затрат на выкуп объекта. Таким образом, банк финансирует досрочный выкуп у Фонда, а клиент оптимизирует ежемесячный платеж.
Цифра
75%
готов профинансировать «Сбербанк» от стоимости объекта, приобретаемого на торгах у Фонда имущества.
Дольщики Ленобласти по-прежнему считают банкротство застройщика, обманувшего ожидания, – одной из самых действенных мер для решения своих проблем. Член рабочей группы по правам дольщиков при Госдуме РФ Виктория Пенькова попыталась убедить их в обратном.
В правительстве Ленобласти состоялось очередное заседание Комиссии по поддержке участников долевого строительства. На повестку дня было шесть объектов: долгострой в Шлиссельбурге (застройщик – ТД «Сигма»), две двадцатиэтажки на территории САОЗТ «Ручьи» в Мурино (застройщик – ООО «Норманн»), три объекта компании «Мегаполис» в Лаголово Ломоносовского района, поселке им. Свердлова Всеволожского района и в поселке Поляны Выборгского района. В этот же список был включен обсуждаемый ранее на совещании с губернатором региона ЖК «Силы Природы».
ЖК «Шлиссельбургский дворик», возводимый в Кировском районе Ленобласти компанией ООО «Торговый дом Сигма» – «заморожен» уже почти два года. Всего на три корпуса (761 квартира) зарегистрирован 141 дольщик. В конце июня застройщик был признан банкротом. Ожидалось, что со сменой конкурсного управляющего процесс сдвинется с мертвой точки. Но пока не решен ряд вопросов с оценкой стоимости объекта и оценкой требований. По мнению Виктории Пеньковой, дольщики должны использовать возможность создать ЖСК – и это самый оптимальный выход для того, чтобы дома был достроены. У дольщиков Шлиссельбургского дворика иной взгляд на ситуацию, они склоняются к варианту продажи объекта с обременением. Смена статуса на пайщиков, напротив, вызывает у них опасения.
Госпожа Пенькова считает продажу с обременением более рискованным вариантом, так как стоимость дома может быть занижена. «Создайте ЖСК, вас никто не заставит приходить на стройку, класть кирпичи и платить деньги: у вас экономически рентабельный объект. И инвесторы туда найдутся, вам просто надо забрать объект из конкурсной массы. Лучше вы будете заключать договор с новым инвестором, который придет достраивать объект, тогда вы сможете контролировать процесс и в любой момент расторгнуть договор».
Ситуацию осложняет то, что конкурсный управляющий не может связаться со всеми дольщиками, часть из них – живут в других регионах РФ, а те, что обращаются к нему – категорически против ЖСК. Комиссия поручила управляющему найти дольщиков-«потеряшек» (это около 50 человек) и довести до сведения всех участников строительства информацию о преимуществах образования ЖСК.
Второй объект – ЖК «Десяткино» компании «Норманн», возводимый в Мурино. Этой осенью застройщик из-за кризиса перенес сдачу своих объектов на срок от полугода до двух лет. Во второй очереди из 334 квартир проданы 327. Первая уже вводится в эксплуатацию, вторая остается проблемной.
Темпы строительства сведены почти к нулю, у дольщиков вызывает тревогу то, что летом стройка фактически замерла. Представитель застройщика объяснил это удорожанием оборудования из-за курсовой разницы, а также банкротством ряда подрядчиков, работавших на объекте. «Мы строим, объекты не брошены, заканчиваем монолит и ограждающую конструкцию, ведется витражное остекление, на 70% выполнены внутренние инженерные системы», – доложил директор по строительству ООО «Норман».
Ввод здания в эксплуатацию намечен на декабрь 2017 года, а передача ключей – на конец января 2018-го. Комиссии такие сроки кажутся необоснованными, застройщик аргументирует отсрочку необходимостью взять запас времени на получение всех необходимых согласований при сдаче объекта.
«Ввод в эксплуатацию – это большой перечень согласований, мы предполагаем закончить строительство летом 2017-го, с этого момента начнется подготовки документов к принятию в эксплуатацию, это неопределенный период – итоговая проверка, отработка замечаний. По первому этапу «Десяткино» у нас было две проверки», – объяснил директор по строительству.
Зампред Госстройнадзора Кирилл Федосеев заверил, что сроки ввода можно значительно сократить, при условии правильно оформленных документов. Госстройнадзор попросил «Норманн» предоставить обоснования в письменном виде, а госпожа Пенькова – активнее информировать дольщиков обо всех изменениях.
У компании «Мегаполис в списке проблемных и потенциально проблемных – три объекта. Первый – ЖК в деревне Лаголово Ломоносовского района. Кооперативный многоквартирный дом возводится в два этапа, общее количество квартир – 252, на 1 июня в ЖСК зарегистрировано 195 пайщиков. Работы по второму этапу возобновлены в июле текущего года. Планируемый срок достройки – март, ввод в эксплуатацию – август 2017 года. Несмотря на это, пайщики требуют банкротства застройщика.
«Мы получили акт проверки, срок продлили до 31 января, сегодня я оформляю на себя кредит, он позволит вложить средства во вторую очередь», – говорит гендиректор ООО «Корпорация Мегаполис» Екатерина Саулина. Часть секций дома полностью готова, остальные «Мегаполис» собирается выкупить на кредитные средства. По словам госпожи Саулиной, задержка в строительстве была связана с отсутствием железобетона, но на сегодняшний день найден подрядчик для работ по железобетону.
На сегодня три секции необходимо ввести в эксплуатацию и заселить. По двум другим – ускорить строительные работы. Всех пайщиков в компании также готовы перевести на ДДУ.
Пайщикам, настаивающим на банкротстве, госпожа Пенькова предложила пообщаться с дольщиками из других районов Ленобласти, воспользовавшихся подобной схемой. «Просто так поменять застройщика – тоже невозможно: или добровольно, или через банкротство. Я бы сосредоточила вашу активность на том, чтобы не подавать в суд на неустойку, а получить свои квартиры», – рекомендовала пайщикам Виктория Пенькова.
Еще один объект – ЖК «Нева Парк» – две девятиэтажки на 167 квартир (56 из которых проданы) в поселке им Свердлова. Дом начинало строить ООО «Мегаполис-Развитие» в 2014 году, в мае 2016 года по договору перенайма функция застройщика перешла к ООО «Вектор», подрядчику объекта, пайщикам предложили перезаключить договоры долевого участия с новым застройщиком.
Конфликт в том, что процесс перезаключения договоров почти не продвигается: по состоянию на 1 декабря заключен только один ДДУ. Представитель компании «Вектор» объясняет это тем, что реестр пайщиков компания получила только в начале декабря, кроме того, на некоторые квартиры претендуют несколько пайщиков. «Мегаполис» видит в этом угрозу для пайщиков и опасается, что объект может быть продан второй раз, и готов забрать его обратно, расторгнув договор.
Комиссия рекомендовала сторонам не делать этого, чтобы не увязнуть в судебных тяжбах, и постараться урегулировать конфликт без вмешательства правоохранительных органов. А компании «Вектор» – продолжить регистрацию ДДУ.
ЖК «Кирккоярви» в поселке Поляны Выборгского района (четыре трехэтажных дома) – также объект ООО «Мегаполис-Развитие». Из 408 квартир продана 61. Объект пока не входит в список проблемных, но дольщики утверждают, что работы на стройке (плановый срок завершения которой – I квартал 2017 года) не ведутся. Госстройнадзор попросил застройщика представить график достройки по всем корпусам.
В заключение Комиссия обсудила текущую ситуацию по ЖК «Силы Природы» О2 Development. Официальный представитель компании Ирина Ледачкова отчиталась о том, что было предпринято за последние дни. Для первой очереди подготовлен бизнес-план, документы на поэтапный ввод первого и второго корпусов поданы в экспертизу. Компания распродает активы: один из участков уже продан, средства от сделки поступят на достройку первого корпуса. Заключен договор генподряда на работы по системы отопления.
Для второй очереди новый инвестор проводит аудит проектной и бухгалтерской документации, проект должен быть утвержден до конца года. Пайщиков переводят на ДДУ: из 507 договоров 141 зарегистрирован, 47 находятся на регистрации.