Гибко и без акцентов
Вопросы минимизации последствий 218-ФЗ, перспективы развития проектов в рамках КУРТ и запрет Верховным судом возведения в Петербурге высотных доминант обсуждали юристы и застройщики на деловом завтраке, организованном газетой «Строительный Еженедельник» при поддержке НОСТРОЙ.
Модерировали мероприятие координатор НОСТРОЙ по СЗФО, президент ЛенОблСоюзСтроя Георгий Богачёв и главный редактор газеты «Строительный Еженедельник» Дарья Литвинова. Экспертами выступили руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов и партнер юридической фирмы Borenius Майя Петрова.
Минимизировать последствия
В 2018 году вступают в силу требования 218-ФЗ, который меняет правила игры на первичном рынке, внося существенные поправки в 214-ФЗ «О долевом строительстве…».
Открывая мероприятие, координатор НОСТРОЙ по СЗФО Георгий Богачёв сравнил текущую ситуацию на рынке строительства с безмятежным летним днем и грозовой тучей на горизонте: «Вроде бы и Петербург, и Ленобласть в очередной раз бьют исторические рекорды по объемам ввода жилья, но о стабильности говорить не приходится. Будущее туманно, в том числе и по причине вступающего в силу в 2018 году 218-ФЗ, серьезно ужесточающего правила игры на рынке долевого строительства».
О том, как минимизировать последствия 218-ФЗ, рассказал Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».
Прежде всего Дмитрий Некрестьянов обратил внимание на сроки применения нового регулирования. «В целом 218-ФЗ вступил в силу в августе 2017-го, за рядом исключений. Например, новое регулирование банкротства застройщика вступит в силу с 1 января 2018. Такова же дата вступления в силу новых требований к исполнительным органам застройщика и бенефициарам, и дата введения обязанности застройщиков по размещению информации в ЕИС – с 1 января 2018 года. С 1 июля 2018 года вступают в силу новые требования к застройщикам и ограничения их прав, если разрешение на строительство получено после этого срока», – пояснил Дмитрий Некрестьянов.
Основная рекомендация по работе в новых законодательных условиях – постараться продлить себе работу по старым правилам. «Если вы сейчас оформляете разрешение на строительство, делайте его с максимальным сроком, который вам удобен. Получение разрешения на строительство по всем имеющимся участкам с увеличением в ПОС сроков завершения строительства дает вам возможность иметь ликвидный актив, даже если у вас нет сейчас возможности выйти на стройплощадку. Если у участка есть разрешение на строительство, он уже сейчас приобретается быстро и на весьма выгодных для продавца условиях», – отметил Дмитрий Некрестьянов и посоветовал застройщикам таким образом повышать ликвидность всего своего земельного банка.
Другая рекомендация – как можно скорее проверить исполнительные органы и бенефициаров на соответствие новым требованиям закона, а также провести анализ текущей корпоративной структуры и ее оптимизацию. «Анализ структуры – интересная деятельность, позволяющая сэкономить на налогах и заодно подготовится к 218-ФЗ. Но мы все понимаем, что вероятность того, что 1 июля 2018 года вступит в силу именно эта редакция закона с указанными сейчас требованиями, невелика, поэтому делать конкретные шаги по оптимизации структуры пока преждевременно, а вот подготовить различные ее варианты, оценить, сколько времени это займет, и дальше держать руку на пульсе – весьма дальновидно», – полагает Дмитрий Некрестьянов.
Обращает внимание Дмитрий Некрестьянов и на возможность реализации проектов через ЖСК, требования к которым сейчас выглядят несколько более реально исполнимыми, чем некоторые поправки к 214-ФЗ. «Законодатель, конечно, не дремлет – и обещает в скором времени запретить и ЖСК. Но пока этого не произошло, схема эта остается вполне жизнеспособной», – считает г-н Некрестьянов.
Виктория Цытрина, директор по правовым вопросам Группы «Эталон», считает, что даже крупным и устойчивым компаниям благополучно преодолеть требования 218-ФЗ окажется не под силу, да и впрок земельными участками не напасешься. «Я не считаю, что сегодня в Петербурге, да и Москве, сложился рынок земельных участков под строительство, который позволяет формировать земельный банк на столь долгий срок, да и необходимость обслуживания накопленного впрок земельного банка никто не отменял. Даже в случае успешного старта проекта при выполнении компанией всех новых требований закона, на начальных этапах деятельность застройщика будет убыточна, что повлечет приостановку продаж и не останется незамеченным налоговыми органами, ведь требование 214-ФЗ о безубыточности застройщика пока тоже никто не отменял», – отметила Виктория Цытрина.
Руководитель проектов комплексного освоения территорий АО «Строительный Трест» Анзор Берсиров согласен с тем, что основной задачей застройщиков в настоящий момент является получение разрешений на строительство и формирование задела работы на перспективу, что позволит относительно благополучно преодолеть переходный период до создания новой системы привлечения средств в стройку. «Кроме того, в ближайшее время многие застройщики начнут предварительные переговоры с банками по проработке условий получения проектного финансирования», – уверен Анзор Берсиров.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова полагает, что после позвучавшего на самом высоком уровне предложения об отмене долевого строительства и переходе на проектное финансирование обсуждение текущих поправок в закон о «долевке», казалось бы, потеряло свою актуальность, вместе с тем ситуация с отменой долевого строительства не так уж неизбежна. «Дело в том, что общий объем финансирования, который приходит в строительную отрасль через институт долевого участия, составляет более 3,5 трлн рублей. Фондирования в таком объеме у банков нет. Для того, чтобы привлечь этот объем через банковские институты, потребуется серьезная и кропотливая работа. Пока мы не видим структурированных шагов в этом направлении, и строительное сообщество надеется, что все вернется к обсуждению иных механизмов финансирования стройки, в то числе через эскроу-счета», – сказала Светлана Денисова.
«Обсуждая вопросы переформатирования схем финансирования проектов, мы забываем о значении платежеспособного спроса. Именно стабильный спрос, подкрепленный растущими доходами населения, будет являться определяющим фактором развития рынка, а вовсе не схемы и условия, которые меняются каждый год», – резюмировал Максим Жабин, заместитель генерального директора ООО «ЛенРусСтрой».
Сергей Зимин, советник директора по СЗФО ФАУ «РосКапСтрой», считает наиболее примирительной для всех сторон и эффективной схемой – использование эскроу-счетов и кредитование застройщиков уполномоченными государством банками. «Я приветствую не отмену долевого строительства, а то, что мы склоняемся в сторону работы с финансовым сектором, поскольку строительной деятельности нужен профессиональный контроль. «С момента принятия Закона о долевом строительстве постоянно возникает вопрос – какое право имеют строительные компании, не имеющие лицензии на работу на финансовом рынке, брать деньги с граждан? Более безопасными эти отношения будут в том случае, если застройщик, привлекающий деньги граждан, будет кредитоваться у банка, но под контролем определенной программы», – считает Сергей Зимин.
Неустойчивость КУРТ
В январе текущего года вступил в силу 373-ФЗ, который внес поправки в Градостроительный кодекс и зафиксировал понятие комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ). В законодательстве появились механизмы, позволяющие аккумулировать в рамках одного проекта возможности нескольких правообладателей и публичного субъекта. Партнер юридической фирмы Borenius Майя Петрова указала на противоречия, которые вносит 218-ФЗ в том числе и в законодательство о КУРТ. «В условиях «одно разрешение на строительство – один застройщик» совершенно не понятно, как такие проекты будут реализовываться. КУРТ – это очень сложная структура, с большим количеством правообладателей и объектов, как коммерческих, так и социальных, которые нужно строить в рамках одного разрешения на строительство. Договор о КУРТ может быть заключен на срок до 15 лет, а срок разрешения на строительство – 1 год, а дальше все упираются в патовую ситуацию, так как в реализации проекта все не могут двигаться одновременно. Ни о какой комплексности и устойчивости тут не может идти речь», – считает Майя Петрова.
Согласно закону о КУРТ, если кто-то из застройщиков не выполняет свои обязательства по срокам строительства и ввода объектов, возведения инфраструктуры, то орган государственной власти вправе отказаться от договора, рассказала Майя Петрова. «Несмотря на то, что другие стороны выполняют свои обязательства, договор может быть прекращен, и все инвесторы, вложившие средства в проект, в итоге окажутся в суде. Для реализации проектов КУРТ абсолютно все участники договора должны находиться в хорошей финансовой форме и выполнять в срок свои обязательства. Я не думаю, что в сегодняшних реалиях это выполнимая задача», – заключила Майя Петрова.
По мнению Бориса Латкина, генерального директора УК Rocket Group, появление закона о КУРТ – шаг вперед в реализации проектов комплексного освоения территорий хотя бы потому, что он позволяет определить права и обязанности государства и застройщика при реализации проектов комплексного развития территорий, а не решать это «за кулисами», как делалось до сих пор. «Устойчивость в том, что права и обязанности определены и разграничены, а значит, застройщик может планировать свою финансовую деятельность», – считает Борис Латкин.
Прецеденты и акценты
В сентябре нынешнего года градозащитники и активисты через Верховный суд добились отмены ряда положений Закона «О зонах охраны» и Правил землепользования и застройки, которые давали право застройщикам возводить здания выше предельных положений с помощью башен, атриумов, шпилей и других «высотных акцентов». Возможно ли сегодня строительство зданий выше предельных положений?
По мнению Дмитрия Некрестьянова, несмотря на то, что норму отменили в редакции ПЗЗ от 2016 года и после этого была уже принята новая редакция, где норма о высотных акцентах была перенесена в иное приложение, риски для застройщиков остаются весьма существенными. «Наша рекомендация делится на две части. Для проектов, на которые уже получены разрешения на строительство, уже ничего не сделаешь. А в отношении всех новых проектов, с учетом того, что пока законодатели Петербурга только планируют переформулировать эту норму, – любые нарушения предельной высоты представляют собой серьезный риск и чреваты отменой разрешения на строительство. Как, например, уже произошло с проектом на улице Гастелло», – прокомментировал Дмитрий Некрестьянов.
Ежегодный конкурс «Строймстер» проходит в третий раз. В этом году были введены новые номинации: «Лучшая трудовая династия строительного комплекса России», «Лучший молодой специалист», «Лучший специалист по работе с кадрами» и ряд других. Организатором конкурса традиционно выступило Национальное объединение строителей при поддержке Министерства регионального развития РФ, Торгово-промышленной Палаты РФ, профсоюзов и деловых кругов России.
Так же в этом году изменился и формат конкурса. Сейчас основной акцент делается на проведении конкурса в федеральных округах, и ответственными за проведение являются координаторы федеральных округов. В «Строймастере-2012» приняли участие строительные организации Новгородской, Калининградской, Псковской, Архангельской, а так же Ленинградской областей.
Открывавший церемонию Сергей Зимин, заместитель полномочного представителя Президента Российской Федерации по Северо-Западу, поздравил организаторов и участников конкурса: «Очень отрадно, что конкурс профессионального мастерства стартовал именно у нас, в Северо-Западном Федеральном округе. Аппарат полномочного представителя президента по-особому относится к профессии строителя, которая является одной из краеугольных среди отраслей народного хозяйства. В настоящее время, безусловно, надо поднимать эти профессии, привлекая туда молодые кадры. Северо-Западный федеральный округ является одним из лидеров в этом направлении. Наши строители не только совершенствуют навыки профессионального мастерства, но и заботятся о престиже профессии. Значимо, что все субъекты Северо-Западного федерального округа приняли участие в конкурсе «Строймастер».
В последние годы победа в подобных строительных конкурсах стала неотъемлемым знаком качества и престижа для всех организаций – участников строительного рынка России.
Сергей Петров, депутат Государственной Думы Российской Федерации, координатор Национального Объединения строителей по СЗ ФО, настоятельно рекомендовал победителям «Строймастера-2012» не стесняться показывать свои награды: «Я хочу поздравить всех победителей! Не стесняйтесь в своих компаниях показывать те награды, которые получили. Мы будем требовать для вас повышения разрядов, а, значит, и повышения оплаты труда».
Представители строительного сообщества отмечают тот факт, что каждый такой конкурс помогает повысить престиж рабочих профессий и значение квалифицированного труда.
Председатель конкурсной комиссии национального конкурса российских строителей «Строймастер-2012» Александр Роботов рассказал об итогах своей работы: «В этом году конкурс стал более массовым. Есть динамика положительная. Вся статистика будет в августе. Бесспорно, конкурс значим для строительной области. Ведь все решают кадры! Конкурс показывает уровень мастерства, уровень техники безопасности, культуры производства и конкурентоспособности той организации, которые выдвигают строителей на конкурс».
СМОТРЕТЬ ФОТО
За I полугодие 2012 года, по данным Санкт-Петербургского центра доступного жилья, в Санкт-Петербурге выдано порядка 12,9 тыс. ипотечных кредитов на сумму 27,6 млрд руб. Эти результаты более чем в полтора раза превосходят показатели аналогичного периода 2011 года. Участники рынка полагают, что вторая половина года окажется еще более результативной.
Эксперты констатируют положительную динамику рынка ипотеки, связывая успехи как с эффектом низкой базы, так и с растущим предложением разнообразных ипотечных программ. Лидером по количеству и сумме выданных ипотечных займов стал Северо-Западный банк Сбербанка России, занимающий свыше 32% рынка, он выдал 4,156 тыс. ипотечных кредитов на сумму 8,046 млрд руб.
"По сравнению с первым полугодием прошлого года темпы роста, конечно, несколько снизились, однако это исключительно технический нюанс, присущий любому растущему рынку. В абсолютных цифрах рост выглядит по-прежнему впечатляюще. Так, филиал ВТБ24 в Санкт-Петербурге по итогам первого полугодия 2012 года выдал ипотечных кредитов (2,56 тыс. – "Строительный Еженедельник") на сумму более 5,1 млрд руб., тогда как по итогам аналогичного периода прошлого года эта цифра составляла лишь 1,8 млрд рублей", – делится данными Михаил Иоффе, вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге.
"Первое полугодие 2012 года показало ожидаемую динамику роста по строящемуся жилью. Это связано с тем, что в текущем году ведущими застройщиками Петербурга запущены в продажу большие жилые комплексы с доступными ценами и привлекательными планировками. В первом полугодии 2011 года нами было принято 732 заявки на 1,281 млрд рублей, а за первые шесть месяцев 2012 года принято уже 1,895 тыс. заявок на сумму 4,557 млрд руб.", – рассказывает Марина Гориловская, директор дирекции розничного бизнеса Банка "Санкт-Петербург". Всего же за I полугодие Банк "Санкт-Петербург" выдал 897 ипотечных кредитов на сумму 1,937 млрд руб.
Ирина Илясова, региональный директор DeltaCredit в Северо-Западном федеральном округе говорит, что в I полугодии 2012 года в Петербурге DeltaCredit выдал 812 кредитов на сумму 1,686 млрд руб., что на 83,7 % больше по количеству кредитов, чем в I полугодии 2011 года и на 108% больше по общей сумме показателей за аналогичный период 2011 года.
"Росбанк за первые 6 месяцев принял около 500 заявок на ипотеку в Санкт-Петербурге. Их сумма составила почти 1,5 млрд руб. Стоит отметить, что количество заявок возросло в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом 2011 года", – констатирует Илья Злуницын, региональный директор Северо-Западного филиала Росбанка. Всего же за прошедшие полгода Росбанк выдал в Петербурге 229 кредитов на сумму 773,2 млн руб.
Драйверы спроса
Участники рынка полагают, что спрос на ипотечные продукты подогревается как либерализацией условий со стороны банков и расширением ими продуктовой линейки, так и ожиданием очередной волны кризиса.
"Число заявок по итогам первого полугодия выросло у ВТБ24 почти в 3 раза. Именно рост спроса со стороны петербуржцев на фоне серьезной либерализации условий ипотеки, которая произошла в конце прошлого – начале нынешнего года и стал причиной столь позитивной динамики показателей выдачи ипотечных кредитов. Особенно бурными темпами рос сегмент ипотечного кредитования на первичном рынке жилья. Всего за полтора последних года, при неизменно высоких темпах роста выдачи ипотечных кредитов, доля первички в общем объеме выдаваемых нашим филиалом кредитов выросла с 12,5% до 50%", – говорит Михаил Иоффе.
В Банке "Санкт-Петербург" тоже заметили увеличение спроса на ипотечные кредиты для приобретения жилья на первичном рынке.
Основными причинами роста спроса на ипотеку, по словам Ильи Злуницына, являются высокий спрос на недвижимость, широкий выбор ипотечных программ, улучшение условий кредитования за счет конкуренции между банками и ожидание экономического кризиса.
Традиционно высок спрос на вторичное и первичное жилье, а в летний период повышается спрос на загородную недвижимость.
Ирина Илясова отмечает, что колебания курса рубля не влияют на потребности клиентов в приобретении жилья, так как спрос на улучшение жилищных условий в Петербурге велик, и основная доля заемщиков берет рублевые кредиты.
Плавная индексация
Банки довольны текущей ситуацией и не спешат корректировать ипотечные ставки.
Михаил Иоффе уверяет, что, как и другие крупные участники рынка ипотечного кредитования, ВТБ24 в начале года чуть увеличил ставки по ипотеке.
"В зависимости от программы, рост ставок по рублевым кредитам составил 1-1,5% годовых. При этом неизменной осталась ставка в 11% годовых в рамках программы "Ипотека с господдержкой". Кроме того, одновременно с корректировкой ставок ВТБ24 отменил комиссии за выдачу ипотечных кредитов, размер которых варьировался от 14 до 64 тыс. руб.", – поясняет господин Иоффе.
В DeltaCredit повышение ставок на 0,5% произошло в начале года по некоторым продуктам, это было связано с удорожанием привлечения денежных средств, рассказывает госпожа Илясова.
В Росбанке сообщают, что ставки по ипотеке с начала года не менялись. На текущий день мы предлагаем ставки от 10% в рублях и от 9% в валюте, уточняет Илья Злуницын.
Ставки по ипотечным кредитам Банка "Санкт-Петербург" с начала года также остаются неизменными. "В рублях действуют ставки от 6% до 14% в зависимости от величины первоначального взноса, срока и программы кредитования. В долларах США ставки составляют от 11% до 12,75%, в евро – от 10% до 11,75%", – делится Марина Гориловская.
Банки ощущают конкуренцию и стремятся улучшить условия выдачи ипотечных кредитов, разнообразив существующие программы.
"В начале июля мы выпустили новый продукт – кредит по одному документу – паспорту. Он предназначен, прежде всего, людям, работающим по найму, которые планируют приобрести жилье и располагают первоначальным взносом не менее 50% от стоимости квартиры. То есть это клиенты, имеющие стабильный доход и накопления, но у них нет времени собирать пакет документов для банка. Так же в августе 2012 года будет модифицирован продукт с использованием материнского капитала в качестве первоначального взноса на приобретение квартиры", – рассказывает Ирина Илясова.
Банк "Санкт-Петербург" рассматривает возможность запустить осенью 2012 года новую программу "Экспресс-ипотека" с упрощенным списком документов для рассмотрения заявки. "В первом полугодии у нас появились новые программы ломбардного кредитования – "Бизнес", "На любые цели", "На покупку недвижимости". Также мы упростили нашу анкету. При этом важно отметить, что страхование жизни и здоровья для наших заемщиков по-прежнему остается необязательным, отсутствуют комиссии и суммы минимального досрочного погашения", – поясняет госпожа Гориловская.
По словам Михаила Иоффе, недавно ВТБ24 серьезно изменил условия программы "Победа над формальностями", снизив требования к первоначальному взносу с 50% до 35% от стоимости жилья, покупаемого в кредит при предъявлении всего двух документов, удостоверяющих личность заемщика, и улучшил условия по программе "Военная ипотека".
Работа на результат
В третьем квартале, по словам Михаила Иоффе, на рынке будет наблюдаться традиционное летнее затишье перед осенним пиком продаж. "В целом по итогам 2012 года мы ожидаем роста рынка ипотечного кредитования примерно на 25%. При этом наш филиал рассчитывает увеличить ипотечный портфель по итогам года как минимум на 30%", – прогнозирует господин Иоффе.
"DeltaCredit планирует рост рынка ипотечного кредитования на 35%, показатели второго полугодия 2012 года должны превысить аналогичные показатели 2011 года, мы не видим оснований для пессимистических прогнозов", – уверена в позитивных результатах Ирина Илясова.
"Во втором полугодии 2012 года, если не произойдет негативных экономических изменений, мы ожидаем значительный рост рынка ипотечного кредитования, в основном в четвертом квартале 2012 года, так как третий квартал приходится на период отпусков", – солидарен с коллегами Илья Злуницын.