Гибко и без акцентов
Вопросы минимизации последствий 218-ФЗ, перспективы развития проектов в рамках КУРТ и запрет Верховным судом возведения в Петербурге высотных доминант обсуждали юристы и застройщики на деловом завтраке, организованном газетой «Строительный Еженедельник» при поддержке НОСТРОЙ.
Модерировали мероприятие координатор НОСТРОЙ по СЗФО, президент ЛенОблСоюзСтроя Георгий Богачёв и главный редактор газеты «Строительный Еженедельник» Дарья Литвинова. Экспертами выступили руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов и партнер юридической фирмы Borenius Майя Петрова.
Минимизировать последствия
В 2018 году вступают в силу требования 218-ФЗ, который меняет правила игры на первичном рынке, внося существенные поправки в 214-ФЗ «О долевом строительстве…».
Открывая мероприятие, координатор НОСТРОЙ по СЗФО Георгий Богачёв сравнил текущую ситуацию на рынке строительства с безмятежным летним днем и грозовой тучей на горизонте: «Вроде бы и Петербург, и Ленобласть в очередной раз бьют исторические рекорды по объемам ввода жилья, но о стабильности говорить не приходится. Будущее туманно, в том числе и по причине вступающего в силу в 2018 году 218-ФЗ, серьезно ужесточающего правила игры на рынке долевого строительства».
О том, как минимизировать последствия 218-ФЗ, рассказал Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».
Прежде всего Дмитрий Некрестьянов обратил внимание на сроки применения нового регулирования. «В целом 218-ФЗ вступил в силу в августе 2017-го, за рядом исключений. Например, новое регулирование банкротства застройщика вступит в силу с 1 января 2018. Такова же дата вступления в силу новых требований к исполнительным органам застройщика и бенефициарам, и дата введения обязанности застройщиков по размещению информации в ЕИС – с 1 января 2018 года. С 1 июля 2018 года вступают в силу новые требования к застройщикам и ограничения их прав, если разрешение на строительство получено после этого срока», – пояснил Дмитрий Некрестьянов.
Основная рекомендация по работе в новых законодательных условиях – постараться продлить себе работу по старым правилам. «Если вы сейчас оформляете разрешение на строительство, делайте его с максимальным сроком, который вам удобен. Получение разрешения на строительство по всем имеющимся участкам с увеличением в ПОС сроков завершения строительства дает вам возможность иметь ликвидный актив, даже если у вас нет сейчас возможности выйти на стройплощадку. Если у участка есть разрешение на строительство, он уже сейчас приобретается быстро и на весьма выгодных для продавца условиях», – отметил Дмитрий Некрестьянов и посоветовал застройщикам таким образом повышать ликвидность всего своего земельного банка.
Другая рекомендация – как можно скорее проверить исполнительные органы и бенефициаров на соответствие новым требованиям закона, а также провести анализ текущей корпоративной структуры и ее оптимизацию. «Анализ структуры – интересная деятельность, позволяющая сэкономить на налогах и заодно подготовится к 218-ФЗ. Но мы все понимаем, что вероятность того, что 1 июля 2018 года вступит в силу именно эта редакция закона с указанными сейчас требованиями, невелика, поэтому делать конкретные шаги по оптимизации структуры пока преждевременно, а вот подготовить различные ее варианты, оценить, сколько времени это займет, и дальше держать руку на пульсе – весьма дальновидно», – полагает Дмитрий Некрестьянов.
Обращает внимание Дмитрий Некрестьянов и на возможность реализации проектов через ЖСК, требования к которым сейчас выглядят несколько более реально исполнимыми, чем некоторые поправки к 214-ФЗ. «Законодатель, конечно, не дремлет – и обещает в скором времени запретить и ЖСК. Но пока этого не произошло, схема эта остается вполне жизнеспособной», – считает г-н Некрестьянов.
Виктория Цытрина, директор по правовым вопросам Группы «Эталон», считает, что даже крупным и устойчивым компаниям благополучно преодолеть требования 218-ФЗ окажется не под силу, да и впрок земельными участками не напасешься. «Я не считаю, что сегодня в Петербурге, да и Москве, сложился рынок земельных участков под строительство, который позволяет формировать земельный банк на столь долгий срок, да и необходимость обслуживания накопленного впрок земельного банка никто не отменял. Даже в случае успешного старта проекта при выполнении компанией всех новых требований закона, на начальных этапах деятельность застройщика будет убыточна, что повлечет приостановку продаж и не останется незамеченным налоговыми органами, ведь требование 214-ФЗ о безубыточности застройщика пока тоже никто не отменял», – отметила Виктория Цытрина.
Руководитель проектов комплексного освоения территорий АО «Строительный Трест» Анзор Берсиров согласен с тем, что основной задачей застройщиков в настоящий момент является получение разрешений на строительство и формирование задела работы на перспективу, что позволит относительно благополучно преодолеть переходный период до создания новой системы привлечения средств в стройку. «Кроме того, в ближайшее время многие застройщики начнут предварительные переговоры с банками по проработке условий получения проектного финансирования», – уверен Анзор Берсиров.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова полагает, что после позвучавшего на самом высоком уровне предложения об отмене долевого строительства и переходе на проектное финансирование обсуждение текущих поправок в закон о «долевке», казалось бы, потеряло свою актуальность, вместе с тем ситуация с отменой долевого строительства не так уж неизбежна. «Дело в том, что общий объем финансирования, который приходит в строительную отрасль через институт долевого участия, составляет более 3,5 трлн рублей. Фондирования в таком объеме у банков нет. Для того, чтобы привлечь этот объем через банковские институты, потребуется серьезная и кропотливая работа. Пока мы не видим структурированных шагов в этом направлении, и строительное сообщество надеется, что все вернется к обсуждению иных механизмов финансирования стройки, в то числе через эскроу-счета», – сказала Светлана Денисова.
«Обсуждая вопросы переформатирования схем финансирования проектов, мы забываем о значении платежеспособного спроса. Именно стабильный спрос, подкрепленный растущими доходами населения, будет являться определяющим фактором развития рынка, а вовсе не схемы и условия, которые меняются каждый год», – резюмировал Максим Жабин, заместитель генерального директора ООО «ЛенРусСтрой».
Сергей Зимин, советник директора по СЗФО ФАУ «РосКапСтрой», считает наиболее примирительной для всех сторон и эффективной схемой – использование эскроу-счетов и кредитование застройщиков уполномоченными государством банками. «Я приветствую не отмену долевого строительства, а то, что мы склоняемся в сторону работы с финансовым сектором, поскольку строительной деятельности нужен профессиональный контроль. «С момента принятия Закона о долевом строительстве постоянно возникает вопрос – какое право имеют строительные компании, не имеющие лицензии на работу на финансовом рынке, брать деньги с граждан? Более безопасными эти отношения будут в том случае, если застройщик, привлекающий деньги граждан, будет кредитоваться у банка, но под контролем определенной программы», – считает Сергей Зимин.
Неустойчивость КУРТ
В январе текущего года вступил в силу 373-ФЗ, который внес поправки в Градостроительный кодекс и зафиксировал понятие комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ). В законодательстве появились механизмы, позволяющие аккумулировать в рамках одного проекта возможности нескольких правообладателей и публичного субъекта. Партнер юридической фирмы Borenius Майя Петрова указала на противоречия, которые вносит 218-ФЗ в том числе и в законодательство о КУРТ. «В условиях «одно разрешение на строительство – один застройщик» совершенно не понятно, как такие проекты будут реализовываться. КУРТ – это очень сложная структура, с большим количеством правообладателей и объектов, как коммерческих, так и социальных, которые нужно строить в рамках одного разрешения на строительство. Договор о КУРТ может быть заключен на срок до 15 лет, а срок разрешения на строительство – 1 год, а дальше все упираются в патовую ситуацию, так как в реализации проекта все не могут двигаться одновременно. Ни о какой комплексности и устойчивости тут не может идти речь», – считает Майя Петрова.
Согласно закону о КУРТ, если кто-то из застройщиков не выполняет свои обязательства по срокам строительства и ввода объектов, возведения инфраструктуры, то орган государственной власти вправе отказаться от договора, рассказала Майя Петрова. «Несмотря на то, что другие стороны выполняют свои обязательства, договор может быть прекращен, и все инвесторы, вложившие средства в проект, в итоге окажутся в суде. Для реализации проектов КУРТ абсолютно все участники договора должны находиться в хорошей финансовой форме и выполнять в срок свои обязательства. Я не думаю, что в сегодняшних реалиях это выполнимая задача», – заключила Майя Петрова.
По мнению Бориса Латкина, генерального директора УК Rocket Group, появление закона о КУРТ – шаг вперед в реализации проектов комплексного освоения территорий хотя бы потому, что он позволяет определить права и обязанности государства и застройщика при реализации проектов комплексного развития территорий, а не решать это «за кулисами», как делалось до сих пор. «Устойчивость в том, что права и обязанности определены и разграничены, а значит, застройщик может планировать свою финансовую деятельность», – считает Борис Латкин.
Прецеденты и акценты
В сентябре нынешнего года градозащитники и активисты через Верховный суд добились отмены ряда положений Закона «О зонах охраны» и Правил землепользования и застройки, которые давали право застройщикам возводить здания выше предельных положений с помощью башен, атриумов, шпилей и других «высотных акцентов». Возможно ли сегодня строительство зданий выше предельных положений?
По мнению Дмитрия Некрестьянова, несмотря на то, что норму отменили в редакции ПЗЗ от 2016 года и после этого была уже принята новая редакция, где норма о высотных акцентах была перенесена в иное приложение, риски для застройщиков остаются весьма существенными. «Наша рекомендация делится на две части. Для проектов, на которые уже получены разрешения на строительство, уже ничего не сделаешь. А в отношении всех новых проектов, с учетом того, что пока законодатели Петербурга только планируют переформулировать эту норму, – любые нарушения предельной высоты представляют собой серьезный риск и чреваты отменой разрешения на строительство. Как, например, уже произошло с проектом на улице Гастелло», – прокомментировал Дмитрий Некрестьянов.
Отрасль рециклинга строительных отходов в Петербурге, по мнению экспертов, только зарождается. Среди основных причин, мешающих становлению этого рынка, – отсутствие нормативной базы, регулирующей эту сферу, а также нежелание строителей заниматься рециклингом.
Татьяна Скочихина, ведущий инженер-эколог отдела экологического проектирования ООО «Институт прикладной экологии и гигиены», рассказала, что, согласно официальным данным, в Петербурге в год образуется около 5 млн куб. м строительных отходов, однако по оценкам экспертов строительного рынка, эта цифра больше в два раза. При этом рециклингу подлежат отходы, которые составляют не более 10% от общего объема образования строительного мусора.
В то же время, по данным участников демонтажного рынка, из мусора, образующегося при сносе здания, к переработке пригодны порядка 60-70%. За рубежом этот показатель может доходить до 85-90% в основном за счет использования современной специализированной техники.
Законодательный минус
Тем не менее российские строительные компании не стремятся решать проблему стремительно образующихся строительных отходов. По словам Татьяны Скочихиной, у многих строительных компаний сопроводительная документация природоохранного характера оформляется несвоевременно, зачастую информация в этой документации не соответствует фактическому состоянию обращения с отходами на строительном объекте.
«Однако нельзя обвинять только природопользователей. К деятельности надзорных органов по согласованию вышеупомянутых документов не меньше вопросов. Например, не выдерживаются сроки согласования, проекты отклоняются по «надуманным» основаниям. В итоге вместо 30 дней проект может согласовываться и шесть месяцев», – прокомментировала она.
Специалисты отмечают, что одной из причин непопулярности утилизации и переработки строительных отходов в России в целом и в Петербурге в частности является отсутствие нормативно-правовых актов, регламентирующих порядок обращения с отходами, которые бы в большей мере сочетались с нуждами современного города.
«Демонтажные компании сами решают проблему образования отходов. Но законодательство сегодня сильно отстает и требует модернизации. Этим вопросом профессионально никто не занимается», – считает Александр Васильев, руководитель петербургского филиала ГСК «Реформа». Он отметил, что на Западе строительные отходы проходят более качественную сортировку, а спектр их переработки шире – помимо железобетона и кирпича в ход идут в том числе дерево, стекло, рубероид.
Сергей Ефремов, коммерческий директор ГК «Размах», также говорит, что сегодня отсутствуют нормативы, по которым определяется процент строительного мусора для рециклинга. «ГК «Размах» обычно отправляет в переработку 80-90% отходов. Примерно такой же процент мусора перерабатывают во всех развитых странах. У нас битый кирпич и бой бетона идет на подсыпку дорог. Это почти варварство, ведь есть возможность следовать пути европейских стран, которые делают из отходов очень полезные вещи. Главное – убедить людей в том, что строительные отходы – не мусор, а ценный материал для дальнейшего производства», – добавил Сергей Ефремов.
Представители профессионального сообщества Петербурга сошлись во мнении, что первоочередной задачей при развитии рециклинга строительных отходов является законодательная инициатива, которая способствовала бы преодолению озвученных проблем. С этой целью в НП «Объединение строителей СПб» была создана рабочая группа по вопросам управления строительными отходами, деятельность которой направлена в первую очередь на совершенствование законодательной базы в области обращения с отходами.
Пробудить экономический интерес
По мнению Станислава Свечина, генерального директора ООО «Бюро экологического проектирования», помимо законодательных причин неразвитости рециклинга строительных материалов существует проблема неосведомленности участников рынка (от эколога до генерального директора) о возможных выгодах рециклинга. «Люди еще не осознают, что мусор может быть строительным материалом. На данный момент идет работа над изменением законодательства в части обращения с отходами. Нужно сделать упор на распространение информации о выгоде и экологичности рециклинга среди участников строительного рынка, например больше проводить открытых семинаров на эту тему, собраний и т. д», – отметил эксперт.
По мнению Александра Васильева, помимо материальной выгоды (сегодня в среднем вторичный щебень и бой кирпича продаются за 250-300 рублей за кубометр, а стоимость натурального щебня доходит до 900 рублей) рециклинг позволяет решать проблемы, связанные с дополнительным размещением отходов.
Мнение:
Станислав Свечин, генеральный директор ООО «Бюро экологического проектирования»:
– Наиболее освоенными и популярными вторичными стройматериалами являются бой железобетона, бой кирпича, бой асфальта, асфальтовая крошка. Старый асфальт, в принципе, может использоваться при изготовлении нового асфальтного покрытия, можно даже сказать, что дорожники – пионеры рециклинга. Наши строители в основном используют его для отсыпки площадок, временных дорог, засыпки котлованов при подготовке территории под строительство. Но как показывает мировая практика, они также могут применяться при изготовлении тротуарной плитки, стеновых материалов, как составляющие для сухих смесей и т. д. Также в процессе рециклинга железобетона образуется металлолом, который аналогично можно использовать повторно после переработки.
Александр Васильев, руководитель петербургского филиала ГСК «Реформа»:
– Политика властей Петербурга по вопросу рециклинга строительных отходов также не до конца проработана. Нет преференций по субсидированию кредита на покупку дробильной машины, хотя небольшие компании, занятые в сфере демонтажа, на собственные средства вряд ли могут себе это позволить. Можно было бы использовать столичный опыт, где активно поддерживают начинания по рециклингу. За переработчиками закрепляются конкретные участки, утверждаются лимиты на размещение, и все образованные отходы с ближайших строительных площадок перенаправляются только к ним. В Москве также более четко высчитывают количество образующихся отходов, в отличие от Петербурга, где меньше контролируются и объемы образовавшихся отходов, и процесс их дальнейшей утилизации.
Планировки офисных пространств, как правило, делятся на кабинетные и открытые (open space). В последние годы популярность набирают открытые планировки. Однако отношение к ним у экспертов неоднозначное.
Так, больше половины опрошенных «Строительным Еженедельником» компаний рынка недвижимости и строительства признались, что предпочитают open space для размещения рядовых сотрудников и кабинетную нарезку для руководящего персонала.
«У организации офисного пространства та же задача, что и при расстановке станков на конвейере, – обеспечить выпуск готовой продукции с заданным «временем такта» и наименьшими затратами. Только в офисе мы имеем дело с обработкой информации, и на выходе не предметы, а услуги или управленческие решения, – рассуждает Алексей Устинов, директор по персоналу и корпоративным вопросам компании «ЮИТ Санкт-Петербург». – Именно поэтому open space является идеальным пространством для «потока создания ценностей», когда бизнес-процесс переносится с бумаги в рамки офиса и формируется из рабочих мест, мест для хранения информации, копирования, проведения совещаний и т. д. При этом если ваш бизнес-процесс не описан, то все равно, как и где сидеть и даже на чем сидеть. КПД от такой «рассадки» будет весьма невысоким. При этом если бизнес-процесс изменился, в ситуации с open space легко «перенастроить» рабочие места, при необходимости изменив их расстановку».
По словам Екатерины Аридовой, регионального директора по административным и кадровым вопросам Colliers International Россия, основными сторонниками open space являются иностранные компании, которые большое значение придают оперативной, легкой и открытой коммуникации между сотрудниками, эргономике рабочего места, гибкой конфигурации пространства. «Open space позволяет сотруднику без лишних препятствий обратиться к коллеге. Эргономика офиса при открытом пространстве также улучшается: появляется возможность создания рабочих мест по принципу hot desks, разместиться за которым в течение рабочего дня может любой сотрудник», – рассказывает госпожа Аридова.
В офисах open space все сотрудники находятся в равном положении, что способствует более дружественной обстановке, считает Игорь Петров, генеральный директор «Матрикс недвижимость».
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор», добавляет, что открытая планировка больше подходит для активно растущих компаний, так как при такой организации пространства гораздо проще оборудовать новые рабочие места.
К минусам open space Мила Головченко, руководитель пресс-службы HeadHunter Северо-Запад, относит возможный психологический дискомфорт у некоторых сотрудников, а также более частые разговоры. К тому же исследование Scandinavian Journal of Work, Environment and Health показало, что в офисах с открытой планировкой высокий уровень заболеваемости сотрудников в период эпидемии гриппа и ОРЗ.
«У нас был опыт рассадки сотрудников по системе open space, но мы нашли его неподходящим. В первую очередь это было неудобно самим сотрудникам. От них поступали жалобы, что в помещении очень шумно, звенят телефоны, люди разговаривают, кто-то спорит, к кому-то пришел посетитель. Все это сильно отвлекает от работы, – рассказывает Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1. – У сотрудников должно быть личное пространство, в котором было бы легко создать рабочую обстановку. В большом многонаселенном пространстве сложнее сохранить конфиденциальность и сосредоточится, так как больше отвлекающих факторов».
Отдельные переговорные и кабинеты для руководителей должны быть в любом случае, полагает Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, так как в каждой компании есть конфиденциальная информация, которая должна обсуждаться за закрытыми дверьми.
Работа в кабинете необходима специалистам, работающим с конфиденциальной информацией в сфере финансов, бухгалтерии, кадрового учета и пр. Как правило, для групп таких специалистов даже в компаниях с рассадкой по принципу open space выделяются отдельные кабинеты, отмечает Екатерина Аридова.
Анастасия Полевая, руководитель отдела персонала ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, считает, что обвинять open space в снижении производительности труда неверно. «Эффективный сотрудник не тратит рабочее время на решение личных проблем вне зависимости от типа планировки, а если следить за своим здоровьем, то open space не станет проблемой массовой заболеваемости», – отмечает госпожа Полевая.
Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге, считает, что с точки зрения управления персоналом лучше open space формата еще не придумали. В данном случае все сотрудники находятся у вас на виду, что позволяет контролировать их деятельность более эффективно, отмечает эксперт.
«Начальник конкретного департамента должен возглавлять свою линейку рабочих столов, чтобы посетителю, пришедшему в офис, можно было определить рабочее место руководителя, окинув помещение взглядом. Рабочее место начальника должно отличаться максимально удобным расположением, обладать хорошим обзором», – добавляет Наталья Воробьева, руководитель административного отдела Jones Lang LaSalle.
Вера Соснина, менеджер по персоналу АРИН, согласна с коллегами, что визуальный контроль легче осуществлять в условиях open space. «Просто проследить за тем, на что и как часто человек отвлекается во время рабочего процесса, сколько раз вышел покурить и т. д.», – отмечает она.
По словам Екатерины Аридовой, работая плечом к плечу, сотрудники мотивируют друг друга на более плодотворную работу, быстрее решают задачи, требующие обоюдного участия.
Кстати:
Служба исследований HeadHunter провела опрос и выяснила, какие факторы отвлекают сотрудников от работы больше всего.
Так, выяснилось, что большинство работников страдают преимущественно от болтовни своих коллег (39%). Помимо этого плодотворному рабочему процессу мешают нескончаемые телефонные звонки, громкий смех окружающих и рингтоны их мобильников.
Согласно данным опроса, 54% работников уверяют, что стали бы работать куда лучше, если бы отвлекающие факторы можно было нивелировать. 42% респондентов в этом помог бы отдельный кабинет, 14% – наушники, 13% – смена босса, а 11% – блокировка доступа в Интернет.
Примечательно, что каждый второй опрошенный время от времени отвлекается от работы по пустякам. При этом чаще всего так делают сотрудники, работающие бок о бок с большим количеством людей в рамках одного офисного пространства (open space). Реже всего отвлекаются те, кто работает в собственном кабинете.
По данным еще одного опроса HeadHunter, большинство работников в России отмечают прямую связь между удобством рабочего места и качеством и эффективностью их работы. Так, около половины респондентов отметили, что в комфортных условиях значительно улучшается самочувствие и качественнее выполняются рабочие задачи. Для других сотрудников удобное рабочее место повышает настроение и позволяет лучше концентрироваться. Кроме того, для части респондентов комфортные условия свидетельствуют о заботе начальства о работниках. И только 2% респондентов не верят в значимость такого фактора, как комфортное рабочее место, и считают, что гораздо более важными являются другие аспекты корпоративной жизни.
При этом чем старше сотрудники, тем важнее для них удобное рабочее пространство кабинета. Так, согласно результатам опроса HeadHunter, сотрудники в возрасте от 41 до 50 лет придают большее значение организации комфорта в офисе, нежели их более молодые коллеги. Важнее всего комфортное рабочее место для сотрудников следующих отделов: бухгалтерия, юридический, маркетинг, IT, управление персоналом.
Мила Головченко, руководитель пресс-службы HeadHunter Северо-Запад, добавляет, что в результате опросов выяснилась следующая зависимость: чем выше уровень дохода работников компаний, тем более их устраивает состояние комфорта личного рабочего места. «Так, 50% респондентов с заработной платой более 100 тыс. рублей в месяц признались, что удовлетворены удобством своего рабочего места. Резкий контраст представляет собой отношение к аналогичному вопросу со стороны сотрудников с зарплатой до 30 тыс. рублей в месяц: только 25% относятся к своему рабочему месту как к комфортному, тогда как 57% оно устраивает лишь частично», – делится данными госпожа Головченко.
Мнение:
Алексей Устинов, директор по персоналу и корпоративным вопросам компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:
– Организация офисного пространства также является отражением бизнес-культуры организации. В иерархичных и замкнутых организациях, например в органах власти, всегда строго кабинетная структура, причем по размеру и расположению кабинета безошибочно можно угадать статус его владельца. В матричных организациях или организациях с ярко выраженным «предпринимательским» типом у руководителя, например, вообще может не быть кабинета – он работает «в поле».