Гибко и без акцентов
Вопросы минимизации последствий 218-ФЗ, перспективы развития проектов в рамках КУРТ и запрет Верховным судом возведения в Петербурге высотных доминант обсуждали юристы и застройщики на деловом завтраке, организованном газетой «Строительный Еженедельник» при поддержке НОСТРОЙ.
Модерировали мероприятие координатор НОСТРОЙ по СЗФО, президент ЛенОблСоюзСтроя Георгий Богачёв и главный редактор газеты «Строительный Еженедельник» Дарья Литвинова. Экспертами выступили руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов и партнер юридической фирмы Borenius Майя Петрова.
Минимизировать последствия
В 2018 году вступают в силу требования 218-ФЗ, который меняет правила игры на первичном рынке, внося существенные поправки в 214-ФЗ «О долевом строительстве…».
Открывая мероприятие, координатор НОСТРОЙ по СЗФО Георгий Богачёв сравнил текущую ситуацию на рынке строительства с безмятежным летним днем и грозовой тучей на горизонте: «Вроде бы и Петербург, и Ленобласть в очередной раз бьют исторические рекорды по объемам ввода жилья, но о стабильности говорить не приходится. Будущее туманно, в том числе и по причине вступающего в силу в 2018 году 218-ФЗ, серьезно ужесточающего правила игры на рынке долевого строительства».
О том, как минимизировать последствия 218-ФЗ, рассказал Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».
Прежде всего Дмитрий Некрестьянов обратил внимание на сроки применения нового регулирования. «В целом 218-ФЗ вступил в силу в августе 2017-го, за рядом исключений. Например, новое регулирование банкротства застройщика вступит в силу с 1 января 2018. Такова же дата вступления в силу новых требований к исполнительным органам застройщика и бенефициарам, и дата введения обязанности застройщиков по размещению информации в ЕИС – с 1 января 2018 года. С 1 июля 2018 года вступают в силу новые требования к застройщикам и ограничения их прав, если разрешение на строительство получено после этого срока», – пояснил Дмитрий Некрестьянов.
Основная рекомендация по работе в новых законодательных условиях – постараться продлить себе работу по старым правилам. «Если вы сейчас оформляете разрешение на строительство, делайте его с максимальным сроком, который вам удобен. Получение разрешения на строительство по всем имеющимся участкам с увеличением в ПОС сроков завершения строительства дает вам возможность иметь ликвидный актив, даже если у вас нет сейчас возможности выйти на стройплощадку. Если у участка есть разрешение на строительство, он уже сейчас приобретается быстро и на весьма выгодных для продавца условиях», – отметил Дмитрий Некрестьянов и посоветовал застройщикам таким образом повышать ликвидность всего своего земельного банка.
Другая рекомендация – как можно скорее проверить исполнительные органы и бенефициаров на соответствие новым требованиям закона, а также провести анализ текущей корпоративной структуры и ее оптимизацию. «Анализ структуры – интересная деятельность, позволяющая сэкономить на налогах и заодно подготовится к 218-ФЗ. Но мы все понимаем, что вероятность того, что 1 июля 2018 года вступит в силу именно эта редакция закона с указанными сейчас требованиями, невелика, поэтому делать конкретные шаги по оптимизации структуры пока преждевременно, а вот подготовить различные ее варианты, оценить, сколько времени это займет, и дальше держать руку на пульсе – весьма дальновидно», – полагает Дмитрий Некрестьянов.
Обращает внимание Дмитрий Некрестьянов и на возможность реализации проектов через ЖСК, требования к которым сейчас выглядят несколько более реально исполнимыми, чем некоторые поправки к 214-ФЗ. «Законодатель, конечно, не дремлет – и обещает в скором времени запретить и ЖСК. Но пока этого не произошло, схема эта остается вполне жизнеспособной», – считает г-н Некрестьянов.
Виктория Цытрина, директор по правовым вопросам Группы «Эталон», считает, что даже крупным и устойчивым компаниям благополучно преодолеть требования 218-ФЗ окажется не под силу, да и впрок земельными участками не напасешься. «Я не считаю, что сегодня в Петербурге, да и Москве, сложился рынок земельных участков под строительство, который позволяет формировать земельный банк на столь долгий срок, да и необходимость обслуживания накопленного впрок земельного банка никто не отменял. Даже в случае успешного старта проекта при выполнении компанией всех новых требований закона, на начальных этапах деятельность застройщика будет убыточна, что повлечет приостановку продаж и не останется незамеченным налоговыми органами, ведь требование 214-ФЗ о безубыточности застройщика пока тоже никто не отменял», – отметила Виктория Цытрина.
Руководитель проектов комплексного освоения территорий АО «Строительный Трест» Анзор Берсиров согласен с тем, что основной задачей застройщиков в настоящий момент является получение разрешений на строительство и формирование задела работы на перспективу, что позволит относительно благополучно преодолеть переходный период до создания новой системы привлечения средств в стройку. «Кроме того, в ближайшее время многие застройщики начнут предварительные переговоры с банками по проработке условий получения проектного финансирования», – уверен Анзор Берсиров.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова полагает, что после позвучавшего на самом высоком уровне предложения об отмене долевого строительства и переходе на проектное финансирование обсуждение текущих поправок в закон о «долевке», казалось бы, потеряло свою актуальность, вместе с тем ситуация с отменой долевого строительства не так уж неизбежна. «Дело в том, что общий объем финансирования, который приходит в строительную отрасль через институт долевого участия, составляет более 3,5 трлн рублей. Фондирования в таком объеме у банков нет. Для того, чтобы привлечь этот объем через банковские институты, потребуется серьезная и кропотливая работа. Пока мы не видим структурированных шагов в этом направлении, и строительное сообщество надеется, что все вернется к обсуждению иных механизмов финансирования стройки, в то числе через эскроу-счета», – сказала Светлана Денисова.
«Обсуждая вопросы переформатирования схем финансирования проектов, мы забываем о значении платежеспособного спроса. Именно стабильный спрос, подкрепленный растущими доходами населения, будет являться определяющим фактором развития рынка, а вовсе не схемы и условия, которые меняются каждый год», – резюмировал Максим Жабин, заместитель генерального директора ООО «ЛенРусСтрой».
Сергей Зимин, советник директора по СЗФО ФАУ «РосКапСтрой», считает наиболее примирительной для всех сторон и эффективной схемой – использование эскроу-счетов и кредитование застройщиков уполномоченными государством банками. «Я приветствую не отмену долевого строительства, а то, что мы склоняемся в сторону работы с финансовым сектором, поскольку строительной деятельности нужен профессиональный контроль. «С момента принятия Закона о долевом строительстве постоянно возникает вопрос – какое право имеют строительные компании, не имеющие лицензии на работу на финансовом рынке, брать деньги с граждан? Более безопасными эти отношения будут в том случае, если застройщик, привлекающий деньги граждан, будет кредитоваться у банка, но под контролем определенной программы», – считает Сергей Зимин.
Неустойчивость КУРТ
В январе текущего года вступил в силу 373-ФЗ, который внес поправки в Градостроительный кодекс и зафиксировал понятие комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ). В законодательстве появились механизмы, позволяющие аккумулировать в рамках одного проекта возможности нескольких правообладателей и публичного субъекта. Партнер юридической фирмы Borenius Майя Петрова указала на противоречия, которые вносит 218-ФЗ в том числе и в законодательство о КУРТ. «В условиях «одно разрешение на строительство – один застройщик» совершенно не понятно, как такие проекты будут реализовываться. КУРТ – это очень сложная структура, с большим количеством правообладателей и объектов, как коммерческих, так и социальных, которые нужно строить в рамках одного разрешения на строительство. Договор о КУРТ может быть заключен на срок до 15 лет, а срок разрешения на строительство – 1 год, а дальше все упираются в патовую ситуацию, так как в реализации проекта все не могут двигаться одновременно. Ни о какой комплексности и устойчивости тут не может идти речь», – считает Майя Петрова.
Согласно закону о КУРТ, если кто-то из застройщиков не выполняет свои обязательства по срокам строительства и ввода объектов, возведения инфраструктуры, то орган государственной власти вправе отказаться от договора, рассказала Майя Петрова. «Несмотря на то, что другие стороны выполняют свои обязательства, договор может быть прекращен, и все инвесторы, вложившие средства в проект, в итоге окажутся в суде. Для реализации проектов КУРТ абсолютно все участники договора должны находиться в хорошей финансовой форме и выполнять в срок свои обязательства. Я не думаю, что в сегодняшних реалиях это выполнимая задача», – заключила Майя Петрова.
По мнению Бориса Латкина, генерального директора УК Rocket Group, появление закона о КУРТ – шаг вперед в реализации проектов комплексного освоения территорий хотя бы потому, что он позволяет определить права и обязанности государства и застройщика при реализации проектов комплексного развития территорий, а не решать это «за кулисами», как делалось до сих пор. «Устойчивость в том, что права и обязанности определены и разграничены, а значит, застройщик может планировать свою финансовую деятельность», – считает Борис Латкин.
Прецеденты и акценты
В сентябре нынешнего года градозащитники и активисты через Верховный суд добились отмены ряда положений Закона «О зонах охраны» и Правил землепользования и застройки, которые давали право застройщикам возводить здания выше предельных положений с помощью башен, атриумов, шпилей и других «высотных акцентов». Возможно ли сегодня строительство зданий выше предельных положений?
По мнению Дмитрия Некрестьянова, несмотря на то, что норму отменили в редакции ПЗЗ от 2016 года и после этого была уже принята новая редакция, где норма о высотных акцентах была перенесена в иное приложение, риски для застройщиков остаются весьма существенными. «Наша рекомендация делится на две части. Для проектов, на которые уже получены разрешения на строительство, уже ничего не сделаешь. А в отношении всех новых проектов, с учетом того, что пока законодатели Петербурга только планируют переформулировать эту норму, – любые нарушения предельной высоты представляют собой серьезный риск и чреваты отменой разрешения на строительство. Как, например, уже произошло с проектом на улице Гастелло», – прокомментировал Дмитрий Некрестьянов.
В 2014 году в Петербурге будет введено более 3 млн кв. м жилья, это на полмиллиона больше не только норматива Минрегиона РФ, но и ожиданий самих чиновников. Последний раз такую планку город брал еще перед кризисом в 2008 году.
Новый прогноз по вводу жилья на минувшей неделе обнародовал председатель Комитета по строительству Михаил Демиденко. По его словам, за девять месяцев 2014 года в городе введено 2,1 млн кв. м жилья, это почти 10% рост к соответствующему периоду 2013 года. Всего же до конца года будет введено более 3 млн кв. м жилья. Город не вводил таких объемов жилья с 2008 года, когда в городе было введено 3,2 млн кв. м. Ближе всего к этим показателям подобрался 2011 год. Тогда объем ввода составил 2,7 млн кв. м, но эксперты связывали эти цифры с выходом на рынок замороженных в кризис проектов.
Отметим, что указанная главой Комстроя цифра превышает не только контрольный показатель Минрегиона РФ для Петербурга, но и августовские прогнозы самих чиновников. Тогда глава КЭПиСП Анатолий Котов обещал, что в 2014 году город сдаст 2,5 млн кв. м, в 2015 году – 2,7 млн кв. м, а на цифру в 3 млн город выйдет только к 2017 году.
Однако, по словам господина Демиденко, у города есть все возможности превратить трехмиллионный показатель из переменной величины в постоянную. В частности, Смольный выдал разрешений на строительство еще около 18 млн кв. м жилой недвижимости в городской черте. «Что касается 2015 года, то у нас уже сейчас есть ППТ и разрешения на строительство соответствующего объема жилья», – осторожно прогнозирует глава комитета. Помимо этого, Смольный планирует проводить более активную политику в области земельных аукционов. Господин Демиденко пообещал в 2015 году вывести на торги «ряд очень интересных объектов». Точные адреса чиновник не назвал, но отметил, что за землю в 2015 году город намерен выручить на 1 млрд рублей больше, чем в 2014 году (4,5 млрд рублей – прим. ред.).
Интенсивная динамика объемов ввода пока не привела к затовариванию рынка. На данный момент доля нереализованных квартир в домах высокой степени готовности не превышает 10%, это средний допустимый показатель, считает Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака». По ее словам, объекты, которые будут сданы до конца года, были практически в полном объеме реализованы в период ажиотажного спроса этой весной. «Причина наращивания объемов проста: деньги в освоение территории девелоперами уже вложены. Показатели спроса на рынке первичной недвижимости действительно несколько снизились, но спрос есть. Востребованные проекты по-прежнему привлекают покупателей, застройщики не снижают цены, что говорит о том, что продажи идут достаточно активно», – говорит госпожа Бармашова.
«В условиях неопределенности на рынке, когда люди не видят других инструментов для вложения своих накоплений, они будут вкладывать в недвижимость, поэтому заявленные объемы найдут своего покупателя», – считает Евгений Богданов, генеральный директор бюро RUMPU. По словам эксперта, после 2008 года рынок восстановился и качественно изменился, застройщики приступили к реализации проектов, которыми они не занимались в 2009-2010 годах, и сейчас видны результаты этой работы.
В сданных в эксплуатацию домах в сегменте масс-маркет в продаже остается не более 2-4% квартир. Таким образом, дома, которые в этом сегменте сдаются в эксплуатацию (в целом около 86% рынка приходится на класс масс-маркет), никак не связаны с текущим уровнем спроса – квартиры в них уже приобретены покупателями, многие из них покупали жилье на старте проекта, то есть 2-3 года назад, уверена Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость». «Что касается текущего уровня спроса, то на начало октября 2014 года продано уже 89,7% от годового объема спроса прошлого года», – рассказала эксперт.
В свою очередь, директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова уверена, что это очень сомнительное достижение, которое скорее свидетельствует об отсутствии сбалансированного развития городских территорий. «В основном данное «перевыполнение» произошло за счет окраинных проектов, не обеспеченных должным образом ни транспортной, ни инженерной, ни социальной инфраструктурой. Количество подобного предложения действительно может превысить платежеспособный спрос. Вкупе с повышением ставок по кредитованию – как для бизнеса, так и ипотечных – все это негативно скажется на общем состоянии рынка», – констатирует эксперт.
Власти Ленобласти требуют от девелопера проекта «Евроград» в Буграх, компании «Пантикапей», частично уменьшить высотность и плотность застройки жилья. В противном случае они грозятся оспорить ППТ района в суде.
Власти Ленобласти требуют от администрации Бугровского сельского поселения привести в соответствие с региональными нормативами планы по возведению жилья на 52 га, которые должны стать частью проекта-миллионника «Евроград». Как сообщила пресс-служба областной администрации, при проверке проекта планировки территории (ППТ) района было обнаружено, что жилая часть «Еврограда» не только противоречит региональным нормативам Ленобласти, но и утвержденным в самом поселении Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), а также генплану муниципалитета. ППТ предполагает возведение 16-этажных домов, хотя максимальное количество этажей по ПЗЗ и региональным нормативам не должно превышать 12.
Чиновники объясняют, что нарушены и нормативы по плотности застройки. Согласно проекту планировки, на 52 га предполагается построить 596 тыс. кв. м жилья, плотность составит 11,4 тыс. кв. м на 1 га, это выше региональных нормативов – 9 тыс. кв. м на 1 га (в некоторых случаях – до 11 тыс. кв. м).
Вице-губернатор Ленобласти Георгий Богачев заявил, что жилая зона «Еврограда» должна быть существенно уменьшена. «Если нормативы не будут выдержаны, Комитет по архитектуре и градостроительству будет вынужден оспорить в суде весь ППТ. В таких случаях суды обычно встают на сторону администрации», – отметил он.
Девелопером проекта «Евроград» выступает инвестиционно-строительная компания «Пантикапей». По данным СПАРК, группа «Пантикапей» создана 15 лет назад выходцами из Крыма и включает около 40 юрлиц. У компании в собственности и управлении около 1 тыс. га в Ленобласти, в том числе 50 га в Бугровском сельском поселении. В августе застройщик получил утвержденный ППТ, также муниципалитет утвердил ПЗЗ и генплан Бугров. В 2015 году девелопер собирается выйти на стройку. Председатель совета директоров «Пантикапея» Дмитрий Яковенко сообщил, что ППТ для этой территории был разработан еще в 2010 году, а в августе текущего года в него были внесены изменения в соответствии с требованиями экспертизы.
«Все эти годы никаких претензий к проекту не было. Градостроительные документы проверяла прокуратура. Параметры проекта не противоречат региональным нормативам. И мне непонятно, почему накануне выхода на стройку поднялся шум. Думаю, кто-то из подчиненных Георгия Богачева ошибся», – считает Дмитрий Яковенко. «В нашем проекте запланировано больше жилья, чем говорят чиновники – 655 тыс. кв. м, а не 596 тыс. кв. м, и не на 52 га, а на большей территории. И будет еще около 2 млн кв. м коммерческой недвижимости», – пояснил он.
Проект «Евроград» был анонсирован около 10 лет назад. Город-спутник должен появиться к 2030 году и займет 730 га. Эта территория находится в собственности 10 крупных застройщиков, в числе которых ГК «Норманн», «Ханса СПб», «ИПС». Совокупные инвестиции в создание района превысят 120 млрд рублей. Первым застройщиком жилья в «Еврограде» должна стать компания «Норманн», которая недавно купила 7 га в этом районе под строительство 90 тыс. кв. м жилья. Представитель «Норманна» заявил, что с претензиями Администрации Ленобласти не знаком.
Эксперты Becar посчитали, что корректировка проектной документации и существенное сокращение объемов строительства жилых площадей может обернуться для девелопера потерей 30% дохода.