Гибко и без акцентов
Вопросы минимизации последствий 218-ФЗ, перспективы развития проектов в рамках КУРТ и запрет Верховным судом возведения в Петербурге высотных доминант обсуждали юристы и застройщики на деловом завтраке, организованном газетой «Строительный Еженедельник» при поддержке НОСТРОЙ.
Модерировали мероприятие координатор НОСТРОЙ по СЗФО, президент ЛенОблСоюзСтроя Георгий Богачёв и главный редактор газеты «Строительный Еженедельник» Дарья Литвинова. Экспертами выступили руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов и партнер юридической фирмы Borenius Майя Петрова.
Минимизировать последствия
В 2018 году вступают в силу требования 218-ФЗ, который меняет правила игры на первичном рынке, внося существенные поправки в 214-ФЗ «О долевом строительстве…».
Открывая мероприятие, координатор НОСТРОЙ по СЗФО Георгий Богачёв сравнил текущую ситуацию на рынке строительства с безмятежным летним днем и грозовой тучей на горизонте: «Вроде бы и Петербург, и Ленобласть в очередной раз бьют исторические рекорды по объемам ввода жилья, но о стабильности говорить не приходится. Будущее туманно, в том числе и по причине вступающего в силу в 2018 году 218-ФЗ, серьезно ужесточающего правила игры на рынке долевого строительства».
О том, как минимизировать последствия 218-ФЗ, рассказал Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».
Прежде всего Дмитрий Некрестьянов обратил внимание на сроки применения нового регулирования. «В целом 218-ФЗ вступил в силу в августе 2017-го, за рядом исключений. Например, новое регулирование банкротства застройщика вступит в силу с 1 января 2018. Такова же дата вступления в силу новых требований к исполнительным органам застройщика и бенефициарам, и дата введения обязанности застройщиков по размещению информации в ЕИС – с 1 января 2018 года. С 1 июля 2018 года вступают в силу новые требования к застройщикам и ограничения их прав, если разрешение на строительство получено после этого срока», – пояснил Дмитрий Некрестьянов.
Основная рекомендация по работе в новых законодательных условиях – постараться продлить себе работу по старым правилам. «Если вы сейчас оформляете разрешение на строительство, делайте его с максимальным сроком, который вам удобен. Получение разрешения на строительство по всем имеющимся участкам с увеличением в ПОС сроков завершения строительства дает вам возможность иметь ликвидный актив, даже если у вас нет сейчас возможности выйти на стройплощадку. Если у участка есть разрешение на строительство, он уже сейчас приобретается быстро и на весьма выгодных для продавца условиях», – отметил Дмитрий Некрестьянов и посоветовал застройщикам таким образом повышать ликвидность всего своего земельного банка.
Другая рекомендация – как можно скорее проверить исполнительные органы и бенефициаров на соответствие новым требованиям закона, а также провести анализ текущей корпоративной структуры и ее оптимизацию. «Анализ структуры – интересная деятельность, позволяющая сэкономить на налогах и заодно подготовится к 218-ФЗ. Но мы все понимаем, что вероятность того, что 1 июля 2018 года вступит в силу именно эта редакция закона с указанными сейчас требованиями, невелика, поэтому делать конкретные шаги по оптимизации структуры пока преждевременно, а вот подготовить различные ее варианты, оценить, сколько времени это займет, и дальше держать руку на пульсе – весьма дальновидно», – полагает Дмитрий Некрестьянов.
Обращает внимание Дмитрий Некрестьянов и на возможность реализации проектов через ЖСК, требования к которым сейчас выглядят несколько более реально исполнимыми, чем некоторые поправки к 214-ФЗ. «Законодатель, конечно, не дремлет – и обещает в скором времени запретить и ЖСК. Но пока этого не произошло, схема эта остается вполне жизнеспособной», – считает г-н Некрестьянов.
Виктория Цытрина, директор по правовым вопросам Группы «Эталон», считает, что даже крупным и устойчивым компаниям благополучно преодолеть требования 218-ФЗ окажется не под силу, да и впрок земельными участками не напасешься. «Я не считаю, что сегодня в Петербурге, да и Москве, сложился рынок земельных участков под строительство, который позволяет формировать земельный банк на столь долгий срок, да и необходимость обслуживания накопленного впрок земельного банка никто не отменял. Даже в случае успешного старта проекта при выполнении компанией всех новых требований закона, на начальных этапах деятельность застройщика будет убыточна, что повлечет приостановку продаж и не останется незамеченным налоговыми органами, ведь требование 214-ФЗ о безубыточности застройщика пока тоже никто не отменял», – отметила Виктория Цытрина.
Руководитель проектов комплексного освоения территорий АО «Строительный Трест» Анзор Берсиров согласен с тем, что основной задачей застройщиков в настоящий момент является получение разрешений на строительство и формирование задела работы на перспективу, что позволит относительно благополучно преодолеть переходный период до создания новой системы привлечения средств в стройку. «Кроме того, в ближайшее время многие застройщики начнут предварительные переговоры с банками по проработке условий получения проектного финансирования», – уверен Анзор Берсиров.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова полагает, что после позвучавшего на самом высоком уровне предложения об отмене долевого строительства и переходе на проектное финансирование обсуждение текущих поправок в закон о «долевке», казалось бы, потеряло свою актуальность, вместе с тем ситуация с отменой долевого строительства не так уж неизбежна. «Дело в том, что общий объем финансирования, который приходит в строительную отрасль через институт долевого участия, составляет более 3,5 трлн рублей. Фондирования в таком объеме у банков нет. Для того, чтобы привлечь этот объем через банковские институты, потребуется серьезная и кропотливая работа. Пока мы не видим структурированных шагов в этом направлении, и строительное сообщество надеется, что все вернется к обсуждению иных механизмов финансирования стройки, в то числе через эскроу-счета», – сказала Светлана Денисова.
«Обсуждая вопросы переформатирования схем финансирования проектов, мы забываем о значении платежеспособного спроса. Именно стабильный спрос, подкрепленный растущими доходами населения, будет являться определяющим фактором развития рынка, а вовсе не схемы и условия, которые меняются каждый год», – резюмировал Максим Жабин, заместитель генерального директора ООО «ЛенРусСтрой».
Сергей Зимин, советник директора по СЗФО ФАУ «РосКапСтрой», считает наиболее примирительной для всех сторон и эффективной схемой – использование эскроу-счетов и кредитование застройщиков уполномоченными государством банками. «Я приветствую не отмену долевого строительства, а то, что мы склоняемся в сторону работы с финансовым сектором, поскольку строительной деятельности нужен профессиональный контроль. «С момента принятия Закона о долевом строительстве постоянно возникает вопрос – какое право имеют строительные компании, не имеющие лицензии на работу на финансовом рынке, брать деньги с граждан? Более безопасными эти отношения будут в том случае, если застройщик, привлекающий деньги граждан, будет кредитоваться у банка, но под контролем определенной программы», – считает Сергей Зимин.
Неустойчивость КУРТ
В январе текущего года вступил в силу 373-ФЗ, который внес поправки в Градостроительный кодекс и зафиксировал понятие комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ). В законодательстве появились механизмы, позволяющие аккумулировать в рамках одного проекта возможности нескольких правообладателей и публичного субъекта. Партнер юридической фирмы Borenius Майя Петрова указала на противоречия, которые вносит 218-ФЗ в том числе и в законодательство о КУРТ. «В условиях «одно разрешение на строительство – один застройщик» совершенно не понятно, как такие проекты будут реализовываться. КУРТ – это очень сложная структура, с большим количеством правообладателей и объектов, как коммерческих, так и социальных, которые нужно строить в рамках одного разрешения на строительство. Договор о КУРТ может быть заключен на срок до 15 лет, а срок разрешения на строительство – 1 год, а дальше все упираются в патовую ситуацию, так как в реализации проекта все не могут двигаться одновременно. Ни о какой комплексности и устойчивости тут не может идти речь», – считает Майя Петрова.
Согласно закону о КУРТ, если кто-то из застройщиков не выполняет свои обязательства по срокам строительства и ввода объектов, возведения инфраструктуры, то орган государственной власти вправе отказаться от договора, рассказала Майя Петрова. «Несмотря на то, что другие стороны выполняют свои обязательства, договор может быть прекращен, и все инвесторы, вложившие средства в проект, в итоге окажутся в суде. Для реализации проектов КУРТ абсолютно все участники договора должны находиться в хорошей финансовой форме и выполнять в срок свои обязательства. Я не думаю, что в сегодняшних реалиях это выполнимая задача», – заключила Майя Петрова.
По мнению Бориса Латкина, генерального директора УК Rocket Group, появление закона о КУРТ – шаг вперед в реализации проектов комплексного освоения территорий хотя бы потому, что он позволяет определить права и обязанности государства и застройщика при реализации проектов комплексного развития территорий, а не решать это «за кулисами», как делалось до сих пор. «Устойчивость в том, что права и обязанности определены и разграничены, а значит, застройщик может планировать свою финансовую деятельность», – считает Борис Латкин.
Прецеденты и акценты
В сентябре нынешнего года градозащитники и активисты через Верховный суд добились отмены ряда положений Закона «О зонах охраны» и Правил землепользования и застройки, которые давали право застройщикам возводить здания выше предельных положений с помощью башен, атриумов, шпилей и других «высотных акцентов». Возможно ли сегодня строительство зданий выше предельных положений?
По мнению Дмитрия Некрестьянова, несмотря на то, что норму отменили в редакции ПЗЗ от 2016 года и после этого была уже принята новая редакция, где норма о высотных акцентах была перенесена в иное приложение, риски для застройщиков остаются весьма существенными. «Наша рекомендация делится на две части. Для проектов, на которые уже получены разрешения на строительство, уже ничего не сделаешь. А в отношении всех новых проектов, с учетом того, что пока законодатели Петербурга только планируют переформулировать эту норму, – любые нарушения предельной высоты представляют собой серьезный риск и чреваты отменой разрешения на строительство. Как, например, уже произошло с проектом на улице Гастелло», – прокомментировал Дмитрий Некрестьянов.
Смольный объявил, что оплату парковки в пилотной зоне в центре Петербурга начнут брать в августе, а не с мая, как планировалось ранее. Однако власти до сих пор не понимают, будет ли Всемирный банк участвовать в проекте, что ставит реализацию под сомнение.
На прошлой неделе проблему создания платной парковки в центре Петербурга чиновники во главе с вице-губернатором Игорем Албиным обсуждали в рамках заседания Общественного совета при Комитете по тарифам Петербурга. Еще раз было подчеркнуто, что эта мера является одним из главных шагов на пути снижения трафика движения автотранспортных средств в центре города.
Старт переносится
Первый заместитель председателя КРТИ Анатолий Мишанов сообщил, что ввод в эксплуатацию пилотной зоны планируется осуществить в августе 2015 года, хотя раньше он планировался в мае. Одна из причин – срыв сроков по вводу в эксплуатацию Государственной информационной системы, через которую будет проводиться администрирование и диспетчеризация работы парковочного пространства.
По словам Анатолия Мишанова, система до сих пор не прошла регистрацию. Впрочем, по словам чиновника, при реализации платных городских парковок КРТИ сталкивается и с рядом других проблем. Например, трудно решаются вопросы оформления земельных участков, предназначенных под перехватывающие парковки у станций метрополитена. Также пока нет согласования по обмену данными между городской администрацией и структурами МВД. Кроме этого, нет понимания о перспективах участия Всемирного банка в реализации проекта петербургских парковок. В феврале текущего года в СМИ прошла информация, что Всемирный банк приостановил работу по созданию сети платных парковок в центре Петербурга, которая велась в рамках соглашения с городскими властями. Однако официальный отказ чиновники города не подтверждают.
Со своей стороны Игорь Албин констатировал, что уровень автомобилизации в Петербурге, достигнув европейских показателей, пока не подкреплен должным состоянием улично-дорожной сети. «У нас нет полноценной транспортной модели развития города. Без нее преждевременно говорить о развитии платных парковочных пространств и перехватывающих парковок, о привлечении в эту сферу инвесторов на условиях ГЧП», – констатировал вице-губернатор.
Между тем, источниками финансирования создания платной парковочной зоны заинтересовались народные избранники. В конце апреля Законодательное собрание Петербурга поддержало запрос депутата Алексея Макарова, в котором он требует от Смольного отчитаться в бюджетных средствах, которые пошли на создание зоны платной парковки в центре города. В своем послании парламентарий отмечает, что в конце 2014 года на этот проект город потратил 116 млн руб., при этом по госконтракту срок исполнения работ составил всего 12 дней. Алексей Макаров ссылается на экс-вице-губернатора Марата Оганесяна, что в 2015 году Смольный хочет потратить на этот проект 343 млн руб., но, констатировал он, по данным СМИ организация платной парковки потребует 445 млн руб.
В КРТИ «Строительному Еженедельнику» сообщили, что в общей сложности на создание пилотной зоны платной парковки будет потрачено 246 млн руб. Ожидается, что при загруженности пилотной зоны платной парковки не менее чем в 60% годовой доход от ее эксплуатации составит порядка 450 млн руб.
Тарифы и льготы
В зону платной парковки входит 27 улиц между Невским, Лиговским проспектами, Кирочной улицей и набережной реки Фонтанки. Всего будет создано 2895 машиномест. По планам города к 2020 году зона платной парковки будет расширена до 65 тысяч машиномест и полностью охватит Центральный, Адмиралтейский, Петроградский и Василеостровский районы Петербурга.
Почасовая стоимость платной парковкой составляет 30 руб. для транспортных средств категорий «А» и «М», 60 руб. для категории «В» и 120 руб. для категории «С». Оплатить парковку можно будет с помощью банковских и парковочных карт, отправки SMS-сообщения на специальный короткий номер, перевода с парковочного счета на сайте платной парковки parking.spb.ru, мобильного приложения.
Дмитрий Коптин, председатель Комитета по тарифам Петербурга, отметил, что установленный размер платы за использование парковочных мест в Петербурге ниже уровня размера платы в Москве на 30% и соответствует соотношению уровня среднемесячной зарплаты Москвы и Петербурга. Так, оплата в столице за пользование парковками внутри Бульварного кольца для всех категорий транспортных средств составляет 80 руб. в час.
Анатолий Мишанов сказал, что граждане, проживающие в границах пилотной зоны платной парковки, смогут оформить годовое парковочное разрешение по льготному тарифу в размере 900 руб. для транспортных средств категорий «А» и «М», в размере 1800 руб. для категорий «В» и 3600 руб. для категорий «С». Льготные категории граждан могут оформить бесплатные парковочные разрешения. Другие владельцы транспортных средств смогут оформить месячный или годовой абонемент.
За общественный транспорт
По словам Владимира Валдина, эксперта МОО «Город и транспорт», на создание одной парковки нужно 35 кв. м пространства. А чтобы запарковать весь автотранспорт в Петербурге, потребуется территория двух Васильевских островов.
Эксперт считает, что платная парковка в исторической части города – это, в первую очередь, регулирующая среда, которая не будет допускать лишнее количество автотранспорта в центр мегаполиса. «Платная парковка, по сути, должна дестимулировать желание людей без особой нужды въезжать в центр Петербурга, где есть дефицит площадей, на личном автотранспорте», – прокомментировал он. С другой стороны, Владимир Валдин уверен, что нужно не просто создавать зону платной парковки, но развивать общественный транспорт, которым как раз и должны пользоваться петербуржцы и гости города, чтобы попасть в историческую часть.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти принял к рассмотрению иск о банкротстве ОАО «Российский научно-исследовательский и проектный институт Урбанистики». Истец – компания «ПетросКоммерс ЛТД», зарегистрированная на Виргинских островах.
Причина требования признания несостоятельности в заявлении не раскрывается. Также пока не определена дата первого судебного разбирательства.
«РосНИПИ Урбанистики» – один из старейших градостроительных институтов страны. Он был создан в 1929 году в Ленинграде под названием «Гипрогор», с 1959 по 1991 гг. носил название «Ленгипрогор». За 85 лет работы организация подготовила более 600 градостроительных проектов территориального развития, в том числе многих крупных городов: Баку, Минска, Алма-Аты, Новосибирска, Казани и т. д. В настоящее время организация корректирует генплан Владивостока, Ростова-на-Дону, Ульяновска.
На данный момент в арбитражном суде рассматриваются несколько исков к «РосНИПИ Урбанистики». В основном они связаны с невыполнением обязательств по проектным работам. Суммы исков сравнительно небольшие – от нескольких сотен тысяч до 8 млн руб. При этом в марте был отклонен иск о банкротстве «РосНИПИ Урбанистики» от ООО «Медиум». Коммерческой организации проектировщики задолжали 2,3 млн руб. Долг был погашен незадолго до начала судебного процесса.
Руководство «РосНИПИ Урбанистики» было недоступно для комментариев по банкротному иску. Другие представители организации отказались общаться с журналистами. Между тем в сети Интернет, по всей видимости, сотрудники НИИ жалуются на задержки и без того небольших зарплат. Они считают, что институт уже несколько лет находится в предбанкротном состоянии, его руководство «в лице Щитинского В.А. и Перелыгина Ю.А. целенаправленно разваливает организацию».
К слову, в середине прошлого года стало известно, что «РосНИПИ Урбанистики», 100% акций которого находятся у государства, вошло в масштабную программу новой приватизации российских НИИ. Согласно ей, до 2017 года институт Урбанистики должен уйти в частные руки. Продаваться пакет акций НИИ должен будет через аукцион, в случае признания его несостоявшемся – реализоваться посредством публичного предложения. Функции агента по продаже организаций возложены на «Российский аукционный дом». На сайте РАД данный лот пока находится в стадии формирования, информации о стоимости пакета акций и дате проведения торгов пока нет.
По словам юриста корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры» Александры Улезко, в отношении НИИ действительно ведется ряд судебных разбирательств, где оно является как истцом, так и ответчиком. «Это допустимо в хозяйственной деятельности, поэтому само по себе не является «тревожным знаком».
Другой вопрос, что наличие крупной кредиторской задолженности уменьшает реальную стоимость акций, которые планируется передать частным лицам в процессе приватизации», – отмечает она.
По словам юриста, само по себе участие государства в уставном капитале должника не меняет порядок банкротства юридического лица и не вызывает дополнительных сложностей. Значение имеет род деятельности компании или состав имущества.
Кстати:
Здание «РосНИПИ Урбанистики» по адресу Бассейная, 21 сильно пострадало от пожара в 1998 году. Верхняя часть многоэтажки выгорела полностью, остались лишь колонны и перекрытия. Несколько лет у НИИ не было денег на восстановление здания. Вновь ввести в эксплуатацию объект недвижимости стало возможно только в 2008 году после вложения в ремонт 150 млн руб. денег инвестора. В обмен на помощь институт отдал ему несколько верхних этажей.