«Ванино» и неопределенность
Дольщики проблемного жилого комплекса «Ванино» в Ломоносовском районе Ленобласти просят вернуть им деньги. Они выступают против смены застройщика, который обещает сдать все 12 домов в 2018 году.
Судьбу достройки проблемного ЖК «Ванино» власти Ленобласти на прошлой неделе обсудили на совещании с обманутыми дольщиками. Трехэтажные дома, расположенные в дер. Узигонты, застройщик ООО «Тареал» обещал сдать еще в 2014 году.
Ситуация с долгостроем сдвинулась с мертвой точки в этом году. За проект поручился эстонский холдинг TASMO, куда входил «Тареал». Инвестор подписал соглашение с Правительством Ленобласти и пообещал достроить первые шесть домов в IV квартале 2018 года, а еще шесть – в IV квартале 2019 года. TASMO создал новую компанию ООО «ЖК «Ванино», и теперь, чтобы завершить строительство, холдингу необходимо получить согласие абсолютно всех дольщиков.
Как рассказал гендиректор ООО «ЖК Ванино» Петр Верцинский, изначально в ЖК «Ванино» было заключено 170 договоров долевого участия. На сегодняшний день позицию о смене застройщика поддержало большинство граждан, однако семеро не могут определиться или выступают против.
«Я хочу получить обратно деньги, которые вложила. Не требую ни выплаты пени за срыв сроков сдачи, ни возмещения морального ущерба. Но больше мне эта квартира не нужна», – сказала дольщица ЖК «Ванино» Ольга Сергеева.
Еще один дольщик – Сергей Наранов – также просит вернуть ему деньги за квартиру, рассчитаться с банком по ипотечным процентам на общую сумму почти 500 тыс. рублей, а также компенсировать ему расходы на оплату съемного жилья.
На встрече Петр Верцинский уговаривал дольщиков не выводить средства из стройки. По его словам, за последние четыре месяца инвестор вложил 1 млн евро в реализацию проекта. В целом, на его завершение требуется более 800 млн рублей. «Мы ускорили работы, и у нас есть силы и возможности ввести в эксплуатацию все 12 домов. Но здесь нужно понять и инвестора, который пока вкладывает деньги в проект, не имея гарантий, что все дольщики согласятся со сменой застройщика», – сказал Петр Верцинский.
Заместитель председателя Правительства Ленинградской области Михаил Москвин обозначил сроки: до 5 декабря текущего года гражданам нужно высказать свою позицию, и, если она будет не в пользу застройщика – к 11 декабря он должен рассчитаться с ними. 12 декабря Арбитражный суд будет рассматривать дело о банкротстве «Тареала». Исцами выступили дольщики уже введенной в эксплуатацию очереди. Они требуют выплат пени за просрочку.
Кстати, после совещания в редакцию «Строительного Еженедельника» обратился бывший дольщик ЖК «Ванино» – Юрий Рождествин. Он сообщил, что расторг договор с ООО «Тареал», его квартиру продали, но деньги (3,756 млн рублей) ему так и не вернули. Для того, чтобы получить обратно свои деньги, он обратился в суд. «От смены застройщика ничего не изменится – все они мошенники», – поделился свои мнением Юрий Рождествин.
Кстати
Президент РФ Владимир Путин поручил правительству страны в течение трех лет разработать план отказа от долевого строительства. На прошлой неделе премьер-министр Дмитрий Медведев прокомментировал эту инициативу: «В будущем вообще нужно отказаться от договоров долевого строительства, это всё, если хотите, рудименты прежней эпохи, это всё наследие недоразвитого жилищного рынка».
Компания Fort Group, которой принадлежит 10% Большого Гостиного двора (БГД), разрабатывает новую концепцию его реконструкции, которая позволит в 20 раз увеличить его торговый оборот. Параллельно FortGroup борется за эффективность бизнеса универмага в суде – оспаривает «родственные» сделки аренды по заниженным ставкам.
Была австралийская - стала английская
Как рассказал управляющий партнер Fort Group Максим Левченко, решение о разработке новой концепции развития старейшего универмага города было принято в связи с тем, что старая концепция не устраивала ни общественность, ни заказчика. «Нам она тоже не нравилась. Поэтому мы заказали новый проект одному из петербургских архитектурных бюро в содружестве с английским Chapman&Taylor. Внешне это будет совсем не то, что нарисовали специалисты австралийского бюро Buchian Group. Но с похожей экономикой. Мы собираемся показать новый проект широкой публике в конце марта. В том числе, представим ее на одобрение совету по культурному наследию», - сообщил Максим Левченко.
Напомним, что идею реконструкции БГД Fort Group озвучила сразу после покупки пакета акций универмага год назад. Девелопер предложил концепцию стоимостью $0,5 млрд, которая должна увеличить общую площадь универмага почти в 2 раза, до 150 тыс. м2, торговую площадь — в 5 раз, до 70 тыс. м2. (Для сравнения, площадь ТЦ Stockmann «Невский центр» — 100 тыс. м2, а ТЦ «Галерея» — 192 тыс. м2). В результате, торговый оборот БГД должен вырасти в 20 раз — до $800 млн в год.
Другое мнение
Поддержки среди других акционеров универмага Fort Group не встретил. Предложенную им концепцию оппоненты подвергли жесткой критике. И предложили свой проект развития универмага. По их заказу "Студия 44" Никиты Явейна доработала свою концепцию реконструкции БГД, созданную 10 лет назад. Она предлагает увеличить торговые площади лишь на 10–15%, а внутренний двор отдать под сад. Кроме того, в корпусах универмага собираются «поселить» культурные заведения (одно из них - академия музыки Елены Образцовой) и церковь.
Полная стоимость этой реконструкции пока не озвучена. Но ее в конце прошлого года поддержал совет по культурному наследию города. А глава «Студии 44» Никита Явейн сообщил, что интерес к концепции проявили «очень серьезные инвесторы». «Думаю, все–таки скоро проект будет утвержден и работы начнутся. Реконструкция займет от 5 до 12 лет», - говорит он.
Штраф за родственников
Пока идет дискуссия вокруг реконструкции БГД и повышения эффективности его бизнеса, Fort Group обнаружил случаи сдачи помещений универмага в аренду по заниженным ценам. И две такие сделки сумел оспорить через суд. Пикантность ситуации заключается в том, что речь идет о компаниях, связанных с руководством универмага - ООО "Юридическая группа "12" (ею владеет и руководит дочка гендиректора БДГ Елены Коршуновой) и ООО "Эстрада"(ее совладелец - сын члена совета директоров универмага Камиля Шайхайдарова).
Сделки с этими компаниями не были одобрены советом директоров универмага, как того требует закон. Арбитраж Петербурга и Ленобласти наложил на универмаг штраф по этим эпизодам. «Заключались десятки таких сделок, и ни одна не была одобрена и раскрыта", — говорит Максим Левченко. Он выразил надежду, что теперь эта практика прекратится. Юристы БГД отрицают, что сделки нанесли универмагу ущерб.
Город в стороне
Большой Гостиный двор – старейший универмаг Петербурга. Его корпуса общей площадью более 80 тыс. м2 занимают 10 га земли с выходом на Невский проспект. Комплекс универмага является памятником федерального значения и находится под охраной ЮНЕСКО. Здания принадлежат городу. Но с 2000 года они находятся в долгосрочной аренде у ОАО «Большой Гостиный двор», который 55% от суммы арендной платы направляет на их содержание.
В числе акционеров универмага 6,8 тысячи петербуржцев, а также около 30 юридических лиц. Крупнейшие, по данным СПАРК - ООО «Виктория СПб» и ООО «Сигма» (у них на двоих 32,5%) и ЗАО «Капитал», связанное с руководством КАБ «Викинг» (25%). Власти города о противоречиях акционеров Гостиного двора знают. Но не вмешиваются в дискуссию. Глава комитета по инвестициям Смольного Ирина Бабюк лишь заявила, что город не планирует вкладывать бюджетные средства в реновацию Гостиного двора, но будет всячески способствовать тому, чтобы он оставался центральной точкой притяжения в Петербурге.
Российский аукционный дом выставил на торги участок под жилую застройку в 6,71 тыс. кв. м на территории машиностроительного завода имени Карла Маркса. Участники рынка называют стартовую цену завышенной, а эксперты предрекают строительство здесь МФЦ.
Торги по продаже участка на территории машиностроительного завода им. Карла Маркса назначены на 14 апреля. Пятно расположено в квартале, ограниченном Б. Сампсониевским проспектом, Кантемировской улицей, Выборгской набережной и улицей Александра Матросова. Начальная цена участка площадью 6,7 тыс. кв. м составляет 245 млн рублей.
Как отметили в РАД, комплексный план развития территории квартала, включая территорию бывшего завода имени Карла Маркса, предполагает строительство жилья бизнес-класса и необходимых объектов социальной инфраструктуры. Выставленный на продажу участок предназначен для размещения 15-этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и автостоянкой на 107 машиномест. Общая площадь квартир оценивается примерно в 11,8 тыс. кв. м.
Отметим, что РАД уже проводил открытые торги по этой площадке - в сентябре 2014 года под жилье был продан соседний участок. Покупателем выступила компания «Отделстрой», которая заплатила за 7,8 га 1,26 млрд руб. Лот состоял из трех участков, принадлежавших разным собственникам - ЗПИФ «ХМБ Капитал», ООО «Гермес-СПб» и входящее в холдинг Л1 ООО «Инвест Капитал».
При этом у «Отделстроя» нет планов по приобретению соседнего участка. «За такие деньги этот участок нам совершенно не интересен и участвовать мы не будем, - заявил генеральный директор компании Марк Окунь. – Это совершенно неадекватные рынку деньги, его красная цена – 100 млн рублей. Пусть его купит кто-то другой, все равно он придет решать все вопросы к нам, потому что вся «социалка» будет на нашей территории». В данный момент, по словам господина Окуня, компания готовит ППТ этой зоны и определяется с концепцией.
По мнению заместителя директора департамента инвестиций Colliers International в Санкт-Петербурге Анны Сигаловой, будущий комплекс вряд ли впишется в общую концепцию квартала бизнес-класса. «Чтобы позиционировать будущий комплекс в бизнес-классе, не хватает прямого выхода к Неве. Однако уместно спроектировать видовые квартиры на последних этажах», - уверен эксперт.
Среди недостатков локации эксперт называет промышленный характер окружающих территорий и низкое инфраструктурное оснащение. «Уровень развития торгово-сервисной инфраструктуры здесь довольно низок, а количество объектов социального назначения незначительно», - комментирует госпожа Сигалова. С этим тезисом согласен Альберт Харченко, генеральный директор East Real: «Я рассматриваю лот как наиболее подходящий для деловой застройки. Интересным вариантом может стать строительство многофункционального центра. В его составе может быть жилая функция, но не доминирующая».
На бизнес-класс этот участок не тянет и по совокупности всех причин начальная цена 245 млн является не сильно привлекательной, говорит генеральный директор компании Петрополь Марк Лернер. Так, по его словам, к продаже предлагается 6 121/6 711 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, при этом совершенно непонятна судьба остальных 590 долей. Вторая причина - ППТ на квартал, в составе которого находится данный участок, разрабатывает компания «Отделстрой». А значит, будущий владелец участка будет в большой степени зависеть от более крупного соседа в деле согласования инфраструктуры. «И, самое главное, локация выглядит далеко не однозначной. У участка отсутствует прямой выход к Неве, и расположен он внутри существующего промышленного квартала, сложившейся вдоль Выборгской набережной деловой зоны», - говорит эксперт.
МНЕНИЕ:
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:
Пополнять земельный банк компания, которая думает о своем присутствии на рынке, должна постоянно. Другое дело, что сейчас можно покупать только небольшие земельные участки (до 2-3 Га) и только с однозначно положительными характеристиками. Таких участков крайне мало в городе, и мы не ожидаем на такие участки снижения цены в рублях.