«Ванино» и неопределенность
Дольщики проблемного жилого комплекса «Ванино» в Ломоносовском районе Ленобласти просят вернуть им деньги. Они выступают против смены застройщика, который обещает сдать все 12 домов в 2018 году.
Судьбу достройки проблемного ЖК «Ванино» власти Ленобласти на прошлой неделе обсудили на совещании с обманутыми дольщиками. Трехэтажные дома, расположенные в дер. Узигонты, застройщик ООО «Тареал» обещал сдать еще в 2014 году.
Ситуация с долгостроем сдвинулась с мертвой точки в этом году. За проект поручился эстонский холдинг TASMO, куда входил «Тареал». Инвестор подписал соглашение с Правительством Ленобласти и пообещал достроить первые шесть домов в IV квартале 2018 года, а еще шесть – в IV квартале 2019 года. TASMO создал новую компанию ООО «ЖК «Ванино», и теперь, чтобы завершить строительство, холдингу необходимо получить согласие абсолютно всех дольщиков.
Как рассказал гендиректор ООО «ЖК Ванино» Петр Верцинский, изначально в ЖК «Ванино» было заключено 170 договоров долевого участия. На сегодняшний день позицию о смене застройщика поддержало большинство граждан, однако семеро не могут определиться или выступают против.
«Я хочу получить обратно деньги, которые вложила. Не требую ни выплаты пени за срыв сроков сдачи, ни возмещения морального ущерба. Но больше мне эта квартира не нужна», – сказала дольщица ЖК «Ванино» Ольга Сергеева.
Еще один дольщик – Сергей Наранов – также просит вернуть ему деньги за квартиру, рассчитаться с банком по ипотечным процентам на общую сумму почти 500 тыс. рублей, а также компенсировать ему расходы на оплату съемного жилья.
На встрече Петр Верцинский уговаривал дольщиков не выводить средства из стройки. По его словам, за последние четыре месяца инвестор вложил 1 млн евро в реализацию проекта. В целом, на его завершение требуется более 800 млн рублей. «Мы ускорили работы, и у нас есть силы и возможности ввести в эксплуатацию все 12 домов. Но здесь нужно понять и инвестора, который пока вкладывает деньги в проект, не имея гарантий, что все дольщики согласятся со сменой застройщика», – сказал Петр Верцинский.
Заместитель председателя Правительства Ленинградской области Михаил Москвин обозначил сроки: до 5 декабря текущего года гражданам нужно высказать свою позицию, и, если она будет не в пользу застройщика – к 11 декабря он должен рассчитаться с ними. 12 декабря Арбитражный суд будет рассматривать дело о банкротстве «Тареала». Исцами выступили дольщики уже введенной в эксплуатацию очереди. Они требуют выплат пени за просрочку.
Кстати, после совещания в редакцию «Строительного Еженедельника» обратился бывший дольщик ЖК «Ванино» – Юрий Рождествин. Он сообщил, что расторг договор с ООО «Тареал», его квартиру продали, но деньги (3,756 млн рублей) ему так и не вернули. Для того, чтобы получить обратно свои деньги, он обратился в суд. «От смены застройщика ничего не изменится – все они мошенники», – поделился свои мнением Юрий Рождествин.
Кстати
Президент РФ Владимир Путин поручил правительству страны в течение трех лет разработать план отказа от долевого строительства. На прошлой неделе премьер-министр Дмитрий Медведев прокомментировал эту инициативу: «В будущем вообще нужно отказаться от договоров долевого строительства, это всё, если хотите, рудименты прежней эпохи, это всё наследие недоразвитого жилищного рынка».
ГУП «Горэлектротранс» отозвал апелляцию по делу о «блокадной» подстанции на набережной Фонтанки. Градозащитники считают, что принятое муниципальным предприятием решение поможет им остановить строительство апарт-отеля, планируемое «Группой ЛСР» на данной площадке.
23 марта в Куйбышевском районом суде Петербурга прошел очередной процесс, решающий судьбу «блокадной» подстанции, расположенной на набережной Фонтанки, 3 А. В его рамках, собственник объекта - ГУП «Горэлектротранс», отказался от апелляции, поданной на ранее вынесенное судебное решение. Напомним, несколько месяцев назад представители Фемиды признали незаконность градостроительного плана, предусматривающего застройку данной площадки.
На месте подстанции, питавшей в годы военной блокады электричеством городские трамваи, и в настоящее время неработающей, «Группа ЛСР» планировала возвести шестиэтажный апарт-отель. Возможность строительства такого объекта появилась после того как компания в 2013 году заключила инвестиционный договор с «Горэлектротрансом». Однако реализовать проект девелопер так и не смог из-за протестов общественников, сумевших склонивших на свою сторону и многих чиновников Смольного. Отметим, что в мае 2014 года «блокадная» подстанция была признана выявленным объектом культурного наследия, что заморозило все работы на площадке. Генеральный директор «Группы ЛСР» Александр Вахмистров из-за срыва строительства потребовал от чиновников 400 млн рублей, как компенсацию уже понесенных затрат.
Градозащитники отказу ГУП «Горэлектротранс» от участия в судебной тяжбе обрадовались. Общественники считают, что теперь им будет легче оспорить разрешение на строительство гостиницы на месте подстанции. По словам координатора движения «Живой город» Юлии Минутиной, из мотировочной части судебного решения следует, что градплан данного участка был принят незаконно, а значит возведение на данной площадке любых объектов также незаконно.
Между тем, в самой «Группе ЛСР» придерживаются другого мнения. Как отмечают в пресс-службе компании, последнее решение суда градозащитниками истолковано неверно. Работы на площадке, подчеркивают сотрудники холдинга, не начинаются только из-за неопределенного статуса подстанции, как архитектурного объекта.
«Как законопослушная компания, «Группа ЛСР» приостановила работы на месте подстанции после выхода распоряжения КГИОП о внесении ее в реестр объектов культурного наследия. Однако 4 экспертизы ВООПИК по данному объекту не были признаны соответствующими требованиям законодательства. Сейчас выполнена еще одна научная работа по определению историко-культурной ценности всех тяговых подстанций города. В соответствии с данной экспертизой КГИОП будет принято решение и по подстанции на набережной Фонтанки», - сообщили в пресс-службе компании.
Стоит добавить, что чуть ранее глава «Группы ЛСР» » Александр Вахмистров отметил, что какое бы решение ни принял КГИОП, оно будет принято компанией. Если статус вновь выявленного объекта будет признан, то компания откажется от строительства апарт-отеля, но будет настаивать на возврате уже вложенных в реализацию проекта 400 млн рублей.
По мнению партнера, руководителя практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова, очевидно, противостояние сторон продолжится в других разбирательствах. «С точки зрения процесса, отказ от апелляционной жалобы видится достаточно разумным шагом, так как при рассмотрении спора в апелляции итоговая резолютивная часть могла оказаться иной. Однако нельзя согласиться с логикой градозащитников, что констатация в мотивировочной части наличия нарушений делает данный правовой акт недействительным, так как гражданско-процессуальный кодекс РФ таких последствий не содержит», - отметил эксперт.
Мнение:
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:
-Остается только жалеть, что судебная и правоприменительная практика складывается таким образом, что градостроительный план расценивается как какой-то правопорождающий документ, хотя по смыслу Градостроительного кодекса - это просто выписка из градостроительных регламентов, которые содержатся в вышестоящих нормативных актах. Именно поэтому и возникают такие судебные споры, которые заканчиваются юридическими парадоксами.
Смольный и крупнейшие застройщики Петербурга подписали соглашение об основных принципах добросовестной работы на рынке. Сами бизнесмены назвали документ «этическим кодексом» девелопера. Строители клянутся работать строго по закону, взамен же власти могут предложить только ужесточение контроля за их деятельностью.
Соглашение, разработанное НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» и ССОО, было анонсировано еще в середине февраля, месяц бурно обсуждалось в профессиональной среде и наконец было подписано 19 марта в рамках 21-й Международной строительной выставки «ИнтерСтройЭкспо». Торжественно поклялись работать добросовестно 10 компаний: ЗАО «Строительный Трест», ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург», ГК «Пионер», ГК «Эталон», ЗАО «Ленстройтрест», ЗАО «ЦДС», холдинг RBI, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», ООО «Сэтл Сити» и ООО «УК «КВС».
Честно и прозрачно
Среди основных требований, которые будут предъявляться к участнику соглашения, – наличие всех необходимых документов на земельные участки, на которых ведется строительство: свидетельства о праве собственности, инвестдоговоры и договоры аренды. Проектная документация должна иметь положительное заключение экспертизы, а строительство, как и привлечение средств дольщиков, должно вестись после получения разрешения. В соответствии с требованиями 214-ФЗ должна быть опубликована проектная декларация, договоры должны проходить государственную регистрацию, а полученные от дольщиков средства направляться целевым образом на строительство объектов.
Ставившие подпись руководители компаний со сцены хором твердили о важности документа, о позитивном влиянии таких соглашений на рынок, о прозрачности бизнеса и профессиональной этике честной работы. Однако в кулуарах «топы» признавались, что их компании не являются целевой группой данного соглашения. «Компании, которые подписали соглашение, и так работают по указанным правилам. Более того, внутренняя дисциплина каждой из компаний даже выше, чем требует документ», – говорит генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев. По словам генерального директора и председателя правления Группы ЛСР Александра Вахмистрова, работать по закону при наличии разрешительной документации должны все строители. «Но мы, по сути, всегда так и работали. Документ носит открытый характер, и если кто-то из застройщиков подпишет соглашение и начнет работать по «кривым» схемам – это сразу будет видно. Строителям придется отказаться от излюбленных хитростей, – говорит Александр Вахмистров. – Группе ЛСР нечего исправлять, но и льготы вроде продления сроков инвестсоглашений к нам не относятся, даже обидно». Некоторые застройщики рассказали, что соглашение позволит им оградить себя от неблагонадежных компаний, поскольку от «мошеннических схем» страдает весь рынок. Однако со стороны это больше похоже на борьбу за определенный объем спроса.
Между кнутом и пряником
Разрабатывая документ, НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» собрало массивный пакет предложений от бизнеса по господдержке рынка. В частности, застройщики просят повысить доступность кредитов под строительные проекты, снизить налоговую нагрузку для застройщиков, обеспечить отсрочку уплаты инфраструктурных платежей при реализации проектов КОТ, которые, по словам вице-президента объединения Алексея Белоусова, составляют на сегодняшний день десятки миллиардов рублей. Еще одной просьбой частного сектора стала модернизация механизма работы с социальной инфраструктурой в рамках жилых проектов. Как рассказал господин Белоусов, объединение попросило Смольный не секвестрировать расходы на строительство детсадов и школ, потому что «в этом случае эти расходы неминуемо лягут на плечи застройщиков». Кроме того, властям предложили пересмотреть схему финансирования строительства таких объектов – они могут строиться по схеме ГЧП, софинансироваться из городского бюджета частично и т. д.
Впрочем, какие из этих просьб и предложений найдут отклик в Смольном, пока непонятно – присутствующие на подписании члены городской администрации тему льгот и преференций предпочли обойти стороной, вскользь сославшись на программу антикризисных мер. Вице-губернатор Марат Оганесян построил свою риторику в русле не поощрения, а наказания. Он признал, что в конце года рынок столкнулся с рядом серьезных проблем: дорогие кредиты, рост стоимости стройматериалов, обвал ипотеки. Эти факторы, по его словам, вернули рынок к «серым» схемам продажи недвижимости, которые влекут за собой социальную напряженность и новых обманутых дольщиков. «Именно поэтому Комитет по строительству – такое решение уже принято – ужесточит требования к застройщикам, дабы не допустить возможных проблем. Мы будем вести пристальное наблюдение на объектах компаний, подписавших документ, и еще пристальнее будем смотреть за не подписавшими», – заявил вице-губернатор.
Мнение:
Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС»:
– Подписание соглашения – совместная инициатива правительства города и строительного сообщества. Очевидно, что бизнес в нем заинтересован в большей степени, и важно, что в разработке текста представители отрасли принимали самое активное участие. Не секрет, что по сравнению с 1990-ми годами рынок стал гораздо более цивилизованный, упорядоченный, в хорошем смысле зарегулированный. Рынок сегодня очень капиталоемкий и нуждается в дополнительном управлении. И это соглашение – не что иное как очередная стадия регулирования отрасли. Градостроительные нормы и правила, то есть техническая сторона вопроса, стала бизнесу более-менее понятна, а вот правил поведения застройщиков на рынке до сих пор не было. Это соглашение – своеобразный этический кодекс участников рынка, который позволяет на этот рынок не проникать тем организациям, которые нацелены на сиюминутное извлечение прибыли.