Все дороги ведут к ТПУ
Власти Ленинградской области начнут реализацию проекта ТПУ «Девяткино»
со строительства новых дорог.
Координационный совет по развитию транспортной системы Петербурга и Ленинградской области на прошлой неделе утвердил проект реализации первой очереди транспортно-пересадочного узла «Девяткино». Проект сфокусирован на развитии дорожной инфраструктуры между КАД и будущим хабом.
Согласно проекту, ТПУ «Девяткино» должен включать в себя автобусный вокзал, станцию метрополитена, железнодорожную станцию, а также перехватывающую парковку автомобильного транспорта. Предполагается, что этот хаб должен быть построен на площадке не достроенного в советское время автовокзала, рядом с действующей станцией метро «Девяткино».
Изначально проектом, которым занимается АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Петербурга и Ленинградской области», предполагалось одновременное строительство ТПУ и дорог к нему. Сейчас чиновники Ленобласти решили пойти по более оптимальному пути и начать работу именно с развития прилегающей к транспортному узлу инфраструктуры.
По словам заместителя председателя Правительства Ленинградской области Михаила Москвина, прежде всего ТПУ нужны дороги. В рамках данного этапа на деньги частных инвесторов недавно уже открыли «прокол» под КАД в Западном Мурино. Кроме того, несколько дней назад был объявлен конкурс на строительство полноценной развязки КАД у Западного Мурино. На проект будут задействованы деньги регионального бюджета. Построить и запустить в эксплуатацию развязку предполагается уже в 2019 году. После этого будет построена дорога от развязки к самому транспортному хабу. Проект планировки территории для этих целей начнет разрабатываться в 2018 году.
«Дорога от развязки к автовокзалу небольшая, но самая дорогая. Придется выносить много сетей, договариваться с собственниками земель. К этому этапу мы пока не приступили. Будем реализовывать все постепенно, но параллельно будем разрабатывать концепцию ТПУ и искать под него инвесторов», – отметил Михаил Москвин.
Вице-губернатор Петербурга Игорь Албин, присутствующий на заседании Координационного совета, также посоветовал областным коллегам под создание ТПУ подыскать инвестора. По его словам, это существенно ослабит нагрузку на бюджет. Также Игорь Албин попросил внести в органы согласования проекта Комитет по транспорту Петербурга и Комитет по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга, так как на данном ТПУ будут работать и перевозчики из Северной столицы.
Министр транспорта РФ Максим Соколов немного скептически отнесся к возможности строительства ТПУ полностью на частные деньги, так как транспортные хабы далеко не самые прибыльные для бизнеса проекты, но пожелал чиновникам Ленобласти в этом деле успеха. «ТПУ «Девяткино» – это основа для выполнения дальнейших задач по развитию единой транспортной сети Петербурга и Ленинградской области. Важно как можно быстрее заняться им», – подчеркнул он.
Кстати
Все работы на строящихся станциях метро «Новокрестовская» и «Беговая» будут полностью завершены к 30 марта 2018 года. Об этом на Координационном совете по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга и Ленобласти сообщил глава КРТИ Петербурга Сергей Харлашкин. По его словам, открыться новые станции смогут в течение последующих двух недель. Серный мост, добавил чиновник, будет открыт для движения 30 апреля 2018 года.
Городские чиновники намерены переписать закон о развитии застроенных территорий.
Обновленный документ более четко определит ответственность инвестора, срывающего сроки реновации жилых кварталов.
Вице-губернатор Петербурга Игорь Албин потребовал от профильных комитетов до 1 ноября текущего года подготовить проект новой редакции программы развития застроенных территорий. Такое решение он принял на совещании по вопросу реновации квартала 2А Ульянка в Кировском районе. Преобразованием данной территории занимается строительная компания «Воин-В», участник скандальной истории с депутатом ЗакСа Вячеславом Нотягом.
На совещании было отмечено, что на сегодняшний день по программе реновации в Ульянке не снесен ни один дом. При этом «Воин-В» на территории квартала построил и сдал в эксплуатацию три высотки на 356 квартир. В собственность города передано лишь 20 квартир, в процессе передачи еще 23 квартиры. Однако согласно инвестиционному договору только на первом этапе количество передаваемых жилых помещений должно было составлять 117, а по итогам пяти этапов проекта – 384.
Работой «Воина-В» в программе реновации остался крайне недоволен Игорь Албин. «Город пошел на реализацию программы развития застроенных территорий не ради уплотнительной застройки, а для расселения домов, которые могут пополнить ветхий жилищный фонд. Неправильно, что вплоть до февраля 2018 года (окончание действия инвестдоговора – прим. ред.) не наступает никаких правовых последствий для инвестора, срывающего взятые на себя обязательства», – отметил он.
По словам Игоря Албина, ход реализации программы развития застроенных территорий неудовлетворительный и ее необходимо законодательно корректировать. В обновленном виде должны быть четко прописаны
обязательства органов власти, инвесторов, администраций районов и правовые последствия за их неисполнение. Вице-губернатор предложил возложить полномочия по разработке проектов планировки территорий на КГА, что позволило бы полнее учитывать региональные нормативы градостроительного проектирования и сохранение зон зеленых насаждений общего пользования при реализации проектов РЗТ.
Напомним, сама программа реновации застроенных территорий в Петербурге стартовала в 2008 году. На основе торгов было заключено пять договоров с коммерческими компаниями. Один из них – с «Воин-В» на преобразование двух кварталов в Ульянке. Четыре договора – с «СПб Реновация» о развитии 22 кварталов в различных районах города.
Интересно, что до последнего времени действующую программу реновации в Смольном активно поддерживали. Считали, что она в целом проходит нормально и придерживались позиции ее дальнейшего продления, в том числе по тем обязательствам, которые должны были исполнены инвесторами до 2019 года.
Депутат Законодательного собрания Алексей Ковалев несколько удивлен «сменой настроения» Смольного, но считает, что закон о реновации нужно не просто корректировать, а полностью переписывать. «В действующем виде он не соответствует федеральном законодательству. Под реновацию должны попадать полностью убитые и страшные территории, которые есть в Петербурге, но почему-то инвесторы получили вполне благопристойные кварталы. При этом на них занимаются не реновацией, а обычной уплотниловкой в своих коммерческих целях», – делает выводы парламентарий.
Цифра:
24 квартала Петербурга до 2019 года должны были быть преобразованы по программе реновации территорий.
Для того, чтобы накопить на один квадратный метр жилья у петербуржца уйдет 8 месяцев, у москвича – 11, а жителя у Севастополя целых 32.
Чтобы купить квартиру в 40 кв. метров в ряде регионов России нужно начинать откладывать с молодых лет, чтобы ближе к пенсии отметить долгожданное новоселье. Ипотека для повышения доступности жилья в нынешнем виде не достаточно эффективна и чтобы изменить ситуацию необходимо снизить процентную ставку и искать новые механизмы, такие как арендное жилье, уверены эксперты.
Аналитический центр SRG составил рейтинг регионов доступности жилья для жителей России на вторичном рынке. Учитывались данные 83 регионов.
Индикатором доступности жилья стал коэффициент, основанный на соотношении средней стоимости одного «квадрата» и денежных доходов населения за вычетом потребительских расходов. Получив данные, специалисты высчитали, сколько месяцев уйдет у жителей регионов для того чтобы накопить на 1 кв метр жилья.
На первом месте, с самыми доступными для местных жителей квартирами находится Ненецкий АО. Здесь чтобы накопить на один квадратный метр, стоимость которого составляет 85,5 тыс. рублей, нужно почти два месяца. На втором месте среди субъектов СЗФО и на пятом по России – Мурманская область с коэффициентом 3,35. Далее следует Вологодская область - 3,5, Республика Коми – 3,7. С большим отрывом, на 43 месте всероссийского рейтинга и на пятом северо-западного находится Карелия. Здесь отметка перевалила за полгода – 6,7. На 54 месте в РФ находится Ленинградская область со стоимостью «квадрата» 51,4 тыс. рублей, на который нужно откладывать 6,7 месяцев. На седьмом месте СЗФО (49 место в РФ) находится Архангельская область с коэффициентом 6,9, затем - Новгородская область - 6,97, Псковская – 7,98.
Сложнее всего приобрести квартиру среди регионов Северо-Запада жителям Петербурга и Калининграда – 69 и 71 место по России соответственно. «Квадрат» на «вторичке» в Северной столице стоит 99 тыс. рублей. Горожанам придется откладывать на кв. метр 8,8 месяцев. В Калининграде ситуация более напряженная – там на это уйдет 9 месяцев.
Замыкает всероссийский рейтинг город Севастополь. Москва находится на 80 месте.
«Чтобы приобрести типовую квартиру в 40 кв. м жителю Москвы на это потребуется 39 лет. Однако самым недоступным субъектом РФ для приобретения жилой недвижимости стала не Москва, а Севастополь, здесь чтобы приобрести квартиру обычному гражданину потребуется копить 107,5 лет», - прокомментировал результаты рейтинга руководитель Аналитического центра SRG Марат Абдуллин.
Столичный интерес
По мнению директора института современного государственного развития ИСОГОР Дмитрия Солонникова, расположение субъектов Северо-Запада вполне логично. Лидеры рейтинга доступности жилья в СЗФО: Ненецкий ОА и Мурманская область – два региона, находящиеся за полярным кругом, которые не притягивают переселенцев со всей страны. Однако зарплаты там относительно высокие – в среднем 68 и 35 тыс. рублей соответственно. Что касается Псковской области, то по словам Дмитрия Солонникова, ценник на местные квартиры подняли москвичи, которые в последние 4-5 года проявили интерес к этому региону. Похожая картина и в Калининградской области. «Московские деньги приходят в Калининград и это сильно поднимает цены на жилье. Активность жителей столицы понятна: Калининград – это самый южный регион Северо-Запада, природа, Балтийское море. Псков – приграничный с Евросоюзом город с красивой историей и хорошим климатом», - объяснил Дмитрий Солонников. В Петербурге же помимо местных активно покупают квартиры жители других регионов, в особенности тех же Нарьян-Мар или Мурманска для инвестиционных целей или переезда.
Надежда на аренду
Многие из механизмов, направленных на повышение доступности жилья в нашей стране просто не работают, уверен Дмитрий Солонников. Например, федеральная программа «Жилье для российской семьи» направлена только на отдельные категории граждан, попасть в нее могут лишь единицы. «Такие программы помогают решить локальные задачи, причем временно из-за того, что у нас работает бесплатная приватизация жилья. Тот же сельский учитель, получивший по этой программе квартиру, через пару лет ее приватизирует, продаст и уедет из деревни», - объяснил свою позицию Дмитрий Солонников.
Для того чтобы сделать покупку квартиры в России более реальной, помимо решения макроэкономических задач, таких как экономический рост и коррекции зарплат на уровне инфляции, по мнению генерального директора «Ханса СПб Девелопмент» Олега Баркова, нужно пересмотреть схему ипотечного кредитования. «Во врем мире ставки по ипотеке на уровне 2-5%. Если у нас ее снизят до 7-8%, для рынка недвижимости нашей страны это станет революцией», - считает господин Барков.
По данным директора по маркетингу «Той-Опинион» Алексея Кропотова, около 50% жилья в Петербурге приобретается с помощью ипотечного кредитования: «Если ЦБ перестанет поддерживать ипотечную ставку, рынок просядет как минимум на 20%».
Дмитрий Солонников считает, что помимо ипотеки есть намного более действенные варианты решения жилищного вопроса: «В нашей стране есть миф о том, что жилье должно быть в собственности. В Европе 60-70% домохозяйств живет в съемном жилье всю жизнь и это не вызывает дискомфорта или социальной напряженности. Во всем мире считается что ипотека – это продукт для взрослых людей, а не для молодых семей. Поэтому развивать жилищный рынок нужно ориентируясь на арендное жилье»
«Спрос на арендное жилье в последнее время растет, - согласен Олег Барков. - Те, у кого нет первоначального взноса, - снимают жилье, у кого есть – покупают квартиру в рассрочку, потому как из-за высокой конкуренции среди застройщиков стоимость ежемесячных выплат близка к платежам за съемное жилье».
Стабильно высоко
Впрочем, по мнению экспертов рынка, в ближайшее время цены на жилье в регионах не будут повышаться. По мнению Алексея Кропотова, таких предпосылок нет, предложение намного превышает спрос: «Мы видим восстановление спроса в нижних ценовых сегментах. Однако в среднем и высоком ценовом сегменте по-прежнему наблюдается существенное падение. До конца 2017 года цены расти точно не будут», - уверен Алексей Кропотов.
Похожего мнения придерживается и Олег Барков: «Я не жду потрясений на рынке жилья. Наш город и страна в целом показали настоящую животную выживаемость – мы адаптируемся под самые апокалиптические сценарии. Если влияние геополитических факторов не усилится, объем ввода и цены на жилье останутся прежними».
В целом, за последние едва года, по данным Алексея Кропотова, цены на жилье стали более дифференцированными. Стоимость квадрата в доме на «этапе котлована» просела, а на готовые квартиры - осталась на том же уровне.