Массовая архитектура: право на будущее
Представление о назначении современного жилья давно вышло за рамки удовлетворения базовых потребностей. Современный дом должен быть многофункциональным и персонализированным, легко модифицироваться под меняющиеся потребности жильцов. Как архитектура умещается в рамках этого списка и что такое сегодня «архитектура для масс»?
О различных подходах к массовому строительству, его эволюции и дальнейших путях развития говорили участники пленарной сессии «Архитектура для масс: преодолевая стереотипы», состоявшейся в рамках секции «Креативная среда и урбанистика» Санкт-Петербургского международного культурного форума.
Индивидуальное с помощью типового
По мнению нидерландского архитектора, партнера бюро MLA+ Маркуса Аппенцеллера, проектируя новые дома, начинать следует не с архитектурных решений, а с планирования городских районов. Важно учитывать средовой контекст и придавать индивидуальность не только конкретному дому, но и всему району застройки. В качестве примера партнер бюро MLA+ привел работу архитектурного бюро над проектом «Лиговский Сити» в «сером поясе» Петербурга: «Работая над проектом, мы думали о том, как сделать город более индивидуальным, а каждый район отличимым от другого, используя ландшафт и уже имеющуюся застройку. Работать в рамках существующего контекста крайне непросто; но при этом переработка промышленной территории интересна, она позволяет конструировать новые индивидуальные здания и площадки».
Архитектурные решения, по мнению Маркуса Аппенцеллера, должны закладываться в проект уже на той стадии, когда сформировано общее видение проекта.
Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре и главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев выступает за уход от типового строительства в массовой архитектуре: «Для каждого проекта должен найтись свой архитектор, массовая архитектура не должна становиться частью массовой культуры».
Маркус Аппенцеллер, напротив, видит в типовом возможности для выражения индивидуальности. В качестве аналогии он приводит эффект IKEA: когда каждый, используя товары массового производства, формирует в своем доме индивидуальную среду, комбинируя эти типовые предметы оптимальным образом. Так и архитектурные элементы, используемые в строительстве, позволяют создавать новое.
Во взгляде на строительство индивидуального с помощью типового – с нидерландским архитектором солидарен итальянский коллега. Профессор курса архитектурной и градостроительной композиции миланского Политекнико, глава бюро Сino Zucchi Architetti Чино Дзукки считает, что можно, используя существующую типологию форматов массового строительства, строить разные города, объединять идеи для возведения социального жилья с другими элементами. Это поможет сделать застройку современных городов более интересной и разнообразной и в то же время избежать создания резерваций, объединяющих людей одного социального слоя. «Важно научиться смотреть на жилищное строительство не как на отдельный объект, а как на неотъемлемую часть города и пространства городской среды», – говорит г-н Дзукки.
Многоэтажки как срез эпохи
Если говорить о массовой архитектуре как о продукте потребления, то у среднестатистического жителя (и в России эта тенденция особенно заметна) нет запроса на качественный архитектурный проект. На первом месте пока стоит доступность жилья, затем рассматривается его функциональность. Архитектор Евгений Герасимов объясняет это тем, что массовая застройка – это всегда отражение текущего экономического состояния общества: «Архитектура плохая не потому что она плохая, а потому, что мы такие. Если она бедная – значит, это мы бедные. Если она некрасивая, значит, нас это устраивает, – делится своей точкой зрения архитектор. – Так было всегда, так будет, и невозможно перепрыгнуть через это обстоятельство. Панельные дома мы называем сталинками, хрущевками, брежневками. Мы не называем их по именам архитекторов, и в этом тоже – отражение эпохи».
Массовую архитектуру как исторический пласт рассматривает и чилийский архитектор Педро Алонсо, куратор чилийского павильона на 14-й Венецианской биеннале архитектуры, организатор экспозиции, посвященной массовому домостроению. Панельные многоэтажки, в промышленных масштабах строящиеся в XX веке, на его взгляд, больше, чем просто дешевое и быстровозводимое жилье. Это – срез эпохи. «История не только в зданиях, но в культуре, в политике, в том, как формируется архитектурный облик. Все это – элементы единой мозаики, это международный контекст истории технологий», – расширяет взгляд на массовую архитектуру г-н Алонсо.
Как повышать качество архитектуры или формировать запрос на нее? По мнению г-на Герасимова, выход в том, чтобы не искать выхода, а продолжать каждому заниматься своим делом: архитекторам – создавать проекты, а строителям – воплощать их. «Массовая застройка – это не хорошо и не плохо. Это есть, и мы должны воспринимать ее нормально. Если вдруг кто-то захочет прыгнуть из времени, у него не получится это сделать, он разорится. Нужно спокойно воспринимать действительность, делать что должно – и будь что будет», – заключает архитектор.
Партнер, директор по развитию регионов «Россия», «Страны СНГ» японской компании «Никкен Секкей» Фади Джабри считает, что нужно уделять больше внимание внутреннему пространству. Так, в Японии тезис Ле Корбюзье о том, что архитектура – это машина для жизни, воплощается в жизнь. Национальные традиции и поиски архитекторных образов к началу нового века воплотились в идею о гибком, моделируемом пространстве. К традиционным раздвижным перегородкам и емким встроенным шкафам сегодня добавляются высокие технологии, рационально интегрированные в интерьер. За последние десятилетия японские планировки эволюционировали от моды размещать кухню в центре квартиры до передвижного модуля, который позволяет при необходимости размещать кухню там, где это удобно в конкретный момент. Компания «Никкен Секкей» разрабатывает планировки для жилья, которое будет актуально в ближайшем будущем. Его смысл сводится к тому, что, купив квартиру однажды, человек может моделировать пространство в ней так, как ему нужно, а не покупать новое жилье каждый раз, когда его семья расширяется или сокращается.
«Мы должны строить много и быстро, используя повторяющиеся элементы, но при этом учитывать ошибки первого индустриального домостроения и избегать однообразия, – заключает модератор дискуссии, главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. – Речь идет не только о самих домах, но о среде в целом. Должны быть благоустроенные общественные пространства, продуманная инфраструктура и навигация. Также нужно учитывать пожелания жителей, ведь именно социум формирует архитектуру».
Москва в ее исторических границах, Московская область и Новая Москва образуют сегодня суперагломерацию. В ближайшее время все три мегалокации будут жестко конкурировать между собой на рынке жилищного строительства, говорят эксперты.
Пять лет назад, 1 июля 2012 года, к столице были присоединены 148,8 тыс. га земли на юго-западном направлении, которые стали именоваться Новой Москвой. Итоги первой пятилетки развития «Новой Москвы» подводили на пленарной сессии в рамках форума PROEstate-2017.
Ударными темпами
Территориальные схемы присоединенных земель, которые были поделены на Троицкий и Новомосковский административные округа (ТиНАО), были утверждены Правительством Москвы в 2015 году. А в марте 2017 года Генплан развития Новой Москвы был принят Московской городской Думой.
Согласно Генплану, в перспективе до 2035 года население Новой Москвы вырастет до 1,5 млн человек (сегодня – 320 тыс. человек). Как рассказал руководитель Департамента развития новых территорий города Москвы Владимир Жидкин, в основу градостроительной документации положен принцип полицентрической структуры расселения, в соответствии с которым на новой территории будут созданы устойчивые жилые районы, сбалансированные по численности населения и соцобъектов, а также рабочих мест.
Инвестиционный потенциал развития новой территории до 2035 года – 7 трлн рублей. «С поправкой на инфляцию эту цифру сегодня уже смело можно подвинуть к 8 трлн рублей, – подсчитал Владимир Жидкин. – Предполагается, что 80% этих средств обеспечат внебюджетные источники. За пять лет в развитие Новой Москвы было вложено порядка 780 млрд рублей. Из них 120 – деньги из бюджета (федерального и городского), а остальные 660 – средства инвесторов. Мы рассчитываем, что в этом соотношении проект будет реализовываться и далее».
Владимир Жидкин сообщил, что всего с начала 2012 года в Новой Москве построено около 11 млн кв. м недвижимости, в том числе 8 млн кв. м жилой (с учетом ИЖС). Кроме того, возведены 52 объекта социальной инфраструктуры (две трети из которых построены на частные средства, и только треть – на бюджетные деньги). До 2035 года в Новой Москве должны появиться 125 объектов здравоохранения, 110 школ и 300 детских садов.
Не меньшее внимание уделяется развитию транспортной инфраструктуры присоединенных территорий. «Уже сформирован транспортный каркас, в его структуре установлены как продольные, так и поперечные связи, построены четыре путепровода через ж.-д. пути, на которых возникали основные пробки. Всего с 2012 года построено 70 км новых дорог. Продолжается строительство новых путепроводов – в Переделкино, Щербинке, на Курском направлении и др. В этом году начнется строительство еще двух дорог, которые свяжут Калужское шоссе с Варшавским и Симферопольским шоссе», – перечислил глава Департамента новых территорий.
До 2021 года в Новой Москве планируется построить 300 км магистральных дорог. Одновременно с дорогами строится и подземка. На новых территориях уже появились две станции метро – «Румянцево» и «Саларьево» на Сокольнической ветке. К 2035 году в Новой Москве появятся 20 новых станций метро (и 72 км новых путей).
По словам Владимира Жидкина, полностью «выстроилась» и инженерная инфраструктура: «Утверждены все схемы водоснабжения, канализования, тепло- и электроснабжения. Так как местная вода не очень хорошего качества, было принято решение всю воду подать централизованно из Москвы. Сейчас строятся магистральные сети вдоль Калужского, Киевского шоссе и перемычки. Также было принято решение создать новые централизованные очистные сооружения, поскольку существующих мощностей недостаточно».
Создание рабочих мест – самая «трудная» тема Новой Москвы, считает Владимир Жидкин. Однако городские власти в этом отношении заняли жесткую позицию. «В ПЗЗ мы предусмотрели площадей под создание рабочих мест больше, чем жилья. Нельзя никому давать строить жилье, пока не появятся места приложения труда. Только такая мотивация заставит застройщиков думать об этой проблеме. Если по каким-либо причинам инвестор отказывается от этой «нагрузки», у нас есть встречное предложение – передайте городу землю, где должны быть рабочие места, и стройте только жилье», – рассуждает глава Департамента новых территорий. Всего с начала 2012 года создано около 100 тыс. рабочих мест, из них сегодня занята примерно половина.
Еще одна важная для нового города тема – парки. На территории Новой Москвы разбито уже 13 парков. Всего до 2035 года планируется возвести 86 парков, общей площадью 12 тыс. га. «Еще некоторое время назад мы вряд ли могли говорить о создании рабочих мест или масштабных зеленых зон за счет инвестора, – рассуждает Владимир Жидкин. – Сегодня для того, чтобы росла капитализация проектов, для того, чтобы создавать комфортную среду, застройщики готовы создавать такие проекты. Почти все крупные жилые комплексы Новой Москвы включают в себя парки и масштабные зоны отдыха».
О «простой» и «правильной» жизни
«Со времен, когда Москва вступила на территорию ТиНАО, «простая» жизнь застройщика закончилась. «Простая» в смысле: построил дом и счастлив. А рабочие места мы воспринимали как отрицательную экономику, – говорит Даромир Обуханич, генеральный директор ГК «МИЦ» (в портфеле активов группы более 5 млн кв. м жилья в Москве и Подмосковье). – Однако сейчас мы приходим в пониманию того, что путь развития Новой Москвы однозначно правильный. Да, государство вкладывает в развитие региона 20%, это всего лишь пятая часть инвестиций. Но смысл в том, что эти 20% – первые и самые важные, тот толчок, который дает Москва этим территориям в виде развития дорог, инфраструктуры, в виде долгосрочного планирования до 2035 года. У нас есть все исходные данные для развития проектов. Это нормальная мировая практика, которой у нас никогда раньше не было».
По мнению г-на Обуханича, если раньше застройщики пришли к выводу, что не бывает качественного проекта без социальной и дорожной инфраструктуры, то сегодня на территориях Новой Москвы такие проекты невозможны без создания рабочих мест: «Это продиктовано экономикой проекта: ну не будут приобретать квартиры здесь только потому, что есть красивые дома, детский сад и Москва пообещала дорогу», – уверен Даромир Обуханич.
Сегодня на территориях Новой Москвы у ГК «МИЦ» всего в работе около 1 млн кв. м. В сентябре текущего года ГК «МИЦ» открыла продажи в новом жилом комплексе «Южное Бунино», который расположен в НАО, рядом с деревней Ямонтово, на площади 56,4 га. В рамках первой очереди будет построено 306 тыс. «квадратов». В основу концепции проекта положен диверсифицированный подход в разработке продукта: в составе жилого комплекса – дома классов «комфорт», «комфорт плюс» и «бизнес»; квартиры – с разнообразными функциональными планировками; широкий выбор отделки; и цена, сопоставимая со стоимостью, предлагаемой в сегменте новостроек эконом-класса Московского региона. «Лет 5-7 назад такой проект мы бы делали только внутри МКАД, сегодня не боимся это создавать на территориях, удаленных от МКАД на 10 км. Это стало возможным только потому, что и нам, и покупателям квартир понятно, как развивается эта территория», – заключил Даромир Обуханич.
«Новая Москва – один из самых перспективных рынков», – такую оценку дает Станислав Киселёв, генеральный директор ГК «КОРТРОС» (в прошлом году портфель московских проектов ГК «КОРТРОС» достиг 300 тыс. кв. м), но при этом г-н Киселёв делает оговорку: «С позиции долгосрочной перспективы». И поясняет: «Москва в ее исторических границах, Московская область и Новая Москва образуют сегодня суперагломерацию. В рамках этой суперагломерации в ближайшее время эти три части будут конкурировать между собой. Насколько успешно будет конкурировать Новая Москва в этой тройке, будет определять ее развитие в долгосрочной перспективе».
Застройщики пока очень осторожно подходят к реализации своих проектов в Новой Москве и Московской области, говорит Станислав Киселёв. Причем рынок как Новой, так и «старой» Москвы значительно уступает Московской области по объемам ввода жилья. У области несколько серьезных конкурентных преимуществ: «готовые» рабочие места, разветвленная ж.-д. сеть, относительно низкая стоимость предложения (в среднем на 20% ниже, чем в Новой Москве).
Новая Москва пока держится на заявленном потенциале, считает Станислав Киселёв, – на потенциале развития новой комфортной среды, транспорта, инфраструктуры: «Успех завтрашнего дня зависит от того, насколько власть и девелоперы справятся с проблемой создания рабочих мест. Здесь нужны мегапроекты, наукограды и технопарки, а не одиночные объекты внутри жилищных комплексов».
Код территории
Дмитрий Волков, коммерческий директор ГК «А101», говорит, что цена предложения в Новой Москве неуклонно растет, а в Московской области – год от года падает: «Спрос из Московской области смещается частично в Москву и Новую Москву, но именно последняя демонстрирует в последнее время рост объема поглощения и уже вышла за 1 млн. кв. м. Я думаю, что по итогам 2017 года этот показатель составит 1,3 млн кв. м».
По итогам 2016 года ГК «А101» вошла в тройку самых крупных застройщиков Новой Москвы. Уникальность концепции проектов ГК «А101» – в комбинации жилых комплексов с разным форматом недвижимости, индивидуальной архитектурой и ландшафтным окружением. В 2016 году ГК «А101» вывела на рынок два новых комплекса: «Скандинавия» и «Белые ночи».
У каждого проекта комплексного освоения территории есть ядро – большой жилой район, вокруг которого сначала появляется социальная инфраструктура, а впоследствии начинают формироваться объекты коммерческой инфраструктуры. Не будем лукавить, построить экономику КОТ сразу на рабочих местах – невозможно. «Поэтому в качестве ядра мы берем жилье, развиваем его, продаем, а потом наращиваем все остальное, – говорит Дмитрий Волков из «А101». – Среднестатистический потрет покупателя квартир в Новой Москве – молодые люди 28-32 лет, средний доход – 150 тыс. рублей в месяц, у 80% из них – есть автомобиль. В своем квартале они хотят развлекаться (гулять, заниматься спортом), поэтому в каждом нашем районе есть парк и спортивный центр. Например, в жилом комплексе «Скандинавия» площадь парка составляет 80 га – с фонтанами, кафе, беседками, речками и велодорожками».
Как считает Дмитрий Волков, сегодня Новая Москва уже опережает в своем развитии «старую» Москву. Самые крупные проекты КОТ находятся именно в Новой Москве – это «Саларьево Парк» от ГК «ПИК» и «Скандинавия» от ГК «А101». «Тренды в девелопменте будут задавать именно крупные КОТ. Собственный парк, выход к речке, беседка, подземный паркинг и дизайнерская отделка в подъезде – такого нет в Московской области, и не везде есть в «старой» Москве. Именно Новая Москва станет законодателем девелоперской моды».
Причем речь идет о проектах комфорт-класса, подчеркивает Дмитрий Волков: «В своих проектах мы отдаем 20% домам бизнес-класса, еще 20% – улучшенному комфорту, но строить весь КОТ на базе высокого класса, – нецелесообразно, он не имеет достаточной емкости рынка. Причем нет перспектив и у жесткого «эконома». «Убитые муравейники» закончились год назад, когда поглотили ГК «Мортон».
Еще один тренд комплексного освоения территорий – проникновение концепции во все элементы проекта, начиная от нейминга, оформления подъездов, домов с отделкой и заканчивая благоустройством и навигацией по жилому кварталу. «Мы видим в этом игру, которую с удовольствием воспринимает наш покупатель», – отмечает г-н Волков.
Кстати
Согласно опросам ВЦИОМ, около 30% жителей «старой» Москвы допускают возможность переезда на новые территории.
Таблица. Средняя стоимость новостроек в Новой Москве
|
№ |
Поселение |
Средняя цена, руб./кв. м |
|
1 |
Московский |
121 386 |
|
2 |
Внуковское |
119 443 |
|
3 |
Сосенское |
115 671 |
|
4 |
Троицк |
103 362 |
|
5 |
Кокошкино |
94 882 |
|
6 |
Щербинка |
93 775 |
|
7 |
Первомайское |
93 216 |
|
8 |
Десеновское |
92 721 |
|
9 |
Воскресенское |
90 382 |
|
10 |
Филимонковское |
89 306 |
|
11 |
Марушкинское |
88 235 |
|
12 |
Киевский |
80 253 |
|
13 |
Новофедоровское |
57 558 |
|
14 |
Краснопахорское |
56 277 |
Источник: mirkvartir.ru
Аферисты все чаще пытаются заставить людей поменять в квартире счетчики учета электроэнергии, газа и воды. Свести к минимуму обман доверчивых граждан сложно, считают эксперты.
В Петербурге растет количество компаний, навязывающих горожанам услуги по замене или поверке квартирных счетчиков. В почтовых ящиках граждан становится все больше листовок с категоричными предложениями от данных организаций. Их представители активно ходят по квартирам, сообщая собственникам недвижимости о необходимости замены того или иного прибора учета. В большинстве случаев эти фирмы обманывают граждан. На их уловки чаще всего попадаются пожилые люди.
Один из последних случаев со счетчиками, попавший в городскую хронику происшествий, произошел в Калининском районе Петербурга в конце этого августа. Молодой человек позвонил в квартиру пенсионерки и сообщил ей о необходимости срочной замены электрического счетчика на новый, в связи со вступившим в силу постановлением российского правительства. Пожилая женщина согласилась на замену прибора. Тем же вечером пришел техник, поменял счетчик и взял с хозяйки квартиры с учетом «скидки для пенсионеров» 8 тыс. рублей. Чуть позже выяснилось, что прежний счетчик соответствовал всем действующим требованиям учета. Новый прибор и стоимость его установки были значительно завышены.
Предупрежден – вооружен
Сами поставщики электричества, воды и газа уже давно обеспокоены ростом афер с приборами учета. Организации уже создали и распространяют памятки для горожан, но считают, что к решению проблемы должны активно подключиться правоохранительные органы.
Как отмечают в пресс-службе АО «Петроэлектросбыт», предприятие регулярно фиксирует случаи, когда мошенники навязывают гражданам замену счетчика и устанавливают устаревшие приборы учета, при том, что замена была не нужна. В целях недопущения таких случаев «Петроэлектросбыт» проводит большую работу, в том числе информационную среди населения.
Как отмечают в «Петроэлектросбыте», самый верный способ понять горожанам, кто постучал в дверь – мошенник или контролер, – это, не открывая дверь, спросить заводской номер счетчика, установленного в квартире. Он указан на корпусе прибора учета, и у любого представителя организации всегда при себе есть информация о счетчике, установленном в квартире. Если номер счетчика не называют, то это мошенники. Кроме того, сотрудники «Петроэлектросбыта» никогда не берут какие-либо платежи на дому, установка счетчиков производится по предварительной заявке и после оплаты через кассу. Если пришедшие требуют оплатить установку счетчика прямо здесь и сейчас – это мошенники. О всех подозрительных случаях «Петроэлектросбыт» просит сообщать на специально выделенную горячую линию по телефону (812) 303-80-90 или в полицию.
В ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» подчеркивают, что они не занимаются установкой квартирных счетчиков, а также их поверкой или заменой. Предприятие работает только с управляющими организациями (ТСЖ, ЖСК, ЖКС и т. д.) и только с показаниями общедомовых, а не индивидуальных счетчиков. Соответственно, «Водоканал» не выдает никаким организациям каких-либо «доверенностей» или «лицензий» на установку, поверку или замену счетчиков. Кроме того, часто самозванцы пытаются запугивать горожан, угрожая штрафами «Водоканала» или отключением воды в случае неуплаты денег за установку или несвоевременную замену счетчика, о которых даже речи идти не может.
К сожалению, попытка установки или замены счетчика в квартире – это не единственный и не первый случай, когда мошенники прикрываются именем «Водоканала», сообщают представители предприятия. В последнее время участились случаи мошенничества, когда преступники, представившись сотрудниками предприятия, предлагают различные услуги – продажу разной «чудо-техники», установку фильтров для воды. Если в вашу квартиру звонит или приходит человек, представляющийся работником «Водоканала», необходимо спросить его фамилию и цель визита, после чего позвонить по телефону круглосуточной горячей линии (812) 305-09-09 и уточнить, действительно ли этот человек является представителем «Водоканала».
Доказать мошенничество
Депутат Законодательного собрания Петербурга Борис Вишневский рассказывает, что совсем недавно ему с помощниками по жалобе граждан пришлось провести небольшое расследование по одной из таких мошеннических фирм. «Мы лично ездили по адресу, указанному в их документах и на сайте как адрес нахождения. Однако там никого не нашли. По телефону организации также нам ничего вразумительно не смогли ответить, а потом и вовсе стали хамить. Я уже написал обращение в прокуратуру, с просьбой разобраться в этом деле и привлечь к ответственности мошенников, ведь то, что они делают, попадает под ст. 159 (ч. 4) УК («Незаконное завладение имуществом граждан в денежной форме»). Если должным образом будет наказана хоть одна мошенническая контора – других станет существенно меньше», – уверен депутат городского парламента.
По словам старшего юриста компании «Арбитр Северо-Запада» Сергея Лебедева, привлечь к ответственности данные организации довольно сложно: «Если они оказали услугу, выполнили ее и установили исправный прибор учета, то доказать мошенничество затруднительно, так как по сделке было добровольное соглашение сторон. В большинстве случаев их деяния тянут только на административное правонарушение, по статье "Обман потребителя"», – отмечает эксперт.
Мнение
Борис Вишневский, депутат Законодательного собрания Петербурга:
– Мошенники, делающие бизнес на счетчиках, нарушают и Закон о персональных данных. Представители данных организаций, ходящие по квартирам, очень часто знают имена и фамилии жильцов, а также их возраст. С данными сведениями они быстрее находят своих жертв – как правило, доверчивых пожилых людей.