Транспортная инфраструктура агломерации: проблемы и решения
В рамках IV международной ежегодной конференции «Транспортная инфраструктура Санкт-Петербурга и Ленинградской области» состоялась дискуссия «Транспортное обеспечение при комплексном развитии территорий».
Эксперты обсудили вопросы обеспечения транспортной инфраструктурой четырех территорий комплексного освоения – Каменки, Кудрово, Мурино и Красного Села. Общая численность их населения в перспективе составит не менее 700 тыс. человек.
Каменку разовьют через соглашения
О планах города по развитию транспортной инфраструктуры в Каменке рассказал Вадим Власов, первый заместитель председателя Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга. Сегодня транспортный каркас улично-дорожной сети Северо-Приморской части Петербурга (СПЧ) состоит в основном из автомобильных дорог, проложенных в 1990-е годы и в начале 2000-х. Транспортную ситуацию в районе отчасти улучшило в 2011 году подключение Парашютной улицы к КАД, рассказал Вадим Власов, однако с тех пор в Каменке часть земельных участков была передана под жилищное строительство, на них в перспективе планируется возвести около 3 млн кв. м жилья.
«В марте этого года на Транспортном совете при губернаторе Петербурга Г. С. Полтавченко было принято решение о включении в госпрограмму ряда транспортных проектов в Каменке и выделении соответствующего объема финансирования. Планируемый срок реализации проектов – 2023 год, – сообщил Вадим Власов. – Ввиду ограниченности бюджетных средств и растущей потребности улучшения транспортной ситуации в Каменке, со строительной компанией Setl City, реализующей на этой территории крупный жилищный проект, в ближайшее время будет подписано соглашение о выполнении работ по возведению транспортной инфраструктуры с последующей компенсацией затрат из бюджета города. Срок реализации проекта – 2020 год. Ориентировочный объем инвестиций по соглашению составит 2 млрд рублей».
Кроме того, подписана совместная «дорожная карта» между правительством города, ОАО «ЗСД» и партнером компании – ООО «Магистрали Северной столицы» – о реализации продолжения Шуваловского проспекта от улицы Камышовой до Планерной улицы с устройством развязки на ЗСД. Ориентировочный объем финансирования – 4,2 млрд рублей. Проект планируется реализовать к 2019 году.
В ожидании крупных проектов
Активное строительство в Кудрово продолжается уже 10 лет. Михаил Москвин, заместитель председателя Правительства Ленинградской области, отметил, что еще при рассмотрении проекта планировки территории в Кудрово было предусмотрено создание улично-дорожной сети, пяти выездов-въездов на эту территорию, ТПУ. В Кудрово после реализации всех заявленных проектов появится 2,5 млн кв. м жилья, не менее чем для 75 тыс. человек.
«Благодаря деятельности «Регионального агентства транспортной инфраструктуры» (РАТИ), дочерней компании АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области», консолидировавшей местных застройщиков, создание улично-дорожной сети в Кудрово идет в соответствии с намеченным графиком, синхронизированным со сроками сдачи домов», – заявил Михаил Москвин.
Генеральный директор Setl City Илья Еременко подчеркнул значимость работы РАТИ: «Благодаря усилиям Агентства, взявшего на себя работу по созданию единой системы дорожной сети, идет координация деятельности различных компаний. Застройщики избавлены от необходимости решать проблемы в одиночку. Это хороший пример комплексной работы, такой опыт можно распространять и на другие активно застраиваемые территории».
Вместе с тем Михаил Москвин не отрицает и наличие проблем. «Пять въездов-выездов в Кудрово функционируют, но со значительной нагрузкой. Решением проблемы может стать создание центрального транспортного кольца, аналогичного тому, что действует в Москве. Хотелось бы, чтобы такой проект был реализован в Петербурге, с учетом развития жилых комплексов в области, в частности – в Кудрово», – считает г-н Москвин.
Впрочем, Кудрово не останется в стороне от крупных проектов и уже в обозримом будущем. Согласно последним обещаниям городского правительства, метро здесь должно появиться не позднее 2023 года, а к Восточному скоростному диаметру район планируют подключить к 2025 году.
Участники дискуссии также обсудили вопрос размещения депо для метрополитена. Как объяснил Евгений Домрачёв, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области, главный архитектор региона, ранее в документах территориального планирования место для депо было определено севернее Мурманского шоссе. «Было зарезервировано около 50 га, – сообщил Евгений Домрачёв. – Семь лет назад губернатором Ленинградской области А. Ю. Дрозденко был поднят вопрос резервирования этого участка, направлено соответствующее обращение в Правительство Санкт-Петербурга. К сожалению, ответа не поступило. Поэтому сейчас место для депо зарезервировано за КАД, вблизи дер. Новосаратовка, что отображено в генеральном плане Свердловского городского поселения».
Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС», которая планирует реализовать масштабный проект комплексного освоения территории в Новосаратовке, считает резервирование участка под размещение объектов метрополитена несомненной удачей территории: «Безусловно, строительство депо и конечной станции метро «Новосаратовка» придаст дополнительный толчок к развитию проекта. Для такой большой территории станция метро необходима».
О планах по инвестированию 700 млн рублей в строительство еще одной развязки в Кудрово ранее заявляла ИКЕА. «При содействии Регионального агентства транспортной инфраструктуры мы готовим с правительством области подписание договора на разработку ППТ в части строительства развязки в Кудрово. Когда договор будет подписан, можно будет заявлять конкретные суммы», – рассказал Валентин Кельбах, руководитель проекта «ИКЕА Сентерс Рус Девелопмент».
Мурино под наблюдением
Транспортные проблемы еще одной территории активной урбанизации – Мурино – решаются поэтапно, однако в отличие от Кудрово, уже вполне сформировавшейся территории, здесь еще остается немало нерешенных вопросов. Муринско-Бугровская агломерация является одной из самых густонаселенных – здесь в перспективе будут построены 6 млн кв. м, а число жителей составит не менее 260 тыс. человек.
Генеральный директор ООО «Региональное агентство транспортной инфраструктуры» Егор Баранов подчеркнул, что транспортные проблемы в Мурино должны решаться комплексно, и перечислил здесь ряд намеченных к реализации проектов.
Первый – строительство автомагистрали от КАД до трассы Петербург – Матокса в створе Пискаревского проспекта. «Проектирование городской части проекта начнется в 2018 году, а областной – уже подходит к завершению, в 2018 году проект должен пройти экспертизу. Предварительная его стоимость – 5,5 млрд рублей, предполагается, что он будет реализован по схеме ГЧП и впоследствии будет эксплуатироваться на платной основе», – сообщил Егор Баранов.
Второй проект – подключение международного автомобильного вокзала в составе ТПУ «Девяткино» к КАД. «Получено положительное заключение экспертизы, областной Комитет по дорожному хозяйству до конца года должен провести конкурс. Уже выполнен первый этап: в октябре этого года был запущен так называемый «прокол» под КАД – выезд на проспект Культуры. Стоимость «прокола» составила 108 млн рублей. Первый этап полностью выполнялся за счет частных инвесторов. Проектирование второго этапа – развязки на КАД – также выполняется за счет застройщиков. Стоимость второго этапа составит 975 млн рублей».
Еще в конце прошлого года строить развязку на КАД предполагалось по схеме совместного финансирования из областного бюджета и средств частных инвесторов, однако впоследствии удалось привлечь в проект и федеральные деньги. Как рассказал Валентин Енокаев, заместитель генерального директора, начальник Управления по развитию транспортной инфраструктуры и ИТС АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области», именно название проекта, звучавшее как «Подключение международного автомобильного вокзала в составе ТПУ «Девяткино» к КАД» позволило обосновать необходимость привлечения федеральных средств на реализацию этого проекта. «Средства выделены Минтрансом России, что достаточно редко для проектов подобного рода, – заметил Валентин Енокаев. – Это хороший пример соединения интересов власти (федеральной и региональной) и бизнеса в одном проекте».
Логическим продолжением транспортной развязки является строительство обхода Мурино – Новое Девяткино с выходом на дорогу Петербург – Матокса в створе Гражданского проспекта. Проект прошел госэкспертизу, стоимость его реализации составляет 17 млрд рублей. Кроме того, готовятся к реализации такие важные для Мурино проекты, как строительство продолжения проспекта Культуры, реконструкция Ольгинской дороги и транспортной развязки между КАД и А121.
Михаил Москвин указал еще на один проблемный участок: «В отличие от Кудрово, в котором изначально были предусмотрены въезды-выезды, у Мурино была всего одна сельская дорога, которая упирается в улицу Шоссейная. Прокол под КАД улучшил транспортную ситуацию, но сельская дорога нуждается в расширении. Она должна была быть реконструирована к 1 ноября 2017 года, но пока этого не произошло». Застройщики Мурино пообещали Михаилу Москвину выполнить проектные работы по этому участку к началу строительного сезона.
Подготовленная территория
Территории вокруг Красного Села, еще до начала активной их застройки, в отличие от Кудрово и Мурино, имеют определенный и по ряду проектов уже реализуемый план развития дорожной инфраструктуры. Валентин Енокаев перечислил некоторые из них: развязка на КАД в Новоселье, обход Красного Села, реконструкция трассы «Нарва», соединение «Нарвы» и КАД.
Кроме того, существует и проект развития ЛРТ (легкорельсового транспорта). Как рассказал Дмитрий Синкин, первый заместитель председателя Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга, специалистами Комитета в прошлом году была проведена работа по оценке возможных трассировок скоростного трамвайного движения в южной планировочной зоне (с началом маршрута от ж.-д. станции «Сосновая Поляна», с интеграцией проекта в существующую трамвайную сеть города, с выходом на перспективные станции метро «Путиловская» и «Юго-Западная»).
Строительная длина трассы составит 16,5 км. Рассматривается возможность увеличения пассажиропотока к 2030 году до 35 тыс. человек в сутки. Продолжительность поездки составит 25 минут. «Проект является слабо окупаемым и дотационным, может быть реализован только с привлечением бюджетных средств. Тем не менее, рассматривается возможность реализации еще более масштабного проекта со включением перспективной линии до Петергофа и существующей трамвайной сети Красносельского района. В этом случае параметры проекта значительно улучшаются. Так или иначе, проекты по развитию ЛРТ в этом направлении еще находятся на стадии проработки. Пока говорить о реальных сроках их реализации преждевременно», – заявил Дмитрий Синкин.
Для улучшения параметров проекта ЛРТ в этом направлении и увеличения общего пассажиропотока Михаил Москвин предложил продолжить скоростную трассу до дер. Лаголово Ломоносовского района, на территории которой запланированы к реализации несколько жилищных проектов.
«Концепция развития Кудрово и Мурино, ввиду оторванности от города, расположения в «Закадье», изначально заключалась в их максимальной близости к городской инфраструктуре. На территориях вокруг Красного Села реализуется принципиально иная концепция, с условным названием «Город через дорогу», все проекты уже сейчас максимально вписаны в городскую среду, – резюмировал Денис Жуков, председатель совета директоров ленд-девелопера «СВП Групп». – Еще одно существенное отличие – здесь мы решили оградить застройщиков от какой-либо «непрофильной» деятельности, связанной со строительством дорог, развязок и т. п. Локации подобраны таким образом, что будущие проекты уже вписаны в существующую дорожную сеть или запланировано строительство дорог на бюджетные средства».
Кстати
IКЕА в 2019 году планирует построить в поселке Новоселье Ломоносовского района третий торговый комплекс «МЕГА ИКЕА», который должен стать крупнейшим проектом этой компании в регионе. Появление такого соседа придаст мощный импульс развитию жилищных проектов на прилегающих территориях.
Единственный участок ОАО «775 артиллерийский ремонтный завод» (АРЗ-775) на пр. Маршала Блюхера под коммерческую функцию купила компания «Интерторг».
Лот продан за 180 млн рублей с превышением стартовой цены на 100 млн рублей - самым высоким за последние пять лет.
Российский аукционный дом (РАД) продал участок площадью 1,8 га на пр. Маршала Блюхера, 12 под коммерческую функцию. Торги оказались беспрецедентными: лот ушел с молотка за сумму, практически на 100 млн рублей превышающую первоначальную — вместо 84,2 млн рублей его купили за 180,7 млн рублей."Впервые с 2011 года в Петербурге прошли земельные торги с превышением в 100 млн рублей. Мы гордимся этим результатом, хотя и предвидели его. В Петербурге очень мало подготовленных территорий под застройку, в том числе и коммерческую", — сказал гендиректор РАД Андрей Степаненко. Представитель покупателя на торгах от комментариев отказался. Но участники рынка сообщили, что актив приобрел холдинг "Интерторг", под управлением которого находятся около 500 магазинов (универсамы под брендами "Народная 7Я семьЯ", супермаркеты "ИдеЯ", супермаркеты и гипермаркеты SPAR). Согласно утвержденному ППТ инвестор может построить здесь объект площадью 8,5 тыс. кв.м. Близкий к компании источник позже уточнил, что на участке будет открыт гипермаркет SPAR.
Калининский район Петербурга стремительно застраивается жильем, в том числе вдоль проспекта Маршала Блюхера, где находится купленный «Интерторгом» участок. Недалеко от будущего супермаркета строятся несколько крупных жилых комплексов, среди которых "Кантемировский" от ГК "ЦДС», "Калина-Парк" от «Группы ЛСР", "Город мастеров" от ГК "РосСтройИнвест", а также "Иван-да-Марья" от "КВС". Последняя компания в этом году на торгах РАД купила на пр. Маршала Блюхера 10,4 га под новый жилищный проект (около 85 тыс. кв.м. недвижимости). Но пока не приступила к стройке. «Покупательский трафик в новом торговом комплексе, учитывая объем окружающей жилищной застройки, будет большой. Этим, на мой взгляд, и обусловлен высокий спрос на участок, и, как следствие, высокая итоговая цена. Расходы быстро окупятся», - говорит директор по продажам Docklands Development Екатерина Запорожченко. «Неожиданно высокое превышение цены. Но район очень активно развивается, а торговой недвижимости там мало – основной спрос закрывают магазины у дома во встроенных помещениях новых домов. Продовольственных гипермаркетов в этом районе не хватает. SPAR, учитывая популярность и качество формата – один из лучших вариантов для этой локации», - добавляет Сергей Терентьев из ГК «ЦДС».
Компания «775 артиллерийский ремонтный завод» (АРЗ-775) входит в структуру АО "Гарнизон" Минобороны. До 2012 года имущество министерства не продавалось - действовал негласный мораторий на такие торги. Причиной решения с тал скандал вокруг "Оборонсервиса", который лишил министерского кресла Анатолия Сердюкова и сделал фигуранткой громкого судебного дела одну из сотрудниц министерства Евгению Васильеву. Чтобы разобраться в ситуации и провести инвентаризацию военного имущества новому министру обороны Сергею Шойгу и потребовался мораторий на продажу военных активов. Но прошлой осенью был составлен список из 100 адресов (более 2 тыс. лотов) непрофильного имущества военного ведомства по всей России. Первые из них ( в Ярославской области и на Дальнем Востоке) в прошлом году были пущены с молотка. За них «Гарнизон» выручил более 40 млн рублей. Так что, продажа земли АРЗ – самая большая удача военных на данный момент.
Справка:
Сеть «Интерторг» включает 500 магазинов. Ее чистая розничная выручка выросла в 2015 году на 28% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составила 74,3 млрд рублей с НДС. В 2015 году "Интерторг" открыл 43 магазина общей площадью 7,4 тыс. : 20 универсамов "Народная 7Я семьЯ", 20 супермаркетов "ИдеЯ" и три гипермаркета SPAR. Между тем, объем петербургского розничного рынка сокращается. По итогам прошлого года оборот торговли в городе снизился на 12,2%, до 1 трлн рублей.
35 кв. м на человека – к такому показателю обеспеченности жильем должен прийти Петербург через 15 лет согласно «Стратегии-2030».
Причем таким объемам строительства должны соответствовать социальная и транспортная инфраструктуры. Ключевые параметры актуализации Стратегии обсудили в режиме открытого диалога бизнес и администрация города.
В 2014 году правительство Петербурга приняло ключевой документ – «Стратегия-2030». Перед городом в настоящее время стоит задача по актуализации и формированию детального плана реализации стратегии, одна из целей которой – обеспечение стабильного улучшения качества жизни горожан и повышение глобальной конкурентоспособности Санкт-Петербурга.
Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга в августе текущего года провел среди ведущих строительных компаний Петербурга анкетирование. Собранные Комитетом данные были проанализированы и обобщены в проекте Меморандума. Стратегическая сессия «Актуализация «Стратегии-2030»: открытый диалог бизнеса и власти», состоявшаяся в Смольном в конце сентября, стала логическим продолжением проведенного по инициативе Комитета анкетирования. В рамках открытого диалога эксперты обсудили основные положения Меморандума и выдвинули предложения по актуализации «Стратегии-2030».
Партнерами мероприятия выступили газета «Строительный Еженедельник» и Клуб лидеров. Стратегическую сессию модерировали Андрей Тетыш, председатель Совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), и Дарья Литвинова, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник».
Показатели для будущего
Взгляд Комитета по градостроительству и архитектуре на территориальные и градостроительные особенности развития рынка жилья в Петербурге представил участникам сессии Сергей Колбунов, начальник отдела информационного обеспечения КГА. Новый Генплан на период до 2043 года, работа над которым сейчас активно ведется, будет разработан на основании «Стратегии-2030» и других документов территориального планирования, прежде всего – Концепции совместного градостроительного развития Санкт-Петербурга и Ленобласти, отметил Сергей Колбунов. Он сообщил, что Комитет последовательно реализует стратегию повышения качества городской среды, одной из важных составляющих которой является обеспеченность объектами социнфраструктуры. Комитет проанализировал фактические данные, сравнил их с нормативами градостроительного проектирования и сформировал перечень объектов, необходимых для устранения дефицита (см. график). «Эта работа ведется как в отношении детских садов, школ и объектов здравоохранения, так и парковок, инженерных сетей и зон зеленых насаждений. В будущем предполагается этот анализ проводить постоянно и использовать в онлайн-режиме профильными ведомствами при принятии тех или иных градостроительных решений», – заключил эксперт КГА.
Как сообщил заместитель председателя Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Дмитрий Синкин, в «Стратегии-2030» при определении обеспеченности комфортной жизни горожан за основу взят европейский показатель – 35 кв. м жилой площади на человека. «Это достаточно амбициозная цифра. Сегодня этот показатель не превышает 23-24 кв. м, – подчеркнул Дмитрий Синкин. – За следующие 15 лет необходимо как минимум в два раза увеличить ежегодный объем ввода жилья – с 3,5 млн до 7 млн. кв. м. Это трудновыполнимая задача. Вероятно, этот показатель нуждается в существенной корректировке».
По словам эксперта Комитета по инвестициям, опрос застройщиков показал, что их инвестиционные планы постепенно смещаются от районов вдоль КАД в сторону территорий «Серого пояса», а при оценке успешности проектов рынка жилой недвижимости превалирует не ценовой показатель, а качество земельного участка, транспортная и социальная обеспеченность объектов. «Дефицит социальных объектов (примерно 300) предполагается устранить путем заключения между городом и застройщиками инвестиционных соглашений. Таких соглашений на период до 2030 года уже заключено примерно на 200 объектов, еще 60 заложено в адресно-инвестиционную программу и планируется построить за счет бюджета города, – сообщил Дмитрий Синкин. – Кроме того, этот дефицит можно устранить за счет заключения с застройщиками концессионных соглашений. Подобные проекты уже есть. Например, поликлиника в пос. Славянка».
По результатам анкетирования застройщиков, средняя себестоимость строительства определена в 67 тыс. рублей за кв. м (см. таблицу), что включает в себя затраты на земельный участок, само строительство и обеспечение жилого комплекса инфраструктурой. «В этом мы видим определенный резерв, учитывая, что с начала 2017 года вступают в силу изменения в закон №214-ФЗ, позволяющие относить на себестоимость объекты инфраструктуры», – прокомментировал эксперт.
Также, по его мнению, при формировании детального плана реализации Стратегии нельзя забывать о ресурсе ипотечного кредитования и вкладе малого и среднего бизнеса в развитие строительной сферы. «Увеличению доли малого и среднего предпринимательства способствует предоставление объектов недвижимости через механизм концессии либо посредством передачи в доверительное управление. Речь идет прежде всего об арендном жилье», – пояснил Дмитрий Синкин. Он также упомянул об
административных барьерах, работу над снижением которых постоянно ведет правительство города, и о наиболее действенной схеме работы с застройщиками – принципе «единого окна». Завершая свое выступление, Дмитрий Синкин анонсировал ежегодную премию «Инвестор года», результаты которой будут подведены в октябре, и пригласил всех желающих подать заявки к участию.
Ближе к действительности
Данные исследования, представленные Комитетом, прокомментировали застройщики.
Генеральный директор ЗАО «ГК «Эталон» Вячеслав Заренков подчеркнул, что для развития крупного мегаполиса необходимы четыре фактора: город должен иметь градостроительный план развития, план развития дорожной и инженерной инфраструктуры, понятный бюджет для создания этой инфраструктуры и стабильное правовое поле, не меняющее правила игры для бизнеса. «В Петербурге есть генплан, но в нем немало территорий, для которых функция определена по существующему на данный момент назначению, а жизнь идет вперед, и появляется необходимость менять функциональное назначение территорий. А это сегодня сверхдлительный процесс, тормозящий реализацию задуманных проектов», – констатировал Вячеслав Заренков и предложил городу дать бизнесу еще один шанс внести свои предложения и изменения в генплан в части функционального зонирования территорий.
Предоставить возможность бизнесу работать в стабильном и не изменяющемся постоянно правовом поле – одно из обязательных условий успешной реализации инвестиционных проектов, а значит, и развития города в целом, считает Вячеслав Заренков. «Согласно данным нашего собственного исследования, для удовлетворения спроса на квартиры в Петербурге нужно строить не менее 4 млн кв. м в год, а сегодня на рынок выводится ежегодно около 2 млн кв. м – спрос опережает предложение, что будет стимулировать рост цен. По нашим оценкам, он будет составлять 10-12% в год», – спрогнозировал ситуацию Вячеслав Заренков.
Вопросы обеспечения застраиваемых территорий транспортной инфраструктурой, создание новых рабочих мест для строящихся кварталов, реновации уже застроенных территорий город и бизнес должны решать вместе, в рамках ГЧП, а не перекладывать эти проблемы на застройщиков, считает генеральный директор ГК «Эталон».
По поводу сокращения административных барьеров Вячеслав Заренков заметил, что Петербург имеет уникальную возможность одним из первых перейти на электронное согласование всей разрешительной документации. «Проект можно согласовать за 2-3 месяца, исключив коррупционную составляющую. Сейчас у нас это занимает три года», – посетовал господин Заренков.
Данные исследования Комитета он посчитал несколько оторванными от действительности, а по некоторым параметрам – заниженными в разы. «Комитет оценил себестоимость строительства в 67 тыс. рублей за кв. м, но в этих расчетах не учтены многие затраты компаний. Например, коммерческие расходы на продажу недвижимости составляют минимум 6% (5-6 тыс. рублей на кв. м), затраты на заемные деньги – еще 10% (8-12 тыс. рублей на кв. м), накладные расходы компаний – еще 8% (7-8 тыс. рублей на кв. м) и налог на прибыль, за счет которой возводятся социальные объекты – еще 8% (7-8 тыс. рублей на кв. м). Итого набирается «неучтенных» 30-35 тыс. рублей на кв. м. Компаниям практически ничего не остается на развитие и приобретение новых проектов. Чтобы сохранить темпы ввода жилья, мы должны ежегодно приобретать новые проекты, а это значит, что 20-25 тыс. рублей на кв. м необходимо направлять на эти цели. Желание городских властей решить социальные проблемы исключительно за счет застройщиков приведет к коллапсу строительной отрасли», – предупредил Вячеслав Заренков и напомнил, что основной причиной банкротства печально известного СУ-155 явилась чрезмерная социальная нагрузка компании.
«Заявленная застройщиками цена продажи в 100 тыс. рублей за кв. м – тоже выглядит лукавой, – заметил Андрей Тетыш, председатель Совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН). – Она получится если, проще говоря, сложить между собой Девяткино и Крестовский остров. Большая часть проектов сегодня реализуется в сегменте эконом-класса, который и близко не достигает параметров 100-120 тыс. за кв. м».
Эдуард Тиктинский, президент инвестиционно-строительного холдинга RBI, согласился с мнением Вячеслава Заренкова: «Говоря об экономике проектов, мы должны анализировать проекты комплексного освоения территорий с уровнем продаж не менее 80-85 тыс. рублей за кв. м. Если брать за основу меньшие параметры, возникает очень грустная статистика. Такие компании работают себе в убыток или на грани рентабельности, в чем никто из участников этого рынка – строителей, дольщиков и городских властей, думаю, не заинтересован. Если Комитет по инвестициям взял на себя задачу разобраться с себестоимостью возводимых метров, то мы готовы помочь в этом. Как публичная компания, мы не прячем свои расчеты. Отмечу, что работая в основном в сегменте комфорт-класса, мы не рассматриваем проекты ниже 100 тыс. рублей за кв. м, при этом закладываем доходность не более 10%», – сообщил Эдуард Тиктинский.
Говоря о развитии «Серого пояса», президент RBI указал на необходимость содействия в том, чтобы владельцы промпредприятий не могли наложить безосновательное «вето» на реализацию таких проектов: «Необходимо ввести требование к сокращению санитарных зон внутри таких предприятий, чтобы снять излишние притязания их собственников. Создавать проекты планировки для таких территорий, чтобы можно было внятно просчитать экономику проектов. И развивать технопарки, в которые промышленные предприятия могли бы переезжать, освобождая территорию для редевелопмента».
Генеральный директор УК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев поддержал коллег и, в свою очередь, отметил, что возможности платежеспособного спроса населения далеко не безграничны: «Необходимость закладывать в цену «квадрата» затраты на инфраструктуру отсекает из всего объема спроса львиную долю граждан, которые могли бы улучшить свои жилищные условия. Платежеспособность населения в силу общеэкономических причин сейчас падает, и чтобы нивелировать эту тенденцию, нужны конкретные меры. Если это задача стратегического планирования, вряд ли речь может идти о каком-то резерве в бюджете застройщиков. Только город может и должен планировать и создавать крупные, опорные объекты инфраструктуры, которые стали бы драйверами развития целых территорий. Нужно разделять ту инфраструктуру, которую бизнес может создавать в рамках своих проектов, и инфраструктуру общегородского или районного значения».
«Не уверена в том, что поправки в генплан и другие основополагающие документы нужно принять однажды и навсегда, – прокомментировала вопрос стабильности правового поля Ольга Морозова, генеральный директор ООО «Градостроительные решения». – Город живет и развивается, нужно думать о том, как сделать эти документы более гибкими. Но никто не говорит о том, что делать это нужно так, как сейчас – останавливать весь инвестиционный процесс, полностью переписывая нормативы. Может быть, стоит рассматривать и делать объектом кардинальных преобразований отдельные территории».
По мнению директора по маркетингу ОАО «КБ ВиПС» Михаила Бимона, в уточнении и конкретизации нуждается само понятие «комфортная среда для проживания». «Выражается ли оно в количестве «квадратов» на человека? Думаю, что не только. Отсюда и стоит формулировать положения всех градостроительных документов и концепций развития, в том числе и «Стратегии-2030», – считает господин Бимон. При этом Алиса Тимошина, генеральный директор ООО «Город 22», представлявшая на мероприятии
сообщество урбанистов, обратила внимание собравшихся, что, например, в Лондоне показатель обеспеченности жильем составляет 28 кв. м на человека, и логика определения комфортной городской среды не должна основываться только на этом показателе.
Рычаги поддержки
Немаловажное значение для поддержания платежеспособного спроса населения оказывает ипотека. Сегодня рынок ипотеки переживает очередной подъем, объемы кредитования растут. Советник председателя Северо-Западного Банка ПАО Сбербанк по Санкт-Петербургу Татьяна Логинова, однако, заметила, что в России в отличие от ряда европейских стран объем выданных ипотечных кредитов по отношению к ВВП составляет всего примерно 5%, а в Великобритании, например, это соотношение превышает 80%. «Больше всего сделок с ипотекой заключается на объекты эконом-класса, при этом в сегменте комфорт-класса их количество не столь значительно, банкам здесь есть над чем работать. Это другой клиент, он не просто дольщик, приобретающий свое основное жилье, а инвестор с серьезным капиталом. Нужно создавать для таких клиентов специальные ипотечные программы», – сделала вывод Татьяна Логинова.
В рамках стратегической сессии эксперты также затронули тему инструментов ГЧП. Руководитель практики недвижимости и строительства ООО «Максима Лигал» Константин Бойцов заметил, что сегодня законодательство о ГЧП дает возможность не только публичному, но и частному партнеру выступать инициатором ГЧП-проекта, однако соцобъекты в силу своей специфики не представляют большого интереса для инвестора, в отличие, например, от объектов транспортной инфраструктуры. По мнению Сергея Спасенова, руководителя филиала ООО «Пепеляев Групп», члена Исполнительного комитета Санкт-Петербургской Международной Бизнес-ассоциации (СПИБА), сегодня государство снимает с себя все больше рисков и все меньше оставляет прав инвестору: «Мы платим достаточно налогов, чтобы государство обеспечило нас инфраструктурой. Можно навесить на бизнес все что угодно, но потом не сетовать на отсутствие инвестиционной активности».
Чтобы создавать комфортную городскую среду, нужно грамотно ее проектировать и внятно регулировать, считает Михаил Голубев, генеральный директор ООО «Северо-Западная строительная корпорация». «Город очень быстро меняется, необходимо создать динамическую модель генплана, задать структуру, которая бы позволяла решать вопросы в интерактивном режиме, быстро и четко оптимизировать настройки в интересах жителей города, – рассуждает Михаил Голубев. – Если крупный бизнес еще в силах внести поправки в такие основополагающие документы, то средний и малый бизнес вовсе не участвует в их обсуждении. А ведь Генплан и ПЗЗ крайне важны для работы малого и среднего бизнеса. В комиссии по землепользованию и застройке их представители должны обязательно присутствовать».
«Действительно, взаимоотношения между девелоперами и городом простыми не назовешь, – констатировала Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости ООО Colliers International. – Но таковы реалии сегодняшнего дня. Очевидно, что мощнейшим инструментом поддержки рынка сейчас является доступная ипотека. Если ее условия будут благоприятными в дальнейшем, рынок будет жить. Ожидая внешней поддержки, девелоперам не стоит забывать о своем продукте: повышать качество строительства в целом, инженерных и планировочных решений в частности, насыщать проекты дополнительными опциями».