«Ростелеком» решился на дисконт


13.11.2017 15:10

Российский аукционный дом в декабре повторно выставит на торги здание «Ростелекома» на Почтамтской улице. Актив, который месяц назад предлагали покупателям почти за 700 млн рублей, к новым торгам решили уценить на 100 млн рублей.


Российский аукционный дом (РАД) назначил на 5 декабря текущего года повторный аукцион по зданию бывшего Управления городского телефона и телеграфа на ул. Почтамтской, 15, лит. Б, недалеко от Исаакиевского собора. Недвижимость принадлежит ПАО «Ростелеком». Сейчас в задании, общая площадь которого составляет 7,9 тыс. кв. м, расположены офисы, многофункциональная площадка «Центр деловой культуры» и отель на 22 номера. Объект пытались продать в конце октября за 682 млн рублей, но заявок от потенциальных покупателей не поступило. В итоге, собственник решил понизить стартовую цену. Теперь она составляет 579 млн рублей. Но эксперты считают, что она все еще высока. «Заявленная стоимость все равно достаточно велика для здания, которое требует дополнительных вложений в реконструкцию. Но с учетом неплохой его локации можно ожидать интереса покупателей к лоту по сниженной стоимости», – рассуждает руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.

«Ростелеком» – одна из самых крупных в России телекоммуникационных компаний. В ее собственности более 9 млн кв. м недвижимости (20 тыс. объектов) оценочной стоимостью около 1 млрд долларов. Из них 1,3 млн кв. м принадлежат северо-западному филиалу корпорации.

Вопрос об оптимизации портфеля недвижимости руководство «Ростелекома» поднимало еще в 2008 году. Но до конкретики дело не дошло. Помешали экономический кризис, а также реорганизация холдинга в 2009 году и кадровые перестановки, которые завершились в 2013 году.

Так что к идее привести в порядок недвижимость «Ростелеком» вернулся только в 2015 году. И начал со столичных активов. В корпорации заявляли, что от реализации непрофильной недвижимости в столице «Ростелеком» планировал получить до конца 2017 года 20-25 млрд рублей.

На Северо-Западе «Ростелеком» также оптимизирует портфель недвижимости. Участники рынка рассказали, что «Ростелеком» готовит к продаже пакет имущества, в который войдут минимум пять бизнес-центров площадью 3-5 тыс. кв. м в центре Петербурга, отдельные технические помещения в городе и Ленобласти – всего около 100 объектов недвижимости.

Кое-что «Ростелеком» уже продал. В частности, недавно стало известно о продаже участка площадью 0,4 га на Малодетскосельском проспекте, 40 (недалеко от станции метро «Технологический институт»). Его купила под жилье компания «Еврострой». Сделку оценили в 150 млн рублей.

Кроме того, в середине октября РАД продал шесть помещений «Ростелекома» общей площадью более 900 кв. м на ул. Почтамтской, 15, лит. А. Победителем аукциона стало ООО «Северо-Западный фонд недвижимости», которое заплатило за лот 40,6 млн рублей.

До конца года на торги попадут еще минимум пять объектов недвижимости «Ростелекома». В списке на продажу – помещения площадью 6 тыс. кв. м единым лотом на Большой Морской, 28/13 (стартовая стоимость – почти 500 млн рублей), здание на Чапыгина, 6В (цена – 232,8 млн рублей), помещение на ул. Чайковского, 65 – 67 (19,3 млн рублей), встройка в Свечном переулке, 7/11 (23,2 млн рублей), здание производственной базы на ул. Перспективной, 1, в Выборге (24,9 млн рублей). Таким образом, до конца года «Ростелеком» может заработать на продаже непрофильного имущества в городе около 1,4 млрд рублей.

 Мнение

 Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге:

– Полагаю, объект станет интересным для потенциальных инвесторов лишь после еще одного снижения цены на 100 млн, то есть примерно до 480 млн рублей. Теоретически и при нынешней цене может быть интерес со стороны крупных компаний – конечных пользователей. Но таких компаний, как General Satellite, готовых не только инвестировать значительные средства в покупку крупного офиса для собственного размещения в премиальной локации, но и брать на себя заботы и риски, связанные с реконструкцией, на нашем рынке – единицы.


РУБРИКА: Городская среда
АВТОР: Михаил Светлов
ИСТОЧНИК: АСН-инфо
ИСТОЧНИК ФОТО: АСН-Инфо



31.10.2017 10:26

Эксперты выделили наиболее распространенные способы грамотно управлять недвижимостью. Одни больше подходят для крупных корпораций и холдингов с историей, другие – для недавно основанных небольших компаний.


О контроле имущественных вопросов рассуждали участники конференции «Как не потерять управление «Актуальные тренды в России и за рубежом».

По мнению генерального директора Maris в ассоциации с CBRE Бориса Мошенского, в поисках помощников для решения имущественных вопросов компании идут по трем путям. Первый, который чаще всего выбирают фирмы «средней руки», - перенос этих функций на своих сотрудников. Они, как правило, занимаются несложными текущими задачами. В этом случае руководство получает тотальный контроль над действиями сотрудника. Но есть здесь и сложности: зачастую сотрудники не знают общей картины на рынке недвижимости, им трудно определить потенциал объекта и его реальную стоимость.

Второй способ – создание собственного имущественного департамента. Этот путь обычно выбирают крупные организации, деятельность которых не связана с недвижимостью. В Петербурге так поступило руководство ОАО «Кировский завод». «Главный плюс в этом случае - в штате работают профессионалы. Знаний, которыми обладают сотрудники хватает для решения подавляющего большинства имущественных вопросов. Среди недостатков подхода – ежемесячные расходы на зарплату работникам департамента», - пояснил Борис Мошенский.  

Директор по управлению корпоративным имуществом ОАО «ЛОМО» Марина Зверева считает, что наиболее оптимальным вариантом управления недвижимостью является создание дочерней компании или филиала предприятия. «Она будет обладать определенной самостоятельностью и на определенном этапе развития бизнеса этого достаточно», - уверена марина Зверева.

И третий путь – привлечение сторонней консалтинговой компании, которая возьмет на себя все имущественные вопросы. Данный способ управления недвижимостью чаще всего выбирают иностранные компании. Главными аргументами «за» в этом случае станут такие опции как технический аудит здания, брокерская работа, оценка стоимости актива, а также комплексные решения, основанные на анализе большого объема данных. К недостаткам этого пути эксперты относят дополнительные расходы на оплату услуг консалтинговой компании.

Истина в споре

Поможет в эффективном управлении недвижимостью и правильная работа с активами. Так, по словам партнера, руководителя практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Майи Петровой, часто у компаний с многолетней историей «находятся» активы, по которым отсутствуют документы. Происходит это потому, что в свое время объекты недвижимости не были нигде учтены.

Для того, чтобы получать доход с объектов недвижимости собственники начинают заниматься их легализацией, которые без соответствующих документов считаются самовольной постройкой.

Как сообщила Майя Петрова, для того чтобы признать в собственности самопроизвольную постройку суды руководствуются несколькими критериями. Во-первых, участок под застройку должен был быть предоставлен на законных основаниях. Во-вторых, нужно чтобы сам объект был возведен с соблюдением всех технических норм и правил. В-третьих, он не должен нарушать прав третьих лиц. И основным фактором для судов является поведение истца. Если тот не пытался получить недостающие документы во внесудебном порядке, то служители Фемиды редко становятся на его сторону.

Положительно скажется на работе компаний и экономия за счет снижения расходной части активов. Это возможно благодаря уменьшению кадастровой стоимости объекта, от которой зависит объем налоговых выплат.  «Процедура оспаривания кадастровой стоимости объекта стала более гибкой и позволяет проводить внеочередную оценку», - пояснила Майя Петрова.

В Петербурге уже набралась масса примеров успешного для истцов решения подобных судебных споров. Так, недавно ООО «Максидом» обратилось в суд из-за того, что не согласилось с результатами государственной кадастровой оценки одного из объектов недвижимости. Ответчиком выступал КУГИ Петербурга. В итоге суд постановил, что оценка была выше рыночной на 64%.

Онлайн подход

Эксперты рекомендуют не только провести инвентаризацию объектов недвижимости, но и для удобства и экономии времени перевести данные в онлайн-платформу. Так поступили в Heineken Breweries Russia. Они воспользовались юридическим сервисом, где сотрудники фирмы могут найти обучающие материалы, скачать документы, подать судебный иск, получить доверенность и пр.  Сервис предполагает ведение базы объектов недвижимости с их характеристиками и необходимой для них документацией, картами месторасположения и возможностью пополнения новыми активами. «Недавно выяснилось, что у нас в собственности много чего «неожиданного»,  в том числе и гаражи в Хабаровске. Ими уже несколько лет пользуется местная администрация», - привела пример главный юрисконсульт Heineken Breweries Russia Наталья Красноперова.  По ее словам, на разработку и сбор данных для данного сервиса ушло больше года. Некоторые разделы еще дорабатываются. Но уже сейчас сотрудники, занимающиеся имущественными вопросами, убедились в ее эффективности.


РУБРИКА: Грани бизнеса
АВТОР: Ольга Кантемирова
ИСТОЧНИК: АСН-инфо
ИСТОЧНИК ФОТО: http://fx-commodities.ru/articles/portfelnye-investicii-vidy-principy-i-metody/



30.10.2017 10:02

На прошлой неделе в Петербурге состоялась Ярмарка недвижимости. Крупнейшая тематическая выставка включала в себя мероприятия как для населения, так и профессионалов рынка.


Выставка «Ярмарка недвижимости» проходила в Петербурге в 35-й раз. Экспозиция выставки включала стенды 300 участников. В рамках деловой программы Ярмарки состоялось более 60 семинаров, круглых столов и консультаций. Газета «Строительный Еженедельник» выступила информационным партнером мероприятия.

Так, в рамках деловой программы Ярмарки недвижимости чиновники и девелоперы обсудили внедрение в Петербурге «Единой системы строительного комплекса» (ЕССК). На этой неделе портал заработает в обновленной версии. Участники круглого стола рассказали о первых итогах работы ЕССК и планах по ее дальнейшему развитию.

Быстро и без ошибок

Как сообщила заместитель руководителя Администрации губернатора Санкт-Петербурга, начальник Проектного управления – проектного офиса Юлия Лудинова, с началом работы системы время предоставления государственных услуг застройщикам сократилось на 30%. Это стало возможно благодаря повышению прозрачности оказания госуслуг строителям: система позволяет руководителям комитетов отслеживать ход выполнения услуги, а заявителям – прохождение документов по инстанциям. Таким образом, за 10 месяцев работы системой обработано 650 документов, и только по 1% из них были превышены сроки.

Кроме того, система помогает в режиме онлайн отследить, из-за чего запрос заявителя был отклонен: каких документов не хватило или какие ошибки были допущены в их оформлении. В ближайшее время для пользователей ЕССК будет добавлена функция дозагрузки документов, чтобы дать возможность скорректировать изначально поданный пакет документов.

По мнению директора по развитию компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольги Михальченко, это как раз одна из тех опций, которой сегодня не хватает ЕССК. «Для того, чтобы избежать формальных отказов, система должна быть более четко настроена на возможность дозагрузки. Второй аспект – информационный обмен. Важно получать информацию не только о том, что услуга принята на рассмотрение и находится в обработке, но получать информацию о ходе движения документов», – уверена Ольга Михальченко.

Всего в ЕССК интегрированы 20 органов исполнительной власти и 2 ресурсоснабжающие организации («Ленэнерго» и «Водоканал»), в системе доступно 24 госуслуги, среди них – основные процедуры, связанные с получением разрешения на строительство, и дополнительные, касающиеся благоустройства. По словам г-жи Лудиновой, в ближайшее время список процедур будет удвоен – добавятся услуги, связанные с благоустройством и земельными отношениями.

В течение 2018 года в систему планируется интегрировать и федеральные органы исполнительной власти: ФНС, Ростехнадзрор и Росреестр. Также полноценными участниками системы в ближайшее время должны стать и все основные поставщики ресурсов. Так, по словам председателя Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Петербурга Андрея Бондарчука, в ЕССК в ближайшее время «вольются» ГУП «ТЭК», «Петербург Теплоэнерго», «Теплосеть», «ПетербургГаз». Вместе с «Ленэнерго» и «Водоканалом» они занимают на рынке долю в 95%, и их присутствие в системе позволит застройщикам подавать единую заявку (ее форму Минстрой РФ должен утвердить до конца текущего года) на подключение ко всем инженерным сетям. Цель интеграции – упростить межведомственное взаимодействие и сократить сроки под­ключений.

Интеграция монополистов в единую систему упростит отношения застройщиков с поставщиками ресурсов: первым не придется прикладывать к заявке дополнительные документы (выписки из различных реестров, правоустанавливающие документы на земельный участок и пр.). Эти сведения ресурсоснабжающие компании будут получать от органов исполнительной власти напрямую. Причем срок для предоставления сведений отведен достаточно жесткий: всего двое суток.

Заместитель председателя Комитета по информатизации и связи Петербурга Ольга Решетникова добавила, что в 2018 году на портале ЕССК появится такая опция, как калькулятор процедур: застройщик сможет заранее просчитать, какой срок займут все процедуры, необходимые для получения разрешения на строительство.

К нововведениям не готовы

Юлия Лудинова напомнила, что создание ЕССК не было «инициативой сверху»: техническое задание для единой системы формировали представители застройщиков. Но несмотря на это основная масса строительных компаний не торопится оценить новый портал. По словам первого заместителя начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы Петербурга Евгения Кима, бизнес оказался не готов использовать ЕССК. «С 1 января текущего года все 11 процедур и функций, которые вменены нам в обязанности, полностью переведены в электронный формат через ЕССК. К сожалению, активность заявителей низкая, не все видят необходимость в использовании системы. У многих даже нет электронной подписи», – констатировал Евгений Ким.

Он также добавил, что на портале ЕССК есть раздел, где можно оперативно получить ответ на любой вопрос по использованию сервиса. «Госстройнадзор – первый орган исполнительной власти, который оказывает все услуги в электронном виде. Мы бы хотели добиться того, чтобы девелопер мог управлять бизнес-процессами оттуда, откуда ему удобно», – резюмировал Евгений Ким.

Заместитель председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Максим Стененко привел статистику, также иллюстрирующую низкую активность строительного бизнеса в единой системе: «В сентябре текущего года электронные заявления на выдачу разрешения на строительство составили около 20% от общего объема». Тем не менее, в КГА строят оптимистичный прогноз дальнейшей работы с ЕССК. В планах – досрочно внедрить в систему прием заявлений на благоустройство и полностью перевести работу с проектами планировки территории в электронный формат.

Председатель комитета по жилой недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Дмитрий Панов обосновывал преимущества новой системы на собственном опыте: «Для своего предыдущего проекта я разрабатывал ППТ 3,5 года. И 70% времени занимало внесение изменений в документы и дополнительные согласования. Все эти факторы негативно отразились на экономической целесообразности проекта». На его взгляд, главным фактором сохранности проекта является воздействие на него временных характеристик. «ЕССК – отчасти тот же блокчейн: система позволяет руководителю четко проследить, какой документ был подан, в какой комплектности, какой ответ поступил и когда можно четко рассчитывать на результат», – прокомментировал Дмитрий Панов. Он напомнил, что у каждой процедуры есть оцифрованные сроки, которые позволяют точно прогнозировать срок получения документации, а дальше планировать все остальные процессы, необходимые для получения разрешения на строительство. Девелопер призвал коллег завести электронный кабинет в ЕССК и подать заявку хотя бы на одну процедуру. А также посоветовал, нанимая подрядчиков, обращать внимание на то, работают ли они с ЕССК. «Тогда вы сможете четко рассчитывать на сбыточность прогнозируемых сроков реализации проектов», – заключил г-н Панов.

Кстати

На Ярмарке недвижимости состоялся круглый стол «Инвестиции в новостройки», организатором которого выступила газета «Строительный Еженедельник». Материал об итогах мероприятия читайте в следующем выпуске газеты.

Фотоотчет с мероприятия смотрите на новостном портале «АСН-инфо» (www.asninfo.ru


РУБРИКА: События
АВТОР: Анастасия Лаптенок
ИСТОЧНИК: Строительный Еженедельник. Ленинградская область №85
ИСТОЧНИК ФОТО: АСН-Инфо