Изыскания по-новому
Повысить качество инженерных изысканий могут новый подход к подготовке молодых специалистов, меры против демпинга на рынке проектирования и дополнительные инструменты контроля. К таким выводам
пришли участники круглого стола, посвященного влиянию изменений законодательства на отрасль.
Круглый стол на тему «372-ФЗ. Влияние изменений законодательства на сферу инженерных изысканий» состоялся 31 октября 2017 года в Контактном центре строителей Петербурга.
Проблемы не решены
Обсуждение началось с разбора положений 372-ФЗ. С 1 июля 2017 года изменились требования к компаниям, выполняющим инженерные изыскания. В соответствии с Федеральным законом от 12 июля 2016 года «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации», проводить инженерные изыскания компании смогут только при наличии не менее двух специалистов, сведения о которых включены в Национальный реестр специалистов (НРС).
Данная мера, по замыслу законодателей, должна была очистить рынок от компаний-однодневок (предполагалось, что такие фирмы фильтр реестра не пройдут) и, как следствие, повысить качество изысканий. По факту, нововведение не решило старых проблем, зато добавило новых добросовестным игрокам рынка. Так, количество зарегистрированных организаций не изменилось. Список насчитывает около 300 компаний, ротация составляет не более 10-15%.
Мелкие компании без опыта находят способ получить допуск к работе, например, формально принимая в штат специалистов, отвечающих критериям реестра. Часто такие специалисты одновременно числятся в составе десятка проектно-изыскательских фирм по всей стране. В то же время крупные компании, пытающиеся действовать легально, не могут зарегистрировать сотрудников в реестре. Проблема заключается в том, что специалист со стажем, но без профильного образования, не имеет шансов попасть в реестр. Существующие программы переквалификации доступны только для сотрудников с высшим образованием. Таким образом, руководителям компаний дешевле приобрести справку о наличии специалиста в штате, чем вкладываться в образование реальных сотрудников.
Кадровый вопрос
Норма о реестре вскрыла и более глубинную проблему – качественной подготовки молодых специалистов. По данным старшего преподавателя кафедры экологической геологии Института наук о Земле Санкт-Петербургского государственного университета Ивана Подлипского, около 80% выпускников вузов не работают по специальности. «Не стоит ждать готовых специалистов из университетов, это будут сотрудники с формальными знаниями. Оптимальный вариант – давать студентам возможность увидеть весь производственный процесс, – считает г-н Подлипский. – Это позволит выпускникам бакалавриата включаться в работу с первых дней».
По мнению генерального директора ОАО «Трест ГРИИ» Бориса Коршунова, требование о двух специалистах в НРС изначально было неверным, если рассматривать его как меру для повышения качества изысканий. «Что такое «два специалиста»? При крупном заказе они не смогут обеспечить должного качества изысканий. Сама организация изысканий у нас в принципе неверна, вопрос решают не специалисты», – заявил он. Г-н Коршунов видит «корень зла» в демпинге на тендерах. Участники конкурсов (как правило, проектные организации), понижая цену, впоследствии экономят как раз на изысканиях. В ходе круглого стола приводились данные о том, что стоимость изысканий составляет порядка 1,5-2% от стоимости строительства. Борис Коршунов считает эти цифры завышенными. По его наблюдениям, на изыскания сегодня приходится менее 1% от общих затрат. В итоге издержки от неправильной организации изысканий превышают 10% от стоимости строительства.
Ведущий эксперт ООО «Центр строительного аудита и сопровождения» Вадим Иванов отметил, что выходом мог бы стать так называемый полевой контроль: когда изыскания проводит одна фирма, а контролирует исполнение другая.
Дать время
В завершение круглого стола участники пришли к выводу, что времени, прошедшего с момента вступления в силу новых требований, недостаточно, чтобы ощутить последствия нововведений. Реестр на стадии формирования, ему нужно «дать время». Учитывая количество компаний в сфере изысканий на федеральном рынке, существующих специалистов, отвечающих критериям НРС, явно не хватит на всех. А это приведет или к очистке рынка, или к отмене требования о включении в специалистов реестр.
Относительно образования новых кадров – практичнее не ждать готовых специалистов от вузов, чьи образовательные программы не успевают меняться вслед за законодательством, а продумать способы, как вырастить специалиста из студента, еще в процессе его обучения.
Мнение
Сергей Шарапов, вице-президент Союза проектировщиков России:
– Когда идет речь о безопасности жизни и имущества, возможно, имеет смысл не быть излишне либеральными с малым бизнесом. Это философский вопрос, но он встает постоянно. Мы были генподрядчиком проектирования большого микрорайона. Нам принесли документацию, в которой были данные о большом содержании фтора в воде. Мы предложили заказчику установку для дефторирования воды, стоимостью 4 млн долларов. Заказчик нас выслушал, а через несколько недель мы получили новые данные, согласно которым фтора в воде уже не было. Он исчез. Нам пришлось проектировать на основе тех данных, которые есть. А это может привести к тому, что 15 тыс. жителей будут иметь проблемы с почками: фильтры тонкой очистки от фтора воду не избавят. По сути, это делает проектировщика соучастником преступления. Но за это преступление никто отвечать не будет. Поэтому я выступаю за радикальное сокращение количества изыскательских организаций. Я не против малого бизнеса как такового, но когда мы реально понимаем последствия, то стоит задуматься.
Власти Ленинградской области разработали механизм упрощенной передачи недостроев новому инвестору. Завершать проблемные объекты предлагается по схеме жилищно-строительных кооперативов.
Правительство Ленинградской власти подготовило законодательную инициативу, которая, как предполагается, поможет ускорить процесс достройки проблемных объектов. В ближайшее время она будет рассмотрена на заседании Законодательного собрания региона, а затем в случае одобрения направлена в Госдуму РФ.
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин на Всероссийском саммите «Надежный застройщик», прошедшем на прошлой неделе в Стрельне, сообщил, что правительство области предлагает внести поправки в ст. 6 214-ФЗ, где идет речь о сроке передачи застройщиком объекта дольщикам. В соответствии с данной инициативой, в случае нарушения срока по договору более чем на один год, застройщик обязан в пятидневный срок обратиться к дольщикам с предложением о создании ЖСК и передаче такому кооперативу прав на земельный участок и объект незавершенного строительства. В случае невыполнения этого требования застройщик подлежит принудительному банкротству.
По словам Михаила Москвина, принцип этой схемы прост: не достроил – отдай. Она позволяет не мучить дольщиков длительной процедурой банкротства застройщика и ускорить работы по достройке проблемного объекта. «Мы в этой же инициативе вводим принцип поэтапного финансирования стройки со счета, на котором хранятся деньги дольщиков. Это позволит передать дольщикам не только недострой, но и все оставшиеся на счетах средства. В целом, предлагаемая нами мера может стать промежуточной при переходе от долевого строительства к другим формам финансирования строительства объектов. Необходимость ухода от долевого строительства уже также обозначил президент страны Владимир Путин», – добавил Михаил Москвин.
Отметим, что власти Ленинградской области в последнее время неоднократно высказывали замечания в адрес действующего 214-ФЗ, который так и не смог эффективно защитить обманутых дольщиков.
Коллег из Ленобласти поддерживают и чиновники Петербурга. По словам заместителя председателя Комитета по строительству Петербурга Евгения Барановского, необходимо развивать формат проектного строительства. Это поможет снизить количество обманутых дольщиков. В настоящее время Петербург уже активно использует схему банковского сопровождения на стройках по госзаказу. Предполагается такой формат распространить на коммерческие стройки.
Между тем, президент НКО «Общество по защите прав потребителей Санкт-Петербурга» Евгений Владимиров категорически против использования формата ЖСК в строительстве жилья – и уж тем более в завершении проблемных объектов. «Никто давно законодательно не занимался кооперативами. В их схемах работы существует множество лазеек, позволяющих выводить средства граждан. Ответственность за это почти не предусмотрена, так как на кооперативы не распространяется 214-ФЗ. Соответственно, проблем с обманутыми гражданами будет больше», – считает эксперт.
Кстати
С 2012 года усилиями властей Ленинградской области были введены в эксплуатацию более 15 проблемных домов, квартиры получили свыше 2,5 тыс. человек.
Эксперты выделили наиболее распространенные способы грамотно управлять недвижимостью. Одни больше подходят для крупных корпораций и холдингов с историей, другие – для недавно основанных небольших компаний.
О контроле имущественных вопросов рассуждали участники конференции «Как не потерять управление «Актуальные тренды в России и за рубежом».
По мнению генерального директора Maris в ассоциации с CBRE Бориса Мошенского, в поисках помощников для решения имущественных вопросов компании идут по трем путям. Первый, который чаще всего выбирают фирмы «средней руки», - перенос этих функций на своих сотрудников. Они, как правило, занимаются несложными текущими задачами. В этом случае руководство получает тотальный контроль над действиями сотрудника. Но есть здесь и сложности: зачастую сотрудники не знают общей картины на рынке недвижимости, им трудно определить потенциал объекта и его реальную стоимость.
Второй способ – создание собственного имущественного департамента. Этот путь обычно выбирают крупные организации, деятельность которых не связана с недвижимостью. В Петербурге так поступило руководство ОАО «Кировский завод». «Главный плюс в этом случае - в штате работают профессионалы. Знаний, которыми обладают сотрудники хватает для решения подавляющего большинства имущественных вопросов. Среди недостатков подхода – ежемесячные расходы на зарплату работникам департамента», - пояснил Борис Мошенский.
Директор по управлению корпоративным имуществом ОАО «ЛОМО» Марина Зверева считает, что наиболее оптимальным вариантом управления недвижимостью является создание дочерней компании или филиала предприятия. «Она будет обладать определенной самостоятельностью и на определенном этапе развития бизнеса этого достаточно», - уверена марина Зверева.
И третий путь – привлечение сторонней консалтинговой компании, которая возьмет на себя все имущественные вопросы. Данный способ управления недвижимостью чаще всего выбирают иностранные компании. Главными аргументами «за» в этом случае станут такие опции как технический аудит здания, брокерская работа, оценка стоимости актива, а также комплексные решения, основанные на анализе большого объема данных. К недостаткам этого пути эксперты относят дополнительные расходы на оплату услуг консалтинговой компании.
Истина в споре
Поможет в эффективном управлении недвижимостью и правильная работа с активами. Так, по словам партнера, руководителя практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Майи Петровой, часто у компаний с многолетней историей «находятся» активы, по которым отсутствуют документы. Происходит это потому, что в свое время объекты недвижимости не были нигде учтены.
Для того, чтобы получать доход с объектов недвижимости собственники начинают заниматься их легализацией, которые без соответствующих документов считаются самовольной постройкой.
Как сообщила Майя Петрова, для того чтобы признать в собственности самопроизвольную постройку суды руководствуются несколькими критериями. Во-первых, участок под застройку должен был быть предоставлен на законных основаниях. Во-вторых, нужно чтобы сам объект был возведен с соблюдением всех технических норм и правил. В-третьих, он не должен нарушать прав третьих лиц. И основным фактором для судов является поведение истца. Если тот не пытался получить недостающие документы во внесудебном порядке, то служители Фемиды редко становятся на его сторону.
Положительно скажется на работе компаний и экономия за счет снижения расходной части активов. Это возможно благодаря уменьшению кадастровой стоимости объекта, от которой зависит объем налоговых выплат. «Процедура оспаривания кадастровой стоимости объекта стала более гибкой и позволяет проводить внеочередную оценку», - пояснила Майя Петрова.
В Петербурге уже набралась масса примеров успешного для истцов решения подобных судебных споров. Так, недавно ООО «Максидом» обратилось в суд из-за того, что не согласилось с результатами государственной кадастровой оценки одного из объектов недвижимости. Ответчиком выступал КУГИ Петербурга. В итоге суд постановил, что оценка была выше рыночной на 64%.
Онлайн подход
Эксперты рекомендуют не только провести инвентаризацию объектов недвижимости, но и для удобства и экономии времени перевести данные в онлайн-платформу. Так поступили в Heineken Breweries Russia. Они воспользовались юридическим сервисом, где сотрудники фирмы могут найти обучающие материалы, скачать документы, подать судебный иск, получить доверенность и пр. Сервис предполагает ведение базы объектов недвижимости с их характеристиками и необходимой для них документацией, картами месторасположения и возможностью пополнения новыми активами. «Недавно выяснилось, что у нас в собственности много чего «неожиданного», в том числе и гаражи в Хабаровске. Ими уже несколько лет пользуется местная администрация», - привела пример главный юрисконсульт Heineken Breweries Russia Наталья Красноперова. По ее словам, на разработку и сбор данных для данного сервиса ушло больше года. Некоторые разделы еще дорабатываются. Но уже сейчас сотрудники, занимающиеся имущественными вопросами, убедились в ее эффективности.