Варианты для инвестора
Еще несколько лет назад на быстрорастущем рынке новостроек любая квартира считалась инвестиционной. Сегодня ситуация изменилась, и доход может обеспечить далеко не каждый объект недвижимости. По мнению экспертов, лучшим посравнению с квартирами инвестиционным потенциалом обладает коммерческая недвижимость, в том числе – апартаменты.
На Ярмарке недвижимости, прошедшей в конце октября в Петербурге, состоялся круглый стол «Инвестиции в новостройки», организатором которого стала газета «Строительный Еженедельник». Деловым партнером круглого стола выступил «Промсвязьбанк».
Каждая десятая
По оценкам аналитиков ЦРП «Петербургская Недвижимость», 8-10% квартир в новостройках Петербурга сегодня приобретаются с инвестиционными целями. «После пика 2014 года, когда инвестиционными считались около трети всех сделок на рынке, этот показатель снизился и в последнее время стабилен», – отметила Евгения Литвинова, руководитель отдела проектного консалтинга ЦРП «Петербургская Недвижимость».
Г-жа Литвинова напомнила, что инвестиционными считаются сделки двух типов: покупка с целью перепродажи объекта на более высокой стадии строительной доходности или приобретение квартиры с целью сдачи в аренду.
Метро и КОТ
К объектам с высокой степенью капитализации эксперты единодушно причисляют новостройки в пешей доступности от станций метро, причем как уже существующих, так и тех, что предполагается открыть в обозримом будущем. Инвестиционным потенциалом обладают квартиры и в проектах комплексного освоения территорий (КОТ), однако далеко не всегда. «В проектах КОТ, реализуемых в пригородных районах, этот потенциал незначителен, а в проектах в пределах городской черты – значительно выше», – считает Евгения Литвинова. По ее мнению, перспективными для инвестиций являются проекты КОТ вдоль проспекта Маршала Блюхера, в Каменке, в районе Октябрьской набережной.
По мнению Кристины Никитиной, руководителя PR-отдела строительной компании «Эльба», наибольшим инвестиционным потенциалом обладают точечные объекты в плотно застроенных и обжитых районах города. «Квартиры в проектах КОТ, районах массовой застройки – Мурино, Кудрово, Парнасе – имели определенные инвестиционные перспективы на своем старте, 5-7 лет назад. Сегодня это совсем не инвестиционная история. Квартиры в проектах точечной застройки, благодаря отсутствию конкурирующих предложений, перепродаются гораздо лучше и с хорошей прибылью. То же самое относится и к сдаче квартир в аренду», – считает Кристина Никитина.
Например, компания «Эльба» строит все свои дома в шаговой доступности от метро. Объекты расположены в пешей доступности от станций метро «Фрунзенская», «Выборгская», «Удельная», что пользуется высоким спросом у покупателей: все квартиры раскупаются еще на стадии строительства.
Николай Иордан, управляющий проектами Becar Asset Management Group, согласен с тем, что инвестору сегодня стало труднее отыскивать «золотые» предложения на рынке, но, тем не менее, такие встречаются. Николай Иордан рассказал, что самый доступный по цене юнит в первом апарт-отеле компании Becar «Вертикаль» (на Московском проспекте), который предлагался инвесторам за 2,8 млн рублей, недавно был продан по переуступке за 4,6 млн. рублей. Другой пример – проект компании RBI «Русские Сезоны» в Сестрорецке. «За один месяц цена студии в этом проекте увеличилась на 30%, причем уже сейчас все они раскуплены и новых предложений нет. Отличные предложения на рынке есть. Чтобы их найти, нужно обращаться к специалистам», – констатировал г-н Иордан.
Инструмент инвестиций
У инвесторов, которые приобретают квартиры в аренду, сегодня появилась альтернатива – апартаменты. Многие продавцы апарт-отелей предлагают профессиональное управление объектом и программы доходности, освобождая инвестора от бремени забот по сдаче апартаментов в аренду.
Николай Иордан подсчитал, что средняя доходность от аренды юнита в апарт-отеле компании Becar «Вертикаль» на Московском проспекте сегодня составляет 12% годовых. «Доход от сдачи в аренду квартиры сегодня достигает в лучшем случае 6%, причем такие же показатели демонстрируют и апартаменты, управляющие компании которых не предлагают сформированных программ доходности и не обеспечивают высокую загруженность», – считает Николай Иордан. Вместе с тем среднегодовая загрузка «Вертикали» на Московском составляет 80%.
«В Петербурге серьезный дефицит качественных трехзвездочных гостиниц, апартаменты отлично восполняют этот недостаток и демонстрируют высокую загрузку, – объяснил популярность апартаментов генеральный директор Hospitality Management, консультант апарт-комплекса VALO Блейк Андерсон-Бунтз. – Это играет на руку инвесторам. Наличие профессиональной управляющей компании гарантирует удобство жизни как тем, кто арендует апартаменты, так и тем, кто приобретает их для собственного проживания».
Как сообщил Блейк Андерсон-Бунтз, более 70% покупателей апартаментов VALO – инвесторы, желающие получить доход. VALO предлагает инвесторам программу доходности от 9% (при длительных сроках аренды) и от 14% (при краткосрочной аренде), а также программу гарантированного дохода – 29 тыс. руб. в месяц
Инвестиции для «продвинутых»
Эксперты отмечают, что все чаще объектом инвестиций становятся небольшие коммерческие помещения в новостройках. Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Строительный трест» Ирина Ражева рассказала на круглом столе о том, какими параметрами должны обладать коммерческие помещения, чтобы быть востребованными арендаторами и приносить доход. «Коммерческую недвижимость приобретают опытные инвесторы – те, кто уже прошел через инвестиции в квартиры и желает получать более высокий доход, – отметила Ирина Ражева. – При выборе объекта нужно учесть целый ряд параметров – плотность застройки, близость метро и транспортных магистралей, оценить покупательский поток».
У каждой группы арендаторов «свой» метраж, подчеркнула Ирина Ражева. Покупая помещения до 50 кв. м, нужно иметь в виду, что их арендаторами будут операторы бытового обслуживания – химчистки, ателье, страховые компания. Метраж до 120 кв. м, как правило, выбирают аптеки, лабораторные службы, небольшие медицинские центры, цветочные магазины. Метраж до 250 кв. м арендуют детские центры, кафе, малоформатные спортклубы. Помещениями от 350 кв. м заинтересуются сетевые ритейлеры.
«Чтобы спектр арендаторов был максимально широким, помещение должно обладать определенными техническими параметрами – свободной планировкой с максимальным количеством входов (два и более), большим количеством окон (особенно этот параметр важен для организаций медицинской направленности), высокими потолками, выделенной электрической мощностью», – перечислила Ирина Ражева.
Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ», рассказала о предложениях в малоэтажном жилом комплексе «Шотландия», который строится компанией Navis Development Group во Всеволожском районе Ленинградской области, рядом с деревней Скотное.
Средняя стоимость «квадрата» в ЖК «Шотландия» в начале строительства составляет 50 тыс. рублей, то есть однокомнатную квартиру в 30 кв. м можно приобрести за 1,5 млн рублей. «На стадии готовности стоимость однокомнатной квартиры достигает 2,3 млн рублей, и при перепродаже она может принести неплохой доход», – считает Елизавета Яковлева.
Квартиры в малоэтажных пригородах интересны тем, кто устал от городской суеты и хочет жить в локациях с хорошей экологией, арендует дачу за городом или любит отдыхать на лыжных курортах (недалеко от жилого комплекса расположен курорт «Охта-парк»).
Не менее интересными для инвесторов будут и коммерческие помещения в ЖК «Шотландия». «Качественных объектов торговли и услуг вокруг немного, что повышает спрос на них у обладателей квартир в жилом комплексе и, соответственно, подогревает интерес арендаторов», – объяснила Елизавета Яковлева.
Коммунальное счастье
Может ли быть объектом инвестиций комната в коммунальной квартире, рассуждал Николай Лавров, генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге». «Это самое интересное предложение для тех, кто обладает суммой меньше 2,5 млн рублей, – считает эксперт. – Дело в том, что рынок «затоварен» переуступками квартир-студий. Продать такую квартиру сложно, а в случае успешной ее реализации накладные расходы превышают ту прибыль, которую инвестор планировал получить. Другое дело – комнаты. Комнату сегодня можно купить по цене от 800 тыс. рублей, причем доходность от сдачи в аренду комнат выше, чем у квартир, – примерно 10-12% годовых на вложенные средства. Кроме того, еще бывают чудеса расселения коммунальных квартир, и при расселении можно получить 15-20% прибыли».
Однако, как обратил внимание Николай Лавров, у инвестиций в комнаты есть и недостатки. Самый существенный из них – невозможность прогнозирования личных отношений с соседями, а сдавать в аренду комнату можно только с согласия сособственников.
Дмитрий Девлеткильдеев, руководитель по развитию ипотечного кредитования Ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала ПАО «Промсвязьбанк», рассказал, в каких случаях доход от аренды квартиры может компенсировать выплаты по ипотеке: «Промсвязьбанк» предлагает очень выгодные программы для заемщиков, причем как для тех, кто желает приобрести квартиру, так и для тех, кто рассматривает покупку апартаментов. Минимальный первоначальный взнос, который предусматривают программы «Промсвязьбанка», – 10-15%. Приобретая в перспективной локации малобюджетную квартиру, при последующей сдаче ее в аренду можно выйти на ее окупаемость».
Кстати
Выставка «Ярмарка недвижимости» проходила в Петербурге в 35-й раз. Экспозиция выставки включала стенды 300 участников. В рамках деловой программы Ярмарки состоялось более 60 семинаров, круглых столов и консультаций. Газета «Строительный Еженедельник» выступила информационным партнером мероприятия.
Налоговое ведомство начало использовать процедуру банкротства физлиц для взыскания задолженности.
Как и в случае с банками и кредитами, «под раздачу» первыми попадут бизнесмены. Федеральная налоговая служба начала применять процедуру банкротства к гражданам-должникам. Несколько судебных исков к физлицам уже направлены в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти.
Среди ответчиков есть и руководители небольших строительных организаций города. Всего, по данным ФНС, на конец января в арбитражные суды российских регионов направлено свыше 120 заявлений о банкротстве должников-физлиц. В том числе к индивидуальным предпринимателям, в отношении которых усматривалась экономическая целесообразность инициирования дел о несостоятельности.
Совокупная задолженность по налоговым обязательствам ответчиков превышает сумму 800 млн рублей. Сами налоговики выделяют три основные причины начала процедуры банкротства физлица. В частности, она запускается в случае, если у гражданина есть несколько объектов недвижимости (квартир, земельных участков и т. п.), а также автомобилей, но при этом налоги он не платит. Ко второму типу относятся случаи, когда налоговая задолженность гражданина – индивидуального предпринимателя была выявлена по результатам налоговой проверки, но коммерсант не смог ее погасить. К третьему отнесены ситуации, при которых исполнительное производство в отношении должника не привело к погашению задолженности. При этом у гражданина есть имущество, за счет которого могут быть покрыты расходы, а также полностью или частично погашена задолженность по обязательным платежам.
По мнению независимых экспертов, налоговые органы охотно воспользуются законом о банкротстве физлиц для работы с крупными должниками, многие из которых являются владельцами компаний. Чаще всего как физлицо они совершают многомиллионные покупки ценных бумаг, но забывают оплатить налоги. Конечно же, налоговые должники могут и сами воспользоваться новым законом и стать банкротом самостоятельно.
По словам юриста практики разрешения споров компании Rightmark Group Максима Смирнова, изменения в закон о банкротстве, позволяющие банкротить физических лиц, вступили в силу совсем недавно. Принимая во внимание, что банкротят физических лиц меньше полугода, говорить о каких-либо тенденциях, успехе или провале законодательного решения преждевременно. «Что же касается заявлений о банкротстве физических лиц, поданных налоговой службой, то здесь можно отметить следующее.
Очевидно, что налоговой инспекции такие процессы невыгодны, если у налогоплательщика нет имущества или стабильного «белого» дохода. Так как в результате его банкротства все налоговые обязанности будут считаться прекращенными, хотя бы они и не были погашены», – отмечает он. Принимая предыдущий тезис во внимание, добавляет юрист, можно предположить, что физические лица, в отношении которых поданы заявления о признании их банкротами, имеют известное налоговой службе имущество, на которое возможно обратить взыскание. Например, если гражданин, имея квартиру, не платит налог на имущество, гораздо эффективнее подать заявление о признании его банкротом и продать квартиру «с молотка» при посредничестве управляющего, нежели пытаться реализовать квартиру в рамках исполнительного производства.
Кстати:
Согласно закону о банкротстве физлиц признать себя финансово несостоятельным может гражданин с долгами от 500 тыс. рублей при их непогашении в срок от трех месяцев. Инициировать банкротство может как должник, так и кредиторы. Законодательным механизмом предполагаются три способа решения проблем. Первоначально суд предложит сделать сторонам реструктуризацию. Если из-за неблагополучного финансового положения человека она невозможна, суд утвердит реализацию имущества должника, кроме единственного жилья и предметов первой необходимости. Если и после этой процедуры задолженность останется, она уже списывается.
В ЗакСе подготовлены поправки в ПЗЗ, запрещающие застройку 4 га в парке 300-летия Петербурга.
Ранее Смольный дал предварительное добро на появление на участке объекта Газпрома.
На прошлой неделе депутат Законодательного собрания Борис Вишневский подал в Комиссию по землепользованию Смольного пакет поправок в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Одна из них касается парка 300-летия в Приморском районе города, а именно 4 га в западной его части. Депутат предлагает снизить высотность любых объектов на данном участке до 0 м, что фактически означает запрет любой стройки.
Напомним, осенью прошлого года городской парламент принял закон о зеленых насаждениях. В его рамках парку возвращался участок 3,89 га, выделенный в самостоятельную территорию с возможностью застройки в 2010 году. Однако в декабре губернатор Петербурга Георгий Полтавченко наложил вето на поправку, увеличившую зеленую зону. Основная часть депутатов, представляющих «Единую Россию», согласилась с данным предписанием градоначальника.
Известно, что участок на границе с парком присмотрел себе Газпром. Компания уже подала заявку в Комитет инвестиций на возможность застройки территории. Предполагалось, что там должен разместиться медицинский центр «СОГАЗ». С текущим положением ПЗЗ объект недвижимости на данном участке может достигать 27 м, то есть высоты 9-этажного дома. С застройкой зеленой зоны не согласились парламентская оппозиция, общественники и многие жители Приморского района.
По словам директора ГКУ «Научно-исследовательский и проектный центр Генерального плана Санкт-Петербурга» Юрия Бакея, отстаивающего позицию Смольного, участок в 4 га, ставший объектом разногласий, выделен был под строительство спортивных объектов и перестал быть парком еще в 2008 году. «Данное положение было закреплено в ПЗЗ. При подготовке Генплана, других
документов также не поступало никаких замечаний. Всех все устраивало. Сейчас же появились недовольные», – отметил он.
По его мнению, многие выступающие против застройки участка преследуют свои политические интересы. При этом власти города действуют в рамках действующих норм законодательства. Правда, добавляет Юрий Бакей, если будет строиться медицинский центр, а не спортивный объект, то необходимо будет внести корректировки в разрешительную документацию.
Депутат ЗакСа Марина Шишкина считает, что существует реальная опасность исчезновения парка 300-летия. «Это место было задумано с размахом, но сейчас его по кусочкам разбирают. Изначально при его закладке он был 86 га. Сейчас осталось 54 га. Приморский район в отдельных районах и так не самый зеленый, теперь может лишиться этого парка и набережной», – полагает народный избранник.
Между тем к защите парка 300-летия общественники готовы привлечь президента страны Владимира Путина. По словам активиста движения «Красивый Петербург» Романа Шайхадарова, будущий глава России в середине 1990-х в Петербурге курировал строительство парка и наверняка против его уменьшения. «Хочется также сказать, что жители Приморского района протестуют не против объектов Газпрома. Их возмущает появление любых непарковых объектов в зеленой зоне. Хочется надеяться, что власти города прислушаются к мнению граждан и оставят парк в покое», – резюмирует градозащитник.
Кстати:
Защитники парка 300-летия в конце подали в Смольный уведомление о проведении митинга. Акция должна пройти 13 февраля. Предполагается, что в ней примут участие и многие жители Приморского района.