Выбрать свой путь
Эксперты выделили наиболее распространенные способы грамотно управлять недвижимостью. Одни больше подходят для крупных корпораций и холдингов с историей, другие – для недавно основанных небольших компаний.
О контроле имущественных вопросов рассуждали участники конференции «Как не потерять управление «Актуальные тренды в России и за рубежом».
По мнению генерального директора Maris в ассоциации с CBRE Бориса Мошенского, в поисках помощников для решения имущественных вопросов компании идут по трем путям. Первый, который чаще всего выбирают фирмы «средней руки», - перенос этих функций на своих сотрудников. Они, как правило, занимаются несложными текущими задачами. В этом случае руководство получает тотальный контроль над действиями сотрудника. Но есть здесь и сложности: зачастую сотрудники не знают общей картины на рынке недвижимости, им трудно определить потенциал объекта и его реальную стоимость.
Второй способ – создание собственного имущественного департамента. Этот путь обычно выбирают крупные организации, деятельность которых не связана с недвижимостью. В Петербурге так поступило руководство ОАО «Кировский завод». «Главный плюс в этом случае - в штате работают профессионалы. Знаний, которыми обладают сотрудники хватает для решения подавляющего большинства имущественных вопросов. Среди недостатков подхода – ежемесячные расходы на зарплату работникам департамента», - пояснил Борис Мошенский.
Директор по управлению корпоративным имуществом ОАО «ЛОМО» Марина Зверева считает, что наиболее оптимальным вариантом управления недвижимостью является создание дочерней компании или филиала предприятия. «Она будет обладать определенной самостоятельностью и на определенном этапе развития бизнеса этого достаточно», - уверена марина Зверева.
И третий путь – привлечение сторонней консалтинговой компании, которая возьмет на себя все имущественные вопросы. Данный способ управления недвижимостью чаще всего выбирают иностранные компании. Главными аргументами «за» в этом случае станут такие опции как технический аудит здания, брокерская работа, оценка стоимости актива, а также комплексные решения, основанные на анализе большого объема данных. К недостаткам этого пути эксперты относят дополнительные расходы на оплату услуг консалтинговой компании.
Истина в споре
Поможет в эффективном управлении недвижимостью и правильная работа с активами. Так, по словам партнера, руководителя практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Майи Петровой, часто у компаний с многолетней историей «находятся» активы, по которым отсутствуют документы. Происходит это потому, что в свое время объекты недвижимости не были нигде учтены.
Для того, чтобы получать доход с объектов недвижимости собственники начинают заниматься их легализацией, которые без соответствующих документов считаются самовольной постройкой.
Как сообщила Майя Петрова, для того чтобы признать в собственности самопроизвольную постройку суды руководствуются несколькими критериями. Во-первых, участок под застройку должен был быть предоставлен на законных основаниях. Во-вторых, нужно чтобы сам объект был возведен с соблюдением всех технических норм и правил. В-третьих, он не должен нарушать прав третьих лиц. И основным фактором для судов является поведение истца. Если тот не пытался получить недостающие документы во внесудебном порядке, то служители Фемиды редко становятся на его сторону.
Положительно скажется на работе компаний и экономия за счет снижения расходной части активов. Это возможно благодаря уменьшению кадастровой стоимости объекта, от которой зависит объем налоговых выплат. «Процедура оспаривания кадастровой стоимости объекта стала более гибкой и позволяет проводить внеочередную оценку», - пояснила Майя Петрова.
В Петербурге уже набралась масса примеров успешного для истцов решения подобных судебных споров. Так, недавно ООО «Максидом» обратилось в суд из-за того, что не согласилось с результатами государственной кадастровой оценки одного из объектов недвижимости. Ответчиком выступал КУГИ Петербурга. В итоге суд постановил, что оценка была выше рыночной на 64%.
Онлайн подход
Эксперты рекомендуют не только провести инвентаризацию объектов недвижимости, но и для удобства и экономии времени перевести данные в онлайн-платформу. Так поступили в Heineken Breweries Russia. Они воспользовались юридическим сервисом, где сотрудники фирмы могут найти обучающие материалы, скачать документы, подать судебный иск, получить доверенность и пр. Сервис предполагает ведение базы объектов недвижимости с их характеристиками и необходимой для них документацией, картами месторасположения и возможностью пополнения новыми активами. «Недавно выяснилось, что у нас в собственности много чего «неожиданного», в том числе и гаражи в Хабаровске. Ими уже несколько лет пользуется местная администрация», - привела пример главный юрисконсульт Heineken Breweries Russia Наталья Красноперова. По ее словам, на разработку и сбор данных для данного сервиса ушло больше года. Некоторые разделы еще дорабатываются. Но уже сейчас сотрудники, занимающиеся имущественными вопросами, убедились в ее эффективности.
Градостроительный совет Ленобласти во второй раз отклонил проект внесения изменений в генплан Бугровского сельского поселения Всеволожского района. Причина отказа – несбалансированность территории.
Проект внесения изменений в генплан Бугровского сельского поселения уже рассматривался на Градсовете в прошлом году. Тогда его отправили на доработку из-за того, что исполнитель – компания «Матвеев и К» – не предусмотрела перспективы интенсивного развития двух граничащих населенных пунктов и не включила функциональные пространства, которые снижали бы плотность застройки. Речь идет о участке площадью 671 га, расположенному к северу от КАД. В него входят дер. Бугры и дер. Мистолово. «Здесь есть две основные проблемы: транспортная доступность и отсутствие общегородского пространства. Это произошло потому, что к населенным пунктам применялись сельские нормативы. Но фактически это уже среднего размера город», – пояснил руководитель «Матвеев и К» Игорь Матвеев.
Авторы проекта предусмотрели в зоне активной жилой застройки формирование транспортного каркаса, связывающего Муринское и Бугровское поселения единой улично-дорожной сетью. Она должна обеспечить выход к КАД и пр. Культуры. Также по ней будет организовано движение общественного транспорта до станции метро «Девяткино».
Общегородское пространство, согласно проекту, будет включать в себя общественно-деловую зону с парком в 15 га, бульвар между проезжими частями шириной 50 м. Также на участке предусмотрены еще две зеленые зоны – внутренний и буферный парки площадью 17 га и 71 га соответственно.
Отведены в проекте генплана и территории под жилую застройку. Авторы понизили плотность застройки с допустимых 9 тыс. человек на га до 7,5 тыс. Так, 30% площади участка должно было быть отведено под жилье, 41% – под зеленые насаждения, 11% – под административные объекты, 11% займет улично-дорожная сеть.
По мнению членов Градсовета, новый вариант проекта значительно лучше предыдущего, но в нем еще осталось много недоработок. Председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти Евгений Домрачев отметил, что в проекте нет объектов культуры и здравоохранения. Кроме того, по мнению президента ЛенОблСоюзСтроя Георгия Богачёва, в ходе реализации проекта могут возникнуть проблемы с собственником территории – владельцем строительной компании «ИПС» Виктором Локтионовым: «Экономический эффект от перевода земель под рекреационные функции для инвестора измеряется миллиардами рублей. Как сделать так, чтобы собственник отдал землю бесплатно? И кто будет финансировать строительство парков?»
В решении этого вопроса могут помочь поправки в Градкодекс, в которых указано, что во время реализации проектов КОТ собственник должен будет брать эти расходы на себя. Но пока нужно скорректировать местное законодательство, разработав соответствующий механизм.
По этой и другим причинам проект генплана снова решили отклонить. «Этот вариант еще далек от идеала. Проектировщики забыли указать станцию метро, которая предусмотрена в плане перспективного развития метрополитена Петербурга. Также у нас остались вопросы, касающиеся дорожной инфраструктуры: требуется предусмотреть единую транспортную систему с учетом движения общественного транспорта, ее связью с Кольцевой автодорогой и пробивкой на проспект Культуры. Когда мы увидим проект сбалансированным и гармоничным, тогда и примем его», – прокомментировал заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин.
Кстати
Также на Градсовете был рассмотрен проект внесения поправок в генплан Лаголовского сельского поселения, который разрабатывают с 2008 года. Площадь участка – 100 га. Здесь разрешено построить жилье высотой до 12 этажей, а также отводится территория под промышленное производство. Ранее там находилось АО «Птицефабрика Лаголово». Работа выполнена ООО «Объединенные проекты Северо-Запад».
Участники Градсовета решили отклонить проект и назвали его «хотелками отдельно взятых собственников» и «лоскутным одеялом». Георгий Богачёв добавил, что застройщики не планируют вести там строительство, потому что в данной локации это невыгодно.
Евгений Домрачев поддержал его: «Я категорически против включения этих земель в границы населенного пункта. Необходимость внесения изменений в генпланы Бугров или Мурино понятна. Там острейшая ситуация, которая возникла из-за активной застройки, но здесь за три года построили только один дом. Целесообразности нет».
Ипотечный портфель Северо-Западного банка Сбербанка по итогам первого полугодия достиг 300 млрд рублей и по объему выданных средств занимает более половины всех видов кредитования граждан в макрорегионе.
Северо-Западный банк Сбербанка подвел итоги работы в первом полугодии. На пресс-конференции для журналистов его глава Виктор Вентимилла Алонсо рассказал об основных показателях текущей финансовой деятельности кредитной организации.
Самое важное, отметил банкир, что к 1 июля текущего года Северо-Западный банк Сбербанка завершил присоединение новых территориальных подразделений. В макрорегиональное подразделение вошли Вологодская, Архангельская область, Республика Коми и Ненецкий автономный округ. Теперь территориальное присутствие банка на Северо-Западе полностью соответствует границам Федерального округа. По словам Виктора Ветимилла Алонсо, присоединенные территории экономически успешны и помогли региональному подразделению Сбербанка существенно нарастить активы и кредитный портфель.
С учетом новых территорий, по итогам первых шести месяцев года, активы Сбербанка в СЗФО составили 1,9 трлн рублей. Общий кредитный портфель составил 1,1 трлн рублей, в том числе 522 млрд рублей – розничный и 578 млрд рублей – корпоративный. Объем просрочки Северо-Западный банк Сбербанка показал ниже среднерыночного уровня. За год она снизилась на 0,2 п.п. до уровня 4,8%. Задолженность корпоративных клиентов в настоящее время составляет 4,4%, задолженность физлиц –3,9%.
«Локомотивом нашего кредитного портфеля по-прежнему остается жилищное кредитование. Доля ипотечных кредитов составляет 58% портфеля от всего розничного портфеля кредитов. В суммарном отношении это 304 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем ипотечного кредитования вырос на 18%», – отметил Виктор Вентимилла Алонсо
Глава Северо-западного банка Сбербанка подчеркнул, что ипотека – важный социальный фактор, так как решает жилищный вопрос многих граждан. Она стимулирует развитие всего строительного комплекса. Строители, в свою очередь, помогают улучшить экономическое состояние других отраслей.
Банкир также добавил, что, несмотря на то, что сами застройщики фиксируют падение спроса на недвижимость, жилищное кредитование остается востребованным. «Есть небольшой спад в выдаче кредитов в сегменте самого дешевого жилья. Зато увеличился спрос на кредиты, где жилье более дорогое. Сейчас «средний чек» по ипотеке у нас составляет свыше 2 млн рублей, ранее был 1,8 млн рублей», – отметил Виктор Вентимилла Алонсо.
Добавим, что Северо-Западный банк Сбербанка за полгода нарастил и объемы кредитования корпоративного сектора. При этом строительные компании остались одними из основных заемщиков банка. В настоящее время по СЗФО доля кредитов застройщиков составляет почти 20% от всего объема выданных кредитов, в Петербурге этот показатель – 28%. Также в целом по Северу-Западу высокие объемы кредитования сохранили отрасли энергетики, торговли и промышленного производства.
Кстати
На пресс-конференции глава Северо-Западного банка Сбербанка Виктор Вентимилла Алонсо также сообщил, что в настоящее время в Петербурге банк приступил к тестированию работы собственного мобильного оператора. Технически он будет работать на базе Tele2, но тарифы к действующему оператору привязаны не будут. Ограниченная продажа SIM-карт уже началась в салонах мобильной связи.