Ярмарка для профессионалов и любителей
На прошлой неделе в Петербурге состоялась Ярмарка недвижимости. Крупнейшая тематическая выставка включала в себя мероприятия как для населения, так и профессионалов рынка.
Выставка «Ярмарка недвижимости» проходила в Петербурге в 35-й раз. Экспозиция выставки включала стенды 300 участников. В рамках деловой программы Ярмарки состоялось более 60 семинаров, круглых столов и консультаций. Газета «Строительный Еженедельник» выступила информационным партнером мероприятия.
Так, в рамках деловой программы Ярмарки недвижимости чиновники и девелоперы обсудили внедрение в Петербурге «Единой системы строительного комплекса» (ЕССК). На этой неделе портал заработает в обновленной версии. Участники круглого стола рассказали о первых итогах работы ЕССК и планах по ее дальнейшему развитию.
Быстро и без ошибок
Как сообщила заместитель руководителя Администрации губернатора Санкт-Петербурга, начальник Проектного управления – проектного офиса Юлия Лудинова, с началом работы системы время предоставления государственных услуг застройщикам сократилось на 30%. Это стало возможно благодаря повышению прозрачности оказания госуслуг строителям: система позволяет руководителям комитетов отслеживать ход выполнения услуги, а заявителям – прохождение документов по инстанциям. Таким образом, за 10 месяцев работы системой обработано 650 документов, и только по 1% из них были превышены сроки.
Кроме того, система помогает в режиме онлайн отследить, из-за чего запрос заявителя был отклонен: каких документов не хватило или какие ошибки были допущены в их оформлении. В ближайшее время для пользователей ЕССК будет добавлена функция дозагрузки документов, чтобы дать возможность скорректировать изначально поданный пакет документов.
По мнению директора по развитию компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольги Михальченко, это как раз одна из тех опций, которой сегодня не хватает ЕССК. «Для того, чтобы избежать формальных отказов, система должна быть более четко настроена на возможность дозагрузки. Второй аспект – информационный обмен. Важно получать информацию не только о том, что услуга принята на рассмотрение и находится в обработке, но получать информацию о ходе движения документов», – уверена Ольга Михальченко.
Всего в ЕССК интегрированы 20 органов исполнительной власти и 2 ресурсоснабжающие организации («Ленэнерго» и «Водоканал»), в системе доступно 24 госуслуги, среди них – основные процедуры, связанные с получением разрешения на строительство, и дополнительные, касающиеся благоустройства. По словам г-жи Лудиновой, в ближайшее время список процедур будет удвоен – добавятся услуги, связанные с благоустройством и земельными отношениями.
В течение 2018 года в систему планируется интегрировать и федеральные органы исполнительной власти: ФНС, Ростехнадзрор и Росреестр. Также полноценными участниками системы в ближайшее время должны стать и все основные поставщики ресурсов. Так, по словам председателя Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Петербурга Андрея Бондарчука, в ЕССК в ближайшее время «вольются» ГУП «ТЭК», «Петербург Теплоэнерго», «Теплосеть», «ПетербургГаз». Вместе с «Ленэнерго» и «Водоканалом» они занимают на рынке долю в 95%, и их присутствие в системе позволит застройщикам подавать единую заявку (ее форму Минстрой РФ должен утвердить до конца текущего года) на подключение ко всем инженерным сетям. Цель интеграции – упростить межведомственное взаимодействие и сократить сроки подключений.
Интеграция монополистов в единую систему упростит отношения застройщиков с поставщиками ресурсов: первым не придется прикладывать к заявке дополнительные документы (выписки из различных реестров, правоустанавливающие документы на земельный участок и пр.). Эти сведения ресурсоснабжающие компании будут получать от органов исполнительной власти напрямую. Причем срок для предоставления сведений отведен достаточно жесткий: всего двое суток.
Заместитель председателя Комитета по информатизации и связи Петербурга Ольга Решетникова добавила, что в 2018 году на портале ЕССК появится такая опция, как калькулятор процедур: застройщик сможет заранее просчитать, какой срок займут все процедуры, необходимые для получения разрешения на строительство.
К нововведениям не готовы
Юлия Лудинова напомнила, что создание ЕССК не было «инициативой сверху»: техническое задание для единой системы формировали представители застройщиков. Но несмотря на это основная масса строительных компаний не торопится оценить новый портал. По словам первого заместителя начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы Петербурга Евгения Кима, бизнес оказался не готов использовать ЕССК. «С 1 января текущего года все 11 процедур и функций, которые вменены нам в обязанности, полностью переведены в электронный формат через ЕССК. К сожалению, активность заявителей низкая, не все видят необходимость в использовании системы. У многих даже нет электронной подписи», – констатировал Евгений Ким.
Он также добавил, что на портале ЕССК есть раздел, где можно оперативно получить ответ на любой вопрос по использованию сервиса. «Госстройнадзор – первый орган исполнительной власти, который оказывает все услуги в электронном виде. Мы бы хотели добиться того, чтобы девелопер мог управлять бизнес-процессами оттуда, откуда ему удобно», – резюмировал Евгений Ким.
Заместитель председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Максим Стененко привел статистику, также иллюстрирующую низкую активность строительного бизнеса в единой системе: «В сентябре текущего года электронные заявления на выдачу разрешения на строительство составили около 20% от общего объема». Тем не менее, в КГА строят оптимистичный прогноз дальнейшей работы с ЕССК. В планах – досрочно внедрить в систему прием заявлений на благоустройство и полностью перевести работу с проектами планировки территории в электронный формат.
Председатель комитета по жилой недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Дмитрий Панов обосновывал преимущества новой системы на собственном опыте: «Для своего предыдущего проекта я разрабатывал ППТ 3,5 года. И 70% времени занимало внесение изменений в документы и дополнительные согласования. Все эти факторы негативно отразились на экономической целесообразности проекта». На его взгляд, главным фактором сохранности проекта является воздействие на него временных характеристик. «ЕССК – отчасти тот же блокчейн: система позволяет руководителю четко проследить, какой документ был подан, в какой комплектности, какой ответ поступил и когда можно четко рассчитывать на результат», – прокомментировал Дмитрий Панов. Он напомнил, что у каждой процедуры есть оцифрованные сроки, которые позволяют точно прогнозировать срок получения документации, а дальше планировать все остальные процессы, необходимые для получения разрешения на строительство. Девелопер призвал коллег завести электронный кабинет в ЕССК и подать заявку хотя бы на одну процедуру. А также посоветовал, нанимая подрядчиков, обращать внимание на то, работают ли они с ЕССК. «Тогда вы сможете четко рассчитывать на сбыточность прогнозируемых сроков реализации проектов», – заключил г-н Панов.
Кстати
На Ярмарке недвижимости состоялся круглый стол «Инвестиции в новостройки», организатором которого выступила газета «Строительный Еженедельник». Материал об итогах мероприятия читайте в следующем выпуске газеты.
Фотоотчет с мероприятия смотрите на новостном портале «АСН-инфо» (www.asninfo.ru)
В III квартале 2017 года застройщики Петербурга зафиксировали рост продаж жилья. Публичные лидеры рынка – ГК «Эталон» и «Группа ЛСР» – показали рост реализации квартир во всех регионах присутствия на 13% и 17% соответственно. Но поскольку до этого в течение полугода продажи первичного жилья в Петербурге сокращались, к концу года рынок вряд ли выйдет в плюс, прогнозируют эксперты.
На прошлой неделе лидеры строительного рынка Петербурга отчитались о продажах жилья в III квартале 2017 года. «Группа ЛСР» во всех регионах присутствия, согласно отчетности, продала совокупно 167 тыс. кв. м. жилья на 16 млрд рублей. В «квадратах» рост по сравнению с аналогичным периодом 2016 года оставил 17%, а в деньгах – 5%. В том числе, в Петербурге «Группа ЛСР» реализовала 110 тыс. кв. м жилья на 10,2 млрд рублей. Рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 41% в площадях и 28% – в деньгах. Интересно, что основной рост продаж девелоперу обеспечило жилье массового спроса – его реализация выросла на 55%, до 100 тыс. кв. м. В том числе, в рамках закупок для госнужд компания продала Смольному 9 тыс. кв. м по цене 65 тыс. рублей за «квадрат» (на 585 млн рублей).
Выросли за III квартал и продажи у ГК «Эталон». По сравнению с аналогичным периодом 2016 года они в натуральном выражении во всех регионах присутствия увеличились на 7%, до 114 тыс. кв. м. А в деньгах – на 13%, до 12 млрд рублей.
Но если смотреть ситуацию с продажами «Группы ЛСР» и ГК «Эталон» в целом за три квартала этого года, то они не так позитивны. «Группа ЛСР» за 9 месяцев этого года продала 423 тыс. кв. м жилья, что на 17% ниже показателей аналогичного периода 2016 года (в том числе, в Петербурге продажи девелопера упали на 10%, до 262 тыс. кв. м). А у ГК «Эталон» за 9 месяцев продажи выросли всего на 2%, до 350 тыс. кв. м.
Похожая ситуация и у других девелоперов города, которые отчетность не раскрывают. У холдинга RBI за 9 месяцев 2017 года продажи выросли на 2% в «квадратах» и на 9% в деньгах. У «Л1» продажи в натуральном выражении выросли на 25%, что в самой компании объяснили высокой степенью готовности объектов. В «СПб Реновации» реализация квартир за три квартала увеличилась на 55%, а в СК «Петрополь» за тот же период, напротив, зафиксировали спад на 15%. «По итогам года спад в целом по рынку будет на уровне 5-10% к уровню прошлого года. Провал в продажах за первые два квартала был таким серьезным, что в позитивную динамику рынок за оставшееся время не вырулит», – считает гендиректор «Петрополя» Марк Лернер.
Всего, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в III квартале текущего года в Петербурге и приграничных районах Ленобласти было продано около 1,08 млн кв. м, что на 18,3% больше, чем за аналогичный период прошлого года. «А за 9 месяцев 2017 года продажи жилья в Петербургской агломерации составили 2,85 млн кв. м», – сообщила руководитель КЦ Ольга Трошева.
Кстати
Петербургский Росреестр зафиксировал в сентябре рекордный показатель регистрации договоров долевого участия – 6568 договоров. А общий результат за 9 месяцев 2017 года оказался на уровне 42 754 ДДУ, что на 5,8% лучше аналогичного периода прошлого года. Но среднемесячное количество договоров (те самые продажи застройщиков) на 1% ниже показателя прошлого года и составляет сейчас 4750 договоров.
Власти Ленобласти со следующего года сократят бюджетные выплаты застройщикам за строительство социальных объектов. Компенсировать будут только половину стоимости детсадов и школ, которые попадают в «красную» зону программы «Светофор». Через три года выплаты сократятся до 30%, а через семь лет – до 10%.
Об изменении порядка компенсации застройщикам Ленобласти расходов на строительство социальной инфраструктуры сообщил губернатор региона Александр Дрозденко. По его словам, с 1 января 2018 года в течение трех лет регион будет возвращать застройщикам за социальные объекты в «красной» зоне (прилегающей к Петербургу) 50% их стоимости, с января 2021 года – 30%, а с 2024 года – 10%. Для финансирования выкупа соцобъектов Ленобласть может даже выпустить облигации государственного займа. «Стоимость «квадрата» жилья неизбежно вырастет. Но вопрос с обеспеченностью региона соцобъектами будет решен», – сказал губернатор.
Последние несколько лет в регионе действовала программа «Соцобъекты в обмен на налоги». По ней областное правительство выкупало у застройщиков социальные объекты по цене Минстроя на сумму до 70% от уплаченных ими налогов в казну региона. По этой программе уже заключили 38 соглашений, по которым до конца 2036 года предусмотрены строительство и выкуп 37 школ и 109 детских садов. Уже построено 20 детских садов и 4 школы, а выкуплено 9 детских садов и 2 школы. До конца 2017 года планируется выкупить еще 2 детских сада и 2 школы.
Эта программа позволяла Ленобласти конкурировать с соседним Петербургом за инвестиционные проекты. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», сегодня в пригородной зоне Ленобласти в стройке находится 3,69 млн кв. м жилья, а в продаже – 2,01 млн кв. м недвижимости. «Средняя цена «квадрата» составляет 69,5 тыс. рублей. Это на 36% ниже средней цены жилья в городе», – сказала руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Такая существенная разница в цене «квадрата» – это заслуга, в том числе, программы «Соцобъекты в обмен на налоги». Но финансовая нагрузка на бюджет из-за этого оказалась такой существенной, что в 2016 году Ленобласть приняла программу «Светофор». Эта программа резко ужесточила правила застройки прилегающих к Петербургу территорий, где высотное жилье строится особенно активно и особенно остро ощущается нехватка социальной и дорожной инфраструктуры. В этой зоне областное правительство выкупает социальные объекты у застройщиков в рассрочку (в течение 7 лет), но требует от них строительства не только школ и детсадов, но также поликлиник, пожарных депо и полицейских участков.
Новое ужесточение программы «Светофор» строителей не удивило. «Это, конечно, печально. Но все к этому и шло. В последнее время Ленобласть выкупала соцобъекты, дисконтируя от узаконенной Минстроем цены. И много объектов регион покупал за счет федеральных средств. Было видно, что денег в казне не хватает. Так что, это решение властей для нас сюрпризом не стало», – говорит гендиректор Navis Development Group Александр Львович. По его словам, это приведет к тому, что в Ленобласти станет меньше инвестиционных проектов. «Ведь при равной себестоимости строительства цена на жилье в городе выше, чем в области. Выкуп «социалки» был подспорьем для областных застройщиков. И во многом благодаря ему цены на жилье в области были ниже, чем в городе. Теперь это конкурентное преимущество область теряет», – печалится Александр Львович.
«Сегодня правила игры в градостроительной сфере Ленобласти достаточно прозрачные и беспрецедентно комфортные для строителей. А ужесточение коснется только «красной» зоны. Наш проект города-курорта Gatchina Gardens в нее не входит. У нас с властями Ленобласти уже подписано соглашение на весь объем социальной инфраструктуры в первой очереди проекта. Это три детсада и школа. Компенсировать расходы на их строительство нам будут по старым правилам. И мы рассчитываем на поддержку областного правительства в дальнейшем», – заключила руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова.