Уплотнительный объезд
По инициативе Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» 5 сентября состоялся пресс-тур по адресам застроек, ранее вызывавших недовольство жителей соседних домов. Все объекты строительства относятся к уплотнительной застройке.
бъезд состоялся по трем адресам. Первым из них стал объект корпорации «Строймонтаж» в Калининском районе (на пересечении Гражданского пр. и пр. Луначарского). Это 16-этажный кирпично-монолитный дом на 146 квартир. Он построен между двумя панельными девятиэтажками. Во время строительства жители соседних домов опасались за состояние коммуникаций и конструкций соседних зданий. Говорилось о том, что во время строительства был затруднен проезд автотранспорта во двор, негде стало парковать автомобили, утверждалось даже, что соседние дома обрушатся, а общественные слушания сфальсифицированы.
Теперь дом построен. Он выгодно отличается от «соседей». Главное преимущество Дома у Ручья – практичные планировки квартир (есть квартиры-студии от 25 кв. метров), большие кухни и просторные ванные, остекленные лоджии. В подъезде установлены бесшумные лифты, домофон и система видеонаблюдения.
Строительство началось весной 2005 года, тогда же состоялась первая встреча руководства компании с жильцами, на которой высказывались претензии. С самого начала за ходом строительства и состоянием соседних домов велся мониторинг. По данным компании «ПКТИ», средняя осадка фундаментов строящегося дома за весь период наблюдений составила 10 мм, что меньше величины прогнозируемой осадки, равной 50 мм. Средняя осадка стен примыкания существующих зданий составила минимальные значения, которые на порядок ниже предельно допустимых норм. А это значит, что волновались жители соседних со стройкой домов совершенно напрасно – строительство нового дома никакого отрицательного влияния на дома-соседи не оказало. Более того, застройщик выполнил ремонт торцевых фасадов примыкающих домов, отремонтировал крыльцо, благоустроил территорию и дворовые проезды, построил автостоянку на 17 гостевых мест. Здание возвели за два года. Срок его сдачи – декабрь 2007 года, однако застройщик готов к досрочной сдаче объекта, поскольку он полностью готов.
В объезде участвовал вице-губернатор Александр Вахмистров. Он отметил, что на примере этого дома можно говорить о некой стандартной ситуации в случае уплотнительной застройки. «Здесь было много всего – и митингов, и жалоб, и писем в прокуратуру, и рассказов о том, что все фальсифицировано, что никто ничего не обсуждал, что строить нельзя, что все рухнет и т.д. и т.п.», – рассказывает вице-губернатор. – А теперь все довольны». «Это говорит не о том, что нужно продолжать политику уплотнительной застройки – мы с ней закончили, – подчеркнул Александр Вахмистров. – Понятно, что любому жителю города не нравится, что у него под окнами что-то происходит, но необходимость строительства жилья объективна. И не только в рамках национального проекта, но и в рамках решения жилищной проблемы Санкт-Петербурга вообще».
Вице-губернатор сообщил, что на заседании правительства был принят трехлетний бюджет города, в котором в соответствии с посланием губернатора Законодательному собранию впервые заложено 14 млрд рублей только на финансирование жилищного строительства из бюджета. «Конечно, мы будем строить и новые территории – это и Красное село, и территория СПЧ, и Юго-Запад, – отмечает Александр Вахмистров. – Мы все время будем наращивать темпы жилищного строительства по всем направлениям – и бюджетном, и инвестиционном. Но к уплотнительной застройке больше не вернемся никогда».
{mospagebreak}
Следующий адрес, который стоял в плане объезда – здание на ул. Коллонтай, 31/2 – «Невский атриум» (компания ИСК «Отделстрой»).
Здание построено по проекту ООО «Архитектурная мастерская Тирских С.В.» в кирпично-монолитном исполнении с вентилируемым фасадом. Высотность здания – 18–20–22 этажа. На первом и втором этажах находятся встроенно-пристроенные помещения, есть подземный паркинг на 35 машиномест. Строительство здания началось в августе 2004 года. И сразу же жильцы соседних домов стали возмущаться шумом и грязью, доходило даже до того, что строительной технике преграждали проезд.
Однако конфликт был урегулирован в частном порядке с каждой инициативной группой жителей. По окончании строительно-монтажных работ строителями было выполнено благоустройство территории детского сада № 96 в объеме 2167,5 кв. метров. На территории, прилегающей к дому, оборудована детская площадка, в сентябре-октябре этого года будут посажены шесть деревьев и 335 кустарников (посадка уже началась).
Третьим в объезде значился адрес по улице Шамшева, 14, застройщик – компания «Стройкомплект». Строительство восьмиэтажного дома, который был сдан в эксплуатацию в 2002 году, пришлось вести на месте неоформленных гаражей и пустыря для выгула собак. Гаражи снесли, что естественно породило конфликт с их владельцами. Как сообщили представители компании, с владельцами гаражей вопрос решался в частном порядке – деньгами, ремонтом автомобилей и другими договоренностями. В итоге помимо дома здесь построена детская площадка и паркинг для жителей – автовладельцев. Все довольны. Особенно компанию «Стройкомплект» стали уважать, когда представители компании помогли не допустить в этом же дворе явной уплотнительной застройки, которую пытался организовать другой застройщик.
«Возвращаясь к теме уплотнительной застройки, я должен еще раз подчеркнуть, что каких-то новых решений за последние два-три года мы практически не принимали, – говорит Александр Вахмистров, – и, что касается жилищного строительства, то таких решений принято быть не может. Те отголоски, которые сейчас идут, – это решения предыдущих лет, но они тоже имеют право на жизнь, вернее, имели право на жизнь, ведь они были приняты в соответствии с законодательством, с соблюдением всех правил».
{mospagebreak}
Вице-губернатор сообщил, что последовало соответствующее поручение губернатора и принято решение покончить с уплотнительной застройкой. По словам Александра Вахмистрова, до 10 сентября будет проведена полная инвентаризация всех постановлений правительства, которые были приняты за все предыдущие годы, и по тем стройкам, которые производятся в глубине кварталов, по тем объектам, где нет прямого выезда на улицу, и там, где истекли сроки проектирования и проект не прошел экспертизу, постановление будет отменено. Он сообщил также, что 12 сентября состоится заседание строительной комиссии, на котором будет принято соответствующее решение и затем вынесено на заседание правительства города. Исключение составят объекты соцкультбыта. Александр Вахмистров привел пример такой уплотнительной застройки – общеобразовательная школа на ул. Черкасова, которая была открыта 1 сентября 2007 года. Прекрасная школа на 836 мест с двумя бассейнами была построена именно в глубине квартала, и это было обоснованно.
Также есть все основания для строительства в глубине кварталов физкультурно-оздоровительных комплексов и «больше ничего, никаких жилых домов и никакой торговли». «Надо заканчивать с этой точечной уплотнительной застройкой», – подчеркнул Александр Вахмистров. Исключением из общего списка остаются паркинги. «Мы будем всячески агитировать проживающих в кварталах жителей за строительство особенно подземных паркингов, на которых можно воссоздать благоустройство либо спортивных, либо детских площадок, – говорит вице-губернатор, – это целесообразное использование территории и решение вопроса с хранением автомашин». Вместе с тем он заметил, что те решения, которые принимало правительство по тем или иным объектам строительства, всегда основаны на действующем законодательстве, проекты прошли все согласования и экспертизы.
«Еще раз подчеркиваю, что цель сегодняшнего объезда – показать, что зачастую истина где-то посередине, и когда правительство принимает, несмотря на протесты населения, то или иное решение, оно принимается на основании закона, на основании всех согласований», – сказал Александр Вахмистров.
{mospagebreak}
Отвечая на вопрос, сколько же постановлений правительства и по каким объектам будет отменено по итогам работы строительной комиссии, Александр Вахмистров сказал, что, по его мнению, это будет около 20-30 объектов разного уровня – это и рестораны, и предприятия торговли, и несколько жилых домов. По его словам, застройщик имел все возможности для организации строительства. «Но раз с момента принятия постановления правительства прошло два года и на площадку никто не вышел, значит, и строить нецелесообразно», – заметил вице-губернатор.
Генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексей Белоусов, отвечая на вопрос о том, для чего предназначены подобные объезды, рассказал, что «в первую очередь, мы делаем такие объезды потому, что большинство стихийных или подготовленных выступлений, которые возникают на объектах уплотнительной застройки, появляются из-за того, что люди, как правило, не имеют достаточной информации. А отсутствие достаточной информации тут же замещают слухи, на основании которых возникает волна выступлений».
«Главная задача и Ассоциации, и строителей сделать так, чтобы все, что будет построено, было абсолютно прозрачно, чтобы каждый житель соседнего со стройкой дома четко понимал, что здесь будет построено, чтобы каждый мог высказать свое предложение. К примеру, на этом месте мы хотим, чтобы появилась детская или спортивная площадка, или организуйте строительство так, чтобы машины не ездили под окнами, а заезжали с улицы, – говорит Алексей Белоусов. – Вот эту цель мы и преследуем, когда говорим об информации в рамках системы информирования граждан. Мы объезжаем спорные объекты, которые раньше были под сильным давлением жителей, а после завершения строительства – и конфликт исчерпан, и двор стал лучше, и стоянка появилась, и подвалы осушены, и отношение к строителям изменилось. Но мы-то хотим, чтобы конфликта не было ни на этапе строительства, ни на этапе обсуждений, чтобы люди не выступали против только потому, что они не владеют информацией». В настоящее время, по словам Алексея Белоусова, на ряде строек, которые называются уплотнительными, повешены специальные информационные ящики для предложений, пожеланий и замечаний жителей и по поводу благоустройства, и текущих работ, а также шума и грязи. Генеральный директор Ассоциации также сообщил, что для жителей наиболее «горячих объектов» делается адресная рассылка с четкой информацией о том, что же именно здесь будет построено, с каким внешним видом, в какие сроки и как благоустроится территория после завершения строительства.
Формирование рынка доступного жилья перерастает из государственной программы в национальную идею.Председательствующий на заседании заместитель председателя Комитета Совета Федерации по экономической политике, предпринимательству и собственности Виктор Добросоцкий призвал участников круглого стола к откровенному диалогу, и, надо сказать, разговор действительно получился достаточно откровенным, хотя и не слишком приятным.
Общероссийская жилищная проблема будет снята, если к 2008-2010 годам году в стране ежегодно будет сдаваться не менее 80 млн кв. метров жилья и выдаваться 1 млн ипотечных кредитов. Цель обозначена четко, никаких разночтений быть не может. Неувязка только с путями ее достижения. Один из возможных – возложить реализацию программы «Доступное жилье» на местную исполнительную власть, чтобы она, в свою очередь, провела «разъяснительную работу» среди строительных компаний и убедила их в необходимости такого глобального увеличения объемов строительства. Как сказал представитель Комитета Совета Федерации по правовым и судебным вопросам Тимур Тимербулатов, «нужно указать бизнесу, что надо делать. Должны ставиться цели, разрабатываться планы и производиться взыскания с тех, кто их не выполняет. Госстрой вполне может рассчитать, сколько жилья может возводиться в каждом российском регионе, и согласно этим планам исполнительная власть – губернаторы и мэры городов – смогут работать».
В связи с этим высказыванием вспоминается позавчерашняя дискуссия в Думском зале о патернализме и либерализме в экономике. Какая же модель экономического развития более приемлема в сегодняшней России?..
В директивном порядке, конечно, можно снова достичь уровня двадцатилетней давности, но тогда и раздавать квартиры придется бесплатно, как при социализме, или устанавливать на них цену в той же пропорции к заработной плате, какой она была для кооперативных домов в 1980-х годах. Потому что платежеспособный спрос на жилье, например, в Санкт-Петербурге держится на уровне 1,5 млн кв. метров в год (информация из доклада генерального директора Ассоциации «Промышленно-строительный комплекс Северо-Запада» Михаила Викторова). В нынешнем году планируется сдать 2,3 млн кв. метров притом, что уже сейчас до 20% квартир в принятых госкомиссией домах пустует. И это, в первую очередь, касается сегмента недорогого жилья – элитные квартиры раскупаются до завершения строительства.
Реализацию квартир, исходя из государственной программы, призвано стимулировать развитие ипотечного кредитования. Чтобы добиться миллиона ипотечных кредитов в год, по подсчетам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, необходимо в каждом субъекте РФ заключать не менее 40 договоров в день. Сейчас о таких цифрах говорить не приходится. В течение года прогнозируется 2-3-кратное увеличение приобретения жилья посредством ипотечных программ, но даже при такой стремительной динамике развития процент таких сделок вряд ли будет превышать 6% от общего количества покупаемой жилой недвижимости.
Причины подобной «невостребованности» ипотеки хорошо известны. Высокие процентные ставки, относительная краткосрочность предлагаемых программ и, зачастую, невозможность подтвердить источники своих доходов не дают многим россиянам воспользоваться ипотечным кредитованием. Панацеей могло бы стать снижение ставок до 7-9% и увеличение сроков выплаты по кредиту до 25-30 лет, но при нынешнем уровне инфляции в 7,3% и недостаточном правовом обеспечении на подобные шаги рассчитывать не приходится. Возможно, для «раскрутки» ипотеки государство пойдет на выделение части средств из стабилизационного фонда, но когда это будет сделано, пока неизвестно.
Помимо общих сложностей с запуском механизма ипотеки, надо учитывать и тот факт, что на состояние рынка строящегося жилья ипотека, в классическом понимании термина, реального воздействия оказывать не может. Ипотечные программы, в первую очередь, затрагивают вторичный рынок, что же касается первичного, то через ипотеку возможна лишь реализация невыкупленных квартир. Что же касается строящегося жилья, то в этом случае было бы уместнее говорить не об ипотеке, а о потребительском кредитовании на приобретение недвижимости.
В условиях стагнации, явившейся результатом принятия пакета «жилищных» законов, главным вопросом является рентабельность строительства. Сейчас наметилась тревожная тенденция – застройщики перепродают «пятна», так как не уверены, что их освоение способно принести прибыль. По данным вице-президента корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслава Семененко, к 2008 году можно ожидать снижения объемов строительства и продаж на первичном рынке жилья на 100%, если ситуацию с фактической невозможностью привлечения инвестиций со стороны частных лиц не изменить.
Вероника Шеменева, АСН-Инфо
Строительство жилья в историческом центре Петербурга нередко оборачивается для застройщиков многочисленными проблемами. Чтобы их не было, строители предлагают властям сформировать четкую позицию по вопросам нового строительства в центре города.К типичным трудностям, с которыми сталкиваются застройщики в центре города, относится значительная изношенность жилого фонда, расположенного возле объекта строительства, плохое состояние инженерной инфраструктуры, недостаточные мощности инженерных сетей. Кроме того, как отмечают эксперты, районные, муниципальные ГУЖа, РЭУ, ЖЭКи не проводят необходимых ремонтных работ по благоустройству. Недовольство местных жителей вызвано в первую очередь неудобствами, которые причиняет строительство по соседству – шум, запыление, автотранспорт, забивка свай под нулевой цикл и др. Также жители боятся лишиться свободного пространства около дома.
Сюрпризы строительства
Как рассказала заместитель генерального директора по рекламе и маркетингу компании «Петербургреконструкция» Ольга Колганова, трудностей много потому, что долгое время (да и сейчас) город не в состоянии был комплексно подойти к решению вопроса с аварийным и ветхим жилым фондом, вопроса расселения коммунальных квартир, вопроса ремонта и замены коммуникаций, капитального ремонта зданий. И эти проблемы приходится решать инвесторам самостоятельно». Агрессия и негатив от плохого качества жизни, которые накопились у жителей, выплескиваются на фирму-застройщика, – говорит г-жа Колганова. – К сожалению, жителей может устраивать и помойка под окнами, и промышленное предприятие, и гараж, но только не новый дом. На мой взгляд, должна быть четкая позиция администрации по вопросам нового строительства в центре. Не строить нельзя: если этого не делать, то где наши дети будут жить через 30-40 лет».
По мнению вице-президента корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслава Семененко, трудности зачастую связаны не только и не столько с районом, сколько с особенностями конкретных проектов. И в центральном районе, и в любом другом эта процедура может проходить гладко, а может носить негативный и неконструктивный характер. «В нашей практике слушания по одному из проектов в Центральном районе как раз прошли довольно конструктивно, а вот в Калининском районе новый проект вызвал резкий и необоснованный негатив со стороны местных жителей, – поясняет г-н Семененко. – Вообще же основная сложность для девелопера, строящего в Центральном районе – жесткие ограничения КГИОП, и даже не столько сами ограничения, сколько непредвиденные изменения в условиях согласования проектов. Из-за этого возникает необходимость внесения изменений в уже подготовленные и ранее согласованные проекты – а это дополнительные затраты, и не только временные».
Важно отметить, что когда строительные компании готовят на стадии изыскания и планировки объект строительства они проводят экспертизы, привлекая соответствующих специалистов. Кроме того, проект проходит экспертизу у специалистов различных государственных ведомств – КГА, КГИОП, СЭС, проектно-изыскательские организации и прочее. На стадии проектирования учитываются все замечания от привлеченных инспекторов. Так, например, компании «ЮИТ Лентек» пришлось снизить этажность дома 58 на Казанской улице с тем, чтобы не нарушать инсоляцию близлежащих домов. Фирма «Петербургреконструкция» была вынуждена в два раза сократить площадь дома 6 на улице Большая Посадская, чтобы сохранить два-три дерева, растущих, как заметили в компании, на помойке. На той же Казанской улице, дом 58, по требованию экспертов фирма перед началом строительства провела работы по укреплению фундаментов близлежащих домов. Более того, в процессе строительства обнаружилось аварийное состояние теплотрассы, находящейся в ведении городских структур. Вне плана были выполнены работы по ее ремонту. Как сообщили в компании, не исключено, что и в дальнейшем будут возникать подобные сюрпризы.
Чувство меры
Но и на этом проблемы не заканчиваются: жители близлежащих домов, которые не попадают в зону «технического влияния» приходят на стройплощадку и выдвигают всевозможные требования. Так, на Казанской улице, дом 58 такие граждане пришли с требованием отремонтировать их подъезды, ссылаясь почему-то на обещания, которые им давали местные чиновники задолго до начала изыскательских работ, и которые должны быть выполнены местными административными структурами еще несколько лет тому назад. Другие граждане приходят с требованием установить им стеклопакеты в квартирах. Далее их требования растут как снежный ком.
И все-таки строители понимают людей, переживающих за свое жилье, за состояние своих домов. Однако, как сообщил нам директор по инвестиционному строительству компании «ЮИТ Лентек» Алексей Спиридонов, имеющиеся проблемы необходимо было устранять давно, но вот кто бы это мог сделать эффективно и качественно, люди не совсем понимают. «И вот приходит современная строительная компания, которая начинает строить поблизости, – поясняет свою позицию г-н Спиридонов. – И люди решают, что именно эта компания должна и в силах устранять многие проблемы. Но у компании с частным капиталом свои бизнес-интересы, и потому такой подход невозможен. Мы выполняем все требования контролирующих органов, в чем-то идем навстречу жильцам – обязательно».
Еще один аспект касается взаимодействия застройщиков с районными властями. «Перед началом реализации проекта мы изучаем прилегающую территорию и уже сами выступаем с конструктивными предложения к местным властям, – рассказывает президент ИПГ «Источник» Мирон Шакира. – Однако эти предложения связаны не только с существующими, но и с возможными проблемами после окончания строительства».
В целом, по мнению вице-президента Группы ЛСР Евгения Яцышина, город и жители окрестных домов после реализации того или иного проекта в историческом центре Санкт-Петербурга «глобально выигрывают». «Надо строить так, чтобы людей это не раздражало. Надо иметь чувство меры и тогда все будет нормально», – подытожил г-н Яцышин.
Андрей ТЕПЛОУХОВ