Уплотнительный объезд
По инициативе Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» 5 сентября состоялся пресс-тур по адресам застроек, ранее вызывавших недовольство жителей соседних домов. Все объекты строительства относятся к уплотнительной застройке.
бъезд состоялся по трем адресам. Первым из них стал объект корпорации «Строймонтаж» в Калининском районе (на пересечении Гражданского пр. и пр. Луначарского). Это 16-этажный кирпично-монолитный дом на 146 квартир. Он построен между двумя панельными девятиэтажками. Во время строительства жители соседних домов опасались за состояние коммуникаций и конструкций соседних зданий. Говорилось о том, что во время строительства был затруднен проезд автотранспорта во двор, негде стало парковать автомобили, утверждалось даже, что соседние дома обрушатся, а общественные слушания сфальсифицированы.
Теперь дом построен. Он выгодно отличается от «соседей». Главное преимущество Дома у Ручья – практичные планировки квартир (есть квартиры-студии от 25 кв. метров), большие кухни и просторные ванные, остекленные лоджии. В подъезде установлены бесшумные лифты, домофон и система видеонаблюдения.
Строительство началось весной 2005 года, тогда же состоялась первая встреча руководства компании с жильцами, на которой высказывались претензии. С самого начала за ходом строительства и состоянием соседних домов велся мониторинг. По данным компании «ПКТИ», средняя осадка фундаментов строящегося дома за весь период наблюдений составила 10 мм, что меньше величины прогнозируемой осадки, равной 50 мм. Средняя осадка стен примыкания существующих зданий составила минимальные значения, которые на порядок ниже предельно допустимых норм. А это значит, что волновались жители соседних со стройкой домов совершенно напрасно – строительство нового дома никакого отрицательного влияния на дома-соседи не оказало. Более того, застройщик выполнил ремонт торцевых фасадов примыкающих домов, отремонтировал крыльцо, благоустроил территорию и дворовые проезды, построил автостоянку на 17 гостевых мест. Здание возвели за два года. Срок его сдачи – декабрь 2007 года, однако застройщик готов к досрочной сдаче объекта, поскольку он полностью готов.
В объезде участвовал вице-губернатор Александр Вахмистров. Он отметил, что на примере этого дома можно говорить о некой стандартной ситуации в случае уплотнительной застройки. «Здесь было много всего – и митингов, и жалоб, и писем в прокуратуру, и рассказов о том, что все фальсифицировано, что никто ничего не обсуждал, что строить нельзя, что все рухнет и т.д. и т.п.», – рассказывает вице-губернатор. – А теперь все довольны». «Это говорит не о том, что нужно продолжать политику уплотнительной застройки – мы с ней закончили, – подчеркнул Александр Вахмистров. – Понятно, что любому жителю города не нравится, что у него под окнами что-то происходит, но необходимость строительства жилья объективна. И не только в рамках национального проекта, но и в рамках решения жилищной проблемы Санкт-Петербурга вообще».
Вице-губернатор сообщил, что на заседании правительства был принят трехлетний бюджет города, в котором в соответствии с посланием губернатора Законодательному собранию впервые заложено 14 млрд рублей только на финансирование жилищного строительства из бюджета. «Конечно, мы будем строить и новые территории – это и Красное село, и территория СПЧ, и Юго-Запад, – отмечает Александр Вахмистров. – Мы все время будем наращивать темпы жилищного строительства по всем направлениям – и бюджетном, и инвестиционном. Но к уплотнительной застройке больше не вернемся никогда».
{mospagebreak}
Следующий адрес, который стоял в плане объезда – здание на ул. Коллонтай, 31/2 – «Невский атриум» (компания ИСК «Отделстрой»).
Здание построено по проекту ООО «Архитектурная мастерская Тирских С.В.» в кирпично-монолитном исполнении с вентилируемым фасадом. Высотность здания – 18–20–22 этажа. На первом и втором этажах находятся встроенно-пристроенные помещения, есть подземный паркинг на 35 машиномест. Строительство здания началось в августе 2004 года. И сразу же жильцы соседних домов стали возмущаться шумом и грязью, доходило даже до того, что строительной технике преграждали проезд.
Однако конфликт был урегулирован в частном порядке с каждой инициативной группой жителей. По окончании строительно-монтажных работ строителями было выполнено благоустройство территории детского сада № 96 в объеме 2167,5 кв. метров. На территории, прилегающей к дому, оборудована детская площадка, в сентябре-октябре этого года будут посажены шесть деревьев и 335 кустарников (посадка уже началась).
Третьим в объезде значился адрес по улице Шамшева, 14, застройщик – компания «Стройкомплект». Строительство восьмиэтажного дома, который был сдан в эксплуатацию в 2002 году, пришлось вести на месте неоформленных гаражей и пустыря для выгула собак. Гаражи снесли, что естественно породило конфликт с их владельцами. Как сообщили представители компании, с владельцами гаражей вопрос решался в частном порядке – деньгами, ремонтом автомобилей и другими договоренностями. В итоге помимо дома здесь построена детская площадка и паркинг для жителей – автовладельцев. Все довольны. Особенно компанию «Стройкомплект» стали уважать, когда представители компании помогли не допустить в этом же дворе явной уплотнительной застройки, которую пытался организовать другой застройщик.
«Возвращаясь к теме уплотнительной застройки, я должен еще раз подчеркнуть, что каких-то новых решений за последние два-три года мы практически не принимали, – говорит Александр Вахмистров, – и, что касается жилищного строительства, то таких решений принято быть не может. Те отголоски, которые сейчас идут, – это решения предыдущих лет, но они тоже имеют право на жизнь, вернее, имели право на жизнь, ведь они были приняты в соответствии с законодательством, с соблюдением всех правил».
{mospagebreak}
Вице-губернатор сообщил, что последовало соответствующее поручение губернатора и принято решение покончить с уплотнительной застройкой. По словам Александра Вахмистрова, до 10 сентября будет проведена полная инвентаризация всех постановлений правительства, которые были приняты за все предыдущие годы, и по тем стройкам, которые производятся в глубине кварталов, по тем объектам, где нет прямого выезда на улицу, и там, где истекли сроки проектирования и проект не прошел экспертизу, постановление будет отменено. Он сообщил также, что 12 сентября состоится заседание строительной комиссии, на котором будет принято соответствующее решение и затем вынесено на заседание правительства города. Исключение составят объекты соцкультбыта. Александр Вахмистров привел пример такой уплотнительной застройки – общеобразовательная школа на ул. Черкасова, которая была открыта 1 сентября 2007 года. Прекрасная школа на 836 мест с двумя бассейнами была построена именно в глубине квартала, и это было обоснованно.
Также есть все основания для строительства в глубине кварталов физкультурно-оздоровительных комплексов и «больше ничего, никаких жилых домов и никакой торговли». «Надо заканчивать с этой точечной уплотнительной застройкой», – подчеркнул Александр Вахмистров. Исключением из общего списка остаются паркинги. «Мы будем всячески агитировать проживающих в кварталах жителей за строительство особенно подземных паркингов, на которых можно воссоздать благоустройство либо спортивных, либо детских площадок, – говорит вице-губернатор, – это целесообразное использование территории и решение вопроса с хранением автомашин». Вместе с тем он заметил, что те решения, которые принимало правительство по тем или иным объектам строительства, всегда основаны на действующем законодательстве, проекты прошли все согласования и экспертизы.
«Еще раз подчеркиваю, что цель сегодняшнего объезда – показать, что зачастую истина где-то посередине, и когда правительство принимает, несмотря на протесты населения, то или иное решение, оно принимается на основании закона, на основании всех согласований», – сказал Александр Вахмистров.
{mospagebreak}
Отвечая на вопрос, сколько же постановлений правительства и по каким объектам будет отменено по итогам работы строительной комиссии, Александр Вахмистров сказал, что, по его мнению, это будет около 20-30 объектов разного уровня – это и рестораны, и предприятия торговли, и несколько жилых домов. По его словам, застройщик имел все возможности для организации строительства. «Но раз с момента принятия постановления правительства прошло два года и на площадку никто не вышел, значит, и строить нецелесообразно», – заметил вице-губернатор.
Генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексей Белоусов, отвечая на вопрос о том, для чего предназначены подобные объезды, рассказал, что «в первую очередь, мы делаем такие объезды потому, что большинство стихийных или подготовленных выступлений, которые возникают на объектах уплотнительной застройки, появляются из-за того, что люди, как правило, не имеют достаточной информации. А отсутствие достаточной информации тут же замещают слухи, на основании которых возникает волна выступлений».
«Главная задача и Ассоциации, и строителей сделать так, чтобы все, что будет построено, было абсолютно прозрачно, чтобы каждый житель соседнего со стройкой дома четко понимал, что здесь будет построено, чтобы каждый мог высказать свое предложение. К примеру, на этом месте мы хотим, чтобы появилась детская или спортивная площадка, или организуйте строительство так, чтобы машины не ездили под окнами, а заезжали с улицы, – говорит Алексей Белоусов. – Вот эту цель мы и преследуем, когда говорим об информации в рамках системы информирования граждан. Мы объезжаем спорные объекты, которые раньше были под сильным давлением жителей, а после завершения строительства – и конфликт исчерпан, и двор стал лучше, и стоянка появилась, и подвалы осушены, и отношение к строителям изменилось. Но мы-то хотим, чтобы конфликта не было ни на этапе строительства, ни на этапе обсуждений, чтобы люди не выступали против только потому, что они не владеют информацией». В настоящее время, по словам Алексея Белоусова, на ряде строек, которые называются уплотнительными, повешены специальные информационные ящики для предложений, пожеланий и замечаний жителей и по поводу благоустройства, и текущих работ, а также шума и грязи. Генеральный директор Ассоциации также сообщил, что для жителей наиболее «горячих объектов» делается адресная рассылка с четкой информацией о том, что же именно здесь будет построено, с каким внешним видом, в какие сроки и как благоустроится территория после завершения строительства.
Роспотребнадзор, как стало известно на днях, способен «поставить крест» на схеме долевого участия в строительстве жилья.Само ведомство явилось на свет в марте 2004 года, тогда же ему передали функции по контролю и надзору в сфере защиты прав потребителей упраздняемого в тот момент Министерства по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства (МАП). По словам знатоков чиновничьей жизнедеятельности, служба имеет широкие полномочия, в том числе и полномочия официально разъяснять вопросы применения законов и иных правовых актов РФ, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей. Таким образом, разъяснения федеральной службы совсем скоро, вероятно, появятся в СМИ и в правовых базах, как в свое время неоднократно происходило с разъяснениями МАП.
Доказывать не обязаны
Как заявили в Роспотребнадзоре, распространенное по регионам письмо – не более чем «систематизированная информация в связи с появлением закона о долевом строительстве». «Мы расставляем акценты, предлагаем наше видение этой проблемы, – заметил начальник отдела защиты прав потребителей Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека Олег Прусаков. – Это письмо адресовано нашим территориальным управлениям и никому больше. И мы не обязаны никому доказывать необходимость появления этого письма, это наш внутренний документ для того, чтобы была единообразная практика, единообразное видение всех тех процессов, которые так или иначе складываются в этой сфере».
А процессы, важно отметить, складываются «в этой сфере» не так уж и плохо, если не считать факта появления закона о долевом строительстве (ФЗ №214). В частности, в Санкт-Петербурге за последние годы количество нарушений по «долевке» снизилось на порядок и, по некоторым оценкам, их число в 5 раз меньше, чем, скажем, в банковской сфере. Тем не менее в Роспотребнадзоре считают, что «значительное число обращений граждан…» требует вмешательства чиновников – в смысле требует достойно защитить права потребителей.
Нетрудно догадаться, что чиновники предлагают применять к отношениям между застройщиками и дольщиками закон «О защите прав потребителей», поскольку договоры между двумя названными субъектами представляются чиновникам «гражданско-правовыми договорами строительного подряда». Соответственно, за допущенные нарушения, например, срыв сроков строительства, предусмотрено и наказание: «Назначить исполнителю новый срок, потребовать уменьшения цены за выполнение работы, отказаться от исполнения договора о выполнения работы». А можно за то же самое «потребовать полного возмещения убытков». Кроме того, за каждый день просрочки определяется неустойка «в размере 3 процентов цены выполнения работы».
Чем это может обернуться для инвестиционно-строительного рынка, объяснять не надо. Как сказал нам один из застройщиков, это «нож в спину долевого строительства» и в этом случае «на долевке можно будет окончательно поставить крест».
Двуглавые реформы
Эксперты Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» называют вывод Роспотребнадзора о наименовании взаимоотношений застройщиков с дольщиками строительным подрядом ошибочным. «Закон №214 определил правила для отношений, уже имеющих свою собственную правовую природу, отличную от правовой природы строительного подряда. В противном случае законодатель не стал бы закреплять совершенно новый вид договора, а создал бы подвид уже существующего договора (например, подряд с долевым участием или т.п.)», – пояснили нашему корреспонденту в Ассоциации.
Также, по мнению экспертов, в письме Роспотребнадзора не учтено то обстоятельство, что до принятия закона №214 субъекты долевого участия опирались на текст договора и общие нормы обязательного права: «Очевидно, что на условиях строительного подряда, влекущего ответственность за нарушение сроков в размере 3 процентов в день, договоры долевого участия не были бы заключены или бы были заключены на совершенно иных условиях».
Еще одной грубой ошибкой правового анализа, содержащегося в письме, является утверждение о том, что «…по рассматриваемому договору работы выполняются для удовлетворения бытовых (личных, семейных) потребностей граждан…». Тем самым служба, как говорят эксперты, «презюмирует потребительский характер договора долевого участия». Однако нормы закона «О защите прав потребителей» не являются презумпциями. Соответственно, в случае спора всегда необходимо выяснять количество, цели, вид приобретаемой недвижимости.
В самой федеральной службе признают, что все вызванные вступлением в силу ФЗ №214 обременения для застройщиков приведут к росту стоимости жилья. Но в то же время чиновники Роспотребнадзора почему-то не задумываются над тем, что своими действиями они могут еще более расшатать рынок жилищного строительства и свести на нет все попытки (в том числе федеральной и региональной властей) установить на этом рынке нормальные, цивилизованные, добросовестные отношения между участниками. И уж тем более это не будет способствовать реализации национального проекта по формированию в стране рынка доступного жилья. Такое впечатление, что власть у нас подобна двуглавому орлу на гербе: одна голова посылает флюиды реформ, другая эти флюиды дезавуирует. И, кстати, о птицах. Как известно, в стране свирепствует птичий грипп, тут еще ящур напал на коров, да мало ли какая напасть может случиться. Может, чиновникам Роспотребнадзора нужно сконцентрироваться именно на этих направлениях?!
Андрей Теплоухов
До сих пор находятся доверчивые граждане, которые становятся жертвой мошенников, занимающихся обманом при совершении сделок купли-продажи жилья.Мошенничество из прошлого
Рынок купли-продажи жилой недвижимости не стоит на месте. Изменяются условия купли-продажи квартир, изменяется законодательство в сфере недвижимости. Многие мошеннические схемы, популярные несколько лет назад постепенно уходят в прошлое.
По словам заместителя директора ЗАО «Агентство «Бекар» Леонида Сандалова, после введения технических паспортов, исчез такой вид мошенничества как перестановка номеров квартир и домов. При продаже квартиры мошенники приводили покупателя на просмотр не в реальную квартиру, а в другую (например, в съемную в том же доме) с подставным номером, совпадающим с номером настоящей. Бывали случаи подмены номеров домов. Таким образом жулики продавали недвижимость в плохом состоянии (например, после пожара или в аварийном состоянии) по цене нормального ликвидного жилья. Теперь в техпаспортах, необходимых для проведения сделки, обязательно указывается план и состояние квартиры, поэтому такой вид мошенничества утратил смысл и больше не встречается.
Новое – хорошо забытое старое
Иногда мошенническая схема, казалось бы, ушедшая в прошлое, получает «новую жизнь», благодаря изменениям, произошедшим на рынке. Так, например, после изменения процедуры регистрации сделок, старая мошенническая схема многократной продажи снова стала актуальной. При этой схеме мошенникам требуется возможность изготовить копии документов на современной цветной копировальной технике. Подделку документов можно обнаружить только при процедуре регистрации. Поэтому главное при таком виде мошенничества – уговорить покупателя отдать деньги за будущую квартиру (или хотя бы часть денег) в нотариате – до регистрации. В этом случае жулик мог за один день продать квартиру трижды, собрать деньги со всех покупателей и улизнуть, оставив их разбираться друг с другом.
В последние годы при налаженном механизме регистрации сделок, этот вид мошенничества постепенно исчез. Если продавец торопился получить деньги, он мог настаивать на срочной регистрации за три дня, но никак не на немедленных расчетах. Однако с января 2005 года из-за беспорядков в бывшем ГБР продавцы все чаще стали требовать окончательного расчета по сделке сразу после нотариата, мотивируя это тем, что они не могут ждать денег так долго. Это привело к новой волне забытого уже мошенничества.
Сейчас у мошенников возникла возможность утверждать, что они желают продать квартиру быстро, например, для того, чтобы купить квартиру на первичном рынке. При этом мошенники, как правило, продают квартиру ниже рыночной цены, мотивируя это все той же ограниченностью в сроках. В связи с очередями в ГБР жулик может уговорить покупателя на такую форму расчетов как передача наличных денег прямо в нотариате. Мошенник, как правило, пользуется поддельным паспортом (либо купленным у какого-нибудь лица без определенного места жительства или украденного у кого-либо). При совершении сделки паспорт не проверяется в ГУВД и определить его подлинность ни сотрудники ГБР, ни нотариус без специальной аппаратуры просто не в силах. Найти преступника, совершившего сделку по поддельному паспорту, очень сложно.
Избежать такого мошенничества довольно просто. Леонид Сандалов уверен – какие бы аргументы не приводил продавец, покупатель ни в коем случае не должен отдавать всю сумму или даже малую ее часть в нотариате, не дожидаясь госрегистрации. Например, в агентствах принята система, что деньги за квартиру передаются продавцу только после госрегистрации сделки. Таким образом, покупатель может обезопасить себя от варианта с фальшивыми документами на квартиру, а продавец не может продавать квартиру несколько раз – деньги он получает единожды. Также покупателя должна настораживать слишком низкая цена квартиры.
Мошенничество «на исходе»
Некоторые виды мошенничества, еще применимые сегодня, можно надеяться, «доживают последние дни». Так, например, мошенничества с неприватизированными квартирами после окончания приватизации (в 2006 году) должны остаться в прошлом. Один из видов такого мошенничества, несмотря на множество необходимых для него совпадений, встречается не так уж редко.
Для мошенничества требуется неприватизированная квартира, хозяин которой длительно отсутствует (например, не живет в ней или уехал за границу). Другое непременное условие – оставленный в квартире паспорт. Как ни странно, такое случается нередко – например, для поездки за границу достаточно заграничного паспорта, поэтому обычный люди часто оставляют дома. Такой набор совпадений приводит к большим неприятностям: воры, которые часто в курсе всех происходящих приездов/отъездов, могут воспользоваться забывчивостью хозяина квартиры.
Если воры находят этот паспорт (или даже специально за ним и залезают в чужие апартаменты), то у мошенников есть возможность, переклеив фотографию, приватизировать эту квартиру, а затем продать. При этом такую операцию можно провернуть только с неприватизированной квартирой, ведь при приватизации копия паспорта остается в Росрегистрации, а значит, для мошенников увеличивается риск попасться при регистрации сделки.
Естественно, для того, чтобы достичь желаемого, мошенникам приходится идти на некоторые хитрости. В частности, ни в коем случае никто не должен увидеть ксерокопию паспорта с вновь вклеенной фотографией жулика. Обычно ксерокопию паспорта требуют в крупных агентствах, поэтому мошенники для проведения сделки пользуются услугами мелких риэлтерских фирм. После того, как сделка состоялась, найти мошенника практически нереально. Нельзя сказать, что указанные случаи бывают очень часто, но такие преступления есть и распутать их очень сложно.
Для того, чтобы избежать такого вида мошенничества, риэлтеры «Бекара» рекомендуют соблюдать несколько простых правил. Отъезжающим – ни в коем случае не оставлять дома российский паспорт. Кроме того, желательно не оставлять квартиру пустующей – за ней нужен хороший присмотр знающих людей. Можно также отдать квартиру в доверительное управление в надежное агентство – для последующей сдачи в аренду.
Покупателям, занимающимся сделкой самостоятельно, можно посоветовать обязательно снимать ксерокопию паспорта продавца. Леонид Сандалов предполагает, что, если продавец отказывается это сделать – это плохой сигнал, лучше не иметь дела с таким человеком. Мошенники больше всего бояться оставить какие-либо улики.
К сожалению, на смену старым мошенническим схемам всегда приходят новые. Жулики изобретательны, перечислить и предупредить продавцов и покупателей обо всех их изобретениях риэлтеры не в силах. Поэтому лучший совет для людей, собравшихся решать квартирный вопрос – обращаться в агентство недвижимости, желательно известное и зарекомендовавшее себя на рынке. Риэлтеры следят за рынком недвижимости и осведомлены о последних мошеннических «изобретениях». Благодаря этому они могут во время распознать подвох и не допустить обмана.
По материалам группы компаний «Бекар»