Уплотнительный объезд
По инициативе Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» 5 сентября состоялся пресс-тур по адресам застроек, ранее вызывавших недовольство жителей соседних домов. Все объекты строительства относятся к уплотнительной застройке.
бъезд состоялся по трем адресам. Первым из них стал объект корпорации «Строймонтаж» в Калининском районе (на пересечении Гражданского пр. и пр. Луначарского). Это 16-этажный кирпично-монолитный дом на 146 квартир. Он построен между двумя панельными девятиэтажками. Во время строительства жители соседних домов опасались за состояние коммуникаций и конструкций соседних зданий. Говорилось о том, что во время строительства был затруднен проезд автотранспорта во двор, негде стало парковать автомобили, утверждалось даже, что соседние дома обрушатся, а общественные слушания сфальсифицированы.
Теперь дом построен. Он выгодно отличается от «соседей». Главное преимущество Дома у Ручья – практичные планировки квартир (есть квартиры-студии от 25 кв. метров), большие кухни и просторные ванные, остекленные лоджии. В подъезде установлены бесшумные лифты, домофон и система видеонаблюдения.
Строительство началось весной 2005 года, тогда же состоялась первая встреча руководства компании с жильцами, на которой высказывались претензии. С самого начала за ходом строительства и состоянием соседних домов велся мониторинг. По данным компании «ПКТИ», средняя осадка фундаментов строящегося дома за весь период наблюдений составила 10 мм, что меньше величины прогнозируемой осадки, равной 50 мм. Средняя осадка стен примыкания существующих зданий составила минимальные значения, которые на порядок ниже предельно допустимых норм. А это значит, что волновались жители соседних со стройкой домов совершенно напрасно – строительство нового дома никакого отрицательного влияния на дома-соседи не оказало. Более того, застройщик выполнил ремонт торцевых фасадов примыкающих домов, отремонтировал крыльцо, благоустроил территорию и дворовые проезды, построил автостоянку на 17 гостевых мест. Здание возвели за два года. Срок его сдачи – декабрь 2007 года, однако застройщик готов к досрочной сдаче объекта, поскольку он полностью готов.
В объезде участвовал вице-губернатор Александр Вахмистров. Он отметил, что на примере этого дома можно говорить о некой стандартной ситуации в случае уплотнительной застройки. «Здесь было много всего – и митингов, и жалоб, и писем в прокуратуру, и рассказов о том, что все фальсифицировано, что никто ничего не обсуждал, что строить нельзя, что все рухнет и т.д. и т.п.», – рассказывает вице-губернатор. – А теперь все довольны». «Это говорит не о том, что нужно продолжать политику уплотнительной застройки – мы с ней закончили, – подчеркнул Александр Вахмистров. – Понятно, что любому жителю города не нравится, что у него под окнами что-то происходит, но необходимость строительства жилья объективна. И не только в рамках национального проекта, но и в рамках решения жилищной проблемы Санкт-Петербурга вообще».
Вице-губернатор сообщил, что на заседании правительства был принят трехлетний бюджет города, в котором в соответствии с посланием губернатора Законодательному собранию впервые заложено 14 млрд рублей только на финансирование жилищного строительства из бюджета. «Конечно, мы будем строить и новые территории – это и Красное село, и территория СПЧ, и Юго-Запад, – отмечает Александр Вахмистров. – Мы все время будем наращивать темпы жилищного строительства по всем направлениям – и бюджетном, и инвестиционном. Но к уплотнительной застройке больше не вернемся никогда».
{mospagebreak}
Следующий адрес, который стоял в плане объезда – здание на ул. Коллонтай, 31/2 – «Невский атриум» (компания ИСК «Отделстрой»).
Здание построено по проекту ООО «Архитектурная мастерская Тирских С.В.» в кирпично-монолитном исполнении с вентилируемым фасадом. Высотность здания – 18–20–22 этажа. На первом и втором этажах находятся встроенно-пристроенные помещения, есть подземный паркинг на 35 машиномест. Строительство здания началось в августе 2004 года. И сразу же жильцы соседних домов стали возмущаться шумом и грязью, доходило даже до того, что строительной технике преграждали проезд.
Однако конфликт был урегулирован в частном порядке с каждой инициативной группой жителей. По окончании строительно-монтажных работ строителями было выполнено благоустройство территории детского сада № 96 в объеме 2167,5 кв. метров. На территории, прилегающей к дому, оборудована детская площадка, в сентябре-октябре этого года будут посажены шесть деревьев и 335 кустарников (посадка уже началась).
Третьим в объезде значился адрес по улице Шамшева, 14, застройщик – компания «Стройкомплект». Строительство восьмиэтажного дома, который был сдан в эксплуатацию в 2002 году, пришлось вести на месте неоформленных гаражей и пустыря для выгула собак. Гаражи снесли, что естественно породило конфликт с их владельцами. Как сообщили представители компании, с владельцами гаражей вопрос решался в частном порядке – деньгами, ремонтом автомобилей и другими договоренностями. В итоге помимо дома здесь построена детская площадка и паркинг для жителей – автовладельцев. Все довольны. Особенно компанию «Стройкомплект» стали уважать, когда представители компании помогли не допустить в этом же дворе явной уплотнительной застройки, которую пытался организовать другой застройщик.
«Возвращаясь к теме уплотнительной застройки, я должен еще раз подчеркнуть, что каких-то новых решений за последние два-три года мы практически не принимали, – говорит Александр Вахмистров, – и, что касается жилищного строительства, то таких решений принято быть не может. Те отголоски, которые сейчас идут, – это решения предыдущих лет, но они тоже имеют право на жизнь, вернее, имели право на жизнь, ведь они были приняты в соответствии с законодательством, с соблюдением всех правил».
{mospagebreak}
Вице-губернатор сообщил, что последовало соответствующее поручение губернатора и принято решение покончить с уплотнительной застройкой. По словам Александра Вахмистрова, до 10 сентября будет проведена полная инвентаризация всех постановлений правительства, которые были приняты за все предыдущие годы, и по тем стройкам, которые производятся в глубине кварталов, по тем объектам, где нет прямого выезда на улицу, и там, где истекли сроки проектирования и проект не прошел экспертизу, постановление будет отменено. Он сообщил также, что 12 сентября состоится заседание строительной комиссии, на котором будет принято соответствующее решение и затем вынесено на заседание правительства города. Исключение составят объекты соцкультбыта. Александр Вахмистров привел пример такой уплотнительной застройки – общеобразовательная школа на ул. Черкасова, которая была открыта 1 сентября 2007 года. Прекрасная школа на 836 мест с двумя бассейнами была построена именно в глубине квартала, и это было обоснованно.
Также есть все основания для строительства в глубине кварталов физкультурно-оздоровительных комплексов и «больше ничего, никаких жилых домов и никакой торговли». «Надо заканчивать с этой точечной уплотнительной застройкой», – подчеркнул Александр Вахмистров. Исключением из общего списка остаются паркинги. «Мы будем всячески агитировать проживающих в кварталах жителей за строительство особенно подземных паркингов, на которых можно воссоздать благоустройство либо спортивных, либо детских площадок, – говорит вице-губернатор, – это целесообразное использование территории и решение вопроса с хранением автомашин». Вместе с тем он заметил, что те решения, которые принимало правительство по тем или иным объектам строительства, всегда основаны на действующем законодательстве, проекты прошли все согласования и экспертизы.
«Еще раз подчеркиваю, что цель сегодняшнего объезда – показать, что зачастую истина где-то посередине, и когда правительство принимает, несмотря на протесты населения, то или иное решение, оно принимается на основании закона, на основании всех согласований», – сказал Александр Вахмистров.
{mospagebreak}
Отвечая на вопрос, сколько же постановлений правительства и по каким объектам будет отменено по итогам работы строительной комиссии, Александр Вахмистров сказал, что, по его мнению, это будет около 20-30 объектов разного уровня – это и рестораны, и предприятия торговли, и несколько жилых домов. По его словам, застройщик имел все возможности для организации строительства. «Но раз с момента принятия постановления правительства прошло два года и на площадку никто не вышел, значит, и строить нецелесообразно», – заметил вице-губернатор.
Генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексей Белоусов, отвечая на вопрос о том, для чего предназначены подобные объезды, рассказал, что «в первую очередь, мы делаем такие объезды потому, что большинство стихийных или подготовленных выступлений, которые возникают на объектах уплотнительной застройки, появляются из-за того, что люди, как правило, не имеют достаточной информации. А отсутствие достаточной информации тут же замещают слухи, на основании которых возникает волна выступлений».
«Главная задача и Ассоциации, и строителей сделать так, чтобы все, что будет построено, было абсолютно прозрачно, чтобы каждый житель соседнего со стройкой дома четко понимал, что здесь будет построено, чтобы каждый мог высказать свое предложение. К примеру, на этом месте мы хотим, чтобы появилась детская или спортивная площадка, или организуйте строительство так, чтобы машины не ездили под окнами, а заезжали с улицы, – говорит Алексей Белоусов. – Вот эту цель мы и преследуем, когда говорим об информации в рамках системы информирования граждан. Мы объезжаем спорные объекты, которые раньше были под сильным давлением жителей, а после завершения строительства – и конфликт исчерпан, и двор стал лучше, и стоянка появилась, и подвалы осушены, и отношение к строителям изменилось. Но мы-то хотим, чтобы конфликта не было ни на этапе строительства, ни на этапе обсуждений, чтобы люди не выступали против только потому, что они не владеют информацией». В настоящее время, по словам Алексея Белоусова, на ряде строек, которые называются уплотнительными, повешены специальные информационные ящики для предложений, пожеланий и замечаний жителей и по поводу благоустройства, и текущих работ, а также шума и грязи. Генеральный директор Ассоциации также сообщил, что для жителей наиболее «горячих объектов» делается адресная рассылка с четкой информацией о том, что же именно здесь будет построено, с каким внешним видом, в какие сроки и как благоустроится территория после завершения строительства.
В ближайшее время на заседание правительства Петербурга будут вынесены поправки сразу в три постановления городского правительства, принятые 28 декабря 2006 года. Изменения касаются условий проведения торгов на право заключения договоров аренды по трем земельным участкам. Все участки предлагаются для комплексного освоения в целях жилищного строительства.У кого-то изменения в постановления правительства могут вызвать шок, но явно не у тех, кто собрался торговаться за право комплексного освоения территорий в Санкт-Петербурге. Внесенные правки многократно изменяют шаг аукциона, задаток и начальную стоимость лотов. Очевидно, что город готовится к приходу крупных девелоперов, для которых увеличение начальной стоимости лота, как и всего остального, в десятки раз не является «ценой вопроса».
Издержки роста
Торги по участкам, объединенным в два лота (по 29,2 и 23,9 га), расположенных в Красносельском районе, а также по «Северной долине» (269 га) должны были состояться в марте. Однако без объяснения причин они были отменены. Как пояснили в Фонде имущества, город решил пересмотреть некоторые условия.
Уже в начале марта вице-губернатор Александр Вахмистров заявил, что стартовая стоимость лотов возрастет. Увеличение стоимости, по его словам, вызвано результатами предыдущих торгов. Напомним, что в феврале компания «Петергофская Купеческая гавань» приобрела 18 га на юго-западе Петербурга примерно за млн при начальной цене 17 млн рублей, а дочерняя структура московской компании «Главстрой», подконтрольной холдингу «Базовый элемент», заплатил 1,007 млрд рублей за два участка площадью 222 га и 214 га в районе Конной Лахты (стартовая цена – 617,7 млн рублей).
Очевидно, что такое многократное увеличение продажной цены земли не могло не озадачить городскую администрацию, после чего, вероятно, и было принято решение подкорректировать суммы. И если вначале высказывались предположения, что начальная стоимость лотов, торги по которым были отложены, увеличится не более чем в 2,5 раза, то впоследствии были подготовлены поправки, которые увеличивают начальную стоимость, задаток и шаг аукциона от 6 до 33 раз.
По взрослому
Поправки в постановление правительства Петербурга от 28.12.2006 №1647 в части проведения торгов на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного в Выборгском районе, пр. Энгельса, участок 1 (севернее пересечения с 3-м Верхним пер.) изменяют начальную цену предмета торгов с 395,745 млн рублей на 2,631 млрд рублей; размер задатка – с 79,149 млн рублей до 526,162 млн рублей; шаг аукциона – с 19 млн рублей до 131 млн рублей.
Однако стоит отметить, что для будущего инвестора нашлось место и для послабления. Так, цена выкупа отдельных сформированных земельных участков, расположенных в границах земельного участка, устанавливается в размере 72 руб/кв. метр. Ранее эта цифра составляла 871 руб./кв. метр. Таким образом, власти посчитали целесообразным увеличить сумму задатка, шага и начальную сумму аукциона в среднем более чем в шесть раз. В то время как сумма выкупа сократилась более чем в 12 раз.
Поправки в постановления №№1644 и 1645 (оба от 28.12.2006) предусматривают увеличение начальной стоимости лотов с 24,263 млн рублей и 21,62 млн рублей до 804,74 млн рублей и 657,693 млн рублей соответственно.
Напомним, что на торги выставляются четыре участка, из которых сформированы два лота. Первый участок размером более 29 га и второй – почти 24 га – расположены в Красносельском районе. В первом случае сумма задатка и шаг аукциона увеличены с 4,853 млн рублей и 1,2 млн рублей почти до 161 млн и 40 млн рублей. В то время как цена выкупа снизилась с 3,59 тыс. руб./кв. метр до 52 руб./кв. метр. Второй лот изменил параметры задатка и шага с 4,323 млн рублей и 1 млн рублей на 131,539 млн рублей и 32 млн рублей соответственно. В то время как сумма выкупа уменьшилась в среднем с 3,8 тыс. рублей до 52 рублей за кв. метр.
Новый уровень
Многократное увеличение стоимости лота может свидетельствовать лишь об одном – в администрации города если не знают точно, то ясно себе представляют, кого они хотят выпустить на рынок и что это даст городу в дальнейшем, кроме прямого пополнения бюджета.
Директор инвестиционного отдела Colliers International (St-Petersburg) Николай Казанцев, рассуждая о многократном повышении цен на земельные участки, выставляемые на торги, приходит к выводу, что позиция городских властей объяснима – за относительно небольшой промежуток времени привлечь крупного, знакового инвестора. Именно такой инвестор сможет контролировать проект от начала и до конца. В этой ситуации речь может идти о компаниях только федерального масштаба.
С ним согласен и генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов, отмечающий, что «интерес к этим участкам очень высок, причем в числе интересующихся есть и крупнейшие российские компании. Не исключено, что основными операторами будущих торгов будут именно они». «Если говорить о ценах – в интересах и города, и крупнейших участников торгов сделать их максимально приближенными к рыночным, что позволит отсечь случайные компании и избежать на торгах «толчеи», – говорит Василий Селиванов.
О том, что даже после увеличения стоимости лотов земля остается недооцененной, говорит и директор по профессиональной деятельности Knight Frank St-Petersburg Николай Пашков. С другой стороны, длительность проекта не должна пугать будущего инвестора, считает директор департамента оценки, консалтинга и аналитики группы компаний «Бекар» Игорь Лучков. С 1998 года стоимость земли только растет, а «финансовый ресурс» дешевеет. Приобретая права на аренду, инвестор делает неплохой задел на будущее», – говорит Игорь Лучков.
Однако стоит отметить и другой факт: Петербург предпринимает попытки перехода на качественно новый уровень развития девелопмента. «Рано или поздно войдет в нормальную практику, когда крупный девелопер будет приобретать большие участки, создавать там инфраструктуру и инженерию и потом делить участок на лоты, после чего распродавать», – говорит Николай Казанцев.
Условия оплаты
Еще одна интересная деталь, которую решили изменить. Это условия оплаты, которые предложено сделать едиными для всех лотов. Оговоримся, что эта идея исходила от руководства КУГИ. Предполагается обязать будущего инвестора оплатить стоимость права на заключение договора в три транша, которые будут составлять равные доли в течение шести месяцев с даты заключения договора и с учетом задатка. Так, первый платеж должен быть осуществлен не позднее 30 дней с даты заключения договора, второй – не позднее четырех месяцев с даты заключения договора, и третий – не позднее шести месяцев с той же даты.
И это не все
Пока в администрации города изменяли цену для «старых» территорий, правительство Петербурга утвердило проект планировки и схему межевания территории квартала 10А нежилой зоны «Парнас». Этот участок ограничен транспортной развязкой на пересечении автодорожного обхода Петербурга с Приозерским шоссе и проспектом Энгельса. Общая площадь данной территории составляет 20,1 га. Здесь планируется построить промышленно-грузовой комплекс в 58,5 тыс. кв. метров, объекты обслуживания автотранспорта площадью 3,3 тыс. кв. метров, а также – три трансформаторных подстанции. На территории предполагается организовать также три автостоянки.
Стоит сказать, что в прошлом году Комитет по строительству разработал проекты планировки территорий общей площадью порядка 445,7 га. По словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова, на этих участках можно возвести более 4 млн кв. метров жилья и более 3 млн кв. метров общественно-деловой застройки. В этом году городские власти собираются подготовить и выставить на торги земельные участки для строительства 4,4 млн кв. метров жилья.
Игорь Федоров
Межведомственная комиссия, в состав которой входят представители Комитета по строительству, Службы государственного строительного надзора и экспертизы, ГАТИ, МТУ Ростехнадзора по СЗФО, Управления Федеральной миграционной службы по Санкт-Петербургу и Ленобласти, начала объезды городских стройплощадок 29 марта с Василеостровского района. Три стройки приостановлено.За 18 дней представители надзорных служб и Комитета по строительству выборочно проинспектируют строящиеся объекты в 18 районах города, начиная с Василеостровского, – по одному дню на каждый район. Исключение составят Адмиралтейский и Центральный районы (стройплощадки обоих районов были проверены 30 марта), а также Приморский район, инспекция которого продлится два дня из-за масштабности строительства на его территории. «Мы едем на те стройки, на которых были зафиксированы замечания», – подчеркнул председатель Комитета по строительству Роман Филимонов.
Предметом инспектирования комиссии стала организация строительства, наличие разрешительной документации на объекте, выполнение правил безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов и механизмов.
Причиной внеплановой проверки строящихся объектов стали аварии с участием строительных механизмов, произошедшие в течение последнего месяца в Санкт-Петербурге, – падение крана на жилой дом на Камышовой улице и буровой установки на бассейн вблизи площади Александра Невского.
В первый день объезда МВК проверила 11 строительных площадок. Небольшие формальные недочеты встречались почти на всех объектах, но три стройки по общему соглашению членов комиссии были приостановлены до устранения выявленных нарушений.
Проверка показала, что административное здание на 26-й линии (застройщик – ЗАО «Биржа Санкт-Петербург», генподрядчик – ЗАО «Славянский строитель») возводится без разрешения на строительство. Также инспекция выявила нарушения в ведении журнала производства работ и отсутствие пунктов мойки колес на въезде на стройплощадку. Проведение строительно-монтажных работ без разрешительной документации является серьезным нарушением, и комиссия приняла решение приостановить стройку до получения застройщиком необходимого пакета документов.
Неудовлетворительной была признана организация работ на стройплощадке на 27-й линии (застройщик – ООО «Кондратьевский», генподрядчик – ООО «Невский Каскад»). На возводимом объекте отсутствовали защитные козырьки, обязательные при выполнении кирпичной кладки, складирование стройматериалов не соответствовало ПОС, движение автотранспорта осуществлялось не по утвержденной транспортной схеме. Кроме того, внутри объекта не предусмотрены защитные барьеры, необходимые по технике безопасности. По совокупности нарушений стройку было решено приостановить.
Больше всего нареканий у членов комиссии вызвали работы по реконструкции комплекса зданий под гостиницу на 8-й линии (застройщик – ООО «Отель плюс», генподрядчик – ЗАО «СК «Ирбис»). Возведение объекта ведется без разрешительной документации, несмотря на неоднократные предписания со стороны Службы государственного строительного надзора и экспертизы. В результате принято решение вынести этот объект на рассмотрение Городской комиссии по строительству и применить штрафные санкции в отношении ответственного за строительство.
Незначительные замечания по эксплуатации грузоподъемных механизмов были выявлены при возведении жилого комплекса на ул. Беринга и при строительстве административного здания на 26-й линии, которые застройщики обещали устранить в сжатые сроки. «Со стороны застройщиков есть понимание, что до устранения замечаний вести работы нет необходимости, – сообщил председатель Комитета по строительству. – Поэтому до настоящего времени в Петербурге не было ни одного случая решения таких вопросов в судебном порядке».
Ни одного нарекания не было сделано на двух объектах – по ул. Беринга, 27 (застройщик – ЗАО «Строительный трест», генподрядчик – ЗАО «СМУ-2») и на Малом пр., 51/50, лит. Б (застройщик – ЗАО «ИВИ-93», генподрядчик – ЗАО «ГСК «Петроградец»).
Как отметил Роман Филимонов, цель проверки – обратить внимание руководителей строительных организаций, что на строительных площадках необходимо вести надлежащий контроль и в плане охраны труда, и в плане работы механизмов, и в плане организации и качества производства работ. «Все последние аварийные случаи в Санкт-Петербурге, на мой взгляд, произошли из-за халатности, безалаберности, отсутствии исполнительской дисциплины у производителей работ, – высказал свое мнение председатель комитета. – Если строительным предприятиям хочется, чтобы на них обращали внимание органы власти, мы готовы это делать каждый месяц, пока это не войдет в систему».
Новая рабочая неделя межведомственной комиссии вновь начнется с инспекций строительных площадок. После подведения итогов проведенной работы результаты комплексной проверки будут представлены на заседании строительной комиссии в конце апреля.
Вероника Шеменева