Прогнозы и факты
Существуют ли действенные схемы финансирования девелоперских проектов, альтернативные долевому строительству, рассуждали эксперты конференции «Массовое жилищное строительство: новые вызовы рынка», которая прошла в рамках Всероссийского Жилищного конгресса в начале октября текущего года в Петербурге.
В этом обзоре мы приводим выдержки из наиболее интересных выступлений участников конференции.
Открыл конференцию гость из Японии – Масуда Нобору, управляющий директор компании YUNIKA Corporation. Он рассказал об опыте реализации проектов жилищного строительства в Стране восходящего солнца. Нехватка земельных участков под новое строительство в Японии вынуждает местных девелоперов развивать проекты редевелопмента. «Это очень напоминает российские программы развития застроенных территорий, – привел аналогию г-н Нобору. – Так как новая застройка меняет облик города, подобные проекты длительно обсуждаются правительством и общественностью. Часто переговоры с собственниками земли затягиваются на годы».
Масуда Нобору рассказал о таком проекте редевелопмента, реализованном в одном из центральных районов Токио – Роппонги. «Проект был задуман еще в 1989 году, но было выдвинуто условие, что он будет подробно обсуждаться с жителями этого района. Ежегодно проводилось до 130 брифингов, планируемая площадь редевелопмента охватывала 23 тыс. кв. м. Непосредственно строительные работы начались только в 2000 году. Длительный срок согласования проекта – залог его успешности сейчас», – считает г-н Нобуру.
Прогноз объемов ввода жилья в России на 2017–2021 годы представил Геннадий Стерник, председатель Комитета по аналитике и консалтингу Московской ассоциации риэлторов. Эксперт говорил о методике прогнозирования развития локального жилищного рынка. Он привел в пример разработанный им прогноз спроса, предложения, поглощения и динамики цен на первичном рынке жилья в одном из российских городов-миллионников до 2021 года. «Макроэкономические условия – основа, от которой зависит динамика развития рынка недвижимости. Факторы отраслевого характера, наличие земельных ресурсов – не столь сегодня значимы, как макроэкономика, – считает Геннадий Стерник. – Поэтому и в основе перспективных схем развития рынка – прогноз темпов роста макроэкономических параметров в РФ». (См. график.)
«Аналитики в своих прогнозах часто не учитывают влияние ипотеки и государственной поддержки строительной отрасли», – заметила Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости, председатель Международного клуба инвесторов «Интеграция». Она рассказала об источниках финансирования, альтернативных долевому строительству. «Если застройщики не найдут альтернативные источники инвестиций, они не выживут, – считает Ирина Радченко. – Например, ЗПИФы. У этого инструмента много преимуществ; например, он позволяет экономить на налогах, а кроме того, обладает высокой степенью защиты средств инвесторов. Но пока в силу финансовой безграмотности населения он не пользуется популярностью у нас в стране». Ирина Радченко привела в пример ЗПИФы в Швейцарии. В портфеле одного фонда может быть 200-300 объектов в разных странах и городах, в разных сегментах – и жилье, и коммерческая недвижимость. За счет этой диверсификации фонд всегда обеспечивает доходность для инвесторов. Перспективными направлениями, по мнению Ирины Радченко, также являются схема leaseback и развитие арендного жилья.
О последних тенденциях проектного финансирования рассказал Иван Фатеев, финансовый директор компании Mirland Devlopment. «Альтернативой долевому строительству вполне могло бы стать проектное финансирование, если бы ставка по нему, благодаря господдержке, снизилась до 3-4%, – считает Иван Фатеев. – Пока же условия получения проектного финансирования со временем становятся все более жесткими. Так, если еще несколько лет назад достаточным условием было наличие 15% собственных средств застройщиков, то сегодня – не менее 35%». Кроме того, значительно увеличилось время рассмотрения заявки. В Петербурге фактически работают с проектным финансированием только три банка – Сбербанк, ВТБ и Банк «Санкт-Петербург», рассказал г-н Фатеев. «Условия финансовых организаций ужесточаются, и для того, чтобы эффективно работать с банками, застройщику приходится иметь солидный штат финансовых специалистов», – сетует он.
Тему проектного финансирования и его влияния на экономику проекта продолжил Николай Урусов, генеральный директор компании «Красная стрела»: «Основная причина того, что менее крупные банки не предоставляют проектное финансирование – отсутствие в банках специалистов с необходимыми компетенциями. И, пожалуй, главной головной болью для застройщиков является отсутствие у банков единой методологической базы оценки рисков проектов и анализа строительной документации. Очень много субъективизма, нет отлаженных бизнес-процессов и описанных регламентов».
Что важнее – качество проекта или качественный маркетинг – рассуждал Алексей Скоробогач, заместитель директора ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» (Пермь). «Наиболее успешны на рынке застройщики, которые разрабатывают свои стандарты качества и активно их продвигают, – заявил Алексей Скоробогач. – Такие компании к началу старта продаж имеют до 30% забронированных квартир, а при среднем сроке строительства от 18 до 24 месяцев практически полностью реализуют свои объекты за 9-12 месяцев».
Андрей Останин, директор по продажам ГК «Эталон», говорил о новых принципах взаимодействия застройщиков, агентов и банков. «В 2010 году в среднем у застройщиков через агентства недвижимости проходило до 25% продаж, средний размер вознаграждения составлял 2,5%, партнерами застройщика в среднем были 5 агентств. К 2017 году ситуация кардинально изменилась. Сегодня до 60% всех продаж идут через агентства недвижимости, вознаграждение в среднем – 3,8%, и у застройщика сегодня в арсенале в среднем 40 партнеров – агентств недвижимости», – привел данные Андрей Останин. Вместе с тем, по мнению г-на Останина, резервы для развития взаимоотношений застройщика и агентств недвижимости практически исчерпаны и в ближайшем времени неминуем спад. «Обмен клиентами, общие базы и CRM, взаимная ответственность», – так характеризует будущее взаимоотношений между застройщиком и риэлтором Андрей Останин.
Как изменились спрос и предложение на первичном рынке Петербурга за последние пять лет, рассказала Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость». «С 2012-го по 2017 год средняя цена предложения в Петербурге и Ленобласти выросла на 30%. Однако уровень инфляции за истекший период в целом выше. Согласно статистике, в Петербурге за этот период он составил 47%, – рассказала Ольга Трошева. – Увеличился и объем предложения – он вырос в 2,5 раза. Причем локомотивом прироста стали пригороды Петербурга». Доля малогабаритного предложения, по данным, приведенным Ольгой Трошевой, за эти годы выросла на 6%, а средняя площадь приобретаемой квартиры уменьшилась на 7 кв. м. (См. таблицу.)
Кстати
Организатор Всероссийского Жилищного конгресса – ГК «Бюллетень Недвижимости». Газета «Строительный Еженедельник» выступила информационным партнером мероприятия.
На прошлой неделе состоялся торжественный запуск горнопроходческого щита «Надежда».
С его помощью будут строить перегон от станции метро «Приморская» до «Улица Савушкина» с промежуточной станцией «Новокрестовская». В «Метрострое» заявляют, что сделают все возможное, чтобы успеть с этим участком к чемпионату мира в 2018 году. Помешать могут лишь природные катаклизмы.
Старт горнопроходческого щита «Надежда» прошел в рамках пленарной сессии «Логистика чемпионата мира по футболу – 2018». В режиме телемоста между Москвой и Петербургом заветную красную кнопку нажали министр транспорта РФ Максим Соколов и председатель КРТИ Петербурга Сергей Харлашкин.
В стартовом котловане на Туристской ул. процессом руководил генеральный директор ОАО «Метрострой» Вадим Александров и первый заместитель председателя КРТИ Анатолий Мишанов. Как рассказали в ОАО «Метрострой», проходка тоннеля началась от стартового котлована на Туристской ул. и закончится в демонтажной камере в районе станции метро «Приморская». В ближайшие дни будут произведены пусконаладочные работы и установлены первые кольца тоннеля. Метростроители говорят, что на данном участке будет построен двухпутный тоннель, аналогичный тому, что прокладывался на Фрунзенском радиусе. Его длина составит 5,2 км. Сложность в том, что около 2 км тоннеля – от намывных территорий, где будет «Новокрестовская», и до «Приморской» – пройдут под Финским заливом на глубине от 18 до 63 м. Этот отрезок будет экспериментальным, так как тоннели под акваторией Финского залива еще никогда не сооружались. В момент движения щита по этому участку технологические остановки для замены режущего инструмента или иных технологических операций будут невозможны. Напомним, КРТИ Петербурга заключил контракт на сооружение двухпутного тоннеля с ОАО «Метрострой» 23 сентября 2015 года. Строительство участка Невско-Василеостровской линии должно завершиться в 2018 году.
Ранее эксперты скептически относились к тому, что метростроители успеют к этому сроку. «И я говорил, что как горняк не могу дать таких гарантий. Но как руководитель «Метростроя» я ручаюсь за то, что мы приложим максимальные усилия и введем эти объекты в срок», – прокомментировал Вадим Александров.
По его словам, метростроителей могут остановить только природные катаклизмы, например встретится огромный валун, на проходку которого понадобятся недели. А после этого нужно будет возвращаться через шлюз и менять все режущие элементы, что, естественно, скажется на сроках работ. Он отметил, что для оптимизации сроков строительства подрядчик разработал ряд технологических решений, которые позволят синхронизировать некоторые виды работ и обеспечить сроки ввода. Стоимость работ составит 36 млрд рублей.
Как отметил Анатолий Мишанов, стоимость фиксирована, но допустимо ее увеличение не более чем на 10%. В основном при работах используются отечественные строительные материалы, но есть и незаменимые зарубежные. Например, высокопрочную резину для тюбингов раньше поставляли из Турции, но в связи с последними событиями было решено осуществить поставки из Голландии. Максим Соколов считает, что чемпионат мира дает уникальный шанс преобразовать инфраструктуру российских городов, вывести ее на новый уровень. На реализацию федеральных программ к мундиалю из бюджета РФ выделяется 360 млрд рублей. И каждый вложенный рубль дает приток средств в 3-4 рубля дополнительно, отметил он.
По мнению участников профессионального сообщества, запуск Единого реестра членов СРО с 1 октября 2015 года является огромным прорывом в системе саморегулирования.
По данным НОСТРОЙ, на сегодня в Едином реестре содержится информация о членах 271 действующих саморегулируемых организациях. Реестр размещен на сайте Национального объединения и уже готов выдавать актуальную информацию об истории каждой строительной компании, когда-либо получавшей свидетельства о допуске различных видов работ. Всего в нем содержится информация на 125 тыс. действующих компаний.
Все дело в подписи
В НОСТРОЙ подчеркивают, что создание реестра – это коллективный труд. В процессе участвовала каждая саморегулируемая организация, которая подавала сведения. И от того, как правильно и своевременно она предоставляла информацию, и зависело качество реестра.
Руководитель Аппарата НОСТРОЙ Николай Капинус, отметил, что первый рубеж в создании реестра успешно пройден. Сейчас наступил период работы с представленной информацией. «В ближайшее время завершится получение всеми СРО электронно-цифровой подписи (ЭЦП), и реестр заработает в полном объеме. Я знаю, что некоторые критиковали НОСТРОЙ за то, что мы требуем от СРО получения электронно-цифровой подписи. Но мы считаем, что сведения, которые подаются в реестр, должны быть актуальными и подписаны должностным лицом СРО, которое за это несет ответственность. Электронная подпись – один из элементов персонализации», – прокомментировал Николай Капинус. По его словам, по состоянию на 30 ноября 2015 года выдано 230 ЭЦП, готовы к выдаче ЭЦП для еще 18 СРО. В обработке находятся заявления на получение ЭЦП от 3 СРО, а 20 СРО пока не обратились в Национальное объединение строителей.
Электронный допуск
Запуск реестра влечет за собой переход на единый электронный бланк свидетельства о допуске. Он намного практичнее и эффективнее, чем бумажный носитель, и позволяет экономить средства СРО. Это достигается за счет того, что отпадает нужда изготавливать бланки с водяными знаками и голограммой, тратить деньги на полиграфию – свидетельство о допуске можно распечатать на любом листе, а его достоверность подтверждается наличием образа в реестре, где его может увидеть каждый. Это значительный шаг к тому, чтобы пресечь продажу допусков, уверен Николай Капинус.
Единый реестр членов СРО уже сегодня является важным и востребованным информационным ресурсом среди заказчиков, о чем говорит статистика посещаемости официального сайта НОСТРОЙ, на котором размещена система. Количество просмотров открытой части реестра за последний месяц достигло полумиллиона.
Доработку системы Единого реестра планируется завершить до конца этого года. С 1 января 2016 года с помощью данного ресурса можно будет проверить полноту заполнения сведений о членах СРО, о свидетельствах о допуске, о договорах страхования, о решениях органов управления и размере взноса в компенсационный фонд.
«Восьмого октября 2015 года Советом НОСТРОЙ утвержден порядок выдачи выписок из Единого реестра. Все госорганы – правоохранительные, надзорные и т.д. будут получать эти выписки бесплатно. А вот если кто-то со стороны захочет потренироваться и запросить 1000 выписок – просто для интереса, то за такой интерес придется заплатить», – прокомментировал Николай Капинус. От отметил, что в Национальное объединение строителей уже поступает достаточно много обращений от правоохранительных органов, от Департамента градостроительной политики города Москвы, от налоговых органов и тендерного комитета с просьбой предоставить выписки именно по утвержденной Советом форме.
Таким образом, с 2016 года Единый реестр членов саморегулируемых организаций может стать единым информационным ресурсом всей страны, элементом государственного портала госуслуг, в котором будут содержаться сведения о строительных компаниях и их допусках.
Развитие в Академии
Однако в 2015 году Национальное объединение строителей работало над реализацией не только проекта по созданию Единого реестра членов СРО. Важным направлением стала организации системы профессионального образования, в частности, запуск Академии НОСТРОЙ, которая будет заниматься подготовкой и переподготовкой кадров для строительного комплекса России.
Национальное объединение строителей провело большую подготовительную работу, чтобы Академия НОСТРОЙ в полном объеме заработала в начале 2016 года.
Впервые предложение о создании Академии было поддержано на окружной конференции СРО Дальневосточного федерального округа, а затем IX Съезд НОСТРОЙ в марте 2015 года принял решение об образовании такого института. Ее ректором избран Николай Капинус.
В НОСТРОЙ отмечают, что в настоящее время подготовка специалистов в рамках дополнительного профессионального образования достаточно формальна, а часто вообще продается необходимая «корочка» без всякого обучения. «Эту ситуацию нужно в корне менять, нужно учить людей, повышать безопасность производства работ, ведь у нас огромное количество несчастных случаев на стройках. Статистика устрашает – за первое полугодие 2015 года на строительных объектах России зарегистрировано около 930 смертельных и тяжелых несчастных случаев. Сейчас специалисты академии совместно с Аппаратом НОСТРОЙ проводят проверки по всем этим случаям, чтобы понять структуру происшествий», – пояснил Николай Капинус.
В настоящее время Академия НОСТРОЙ находится в стадии получения лицензии на образовательную деятельность. А после приступит к дополнительному профессиональному обучению специалистов строительной отрасли. Стоит сказать, что Академия получила право на использование всех продуктов и программного обеспечения Единой системы аттестации Национального объединения строителей (ЕСА НОСТРОЙ).
Планируется, что Академия в отличие от самого НОСТРОЙ, будет вести, в том числе, и коммерческие проекты. Например, это может быть формирование реестра страховых компаний или электронный каталог технических решений и практических рекомендаций по энергосбережению и повышению энергетической эффективности зданий и сооружений и так далее. Еще планируется создать библиотеку образовательных программ. В НОСТРОЙ говорят, что доступ пользователей к этим реестрам будет бесплатным, но за включение в реестры придется заплатить.
Мнение
Николай Капинус, руководитель Аппарата НОСТРОЙ:
- Ежегодно НОСТРОЙ тратил около пяти миллионов рублей на обновление ЕСА. Фактически Национальное объединение за деньги строителей разрабатывало и перерабатывало тесты, которые затем бесплатно получали коммерческие структуры и за деньги проводили аттестацию строителей. Поэтому принято решение передать работу над ЕСА Академии НОСТРОЙ, чтобы она ее финансировала из тех денег, которые сможет заработать. Не думаю, что при этом цена за прохождение аттестации сильно увеличится – она и сейчас колеблется от 500 до 2 тыс. рублей, при этом учебных центров, которые готовы предоставлять такие услуги, на рынке довольно много.