Прогнозы и факты
Существуют ли действенные схемы финансирования девелоперских проектов, альтернативные долевому строительству, рассуждали эксперты конференции «Массовое жилищное строительство: новые вызовы рынка», которая прошла в рамках Всероссийского Жилищного конгресса в начале октября текущего года в Петербурге.
В этом обзоре мы приводим выдержки из наиболее интересных выступлений участников конференции.
Открыл конференцию гость из Японии – Масуда Нобору, управляющий директор компании YUNIKA Corporation. Он рассказал об опыте реализации проектов жилищного строительства в Стране восходящего солнца. Нехватка земельных участков под новое строительство в Японии вынуждает местных девелоперов развивать проекты редевелопмента. «Это очень напоминает российские программы развития застроенных территорий, – привел аналогию г-н Нобору. – Так как новая застройка меняет облик города, подобные проекты длительно обсуждаются правительством и общественностью. Часто переговоры с собственниками земли затягиваются на годы».
Масуда Нобору рассказал о таком проекте редевелопмента, реализованном в одном из центральных районов Токио – Роппонги. «Проект был задуман еще в 1989 году, но было выдвинуто условие, что он будет подробно обсуждаться с жителями этого района. Ежегодно проводилось до 130 брифингов, планируемая площадь редевелопмента охватывала 23 тыс. кв. м. Непосредственно строительные работы начались только в 2000 году. Длительный срок согласования проекта – залог его успешности сейчас», – считает г-н Нобуру.
Прогноз объемов ввода жилья в России на 2017–2021 годы представил Геннадий Стерник, председатель Комитета по аналитике и консалтингу Московской ассоциации риэлторов. Эксперт говорил о методике прогнозирования развития локального жилищного рынка. Он привел в пример разработанный им прогноз спроса, предложения, поглощения и динамики цен на первичном рынке жилья в одном из российских городов-миллионников до 2021 года. «Макроэкономические условия – основа, от которой зависит динамика развития рынка недвижимости. Факторы отраслевого характера, наличие земельных ресурсов – не столь сегодня значимы, как макроэкономика, – считает Геннадий Стерник. – Поэтому и в основе перспективных схем развития рынка – прогноз темпов роста макроэкономических параметров в РФ». (См. график.)
«Аналитики в своих прогнозах часто не учитывают влияние ипотеки и государственной поддержки строительной отрасли», – заметила Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости, председатель Международного клуба инвесторов «Интеграция». Она рассказала об источниках финансирования, альтернативных долевому строительству. «Если застройщики не найдут альтернативные источники инвестиций, они не выживут, – считает Ирина Радченко. – Например, ЗПИФы. У этого инструмента много преимуществ; например, он позволяет экономить на налогах, а кроме того, обладает высокой степенью защиты средств инвесторов. Но пока в силу финансовой безграмотности населения он не пользуется популярностью у нас в стране». Ирина Радченко привела в пример ЗПИФы в Швейцарии. В портфеле одного фонда может быть 200-300 объектов в разных странах и городах, в разных сегментах – и жилье, и коммерческая недвижимость. За счет этой диверсификации фонд всегда обеспечивает доходность для инвесторов. Перспективными направлениями, по мнению Ирины Радченко, также являются схема leaseback и развитие арендного жилья.
О последних тенденциях проектного финансирования рассказал Иван Фатеев, финансовый директор компании Mirland Devlopment. «Альтернативой долевому строительству вполне могло бы стать проектное финансирование, если бы ставка по нему, благодаря господдержке, снизилась до 3-4%, – считает Иван Фатеев. – Пока же условия получения проектного финансирования со временем становятся все более жесткими. Так, если еще несколько лет назад достаточным условием было наличие 15% собственных средств застройщиков, то сегодня – не менее 35%». Кроме того, значительно увеличилось время рассмотрения заявки. В Петербурге фактически работают с проектным финансированием только три банка – Сбербанк, ВТБ и Банк «Санкт-Петербург», рассказал г-н Фатеев. «Условия финансовых организаций ужесточаются, и для того, чтобы эффективно работать с банками, застройщику приходится иметь солидный штат финансовых специалистов», – сетует он.
Тему проектного финансирования и его влияния на экономику проекта продолжил Николай Урусов, генеральный директор компании «Красная стрела»: «Основная причина того, что менее крупные банки не предоставляют проектное финансирование – отсутствие в банках специалистов с необходимыми компетенциями. И, пожалуй, главной головной болью для застройщиков является отсутствие у банков единой методологической базы оценки рисков проектов и анализа строительной документации. Очень много субъективизма, нет отлаженных бизнес-процессов и описанных регламентов».
Что важнее – качество проекта или качественный маркетинг – рассуждал Алексей Скоробогач, заместитель директора ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» (Пермь). «Наиболее успешны на рынке застройщики, которые разрабатывают свои стандарты качества и активно их продвигают, – заявил Алексей Скоробогач. – Такие компании к началу старта продаж имеют до 30% забронированных квартир, а при среднем сроке строительства от 18 до 24 месяцев практически полностью реализуют свои объекты за 9-12 месяцев».
Андрей Останин, директор по продажам ГК «Эталон», говорил о новых принципах взаимодействия застройщиков, агентов и банков. «В 2010 году в среднем у застройщиков через агентства недвижимости проходило до 25% продаж, средний размер вознаграждения составлял 2,5%, партнерами застройщика в среднем были 5 агентств. К 2017 году ситуация кардинально изменилась. Сегодня до 60% всех продаж идут через агентства недвижимости, вознаграждение в среднем – 3,8%, и у застройщика сегодня в арсенале в среднем 40 партнеров – агентств недвижимости», – привел данные Андрей Останин. Вместе с тем, по мнению г-на Останина, резервы для развития взаимоотношений застройщика и агентств недвижимости практически исчерпаны и в ближайшем времени неминуем спад. «Обмен клиентами, общие базы и CRM, взаимная ответственность», – так характеризует будущее взаимоотношений между застройщиком и риэлтором Андрей Останин.
Как изменились спрос и предложение на первичном рынке Петербурга за последние пять лет, рассказала Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость». «С 2012-го по 2017 год средняя цена предложения в Петербурге и Ленобласти выросла на 30%. Однако уровень инфляции за истекший период в целом выше. Согласно статистике, в Петербурге за этот период он составил 47%, – рассказала Ольга Трошева. – Увеличился и объем предложения – он вырос в 2,5 раза. Причем локомотивом прироста стали пригороды Петербурга». Доля малогабаритного предложения, по данным, приведенным Ольгой Трошевой, за эти годы выросла на 6%, а средняя площадь приобретаемой квартиры уменьшилась на 7 кв. м. (См. таблицу.)
Кстати
Организатор Всероссийского Жилищного конгресса – ГК «Бюллетень Недвижимости». Газета «Строительный Еженедельник» выступила информационным партнером мероприятия.
Коммерческие помещения, выходящие на оживленные магистрали в центре города, давно поделены между собственниками и арендаторами. Сегодня операторы коммерческой недвижимости присматриваются к освоению внутриквартальных пространств и дворовых территорий.
За роскошными фасадами домов исторического центра редко бывает видна очень важная часть города – дворы-колодцы. Зародились они при Екатерине Великой, которая требовала от застройщиков соблюдать единую линию улиц, чтобы город приобрел строгость стиля, прямые улицы и плотность застройки. Стремясь извлечь большую выгоду, домовладельцы застраивали свои участки по максимуму.
Дома извивались самыми причудливыми формами, соединяясь друг с другом и образуя дворы-колодцы. И как это часто бывает в городах, нелепая ошибка или просто стечение обстоятельств создают их неповторимый облик. Подобное произошло и в Санкт-Петербурге. Простой недостаток свободной земли привел к появлению знаменитых питерских дворов-колодцев.
Дома продолжали плотно простираться внутрь квартала. Хаотичную уплотнительную застройку руководство города уже в те времена всеми силами старалось как-то урегулировать. Были изданы правила, регламентирующие минимальную площадь дворов, и требования по сообщению двора с улицей или другими дворами. Создаваемые для этого арки и проезды стали сквозными, проходными. «Их самобытность накладывает особый отпечаток на облик нашего города и впечатляет приезжих», – рассуждает Светлана Ким, директор по развитию ГК «AAG».
Место для малого
Европейские города на этой самобытности давно научились зарабатывать. В проходных дворах открываются не магазины международных операторов, а сувенирные лавки, картинные галереи, заведения общепита с национальной кухней. Именно аутентичностью и пытаются заманивать визитеров в такие пространства. Попытки пойти по следам исторических городов Европы некоторое время предпринимались и петербургскими властями. Например, в конце 1990-х годов были реконструированы дворы капеллы. Но популярными они не стали, пешеходный поток там мал, заведений в том виде, в каком они задумывались, не появилось.
Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов считает, что определяющим условием для преобразования проходных дворов в пешеходные зоны является наличие в непосредственной близости интенсивных пешеходных потоков, в противном случае любая торговая точка разорится в кратчайшие сроки. «Попытка создания пешеходной зоны во дворах капеллы была неплохой, однако, несмотря на отличные видовые характеристики и приличные пешеходные потоки, открытие торговых точек в данной локации было экономически невыгодно», – считает он.
Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development, тоже пытается объяснить провал проекта с дворами капеллы и непопулярность проходных дворов: «У нас в принципе открытые кафе появились не так давно, в отличие от европейских городов, где эта традиция насчитывает десятки, а то и сотни лет. Если же говорить о коммерческих помещениях во дворах, то спрос на них снижен у торговых точек из-за низкого потока людей, такие помещения более востребованы под офисы и турагентства. А спрос на кафе в основном сформирован сетевыми компаниями, для них интересны улицы с большой проходимостью и визуальная доступность. Кафе во дворе могло бы быть интересно малому семейному бизнесу, а этот сегмент в нашей стране плохо развит».
Нужен стимул
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург, согласна с коллегами: «Для создания пешеходных зон внутри дворов нужен некий стимул, нужна потребность. Наиболее мощной движущей силой, способствующей реализации таких проектов, как правило, является бизнес. Однако на сегодняшний день в городе достаточно помещений, выходящих витринами на улицу, чтобы удовлетворить потребности арендаторов в сегменте стрит-ретейла. Более того, размещение на первых линиях торговых коридоров и витринные окна – одни из самых значимых требований таких арендаторов.
Внутриквартальные помещения больше подходят под размещение офисов, салонов красоты, турагентств, образовательных и медицинских учреждений. Во дворах могут размещаться магазины, торгующие уникальными товарами, за которыми потребители едут целенаправленно (примером может служить антикварная лавка во дворе дома № 4 по ул. Рубинштейна). В этом, как правило, заинтересованы представители малого и среднего бизнеса, но у них нет возможности инвестировать в реконструкцию дворовых территорий».
Впрочем, для малого бизнеса внутридворовые помещения привлекательны тем, что аренда там в разы меньше, чем в помещениях, расположенных в фасадной части зданий. Анна Лапченко, руководитель направления стрит-ретейла Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, подтверждает: «Ставка аренды помещений, выходящих на оживленную улицу в центральной части города, может быть в 3-5 раз выше стоимости аренды аналогичных объектов, расположенных в этой же локации, но во дворе».
Закрыться от всех
Еще одной причиной, тормозящей развитие пешеходных зон во дворах, является нежелание жителей расположенных в них домов допускать посторонних людей на свою территорию. Поток пешеходов неоднороден по своей социальной структуре и культуре поведения. Поэтому практически все проходные дворы в центре города закрыты для общественного доступа.
«Вспомним ситуации, когда во дворах размещались объекты культурно-массового притяжения. Например, собака Гаврюша была изгнана из двора на Малой Конюшенной по просьбе жителей. В печальном состоянии малые архитектурные объекты во дворах на ул. Правды», – сетует госпожа Конвей.
С ней согласна и госпожа Валуева: «Жители хотят оградить придомовую территорию от праздно шатающейся публики, и их желание можно понять. Есть и техническая составляющая невозможности воплотить эту идею в жизнь: проходные дворы расположены, как правило, в историческом центре города, с жилым массивом старого фонда, где первые этажи не приспособлены для коммерческого использования. Ну и про климат можно вспомнить – большую часть года он не располагает к прогулкам, да и поток туристов сезонный».
Как резерв помещений для открытия заведений во дворах могут служить подвалы. Если по фасадной части зданий они, как правило, приспособлены под магазины, то во дворах подвалы нередко бывают заброшенными.
Лилия Павлова, руководитель отдела по работе с клиентами Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, подсчитала, что доля заброшенных подвалов составляет примерно 10%. «Подвальные помещения востребованы в первую очередь среди пабов, кафе, небольших камерных ночных клубов, продуктовых магазинов, спа-салонов», – отмечает она.
На этой неделе в Петербурге пройдет саммит G20. Как рассчитывают чиновники Смольного, это мероприятие сможет увеличить поток иностранных туристов в Петербург в следующем году на 10%. При этом развитие инфраструктуры гостеприимства в городе идет не столь быстрыми темпами.
По мнению главы городского Комитета по развитию туризма Александра Шапкина, мероприятия подобного масштаба оказывают положительное влияние на имиджевую составляющую города и вызывают у иностранных туристов интерес к городу, в котором саммит проходит. По данным господина Шапкина, после празднования 300-летия Петербурга поток туристов вырос на 13,7%, после проведения саммита G8 – на 6-7%. В следующем году ожидается увеличение потока на 300 тыс. человек.
Однако, как говорят аналитики, просто привлечь туристов мало. Необходимо создать условия, при которых они захотят вернуться сюда и будут советовать посетить город друзьям и близким.
На сегодняшний день Санкт-Петербург остается одним из самых главных туристических центров России, который ежегодно посещают примерно 3 млн человек. Основную долю туристического потока составляют туристы из Китая, Индии, Израиля, а также стран Восточной Европы, также отмечается рост интереса к Санкт-Петербургу со стороны российских туристов.
«Туристы из Западной Европы очень интересуются и Россией, и Петербургом в частности, но, побывав здесь, не стремятся приехать к нам снова. В отличие от городов с развитой гостиничной и прочей инфраструктурой, Петербург пока не может предложить гостям из Европы сервис за адекватные деньги», – сетует Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора компании «НДВ СПб».
Пока индустрия гостеприимства в Северной столице развита неравномерно. Так, о ресторанной сети можно говорить с удовлетворением – в городе достаточно много точек общепита на разный вкус и кошелек с вполне комфортным уровнем обслуживания. Этого не скажешь о гостиничной индустрии: в Петербурге катастрофически не хватает гостиниц эконом-класса с хорошим уровнем сервиса.
Вячеслав Ефремов говорит: «Значительная часть туристов выбирает не проживание в гостиницах, а дешевые хостелы и сдающиеся посуточно квартиры. При этом наблюдается дефицит качественных трех- и четырехзвездочных гостиниц по доступным ценам».
«При огромном выборе музеев и театров, где можно получить информацию и впечатления, в Петербурге очень мало мест, где ею можно поделиться, обменяться эмоциями и впечатлениями. Не хватает специально обустроенных общественных пространств, где людям могло бы быть удобно общаться, проводить время по интересам. И к сожалению, Петербург пока неудобен для посещения туристов с детьми. Мало детских клубов, интерактивных пространств, не во всех отелях и ресторанах предусмотрены детские комнаты», – рассуждает Андрей Иванов, генеральный директор Megapolis Property Management.
«В Санкт-Петербурге не хватает информационных бюро для туристов, в которых они могут получить необходимую информацию. Иностранцам довольно трудно ориентироваться в городе и особенно в пригородах без сопровождения, так как недостаточно продуманы навигационные таблички и маршруты», – согласен с коллегой господин Ефремов.
«На наш взгляд, очевидно, что городскому правительству стоит активнее подключиться к организации туризма, а не только частным фирмам, тогда бы больше средств от этой отрасли поступало в казну. Скажем, в Москве при участии властей разработаны пешеходные маршруты по центру с реорганизацией движения транспорта – для безопасности проходов. Сейчас запретили парковку внутри Бульварного кольца – машин стало меньше. Почему бы и Петербургу не воспользоваться подобным опытом? То есть как-то урегулировать нагрузку на дорожную сеть», – добавляет господин Иванов.
Вместе с индустрией гостеприимства неравномерно развивается и рынок отелей. Директор департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге Ольга Шарыгина говорит: «В настоящий момент российский гостиничный рынок развивается неравномерно, но в то же время можно отметить и положительные перспективы. В первом полугодии 2013 года номерной фонд качественных гостиниц (категории 3, 4 и 5 звезд свыше 50 номеров) не изменился и составил 17 409 номеров в 82 гостиницах Санкт-Петербурга. Во втором полугодии ожидается выход на рынок нескольких международных операторов, появление которых будет способствовать развитию гостиничного бизнеса. Нестабильное положение на рынке трех-, четырех- и пятизвездочных гостиниц связано с развитием рынка недорогого жилья. Бюджетное проживание в двух-, трехзвездочных гостиницах и хостелах перетягивает на себя значительную часть спроса».