Прогнозы и факты
Существуют ли действенные схемы финансирования девелоперских проектов, альтернативные долевому строительству, рассуждали эксперты конференции «Массовое жилищное строительство: новые вызовы рынка», которая прошла в рамках Всероссийского Жилищного конгресса в начале октября текущего года в Петербурге.
В этом обзоре мы приводим выдержки из наиболее интересных выступлений участников конференции.
Открыл конференцию гость из Японии – Масуда Нобору, управляющий директор компании YUNIKA Corporation. Он рассказал об опыте реализации проектов жилищного строительства в Стране восходящего солнца. Нехватка земельных участков под новое строительство в Японии вынуждает местных девелоперов развивать проекты редевелопмента. «Это очень напоминает российские программы развития застроенных территорий, – привел аналогию г-н Нобору. – Так как новая застройка меняет облик города, подобные проекты длительно обсуждаются правительством и общественностью. Часто переговоры с собственниками земли затягиваются на годы».
Масуда Нобору рассказал о таком проекте редевелопмента, реализованном в одном из центральных районов Токио – Роппонги. «Проект был задуман еще в 1989 году, но было выдвинуто условие, что он будет подробно обсуждаться с жителями этого района. Ежегодно проводилось до 130 брифингов, планируемая площадь редевелопмента охватывала 23 тыс. кв. м. Непосредственно строительные работы начались только в 2000 году. Длительный срок согласования проекта – залог его успешности сейчас», – считает г-н Нобуру.
Прогноз объемов ввода жилья в России на 2017–2021 годы представил Геннадий Стерник, председатель Комитета по аналитике и консалтингу Московской ассоциации риэлторов. Эксперт говорил о методике прогнозирования развития локального жилищного рынка. Он привел в пример разработанный им прогноз спроса, предложения, поглощения и динамики цен на первичном рынке жилья в одном из российских городов-миллионников до 2021 года. «Макроэкономические условия – основа, от которой зависит динамика развития рынка недвижимости. Факторы отраслевого характера, наличие земельных ресурсов – не столь сегодня значимы, как макроэкономика, – считает Геннадий Стерник. – Поэтому и в основе перспективных схем развития рынка – прогноз темпов роста макроэкономических параметров в РФ». (См. график.)
«Аналитики в своих прогнозах часто не учитывают влияние ипотеки и государственной поддержки строительной отрасли», – заметила Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости, председатель Международного клуба инвесторов «Интеграция». Она рассказала об источниках финансирования, альтернативных долевому строительству. «Если застройщики не найдут альтернативные источники инвестиций, они не выживут, – считает Ирина Радченко. – Например, ЗПИФы. У этого инструмента много преимуществ; например, он позволяет экономить на налогах, а кроме того, обладает высокой степенью защиты средств инвесторов. Но пока в силу финансовой безграмотности населения он не пользуется популярностью у нас в стране». Ирина Радченко привела в пример ЗПИФы в Швейцарии. В портфеле одного фонда может быть 200-300 объектов в разных странах и городах, в разных сегментах – и жилье, и коммерческая недвижимость. За счет этой диверсификации фонд всегда обеспечивает доходность для инвесторов. Перспективными направлениями, по мнению Ирины Радченко, также являются схема leaseback и развитие арендного жилья.
О последних тенденциях проектного финансирования рассказал Иван Фатеев, финансовый директор компании Mirland Devlopment. «Альтернативой долевому строительству вполне могло бы стать проектное финансирование, если бы ставка по нему, благодаря господдержке, снизилась до 3-4%, – считает Иван Фатеев. – Пока же условия получения проектного финансирования со временем становятся все более жесткими. Так, если еще несколько лет назад достаточным условием было наличие 15% собственных средств застройщиков, то сегодня – не менее 35%». Кроме того, значительно увеличилось время рассмотрения заявки. В Петербурге фактически работают с проектным финансированием только три банка – Сбербанк, ВТБ и Банк «Санкт-Петербург», рассказал г-н Фатеев. «Условия финансовых организаций ужесточаются, и для того, чтобы эффективно работать с банками, застройщику приходится иметь солидный штат финансовых специалистов», – сетует он.
Тему проектного финансирования и его влияния на экономику проекта продолжил Николай Урусов, генеральный директор компании «Красная стрела»: «Основная причина того, что менее крупные банки не предоставляют проектное финансирование – отсутствие в банках специалистов с необходимыми компетенциями. И, пожалуй, главной головной болью для застройщиков является отсутствие у банков единой методологической базы оценки рисков проектов и анализа строительной документации. Очень много субъективизма, нет отлаженных бизнес-процессов и описанных регламентов».
Что важнее – качество проекта или качественный маркетинг – рассуждал Алексей Скоробогач, заместитель директора ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» (Пермь). «Наиболее успешны на рынке застройщики, которые разрабатывают свои стандарты качества и активно их продвигают, – заявил Алексей Скоробогач. – Такие компании к началу старта продаж имеют до 30% забронированных квартир, а при среднем сроке строительства от 18 до 24 месяцев практически полностью реализуют свои объекты за 9-12 месяцев».
Андрей Останин, директор по продажам ГК «Эталон», говорил о новых принципах взаимодействия застройщиков, агентов и банков. «В 2010 году в среднем у застройщиков через агентства недвижимости проходило до 25% продаж, средний размер вознаграждения составлял 2,5%, партнерами застройщика в среднем были 5 агентств. К 2017 году ситуация кардинально изменилась. Сегодня до 60% всех продаж идут через агентства недвижимости, вознаграждение в среднем – 3,8%, и у застройщика сегодня в арсенале в среднем 40 партнеров – агентств недвижимости», – привел данные Андрей Останин. Вместе с тем, по мнению г-на Останина, резервы для развития взаимоотношений застройщика и агентств недвижимости практически исчерпаны и в ближайшем времени неминуем спад. «Обмен клиентами, общие базы и CRM, взаимная ответственность», – так характеризует будущее взаимоотношений между застройщиком и риэлтором Андрей Останин.
Как изменились спрос и предложение на первичном рынке Петербурга за последние пять лет, рассказала Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость». «С 2012-го по 2017 год средняя цена предложения в Петербурге и Ленобласти выросла на 30%. Однако уровень инфляции за истекший период в целом выше. Согласно статистике, в Петербурге за этот период он составил 47%, – рассказала Ольга Трошева. – Увеличился и объем предложения – он вырос в 2,5 раза. Причем локомотивом прироста стали пригороды Петербурга». Доля малогабаритного предложения, по данным, приведенным Ольгой Трошевой, за эти годы выросла на 6%, а средняя площадь приобретаемой квартиры уменьшилась на 7 кв. м. (См. таблицу.)
Кстати
Организатор Всероссийского Жилищного конгресса – ГК «Бюллетень Недвижимости». Газета «Строительный Еженедельник» выступила информационным партнером мероприятия.
Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко представил членам регионального правительства комплекс мер, которые необходимо предпринять руководству области в переходный период для сохранения позитивной динамики социально-экономического развития. По окончании заседания правительства Александр Дрозденко ответил на вопросы журналистов.
- Суть программы эффективности рубля, прежде всего, в экономии. На чем область намерена в следующем году сэкономить в первую очередь?
- Эта программа связана не только с экономией. Первая часть моего выступления была посвящена мобилизации доходов бюджета. Это персонализация мониторинга по каждому виду налогов за профильными комитетами и за профильными налогоплательщиками. Я уже приводил пример. Например, есть у нас крупный налогоплательщик по налогу на прибыль «Сургутнефтегаз». Профильный Комитет по топливо-энергетическому комплексу будет ежемесячно проводить мониторинг данного налога в бюджет Ленинградской области и раз в квартал отчитываться о выполнении плана его поступления не только по «Сургутнефтегазу», но и по другим предприятиям энергетической отрасли. Таким образом, мы будем оперативно реагировать на возможные «провалы».
Мы вышли на бездефицитный бюджет, но сегодня, конечно, для нас главное – экономия. Она, прежде всего, в ликвидации, упразднении, объединении неэффективных государственных предприятий и учреждений.
Я уже сказал, что все госпредприятия, убыточные в течение более трех лет, будут либо ликвидированы, либо преобразованы через приватизацию в акционерные общества. Либо мы их услуги (опять-таки через ликвидацию) передадим на частный рынок.
Нам необходимо оптимизировать сеть госучреждений: сегодня есть такие, которые дублируют функции, - значит, их надо объединять. Мы также будем, например, ликвидировать те госучреждения, услуги которых возможно передать частному рынку. Например, это содержание домов престарелых. Сегодня уже есть организации, которые готовы оказывать эту услугу, причем при устраивающих нас расценках. То же самое – по социальному обслуживанию на дому.
Оптимизировать сеть госучреждений позволит и создание единых юридических лиц. Например, если в муниципальном районе как самостоятельные юрлица существуют музыкальная, художественная школы и так далее нужно ввести все эти муниципальные учреждения в состав школы искусств. Естественно, преподавательский коллектив не пострадает, но будет меньше чиновников, меньше надстройки. Это реальная экономия, которая опять-таки будет направляться на оказание конкретных муниципальных и государственных услуг.
Мы сегодня говорим о том, что необходимо привязать систему материального стимулирования руководителей госучреждений к расходованию энергоресурсов. Причем не в денежном выражении, а в натуральном. Чем меньше израсходовали электроэнергии, тепла, воды, чем меньше заплатили за стоки, тем больше возможность премировать руководителя. Но если расходы увеличиваются, должна действовать система депремирования. Мы уже ввели систему материального поощрения председателей комитетов и вице-губернаторов в зависимости от результатов, оцениваемых по 15 параметрам. Я уже приводил пример: мы начинали с исполнительской дисциплины в выполнении распоряжений губернатора и правительства с показателем в 52% - вышли на 99% и даже в отдельные месяцы 100%.
Мы сегодня должны максимально упростить конкурсные процедуры. Любая конкурсная процедура – это три-четыре месяца. Но чем больше мы переносим срок освоения бюджетных денег, тем меньший объем мы можем выполнить за те же деньги. Поэтому мы предлагаем при сумме государственного контракта до 50 млн рублей конкурсные процедуры упростить – вернуться к методам запроса котировок, предложений и к подбору добросовестных компаний. Причем предпочтение отдавать местным компаниям.
У нас, например, очень хорошие предложения по крупным бюджетным контрактам: в них должны участвовать только компании с уставным капиталом не ниже суммы бюджетного контракта. И самое главное – нужно учитывать опыт работы. Компания, которая выигрывает большие тендеры, большие конкурсы, большую стройку, должна иметь опыт не менее трех лет работы с бюджетом и не менее двух добросовестно исполненных бюджетных контрактов. Вы скажете: «Тогда мы ограничиваем доступ». Пожалуйста, пусть, если компания хочет работать с бюджетом, она потренируется на исполнении бюджетных заказов до 50 млн рублей, докажет, что она состоятельна, минимум два раза исполнит бюджетные обязательства, взятые на себя, и затем придет на более крупные конкурсы. Недобросовестные компании в эти – особые – времена не должны с бюджетом работать.
Мы выступили с предложением субсидировать кредитную процентную ставку (до 50%) социально ориентированным субъектам малого и среднего бизнеса, крестьянским и фермерским хозяйствам. И вообще наше ноу-хау – это трехгодичные налоговые каникулы малому бизнесу, который в небольших населенных пунктах (до 125 жителей) создает самое малое три рабочих места и оплачивает эти рабочие места не ниже прожиточного минимума. Недополученные налоговые поступления мы будем компенсировать сельским поселениям из бюджета Ленинградской области. Это не очень большие суммы для нас, но это хорошие средства для поддержки поселений. А три года освобождения от уплаты всех местных и областных налогов – очень хорошая форма поддержки для малого бизнеса.
Все, что было представлено на заседании правительства, будет оформлено в виде поручений губернатора Ленинградской области, которые будут разосланы по профильным комитетам и муниципальным образованиям. А часть поручений мы оформим в виде законопроектов на уровне Ленинградской области и наших законодательных инициатив на уровне Российской Федерации.
- В какие сроки и в каком формате будут направлены на федеральный уровень эти законодательные инициативы?
- У нас очень богатый опыт работы с федеральными органами власти по нашим предложениям. Достаточно сказать, что за последние два года все наши предложения по реформе местного самоуправления нашли свое отражение, причем очень быстро. Приведу другой пример. Не далее как вчера на Госсовете обсуждался вопрос по итогам Года культуры. И прозвучали предложения, которые давали мы, - это упрощение процедуры передачи в аренду или собственность памятников культуры федерального и регионального значения, которые сегодня находятся в руинированном состоянии.
Думаю, наши предложения должны быть услышаны не позднее первого квартала следующего года. Более того – я буду работать с федеральными надзорными органами, чтобы, может быть, опережающими темпами мы часть законов приняли на территории Ленинградской области экспериментально, но с соблюдением всех необходимых требований для того, чтобы они не противоречили федеральному законодательству. Тем самым можно будет показать, что эти нормы и законы могут работать на конкретной территории.
- Какие именно поправки в федеральное законодательство необходимо внести, по вашему мнению?
- Не нужно по каждому моему предложению по изменению 44-ФЗ принимать отдельное решение. Федеральные власти должны дать субъектам Российской Федерации право организации и упрощения конкурсных процедур для заключения государственных контрактов на сумму до 50 млн рублей. И второе – это учесть все наши предложения по социальным льготам для малого и среднего бизнеса. Наши решения сегодня от федерального бюджета не зависят: мы их примем на уровне региона, как, например, закон о детях войны. Но я остаюсь при своем мнении, что такой закон не должен приниматься в каждом субъекте отдельно. Ну чем дети войны в Ленинградской области отличаются от детей войны в других субъектах Российской Федерации? У нас этот закон будет действовать – в других регионах не будет. А он должен быть один. Вообще социальные выплаты и компенсации должны быть едиными. Мы, например, приняли решение о том, что два раза в год на период, как я говорю осторожно, ожидания большой инфляции будем индексировать все социальные выплаты; средства на закупку лечебными учреждениями лекарственных препаратов как платных, так и бесплатных; средства на организацию питания в детских садах, школах и больницах. То же самое мы будем предлагать установить на федеральном уровне.
И еще одно интересное предложение – это переход к социальным льготам исходя из принципа нуждаемости.
- А в чем суть инициативы о возможности торговли акцизными товарами для малого бизнеса?
- Знаете, есть решения популистские, а есть решения конкретные. Меня на днях спросили, как я отношусь к решению разрешить малому бизнесу в новогоднюю ночь продавать бутылку шампанского. Я воспринял это с иронией: бутылка шампанского в новогоднюю ночь малый бизнес не спасет. Другое дело – поддержать малый бизнес, прежде всего, тех, кто работает в ларьках и магазинах площадью менее 50 кв. м, разрешив им, точнее вернув, право продавать подакцизные товары: сигареты, пиво, иные слабоалкогольные напитки.
Что такое ларек в деревне? Это когда индивидуальный предприниматель поехал в большой сетевой магазин, закупил товар, установил небольшую наценку и эти товары продает в деревне. Но сегодня такому предпринимателю конкурировать с сетевиками становится все труднее. А вокруг каждого ларечка кормится, как минимум, три семьи.
Да, это акцизные товары, не столь необходимые человеку. Но они помогут малому бизнесу выживать. Я считаю, что на переходный период, по крайней мере на 2015 год, это надо разрешить. Иначе мы потеряем практически весь малый бизнес в торговле.
Суть проста: либо мы справляемся с теми вызовами и задачами, которые перед нами стоят, и получаем конкретные результаты, либо мы проигрываем. Я точно среди проигравших быть не хочу.
Российский аукционный дом 25 февраля проведет торги по продаже действующей четырехзвездочной гостиницы «Онега Палас» в Петрозаводске. Начальная цена продажи объекта составляет 700 млн рублей, при том что инвестор, экс-сенатор от Республики Алтай Ралиф Сафин вложил в строительство гостиницы 48 млн USD.
Торги Российский аукционный дом проведет 25 февраля. Они пройдут в форме голландского аукциона. Начальная цена продажи составляет 700 млн рублей, минимальная цена – 440 млн рублей. Шаг на повышение – 500 тыс. рублей, шаг на понижение – 14,4 млн рублей. Единым лотом на торги выйдет 100% доля в уставном капитале ООО «Онега Палас» номинальной стоимостью 124,9 млн рублей, принадлежащие Компании «Жолтеон Холдингс Лимитед» (JOLTEON HOLDINGS LIMITED), простые векселя ООО «Онега Палас», а также права требования «Сбербанка», в залоге у которого находится здание гостиничного комплекса общей площадью 14,2 тыс. кв. м и земельный участок площадью 11,6 тыс. кв. м. Объем долгосрочных обязательств ООО «Онега Палас» составляет 501 млн рублей, краткосрочных – более 1,4 млрд рублей.
Четырех звездочный гостиничный комплекс расположен в Петрозаводске на улице ул. Куйбышева, д. 26. Гостиничный комплекс ограничен улицами Еремеева, Федосовой, Куйбышева и Малой Слободской. Рядом расположены крупные магистрали города – улица Кирова и проспект Ленина. В 500 м находится берег Онежского озера. Тринадцатиэтажное здание разделено на две части – бизнес-центр и гостиницу. Бизнес-центр занимает помещения общей площадью 1,4 тыс. кв. м. Данные площади располагаются в здании гостиницы на 1-4 этажах, но имеют отдельный вход. «ООО «Онега Палас» сдает указанные площади в аренду по высоким для г. Петрозаводска ставкам: от 925 руб. до 1 750 руб. за кв.м. в месяц в зависимости от площади и индивидуальных особенностей помещений (этаж, наличие отдельного входа, окон и т.п.)» - говорится в сообщении РАД.
Строительство отеля началось еще в 2005 году. Соглашение о строительстве отеля подписали мэр Петрозаводска Виктор Масляков и один из богатейших предпринимателей России и на тот момент сенатор от Алтайского края Ралиф Сафин. Планировалось, что отель будет открыт ко Дню Города в 2007 году. Тогда стоимость объекта оценивалась примерно в 20 млн USD. Однако финансовые проблемы инвестора, а затем и кризис помешали своевременной сдаче объекта. В итоге срок строительства объекта составил более 5 лет.
Сначала гостиницу планировали ввести в эксплуатацию в июне 2010 года, к 90-летию Республики, но по факту ввели только в декабре 2010 года. Причем инспектируя объект в высокой стадии готовности Ралиф Сафин признался, что гостиница обошлась ему не в 20, а в 48 млн USD. Отметим, что проект гостиницы пришлось «урезать» на три этажа. При этом бизнесмен рассказал, что «жалеет», что ввязался в этот проект – окупаемость такого объекта, по его же оценке, составляет 11-15 лет.
"Объект располагается в привлекательном месте, вблизи Онежского озера, в историческом центре города. В 10 минутах езды расположен вокзал. Рядом с гостиницей проходит главная магистраль города - проспект Ленина", - отмечает Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL.
«При этих положительных характеристиках, можно сказать, что «Онега Палас» неликвидный объект, так как здесь смешаны несколько объектов разного функционала: гостиница, БЦ, торговые площади. Скорее всего объект можно будет продать за 500 млн руб. максимум. Интересна гостиница будет, в основном, местным инвесторам», - полагает эксперт.
С такой оценкой согласна директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar Александра Смирнова: "Продажная стоимость в 700 млн. рублей является завышенной. Адекватная стоимость для данной локации составляет 500 млн. рублей. Преимуществом объекта является его многофункциональность: помимо гостиничной функции присутствует торговая и офисная", - утверждает эксперт.
Мнение
Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar:
У объекта хорошие перспективы продажи. Конкурентами в четырёх звездочном сегменте являются SPA-отель «Карелия», клубный отель «Прионежский» и Park Inn. В покупке объекта может быть заинтересован сетевой гостиничный оператор.