Прогнозы и факты
Существуют ли действенные схемы финансирования девелоперских проектов, альтернативные долевому строительству, рассуждали эксперты конференции «Массовое жилищное строительство: новые вызовы рынка», которая прошла в рамках Всероссийского Жилищного конгресса в начале октября текущего года в Петербурге.
В этом обзоре мы приводим выдержки из наиболее интересных выступлений участников конференции.
Открыл конференцию гость из Японии – Масуда Нобору, управляющий директор компании YUNIKA Corporation. Он рассказал об опыте реализации проектов жилищного строительства в Стране восходящего солнца. Нехватка земельных участков под новое строительство в Японии вынуждает местных девелоперов развивать проекты редевелопмента. «Это очень напоминает российские программы развития застроенных территорий, – привел аналогию г-н Нобору. – Так как новая застройка меняет облик города, подобные проекты длительно обсуждаются правительством и общественностью. Часто переговоры с собственниками земли затягиваются на годы».
Масуда Нобору рассказал о таком проекте редевелопмента, реализованном в одном из центральных районов Токио – Роппонги. «Проект был задуман еще в 1989 году, но было выдвинуто условие, что он будет подробно обсуждаться с жителями этого района. Ежегодно проводилось до 130 брифингов, планируемая площадь редевелопмента охватывала 23 тыс. кв. м. Непосредственно строительные работы начались только в 2000 году. Длительный срок согласования проекта – залог его успешности сейчас», – считает г-н Нобуру.
Прогноз объемов ввода жилья в России на 2017–2021 годы представил Геннадий Стерник, председатель Комитета по аналитике и консалтингу Московской ассоциации риэлторов. Эксперт говорил о методике прогнозирования развития локального жилищного рынка. Он привел в пример разработанный им прогноз спроса, предложения, поглощения и динамики цен на первичном рынке жилья в одном из российских городов-миллионников до 2021 года. «Макроэкономические условия – основа, от которой зависит динамика развития рынка недвижимости. Факторы отраслевого характера, наличие земельных ресурсов – не столь сегодня значимы, как макроэкономика, – считает Геннадий Стерник. – Поэтому и в основе перспективных схем развития рынка – прогноз темпов роста макроэкономических параметров в РФ». (См. график.)
«Аналитики в своих прогнозах часто не учитывают влияние ипотеки и государственной поддержки строительной отрасли», – заметила Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости, председатель Международного клуба инвесторов «Интеграция». Она рассказала об источниках финансирования, альтернативных долевому строительству. «Если застройщики не найдут альтернативные источники инвестиций, они не выживут, – считает Ирина Радченко. – Например, ЗПИФы. У этого инструмента много преимуществ; например, он позволяет экономить на налогах, а кроме того, обладает высокой степенью защиты средств инвесторов. Но пока в силу финансовой безграмотности населения он не пользуется популярностью у нас в стране». Ирина Радченко привела в пример ЗПИФы в Швейцарии. В портфеле одного фонда может быть 200-300 объектов в разных странах и городах, в разных сегментах – и жилье, и коммерческая недвижимость. За счет этой диверсификации фонд всегда обеспечивает доходность для инвесторов. Перспективными направлениями, по мнению Ирины Радченко, также являются схема leaseback и развитие арендного жилья.
О последних тенденциях проектного финансирования рассказал Иван Фатеев, финансовый директор компании Mirland Devlopment. «Альтернативой долевому строительству вполне могло бы стать проектное финансирование, если бы ставка по нему, благодаря господдержке, снизилась до 3-4%, – считает Иван Фатеев. – Пока же условия получения проектного финансирования со временем становятся все более жесткими. Так, если еще несколько лет назад достаточным условием было наличие 15% собственных средств застройщиков, то сегодня – не менее 35%». Кроме того, значительно увеличилось время рассмотрения заявки. В Петербурге фактически работают с проектным финансированием только три банка – Сбербанк, ВТБ и Банк «Санкт-Петербург», рассказал г-н Фатеев. «Условия финансовых организаций ужесточаются, и для того, чтобы эффективно работать с банками, застройщику приходится иметь солидный штат финансовых специалистов», – сетует он.
Тему проектного финансирования и его влияния на экономику проекта продолжил Николай Урусов, генеральный директор компании «Красная стрела»: «Основная причина того, что менее крупные банки не предоставляют проектное финансирование – отсутствие в банках специалистов с необходимыми компетенциями. И, пожалуй, главной головной болью для застройщиков является отсутствие у банков единой методологической базы оценки рисков проектов и анализа строительной документации. Очень много субъективизма, нет отлаженных бизнес-процессов и описанных регламентов».
Что важнее – качество проекта или качественный маркетинг – рассуждал Алексей Скоробогач, заместитель директора ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» (Пермь). «Наиболее успешны на рынке застройщики, которые разрабатывают свои стандарты качества и активно их продвигают, – заявил Алексей Скоробогач. – Такие компании к началу старта продаж имеют до 30% забронированных квартир, а при среднем сроке строительства от 18 до 24 месяцев практически полностью реализуют свои объекты за 9-12 месяцев».
Андрей Останин, директор по продажам ГК «Эталон», говорил о новых принципах взаимодействия застройщиков, агентов и банков. «В 2010 году в среднем у застройщиков через агентства недвижимости проходило до 25% продаж, средний размер вознаграждения составлял 2,5%, партнерами застройщика в среднем были 5 агентств. К 2017 году ситуация кардинально изменилась. Сегодня до 60% всех продаж идут через агентства недвижимости, вознаграждение в среднем – 3,8%, и у застройщика сегодня в арсенале в среднем 40 партнеров – агентств недвижимости», – привел данные Андрей Останин. Вместе с тем, по мнению г-на Останина, резервы для развития взаимоотношений застройщика и агентств недвижимости практически исчерпаны и в ближайшем времени неминуем спад. «Обмен клиентами, общие базы и CRM, взаимная ответственность», – так характеризует будущее взаимоотношений между застройщиком и риэлтором Андрей Останин.
Как изменились спрос и предложение на первичном рынке Петербурга за последние пять лет, рассказала Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость». «С 2012-го по 2017 год средняя цена предложения в Петербурге и Ленобласти выросла на 30%. Однако уровень инфляции за истекший период в целом выше. Согласно статистике, в Петербурге за этот период он составил 47%, – рассказала Ольга Трошева. – Увеличился и объем предложения – он вырос в 2,5 раза. Причем локомотивом прироста стали пригороды Петербурга». Доля малогабаритного предложения, по данным, приведенным Ольгой Трошевой, за эти годы выросла на 6%, а средняя площадь приобретаемой квартиры уменьшилась на 7 кв. м. (См. таблицу.)
Кстати
Организатор Всероссийского Жилищного конгресса – ГК «Бюллетень Недвижимости». Газета «Строительный Еженедельник» выступила информационным партнером мероприятия.
Строительство нового здания для Академического Малого драматического театра – «Театра Европы» Льва Додина в Петербурге начнется в этом году. На проект из федерального бюджета по линии Министерства культуры выделят минимум 2,5 млрд рублей.
Как сообщил руководитель Северо-Западной дирекции по строительству, реконструкции и реставрации Министерства культуры РФ (СЗД) Александр Шабасов, в ближайшие дни завершится согласование проекта строительства нового здания «Театра Европы» в Петербурге. Дирекция выступает заказчиком по данному объекту. Под эту стройку еще в 2012 году театр получил от города в долгосрочную аренду участок площадью 1,02 га на Звенигородской ул., 7а. Там находится расселенный жилой дом площадью 2,9 тыс. кв. м – историческое здание бывшей казармы фуражной роты Семеновского полка. «Это здание будет реконструировано под входную группу и интегрировано в новый театральный комплекс, который построят с нуля на свободном участке. Площадь нового здания – 20 тыс. кв. м. А общая площадь «Театра Европы» составит около 23 тыс. кв. м.
От сценария до постановки
Начать строительство театра руководство СЗД планирует в этом году и завершить в течение трех лет. Стоимость проекта составит 2,5 млрд рублей. «Средства будут выделены из федерального бюджета по линии Минкульта», – сообщил Александр Шабасов. Конкурс на разработку проекта выиграло ЗАО «ТДМ» под руководством архитектора Михаила Мамошина. Согласно проекту, в новом театре будет не только зрительный зал на 600 мест с новой сценой, но также камерная сцена на 75 мест, три репетиционных зала, технические, складские, административные и другие помещения, необходимые для работы самого театра и закулисной части. «Проектом предусмотрен весь технологический процесс подготовки и эксплуатации спектакля от «сценарного периода» до производства декораций, реквизита, костюмов и самого показа», – пояснил Александр Шабасов.
Сделано в России
Проект нового театра, и без того сложный, серьезно подкорректировали макроэкономические аспекты. «Нам оставлена задача – максимально ориентироваться в проектировании на отечественных производителей материалов и оборудования. Хотя почти всегда свето- и звукотехническое оборудование, а также узлы механики сценического оборудования были импортные», – говорит Александр Шабасов. По его словам, необходимо очень деликатно подходить к импортозамещению, чтобы театр можно было открывать. Аналоги отечественного оборудования, по его словам, ограничены, а некоторых просто нет. «Правда, в последнее время появляются отдельные разработки и производства. Я надеюсь, что благодаря заданному курсу они разовьются. Но говорить о полном замещении импортного театрального оборудования отечественным пока рано», – добавляет он. Последнее слово в выборе оборудования, по словам Александра Шабасова, останется за художественным руководителем театра, поскольку ему потом с ним работать. Художественный руководитель «Театра Европы» Лев Додин оказался недоступен для общения.
Справка:
МДТ был создан в 1944 году как Ленинградский областной драматический театр малых форм, но нынешнее помещение на ул. Рубинштейна, 18, получил только в 1956 году. В 1983 году главным режиссером театра был назначен Лев Додин. В 1992 году театр принят в «Союз театров Европы», а с 1998 года носит высокое звание «Театр Европы». Еще в советское время Лев Додин неоднократно поднимал вопрос о необходимости строительства нового здания, но реализация идеи началась только в 2012 году, когда был найден подходящий земельный участок.
Намывная территория на Крестовском острове должна быть готова к октябрю текущего года. Чтобы сдать площадку вовремя, строители решили не отказываться в работе от использования импортных материалов, несмотря на введенные антироссийские санкции.
Создание намыва в западной части Крестовского острова идет с опережением графика практически на месяц. Об этом заявил на прошлой неделе заместитель председателя КРТИ Александр Комиссаров, журналистам, приглашенным на осмотр воздвигаемой искусственной площадки. По словам чиновника, как и предусмотрено контрактом с подрядчиком, намывная территория на Крестовском будет полностью готова к октябрю текущего года.
Отметим, что работы на объекте проводит компания «Интэкс», входящая в группу «Сумма» бизнесмена Зиявудина Магомедова. В декабре 2014 года организация выиграла тендер на право создания намывной территории площадью в 16 га на Крестовском острове за 2,3 млрд рублей.
Согласно данным КРТИ, на 7 апреля компания выполнила 25% от общего объема работ. В частности, произвела отсыпку 400 тыс. куб. м песка, смонтировала 831 щебеночной сваи, приобрела все предусмотренные проектом шпунты. В настоящее время ежедневно на строительную площадку грузовые автомобили совершают 300-320 рейсов, доставляя в общей сложности до 5000 кубов песка.
По словам генерального директора компании «Интэкс» Артура Максидова, на намывных территориях используется песок и щебень из местных карьеров. Соответственно затраты на их доставку минимальны. «В целом же, иностранные материалы, применяемые на объекте, составляют не более 20%. В частности, для укрепления грунта закупаются бельгийские шпунты и голландские геосинтетические дрены. Их аналогов по качеству нет в России, поэтому мы не будем от них отказываться», - отметил он.
Замглавы КРТИ Петербурга Александр Комиссаров поддержал позицию подрядчика. «Проект намыва на Крестовском был утвержден в начале 2014 года. Тогда страна-производитель материалов не была принципиальной. В условиях ввода санкций мы прорабатывали возможность применения материалов отечественного производства. Однако пришли к выводу, что стоимость проекта не стала бы дешевле. Кроме того, пришлось бы заново делать экспертизу, что отодвинуло бы на год полную реализацию проекта и поставило под сомнение сроки ввода объектов на создаваемой территории», - подчеркнул чиновник.
Отметим, что на намывном участке разместится станция метро «Новокрестовская». Она должна быть построена к 2018 году, вблизи достраиваемого стадиона «Зенит-Арена». Вестибюль «Новокрестовской» будет находиться под землей, по аналогии со станцией «Проспекта Ветеранов». Предполагается, что до конца мая будет получена экспертиза по проектируемой станции. В июле-августе заключен контракт с подрядчиком, который займется ее строительством. «Наверху» намыва будет зеленая зона и парковки стадиона.
«Станция «Новокрестовская» уникальна, так как используются технологии ранее не применяемые при строительстве городского метро. Кроме того, это единственная станция в Петербурге, на которую выделяет деньги федеральный бюджет. Сумма предоставленных средств составит 14,5 млрд рублей. Считаю, что даже после окончания чемпионата мира по футболу «Новокрестовская» не будет фантомом, так как будет являться продолжением Невско-Василеостровской линии к улице Савушкина, на которой будет открыта станция «Беговая». Новые станции метро улучшат транспортную доступность Приморского района», - резюмирует Александр Комиссаров.