Прогнозы и факты
Существуют ли действенные схемы финансирования девелоперских проектов, альтернативные долевому строительству, рассуждали эксперты конференции «Массовое жилищное строительство: новые вызовы рынка», которая прошла в рамках Всероссийского Жилищного конгресса в начале октября текущего года в Петербурге.
В этом обзоре мы приводим выдержки из наиболее интересных выступлений участников конференции.
Открыл конференцию гость из Японии – Масуда Нобору, управляющий директор компании YUNIKA Corporation. Он рассказал об опыте реализации проектов жилищного строительства в Стране восходящего солнца. Нехватка земельных участков под новое строительство в Японии вынуждает местных девелоперов развивать проекты редевелопмента. «Это очень напоминает российские программы развития застроенных территорий, – привел аналогию г-н Нобору. – Так как новая застройка меняет облик города, подобные проекты длительно обсуждаются правительством и общественностью. Часто переговоры с собственниками земли затягиваются на годы».
Масуда Нобору рассказал о таком проекте редевелопмента, реализованном в одном из центральных районов Токио – Роппонги. «Проект был задуман еще в 1989 году, но было выдвинуто условие, что он будет подробно обсуждаться с жителями этого района. Ежегодно проводилось до 130 брифингов, планируемая площадь редевелопмента охватывала 23 тыс. кв. м. Непосредственно строительные работы начались только в 2000 году. Длительный срок согласования проекта – залог его успешности сейчас», – считает г-н Нобуру.
Прогноз объемов ввода жилья в России на 2017–2021 годы представил Геннадий Стерник, председатель Комитета по аналитике и консалтингу Московской ассоциации риэлторов. Эксперт говорил о методике прогнозирования развития локального жилищного рынка. Он привел в пример разработанный им прогноз спроса, предложения, поглощения и динамики цен на первичном рынке жилья в одном из российских городов-миллионников до 2021 года. «Макроэкономические условия – основа, от которой зависит динамика развития рынка недвижимости. Факторы отраслевого характера, наличие земельных ресурсов – не столь сегодня значимы, как макроэкономика, – считает Геннадий Стерник. – Поэтому и в основе перспективных схем развития рынка – прогноз темпов роста макроэкономических параметров в РФ». (См. график.)
«Аналитики в своих прогнозах часто не учитывают влияние ипотеки и государственной поддержки строительной отрасли», – заметила Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости, председатель Международного клуба инвесторов «Интеграция». Она рассказала об источниках финансирования, альтернативных долевому строительству. «Если застройщики не найдут альтернативные источники инвестиций, они не выживут, – считает Ирина Радченко. – Например, ЗПИФы. У этого инструмента много преимуществ; например, он позволяет экономить на налогах, а кроме того, обладает высокой степенью защиты средств инвесторов. Но пока в силу финансовой безграмотности населения он не пользуется популярностью у нас в стране». Ирина Радченко привела в пример ЗПИФы в Швейцарии. В портфеле одного фонда может быть 200-300 объектов в разных странах и городах, в разных сегментах – и жилье, и коммерческая недвижимость. За счет этой диверсификации фонд всегда обеспечивает доходность для инвесторов. Перспективными направлениями, по мнению Ирины Радченко, также являются схема leaseback и развитие арендного жилья.
О последних тенденциях проектного финансирования рассказал Иван Фатеев, финансовый директор компании Mirland Devlopment. «Альтернативой долевому строительству вполне могло бы стать проектное финансирование, если бы ставка по нему, благодаря господдержке, снизилась до 3-4%, – считает Иван Фатеев. – Пока же условия получения проектного финансирования со временем становятся все более жесткими. Так, если еще несколько лет назад достаточным условием было наличие 15% собственных средств застройщиков, то сегодня – не менее 35%». Кроме того, значительно увеличилось время рассмотрения заявки. В Петербурге фактически работают с проектным финансированием только три банка – Сбербанк, ВТБ и Банк «Санкт-Петербург», рассказал г-н Фатеев. «Условия финансовых организаций ужесточаются, и для того, чтобы эффективно работать с банками, застройщику приходится иметь солидный штат финансовых специалистов», – сетует он.
Тему проектного финансирования и его влияния на экономику проекта продолжил Николай Урусов, генеральный директор компании «Красная стрела»: «Основная причина того, что менее крупные банки не предоставляют проектное финансирование – отсутствие в банках специалистов с необходимыми компетенциями. И, пожалуй, главной головной болью для застройщиков является отсутствие у банков единой методологической базы оценки рисков проектов и анализа строительной документации. Очень много субъективизма, нет отлаженных бизнес-процессов и описанных регламентов».
Что важнее – качество проекта или качественный маркетинг – рассуждал Алексей Скоробогач, заместитель директора ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» (Пермь). «Наиболее успешны на рынке застройщики, которые разрабатывают свои стандарты качества и активно их продвигают, – заявил Алексей Скоробогач. – Такие компании к началу старта продаж имеют до 30% забронированных квартир, а при среднем сроке строительства от 18 до 24 месяцев практически полностью реализуют свои объекты за 9-12 месяцев».
Андрей Останин, директор по продажам ГК «Эталон», говорил о новых принципах взаимодействия застройщиков, агентов и банков. «В 2010 году в среднем у застройщиков через агентства недвижимости проходило до 25% продаж, средний размер вознаграждения составлял 2,5%, партнерами застройщика в среднем были 5 агентств. К 2017 году ситуация кардинально изменилась. Сегодня до 60% всех продаж идут через агентства недвижимости, вознаграждение в среднем – 3,8%, и у застройщика сегодня в арсенале в среднем 40 партнеров – агентств недвижимости», – привел данные Андрей Останин. Вместе с тем, по мнению г-на Останина, резервы для развития взаимоотношений застройщика и агентств недвижимости практически исчерпаны и в ближайшем времени неминуем спад. «Обмен клиентами, общие базы и CRM, взаимная ответственность», – так характеризует будущее взаимоотношений между застройщиком и риэлтором Андрей Останин.
Как изменились спрос и предложение на первичном рынке Петербурга за последние пять лет, рассказала Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость». «С 2012-го по 2017 год средняя цена предложения в Петербурге и Ленобласти выросла на 30%. Однако уровень инфляции за истекший период в целом выше. Согласно статистике, в Петербурге за этот период он составил 47%, – рассказала Ольга Трошева. – Увеличился и объем предложения – он вырос в 2,5 раза. Причем локомотивом прироста стали пригороды Петербурга». Доля малогабаритного предложения, по данным, приведенным Ольгой Трошевой, за эти годы выросла на 6%, а средняя площадь приобретаемой квартиры уменьшилась на 7 кв. м. (См. таблицу.)
Кстати
Организатор Всероссийского Жилищного конгресса – ГК «Бюллетень Недвижимости». Газета «Строительный Еженедельник» выступила информационным партнером мероприятия.
Федеральная служба по тарифам (ФСТ) частично удовлетворила требования ОАО «Ленэнерго» (входит в «Россети») и выпустила приказ о пересмотре тарифов на электроэнергию. В итоге с 1 июля для конечных потребителей, в основном речь идет частных и госкомпаниях, плата за электричество вырастет до 30%. В Смольном не согласны с такой позицией.
На прошлой неделе ФСТ сообщила об увеличении тарифов на электроэнергию для ОАО «Ленэнерго». В марте Василий Никонов, генеральный директор компании, заявил, что из-за тарифно-балансовых решений, которые принимал Смольный начиная с 2011 года, энергокомпания недополучила 20 млрд рублей. В частности, около 12 млрд рублей составили выпадающие доходы из-за некорректного расчета объема электроэнергии, передаваемой по сетям компании, а 8 млрд рублей – это потери из-за так называемого сглаживания тарифов. По действующим тарифно-балансовым решениям получить эти 8 млрд компания должна в 2017 году.
В связи с этим ОАО «Ленэнерго» собрало пакет данных, подтверждающих выпадающие доходы, и направило их в ФСТ. А сам Василий Никонов сказал, что компания будет до последнего отстаивать свои права.
По результатам ознакомления с данной ситуацией ФСТ России встала на сторону ОАО «Ленэнерго» и опубликовала приказ от 22 апреля 2015 года № 802-д «О частичном удовлетворении требований, указанных в заявлении ОАО «Ленэнерго» о рассмотрении спора, связанного с установлением и применением цен (тарифов) в сфере регулирования тарифов естественных монополий, с Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга (№ ФСТ-23756-27 от 02.09.2014)».
Согласно данному документу, ФСТ предписывает Комитету по тарифам Смольного до 1 мая установить новые тарифы на 2015 год, а за основу взять тот факт, что потребители используют за год 4,8 тыс. МВт, а не 5,2 тыс. МВт, как было ранее. По предварительным расчетам, изменение тарифов принесет Ленэнерго дополнительно от 3 до 5 млрд рублей.
Опасения Смольного
Между тем в Смольном не согласны с такой позицией. И говорят о том, что могут оспорить решение ФСТ в суде, если не будет предписаний по изменению тарифных решений. В правительстве Петербурга уверены, что рост тарифов на 30% напрямую затронет городской бизнес и вызовет его недовольство.
Опасения властей вполне оправданы. Особенно в ситуации, когда Смольный в рамках преодоления кризиса провозгласил, что самый большой пакет преференций получит петербургская промышленность. А на практике получится, что вместо снижения тарифов на электроэнергию «промка» столкнется с резким их ростом.
В частности, на прошлой неделе Дмитрий Коптин, председатель Комитета по тарифам Петербурга, рассказал, что Смольный направил в Федеральную службу по тарифам альтернативное предложение по поводу роста тарифов для Ленэнерго. Правительство Петербурга в качестве одной из антикризисных мер рекомендует продлить долгосрочное регулирование Ленэнерго по методу доходности инвестированного капитала (RAB-регулирование) на период до 2019 года (сейчас до 2017 года). А вместо резкого повышения тарифов на 50%, который предлагала компания Ленэнерго, предусмотреть умеренный рост тарифов на уровне 15% в год.
Комментируя случившееся, вице-губернатор Петербурга Игорь Албин отметил, что существенного роста тарифов для населения не будет. «Исходя из тех материалов, которые представила ФСТ, рост для конечных потребителей не превысит 5%. В том случае если мы обнаружим, что рост тарифов оказался более существенным, будем опротестовать данное решение через суд. Я поручил Комитету по энергетике и Комитету по тарифам рассчитать финансовые последствия и объем нагрузки роста данных тарифов для конечного потребителя», – сказал чиновник.
Варианты для Ленэнерго
Одной из действенных мер, которые помогут вывести Ленэнерго из кризиса в Смольном считают продажу энергокомпанией своих активов. Такой же позиции придерживаются в правительстве Ленинградской области.
«Компания обладает значительными активами. Город мог бы рассмотреть их приобретение. В частности, речь идет об отдельных дочерних обществах – «Курортэнерго», Царскосельской энергетической компании», – прокомментировал ситуацию Андрей Бондарчук. По его словам, это поможет «освободить» средства на исполнение компанией своих обязательств по присоединению к электрическим сетям жилых комплексов, заявленных к сдаче в текущем году.
По его информации, сегодня из 150 объектов жилищного строительства, планируемых к сдаче в ближайшие полтора года, подтверждение на
присоединение к сетям получили лишь 77. Именно столько жилых комплексов нашли свое отражение в сокращенной на 30% программе ОАО «Ленэнерго», которая размещена на сайте компании, но пока не принята. Андрей Бондарчук считает, что если этот документ будет принят в таком формате, то это повлечет большие сложности не только в сегменте строительства, но и смежных областях. При этом объекты бюджетного строительства – школы, больницы, детские сады, – запланированные к сдаче в текущем году, будут подключены к электрическим сетям в первоочередном порядке.
В АО «Санкт-Петербургские электрические сети» (100% акций принадлежит Петербургу), говорят, что могут рассмотреть возможность приобретения отдельных активов Ленэнерго (эксперты оценивают все чистые активы энергокомпании на уровне 76 млрд рублей – прим. ред.). Андрей Сизов, генеральный директор АО «Санкт-Петербургские электрические сети», считает, что в данной ситуации продажа активов – это правильный путь, который бы позволил Ленэнерго ответить по своим обязательствам.
По данным СМИ, объем неисполненных обязательств Ленэнерго по подключениям – более 35 млрд рублей, из которых 14 млрд рублей – просроченная задолженность. Согласно финансовой отчетности Ленэнерго, убыток компании в 2014 году составил 8 млрд рублей, соотношение долг/EBITDA – 24,8. Утвержденная Минэнерго РФ инвестпрограмма до 2019 года, которая пока не пересмотрена, – 156 млрд рублей. Кроме этого, на счетах банка «Таврический», находящегося сейчас в процессе санации, «осело» 16,4 млрд рублей электросетевой компании.
В настоящее время в городе работают около 20 электросетевых компаний. Более 60% рынка занимает ОАО «Ленэнерго». В компании неоднократно комментировали, что для стабильной работы городской системы нужна не распродажа ее собственных активов, а консолидация электросетевой системы Петербурга.
Мнение
Игорь Албин, вице-губернатор Петербурга:
– На последнем межведомственном заседании по проблемам Ленэнерго, к сожалению, полноценный план мероприятий, необходимых для вывода предприятия из кризиса, нам так и не удалось определить. В настоящее время продолжаем изучать большой массив информации по компании юридического, экономического, технического характера. Думаю, что в отведенные российским правительством сроки решить проблемы Ленэнерго мы сможем.
В Госдуму поступил законопроект о добровольном страховании жилья от чрезвычайных ситуаций, согласно которому при отсутствии страховки государство будет предоставлять пострадавшим жилплощадь только на условиях социального найма.
Пожары в Хакасии, в которых сгорело около 900 домов, заставили снова поднять вопрос о необходимости страхования гражданами своего имущества.
По оценкам экспертов, девять из десяти сгоревших в Хакасии домов не были застрахованы. Общий ущерб только частному сектору превышает 1,5 млрд рублей, оценивает Всероссийский союз страховщиков (ВСС). В прошлом году в регионе был паводок, но эта ситуация ничему не научила сограждан: если в России в среднем уровень проникновения страхования составляет 206 рублей на человека, то в Хакасии он в 10 раз ниже – 20 рублей, говорит президент ВСС Игорь Юргенс.
В среднем доля застрахованного жилья в России не превышает 15-20%, отмечает руководитель управления имущественных видов страхования Северо-Западного дивизиона «Ренессанс страхование» Виталий Овсянников. В сегменте средней ценовой категории и выше она значительно больше, тогда как эконом-варианты некоторые компании попросту не страхуют из-за повышенной убыточности – плохое качество электропроводки, нет мер по обеспечению пожарной безопасности и т. д., добавляет эксперт.
Возможность более широкого использования страховых механизмов с целью компенсации ущерба гражданам, пострадавшим в результате ЧС, обсуждается на государственном уровне уже на протяжении нескольких лет. Введение обязательного страхования противоречит Гражданскому кодексу, но в настоящее время Госдума рассматривает закон о добровольном страховании имущества граждан от стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций. Законопроект готовится ко второму чтению. Он предполагает, что в случае полной утраты дома хозяин получит новое жилье в собственность, только если участвует в региональной программе страхования. В противном случае государство предоставит ему жилплощадь только на условиях социального найма, и ее нельзя будет приватизировать, продать или передать по наследству.
Все регионы должны будут разработать свои программы защиты жилищных прав граждан с использованием страхования исходя из финансовых возможностей. Принятие закона позволит снизить нагрузку на государственный бюджет, так как основная часть убытка должна будет возмещаться населению за счет средств страховых компаний по заключенным договорам страхования, отмечает генеральный директор страхового общества «Помощь» Александр Локтаев. Он считает, что страхование жилья от ЧС должно быть добровольно-обязательным, и тогда граждане станут больше задумываться о страховании и будут постепенно расширять страховые программы.
В перспективе закон может стать одним из драйверов развития страхового рынка, считают эксперты. Потенциальный объем данного сегмента оценивается экспертами в 300 млрд рублей, что составляет почти треть от текущего объема сборов – около 39 млрд рублей, отмечает Виталий Княгиничев, глава дирекции розничного бизнеса ОСАО «Ингосстрах». По словам директора петербургского филиала «СОГАЗ» Эдуарда Яблокова, успешным примером может служить Москва, где по правительственной программе застраховано более 60% жилого фонда, а низкой цены полиса (в среднем около 100 рублей в месяц) удалось добиться благодаря участию города в возмещении ущерба при страховом случае.
По мнению господина Яблокова, законодателям в первую очередь необходимо создать единый общероссийский стандарт страховой защиты и предусмотреть субсидирование страхования жилья за счет федерального бюджета. «Не стоит ограничивать набор рисков только природными катастрофами. Целесообразнее распространить страховую защиту также и на бытовые пожары и взрывы как наиболее частые причины повреждения жилья», – считает он.
«Пока неясно, как будет решаться самый больной для госбюджета вопрос – с неблагополучными с точки зрения стихийных бедствий территориями. Страховщики не захотят принимать на страхование подобные объекты. Предполагается, что этот вид страхования будет добровольным, поэтому не станет публичной офертой, и страховая компания будет вправе отказаться принимать на страхование таких клиентов», – комментирует законопроект господин Овсянников.
В развитых странах застраховано около 80% имущества граждан. Но и в России уровень проникновения страхования постепенно увеличивается. В 2012 году темп роста страхования имущества составил почти 8%, а в 2014 году уже 29%, отмечают эксперты СГ «Уралсиб». Базовый прогноз на 2015 год – рост на 5% до 40 млрд рублей.