Прогнозы и факты
Существуют ли действенные схемы финансирования девелоперских проектов, альтернативные долевому строительству, рассуждали эксперты конференции «Массовое жилищное строительство: новые вызовы рынка», которая прошла в рамках Всероссийского Жилищного конгресса в начале октября текущего года в Петербурге.
В этом обзоре мы приводим выдержки из наиболее интересных выступлений участников конференции.
Открыл конференцию гость из Японии – Масуда Нобору, управляющий директор компании YUNIKA Corporation. Он рассказал об опыте реализации проектов жилищного строительства в Стране восходящего солнца. Нехватка земельных участков под новое строительство в Японии вынуждает местных девелоперов развивать проекты редевелопмента. «Это очень напоминает российские программы развития застроенных территорий, – привел аналогию г-н Нобору. – Так как новая застройка меняет облик города, подобные проекты длительно обсуждаются правительством и общественностью. Часто переговоры с собственниками земли затягиваются на годы».
Масуда Нобору рассказал о таком проекте редевелопмента, реализованном в одном из центральных районов Токио – Роппонги. «Проект был задуман еще в 1989 году, но было выдвинуто условие, что он будет подробно обсуждаться с жителями этого района. Ежегодно проводилось до 130 брифингов, планируемая площадь редевелопмента охватывала 23 тыс. кв. м. Непосредственно строительные работы начались только в 2000 году. Длительный срок согласования проекта – залог его успешности сейчас», – считает г-н Нобуру.
Прогноз объемов ввода жилья в России на 2017–2021 годы представил Геннадий Стерник, председатель Комитета по аналитике и консалтингу Московской ассоциации риэлторов. Эксперт говорил о методике прогнозирования развития локального жилищного рынка. Он привел в пример разработанный им прогноз спроса, предложения, поглощения и динамики цен на первичном рынке жилья в одном из российских городов-миллионников до 2021 года. «Макроэкономические условия – основа, от которой зависит динамика развития рынка недвижимости. Факторы отраслевого характера, наличие земельных ресурсов – не столь сегодня значимы, как макроэкономика, – считает Геннадий Стерник. – Поэтому и в основе перспективных схем развития рынка – прогноз темпов роста макроэкономических параметров в РФ». (См. график.)
«Аналитики в своих прогнозах часто не учитывают влияние ипотеки и государственной поддержки строительной отрасли», – заметила Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости, председатель Международного клуба инвесторов «Интеграция». Она рассказала об источниках финансирования, альтернативных долевому строительству. «Если застройщики не найдут альтернативные источники инвестиций, они не выживут, – считает Ирина Радченко. – Например, ЗПИФы. У этого инструмента много преимуществ; например, он позволяет экономить на налогах, а кроме того, обладает высокой степенью защиты средств инвесторов. Но пока в силу финансовой безграмотности населения он не пользуется популярностью у нас в стране». Ирина Радченко привела в пример ЗПИФы в Швейцарии. В портфеле одного фонда может быть 200-300 объектов в разных странах и городах, в разных сегментах – и жилье, и коммерческая недвижимость. За счет этой диверсификации фонд всегда обеспечивает доходность для инвесторов. Перспективными направлениями, по мнению Ирины Радченко, также являются схема leaseback и развитие арендного жилья.
О последних тенденциях проектного финансирования рассказал Иван Фатеев, финансовый директор компании Mirland Devlopment. «Альтернативой долевому строительству вполне могло бы стать проектное финансирование, если бы ставка по нему, благодаря господдержке, снизилась до 3-4%, – считает Иван Фатеев. – Пока же условия получения проектного финансирования со временем становятся все более жесткими. Так, если еще несколько лет назад достаточным условием было наличие 15% собственных средств застройщиков, то сегодня – не менее 35%». Кроме того, значительно увеличилось время рассмотрения заявки. В Петербурге фактически работают с проектным финансированием только три банка – Сбербанк, ВТБ и Банк «Санкт-Петербург», рассказал г-н Фатеев. «Условия финансовых организаций ужесточаются, и для того, чтобы эффективно работать с банками, застройщику приходится иметь солидный штат финансовых специалистов», – сетует он.
Тему проектного финансирования и его влияния на экономику проекта продолжил Николай Урусов, генеральный директор компании «Красная стрела»: «Основная причина того, что менее крупные банки не предоставляют проектное финансирование – отсутствие в банках специалистов с необходимыми компетенциями. И, пожалуй, главной головной болью для застройщиков является отсутствие у банков единой методологической базы оценки рисков проектов и анализа строительной документации. Очень много субъективизма, нет отлаженных бизнес-процессов и описанных регламентов».
Что важнее – качество проекта или качественный маркетинг – рассуждал Алексей Скоробогач, заместитель директора ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» (Пермь). «Наиболее успешны на рынке застройщики, которые разрабатывают свои стандарты качества и активно их продвигают, – заявил Алексей Скоробогач. – Такие компании к началу старта продаж имеют до 30% забронированных квартир, а при среднем сроке строительства от 18 до 24 месяцев практически полностью реализуют свои объекты за 9-12 месяцев».
Андрей Останин, директор по продажам ГК «Эталон», говорил о новых принципах взаимодействия застройщиков, агентов и банков. «В 2010 году в среднем у застройщиков через агентства недвижимости проходило до 25% продаж, средний размер вознаграждения составлял 2,5%, партнерами застройщика в среднем были 5 агентств. К 2017 году ситуация кардинально изменилась. Сегодня до 60% всех продаж идут через агентства недвижимости, вознаграждение в среднем – 3,8%, и у застройщика сегодня в арсенале в среднем 40 партнеров – агентств недвижимости», – привел данные Андрей Останин. Вместе с тем, по мнению г-на Останина, резервы для развития взаимоотношений застройщика и агентств недвижимости практически исчерпаны и в ближайшем времени неминуем спад. «Обмен клиентами, общие базы и CRM, взаимная ответственность», – так характеризует будущее взаимоотношений между застройщиком и риэлтором Андрей Останин.
Как изменились спрос и предложение на первичном рынке Петербурга за последние пять лет, рассказала Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость». «С 2012-го по 2017 год средняя цена предложения в Петербурге и Ленобласти выросла на 30%. Однако уровень инфляции за истекший период в целом выше. Согласно статистике, в Петербурге за этот период он составил 47%, – рассказала Ольга Трошева. – Увеличился и объем предложения – он вырос в 2,5 раза. Причем локомотивом прироста стали пригороды Петербурга». Доля малогабаритного предложения, по данным, приведенным Ольгой Трошевой, за эти годы выросла на 6%, а средняя площадь приобретаемой квартиры уменьшилась на 7 кв. м. (См. таблицу.)
Кстати
Организатор Всероссийского Жилищного конгресса – ГК «Бюллетень Недвижимости». Газета «Строительный Еженедельник» выступила информационным партнером мероприятия.
Согласно проекту адресно-инвестиционной программы (АИП) Комитета по строительству Петербурга на ближайшие три года, бюджетные средства на возведение и реконструкцию объектов капстроительства сократятся более чем на треть – с 21,7 млрд рублей в 2015 году до 6,7 млрд рублей в 2018 году. Помощь от федерального бюджета также под сомнением.
Комитет по строительству Петербурга отчитался по итогам работы за девять месяцев 2015 года. Основной доклад о деятельности ведомства был представлен не его председателем Михаилом Демиденко, который в срочном порядке отправился на совещание по строительству стадиона на Крестовском острове, а его правой рукой – Олегом Агеевым.
Первый заместитель председателя рассказал, что по данным на 1 октября исполнение бюджета Комитетом по строительству Петербурга составляет 46,5% от годового плана, или 11,7 млрд рублей. По адресно-инвестиционной программе (АИП) исполнение несколько выше, рапортовал чиновник, – 47%, или 10,336 млрд рублей. По отношению к запланированным показателям снижение составляет 3%.
По словам Олега Агеева, «это достаточно объяснимые цифры». Во-первых, идет некоторое отставание по возведению стадиона на Крестовском острове. Еще летом «просели» работы по раздвижной кровле, но тут же был составлен новый график работ для подрядчиков и сегодня есть уверенность, что стройку завершат к контрольной дате – маю 2016 года. Также на исполнении АИП отразилось расторжение контактов с «нерадивыми» подрядчиками, возводящими социальные объекты, – ГК «Спэлл», ГК «Новые технологии» и др. Господин Агеев пояснил, что контракты приостановлены в одностороннем порядке, а сейчас Смольный судится с банками.
Еще один фактор, повлиявший на некоторое отставание в исполнении АИП, чиновник объяснил тем, что в сентябре губернатором Петербурга Георгием Полтавченко было подписано поручение о сокращении выплат по авансам с 30 до 10% по вновь заключаемым контрактам.
Важный пункт в докладе Олега Агеева касался сформированного проекта АИП на ближайшие три года – с 2016 по 2018 годы. Чиновник констатировал, что бюджетные средства на объекты капстроительства сократятся почти на треть. Так, если в 2015 году АИП Комитета по строительству составляет 21,7 млрд рублей, то в 2016 году она предполагается в размере 20,2 млрд рублей (планируется ввод 50 объектов капстроительства), то в 2017 году снизится до 8 млрд рублей (предусмотрено строительство и реконструкция 29 объектов). А в 2018 году достигнет уровня всего в 6,7 млрд рублей. Эти деньги направят на 19 объектов. Олег Агеев не стал подробно комментировать факт сокращения бюджетных вливаний в рамках АИП комитета, отметив только, что «с деньгами, на самом деле, большие трудности сейчас».
Именно с этим связано намерение Смольного получить федеральное софинансирование по некоторым важным для города объектам. Как отметил Олег Агеев, Комитет по строительству подавал семь заявок, одна уже отклонена, а шесть находятся на рассмотрении в Минспорта и Минздрава. «По неподтвержденной информации, все шесть заявок в связи с тяжелой текущей экономической ситуацией будут отклонены. Получив эту информацию, Комитет по строительству
подготовил обращение от губернатора Петербурга на имя председателя правительства РФ с просьбой предусмотреть софинансирование из федерального бюджета хотя бы по одному объекту – спорткомплексу на Яхтенной улице в Приморском районе. Речь идет о 600 млн рублей», – заключил Олег Агеев.
Мнение
Григорий Явлинский, лидер фракции «Яблоко»:
– Вскоре будет внесен в ЗакС Петербурга проект бюджета на 2016 год, но и впервые за пять лет, видимо, будет внесена корректировка в бюджет-2015. Получается, что бюджета практически нет, если он за три месяца до окончания года снова корректируется. Это значит, что решения принимаются с колес. Именно поэтому губернатор Георгий Полтавченко сказал, что такого кризиса еще не было. Но я хочу сказать губернатору: это еще не кризис, еще все впереди. И если власти, как всегда, будут вносить в бюджет формальные изменения, если будут ничего не делать и ждать 3 млрд рублей из федерального центра для поддержки, то в таких условиях бюджет не будет инструментом защиты Петербурга от экономического кризиса.
Комитеты Смольного отчитались о подготовке городского хозяйства Петербурга к прохождению осенне-зимнего периода 2015-2016 года. Губернатор Георгий Полтавченко остался недоволен: работы по сетям объемом 57 млрд рублей выполнены наполовину, программа капремонта по кровлям и теплоснабжению не завершена. В преддверии «тяжелой зимы» оправдания чиновников градоначальник слушать не стал.
Первым отчитываться о подготовке основных фондов к зимнему периоду традиционно отправился глава Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Андрей Бондарчук. По его данным, общий объем инвестиций в топливно-энергетическое хозяйство Петербурга в 2015 году составил 56,9 млрд рублей. Самый большой пул средств (44%) направлен на сферу теплоснабжения.
Впрочем, темпы ремонтных работ пока не радуют. Программа строительства, реконструкции и капремонта инженерных сетей исполнена только на 55%. А адресно-инвестиционная программа (АИП) объемом 8,6 млрд рублей – всего на 40%. Так, в 2015 году построено и реконструировано только 438 км электросетей (в 2014 году – 1351 км), 109 газовых сетей (в 2014 – 207 км) и т.д. Впрочем, господин Бондарчук обещает, что к концу года исполнение достигнет 90%. Рапортует чиновник и о снижении количества аварийных участков на тепломагистралях. Если весной 2015 года таких участков было 166, то сейчас осталось только 60.
Губернатор Георгий Полтавченко, выслушав доклад, стал вспоминать главе комитета по энергетике старые грехи. Он отметил, что два года назад отчитывал Бондарчука за ряд «повисших» объектов теплоэнергетики, недостроенных магистралях или построенных, но не принятых заказчиком. Андрей Бондарчук даже с помощью «подсказок» из зала цифру таких объектов в городе назвать затруднился.
На этом вопросы главы города не закончились. «Что за фирма такая «Водопройс»? Чем занимается? Какой-такой важный объект она достраивает, что вы решили перебросить деньги с теплосетей на объекты компании», - спрашивал господин Полтавченко. Андрей Бондарчук робко объяснил, что компания ведет работы в Красном Селе и средства получила с объектов, строительство которых остановлено.
Отметим, что ООО «Водопройс» ведет реконструкцию и строительство канализации и водоводов для Красного Села стоимостью в 3,4 млрд рублей. Аукцион компания выиграла еще 15 мая 2014 года. Заказчиком по объекту выступает СПб ГКУ «Управление заказчика по строительству и капитальному ремонту объектов инженерно-энергетического комплекса». Закончить работы подрядчик должен не позднее 30 ноября 2017 года.
Затем настала очередь выходить на трибуну главе Жилищного комитета Валерию Шияну, который тоже не избежал выволочки. Чиновник начал за здравие – все жилые дома, 22961 объект, получили паспорта готовности к зиме, материально-техническими ресурсами на 25 млн рублей обеспечены, аварийные бригады сформированы, дворники набраны, готовы зимовать. Все было бы прекрасно, если бы не притормозившая программа капремонта
многоквартирных домов объемом 7 млрд 38 млн рублей. Непосредственно к подготовке к зиме относятся ремонт систем теплоснабжения в домах и ремонт кровель. Эти работы в общем целом занимают почти треть программы – более 2 млрд рублей. По состоянию на 5 октября работы по кровлям завершены на уровне 64%. (Как рассказывал «Строительному Еженедельнику» глава Фонда капремонта Денис Шабуров, все работы подрядчики должны сдать до 15 октября, иначе нарвутся на штрафы). Процент выполнения по теплоснабжению выше – более 87%, но тем не менее - в 65 домах ремонт систем отопления выполнили только наполовину. При этом с 1 октября по распоряжению Комитета по энергетике в городе началось периодическое протапливание, в 89% домов уже есть тепло. А с 7 октября тепло дадут везде.
Представленная информация вызвала подлинное удивление у губернатора. «Вот ответьте мне, как все эти дома получили паспорта готовности к зиме, если их капремонт еще не закончен? Если они стоят с раскрытыми кровлями», - поразился Георгий Полтавченко. Господин Шиян парировал, мол, бьют по кровле, а не по паспорту, на который, скорее влияет готовность подводящих сетей, узлов учета, тепловых пунктов, систем газоснабжения, дымоходов и т.д. Кроме того, уверял глава Жилищного комитета, в четырехмесячный летний период работы по капремонту в нашем климате уложить просто невозможно.
Но губернатора эти аргументы не впечатлили. «Я даю поручение – в максимально сжатые сроки завершить все работы и сделать выводы, наконец, из этих ошибок, которые мы повторяем из года в год. Мы не должны входить в зиму с недоделанной «внутрянкой» и раскрытыми крышами, - наказал Георгий Полтавченко. - Прошу не расслабляться. Зиму надо ждать каждый день, потому что так получается, что для нас она всегда неожиданность. Такого быть не должно. Все должно работать как часы».