Выбор регионов
Форум PROEstate-2017 открыл деловой завтрак «Недвижимость в регионах: формула производительности». Результаты опроса, который состоялся в формате деловой игры, показали наиболее интересные для специалистов из регионов инвестиционные направления.
Из семи вариантов, предложенных экспертам для инвестирования («Жилье», «Апартаменты», «Офисы», «ТРК», «Индустриальная недвижимость», «Вложу в банк» и «Оставлю себе»), абсолютным лидером вполне предсказуемо стала жилая недвижимость. А вот второе место «неожиданно» разделили между собой «Индустриальная недвижимость» и вариант «Оставлю деньги себе». Наиболее прохладно отнеслись инвесторы к вариантам «Положу в банк» и «Апартаменты».
В поисках диалога
Модераторами делового завтрака «Недвижимость в регионах» выступили Дмитрий Панов, генеральный директор ГК «Доверие», председатель Комитета по жилой недвижимости РГУД, и Дарья Литвинова, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник».
По словам Дмитрия Панова, в этом году наравне с другими факторами, воздействующими на девелоперский рынок, особенно серьезное влияние оказывают изменения законодательства. «Совершенно очевидно, что новые поправки в 214-ФЗ значительно отразятся на рынке жилищного строительства. Участники отрасли и, в том числе различные деловые объединения, заняли активную позицию при взаимодействии с властью в вопросах нормотворчества. В частности, в Петербурге очень заметной становится деятельность бизнес-омбудсменов», – отметил Дмитрий Панов.
В январе 2016 года Правительством РФ утверждены целевые модели упрощения процедур ведения бизнеса и повышения инвестиционной привлекательности субъектов Федерации. Как рассказал Дмитрий Панов, судя по опросам, бизнес в регионах пока плохо осведомлен об этом механизме. «Это действенный инструмент работы, – считает Дмитрий Панов. – В частности, в Петербурге в последнее время сроки получения разрешения на строительство сократились, значительное количество процедур перешли в электронную форму».
Как рассказал Василий Васюнин, заместитель руководителя ГКУ «Представительство Правительства Калининградской области при Правительстве Российской Федерации», работа по улучшению инвестиционного климата в регионе делится на две основные составляющие: системные преобразования и повышение качества оказываемых услуг. Примером системных преобразований, по словам Василия Васюнина, является передача права выдачи разрешения на строительство с уровня муниципалитетов на уровень региона. «Калининградская область имеет статус ОЭЗ. В ближайшее время мы внесем в Госдуму РФ поправки в 16-ФЗ, которые закрепят сокращение сроков проведения строительной и экологической экспертизы», – рассказал Василий Васюнин.
Тюменская область стоит особняком среди других регионов России, на ее территории расположена крупнейшая в России и одна из крупнейших в мире нефтегазоносная область. Это дает высокую платежеспособность населения региона, что, в свою очередь, стимулирует развитие жилищного и коммерческого строительства. Наталья Девяткова, директор ГК «Денова» (Тюмень), отметила, что статус сырьевого региона вовсе не предполагает формального отношения к инвестору. «Четыре года назад налог на недропользование был централизован, около 40% бюджета «ушло» в Москву, – рассказала она. – Встал вопрос: как быть? Был принят курс на индустриализацию региона – за это время было открыто 35 заводов. Была разработана программа государственной поддержки для инвесторов: предоставление инженерно-подготовленных земельных участков, 50-процентное субсидирование вложений в лизинг, возможность получения инвестиционного займа и т. д. Кроме того, в 2015-м году правительство региона создало три индустриальных парка с обширной программой преференций для потенциальных резидентов».
Без лишнего оптимизма
Несмотря на отдельные оптимистические цифры, минувший год пока сложно назвать полноценным восстановлением, говорят эксперты. Ряд ключевых экономических показателей не превысил докризисного значения. Производство и доходы населения сокращаются, и такая динамика – долгосрочный тренд.
«Инвестиционный процесс в стране остановился, – считает Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин холдинг» (Екатеринбург). – Рынок жилья стагнирует. В Екатеринбурге сформировался переизбыток предложения на первичном рынке, в экспозиции сегодня находятся 17 тыс. квартир, этот объем равен объему годового ввода. Рынок ищет баланс – застройщики не выводят новые проекты, их количество снизилось почти в два раза. Мы надеемся, что года за два эта ситуация выправится, начнется осторожный рост». По словам Андрея Бриля, большой объем невостребованного предложения скопился и на рынке торговых и офисных помещений: «В последние годы вывод площадей на рынок был сильно неадекватен объемам спроса, эта ситуация может быть ликвидирована сокращением количества новых проектов», – рассуждает Андрей Бриль. Наиболее «живой» сегмент, по мнению г-на Бриля, – индустриальная недвижимость: «Мы ожидаем серьезной активности в этой сфере, что, возможно, произойдет благодаря объявленному на самом высоком уровне курсу на поддержку импортозамещающих производств».
Согласно статистике, которую привел Андрей Бриль, почти 85% всех вложений в недвижимость регионов – это частные инвестиции. В 90% случаев – это деньги региональных инвесторов, причем соотношение малого, среднего и крупного бизнеса – примерно 50 на 50. «Эти цифры отражают реальную инвестиционную картину в регионах», – резюмировал Андрей Бриль.
На рынок Екатеринбурга стали выходить игроки из других регионов. Так, в августе текущего года стало известно, что ГК «ПИК» выкупила новый район «Северная корона», который находится между Екатеринбургом и Верхней Пышмой и ранее принадлежал УГМК.
Как отметил Дмитрий Панов, выход девелоперских компаний за пределы своих регионов – общероссийский тренд. «На петербургском рынке уже работает ряд региональных застройщиков, и в настоящее время активно пытаются выйти на этот рынок еще несколько компаний», – сообщил он.
Самой большой угрозой рынку недвижимости Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компания MACON Realty Group (Краснодар), считает отсутствие платежеспособного спроса. Однако постепенно ситуация выправляется, отмечает он: «Сложным был 2015 год, когда объемы продаж на рынке жилья упали почти на 20%, – говорит он. – Но 2016 год застройщики закончили уже в плюсе, и по итогам 2017 года ожидается незначительный, но все-таки рост объемов продаж. Во многом он сейчас поддержан ипотекой, снижение ставок по которой «заместило» отсутствующий спрос, но пока не стало драйвером роста».
Не «Газпромом» единым
Офисный рынок Петербурга последних лет развивался под давлением «фактора Газпрома». Так местные аналитики обозначили возросший спрос на офисы высокой классности для размещения структур «Газпрома», переезжающих в Петербург.
«В Тюменской области около 26% бизнес-центров относятся к классу А, и вакансия в них – нулевая, – говорит Наталья Девяткова. – Если рядом «Газпром» – работа у офисного брокера всегда будет».
Елена Стрюкова, полномочный представитель РГУД в Республике Татарстан, также говорит о высокой востребованности офисных центров высокого класса. «В Казани в офисных центрах класса А вакансия почти нулевая, в ближайшие два года мы ждем выхода нескольких новых проектов», – рассказала она.
«Жаль, что «Газпром» представлен не во всех российских регионах, – сетует Екатерина Гресс, генеральный директор компании IDEM (консультанты по торговой недвижимости). – Не везде ситуация настолько хороша, но действительно офисные здания класса А остаются самыми востребованными в миллионниках».
По мнению Ильи Кузнецова, старшего директора, руководителя департамента региональных проектов Cushman & Wakefield, определенной проблемой является тот факт, что не всегда здания в регионах, заявляемые как бизнес-центры класса А, на самом деле таковыми являются, вместе с тем спрос на качественные помещения всегда высокий.
Аспекты внутренней жизни
В этом году в Петербурге не появятся новые крупные торговые комплексы. Девелоперы считают, что условий для запуска новых больших проектов пока нет. А вот обновить уже действующие объекты – самое время, идет запуск проектов реконцепции.
«Рынок торговой недвижимости сейчас находится в очень интересной ситуации, он фактически попал в «разлом» двух глобальных кризисов, – комментирует Екатерина Гресс. – Первый кризис – общий финансовый, а второй – потребительский, который был спровоцирован сменой парадигмы потребления. А кроме того, уже сама двадцатилетняя история рынка торговых комплексов в России диктует необходимость модернизации существующих объектов. Пока волна реконцепции захватила в основном торговые центры Москвы и Петербурга, но постепенно к обновлению торговых комплексов придут и другие города-миллионники».
Главный архитектор Института современных строительных технологий (входит в ГК «Развитие») Олег Потапченко считает, что современный торговый центр – это не только шоппинг, но и интересное многофункциональное пространство. «В состав торгового комплекса все чаще включают социальные, образовательные проекты, общественные пространства, что, безусловно, влечет за собой изменение привычной структуры торгового центра», – рассказал г-н Потапченко.
Итоги делового завтрака подвел региональный директор, руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL Вячеслав Холопов: «Пока перспектив быстрого выхода на показатели роста у российского рынка недвижимости нет, – считает он. – В ближайшей перспективе крупный бизнес продолжит вытеснять с рынка малые компании. Далеко не все компании, у которых есть такие планы, смогут успешно выйти на региональные рынки. Опять же здесь большую роль сыграет наличие серьезных финансовых ресурсов. При этом любая компания – столичная или региональная, крупная или не очень, вынуждена сегодня заниматься оптимизацией. Это залог выживания».
Города притяжения
В рамках сессии-прогноза «Инвестиции в регионы России», прошедшей также в рамках PROEstate-2017 при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов, состоялась презентация исследования инвестиционной привлекательности регионов России, подготовленного специалистами компании Colliers International. В рамках исследования были рассмотрены три сегмента коммерческой недвижимости – торговля, склады и офисы.
«Последние два года темпы строительства коммерческой недвижимости снижаются. Так, в целом по России по итогам текущего года будет введено в эксплуатацию около 1 млн кв. м торговых площадей, в то время как год назад введено – 1,2 млн кв. м. Однако некоторые регионы не могут похвастаться достаточной обеспеченностью качественными торговыми комплексами, – рассказала Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers International по России.
Ситуация со складами, по словам Вероники Лежневой, характеризуется достаточной локализованностью этого формата – почти 70% всех складских комплексов в России приходятся на Москву и Петербург. «Но в последнее время ситуация меняется, Екатеринбург и Новосибирск перешли границу в 1 млн кв. м качественных складских площадей», – сообщила Вероника Лежнева.
Отчасти схожая ситуация и с офисной недвижимостью. «Этот сегмент также характеризуется высокой локализованностью, большая часть качественных офисов сосредоточена в Московском регионе. Но при этом мы все больше получаем запросов на размещение офисов и колл-центров в регионах», – отметила г-жа Лежнева.
В рейтинг «Города притяжения», составленный Colliers International, вошли 13 городов-миллионников, исключая Москву и Петербург. Для составления рейтинга были сформированы 5 групп показателей, характеризующих уровень развития городов: экономическое развитие, потребительский потенциал, ресурсный потенциал, трудовой потенциал и развитие рынка недвижимости. Рейтинг показал, что в разных городах отдельные сегменты обладают различным потенциалом. (см. «Агрегированный рейтинг»).
Справка
PROEstate-2017 проходил в Москве с 13 по 15 сентября. Трехдневная деловая программа Форума включала более 60 сессий, дискуссий и конференций, 25 обучающих семинаров, а также награждение лауреатов премий PROESTATE AWARDS и PROESTATE MEDIA AWARDS.
Организаторы Форума PROEstate – Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, Правительство Москвы, Департамент развития новых территорий города Москвы, НО «Ассоциация инвесторов Москвы», ARE, НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» (РГУД). Оператор Форума – PROEstate Events. Деловым партнером Форума по Санкт-Петербургу и Северо-Западу выступила газета «Строительный Еженедельник».
Однокомнатные квартиры и студии – самый «ходовой» товар на рынке жилья. В каких районах и домах самые дешевые «однушки» - выяснял портал «АСН-инфо».
На вторичном рынке самые экономные варианты – «хрущевки». В строящемся жилье квартиры выгоднее всего брать в районах комплексного освоения территорий, считают эксперты.
«Первичка» на выбор
По словам директора направления «Новое строительство» АН «Итака» Жанны Ребровой, около 80% приобретаемых на первичном рынке квартир – это студии и однокомнатные квартиры. Средняя площадь приобретаемой «однушки» в Петербурге – 38,1 кв. м, а квартиры-студии – 25,6 кв. м.
Если ранжировать однокомнатные квартиры по классам, то, по данным руководителя отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Тамары Поповой, в массовом сегменте жители Петербурга покупают преимущественно квартиры небольших метражей – 33-37 кв. м. В классе В востребованы более просторные квартиры площадью 42-46 кв. м, а в элитных объектах спросом пользуются квартиры площадью более 57 кв. м.
Тамара Попова сообщила, что по итогам I квартала этого года самая дешевая однокомнатная квартира в пределах обжитых районов Петербурга предлагается в ЖК «Я – Романтик» (девелопер Seven Suns). Стоимость квартиры площадью 33 кв. м составляет 2,73 млн рублей (при условии стопроцентной оплаты). Заявленный застройщиком срок ввода в эксплуатацию – IV квартал 2017 года. «Однако ситуация с подключением к инженерным сетям на намывных территориях острова до сих пор не решена, поэтому, вероятнее всего, данный срок будет перенесен на более поздний период», – предупредила Тамара Попова.
По данным АН «Итака», на данный момент самое доступное предложение однокомнатной квартиры в строящемся доме находится в Красногвардейском районе в ЖК «Стереос» (застройщик «СПб Реновация»). Цена на квартиру площадью 31,01 кв. м составляет здесь 2,15 млн рублей при стопроцентной оплате. Конструкция здания – сборно-монолитный каркас. На втором месте – ЖК «Живи! В Рыбацком», стоимость квартиры также около 2,2 млн рублей.
«К нам обращаются клиенты, которые ищут наиболее дешевые варианты. Сегодня самая распространенная покупка – двухмиллионная студия. Такие цены можно найти только в строящемся жилье. Дешевле двух миллионов в черте города брать нельзя», – советует генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров. По его мнению, наиболее оптимальные варианты приобретения однокомнатных квартир и студий можно найти в Приморском и Красносельском районах. В первом случае относительно недалеко метро, но рядом городская свалка. Во втором до метро нужно ехать 20 и более минут.
В свою очередь директор АН «Вариант» Ольга Карпова привела краткую статистику самых дешевых «однушек» и студий в Петербурге и его пригородах. Так, в ЖК «Алфавит» (станция метро «Девяткино»), который планируют сдать во II квартале 2018 года, студия площадью 21 кв. м стоит 1,2 млн рублей, «однушка» в 35 кв. м – 1,9 млн рублей. В ЖК «Солнечный город» (Красносельский район) за студию с отделкой просят
1,8 млн рублей, а за «однушку» – 2,7 млн рублей. Дом хотят сдать в начале 2018 года. В Красногвардейском районе, в ЖК «Цветной город», расположенном за КАД, студия стоит 1,8 млн рублей, однокомнатная квартира – 2,4 млн рублей.
В менее отдаленных от центра районах города также можно найти относительно недорогое жилье, говорит Ольга Карпова. В ЖК «Космос STAR» Московского района продают студию за 2,6 млн рублей, однокомнатную квартиру – за 3,4 млн рублей. Срок сдачи дома – II квартал 2018 года. В ЖК «Цивилизация» в Невском районе, который хотят сдать в I квартале 2018 года, однокомнатную квартиру с отделкой можно купить за 3,4 млн рублей.
«В целом цены на строящееся жилье в Петербурге за последний год практически не изменились. Средняя цена спроса на рынке вторичного жилья в Петербурге за год показала небольшой прирост в 2%», – резюмировала Жанна Реброва.
На всем готовом
Если рассматривать уже сданные в эксплуатацию новые дома, то по данным АН «Вариант» в пригородах Петербурга с наибольшей выгодой можно купить малогабаритное жилье в ЖК «GreenЛандия» (станция метро «Девяткино»). Там студия обойдется в 2,45 млн рублей, однокомнатная квартира – в 3,45 млн рублей.
«Стоимость квартиры зависит от ряда факторов. Если речь идет о самом дешевом сданном жилье, то, скорее всего, цена будет обусловлена какими-либо недостатками. Низкая стоимость также может быть обусловлена недостатками локации: например, дом значительно удален от метро или располагается вблизи промышленных зон», – сказала Тамара Попова.
Стабильная «хрущевка»
На вторичном рынке доля однокомнатных квартир и студий в структуре спроса составляет 34%, сообщает госпожа Реброва. Еще около 17% приходится на комнаты. Метраж приобретаемых на вторичном рынке однокомнатных квартир в среднем составляет 35,8 кв. м, а квартир-студий – 28 кв. м. Однако площадь самых доступных вариантов, как правило, не превышает тридцати метров. Наиболее дешевые варианты на «вторичке» – это «хрущевки», поясняют эксперты. К этой же ценовой категории относятся дома серии 1ЛГ-504Д и так называемые «дома-корабли». По словам Ольги Карповой, наиболее дешевая «вторичка» есть в Красногвардейском районе. Цена начинается от 2,5 млн рублей. Как сообщил генеральный директор ООО «БЕНУА» Дмитрий Щегельский, «хрущевка» в Купчино обойдется в 3,1 млн рублей, в Красном Селе – 2,5 млн рублей. Это, как правило, квартира площадью 29-31 кв. м с пятиметровой кухней и комнатой в 15-17 кв. м.
Также недорогие варианты есть в Калининском и Красносельском районах, добавляет Николай Лавров. Цена вопроса – 2,6 млн рублей за однокомнатную «хрущевку». «За последние четыре года цены на них так и не снизились, хотя только за 2015 год рынок вторичного жилья «просел» на 10%», – сказал господин Лавров.
Парламент Петербурга настаивает на переводе городских теплосетей «ТГК-1» под контроль Смольного.
Поддержать передачу активов депутаты попросили премьер-министра РФ Дмитрия Медведева.
На прошлой неделе депутаты Законодательного собрания Петербурга почти единогласно приняли обращение к главе российского правительства Дмитрию Медведеву. В его рамках парламентарии Северной столицы попросили премьер-министра оказать поддержку в решении вопроса о переводе городских теплосетей компании «ТГК-1» на баланс города.
По мнению депутатов ЗакСа, в настоящее время состояние теплосетевого хозяйства компании «Теплосеть Санкт-Петербурга», подконтрольного холдингу «ТГК-1», находится в неудовлетворительном состоянии из-за неэффективной работы руководства сетевой организации.
«Компания практически не занимается реконструкцией изношенных сетей. Если мы сейчас не доведем дело до конца, через год или два будет поздно. В «ТГК-1» работают просто непрофессиональные и неприличные люди, ведут себя как шпана. Если «Теплосеть» не способна грамотно работать, то необходимо передать контроль Петербургу. Только так можно положить конец абсолютно безграмотному управлению, которое привело теплосетевое хозяйство города к коллапсу», – эмоционально подчеркнул спикер ЗакСа Вячеслав Макаров.
Отметим, что основным собственником «ТГК-1» является Газпром. Перевод петербургских активов «ТГК-1» под контроль Смольного обсуждается не первый год. Власти города периодически предлагали газовому монополисту продать или передать компанию «Теплосеть Санкт-Петербурга», но не сходились в цене.
Напряженность между городом и «ТГК-1» обострилась этой весной. Сетевая организация потребовала от Смольного погасить задолженность в 4,5 млрд рублей управляющих компаний, где доля города составляет более 50%. Также
«ТГК-1» пригрозила отключать от тепла статусные организации и учреждения города, имеющие долги по теплоснабжению. Среди таковых оказался и сам ЗакС. В парламенте месяц назад долг за тепло назвали технической ошибкой и быстро погасили его.
Правда, обида на «ТГК-1» у депутатов осталась. В течение апреля они уже обрушивались с критикой на «дочку» Газпрома, в том числе за угрозы с массовым отключением. Тогда же было направлено обращение Владимиру Путину с просьбой разобраться в ситуации. Правда, вместо президента депутатам ответили чиновники Минэнерго, которые посчитали, что для модернизации сети «ТГК-1» и решения всех проблем достаточно повысить тарифы.
Между тем депутат ЗакСа Алексей Ковалев сомневается, что обращение к Дмитрию Медведеву будет эффективным, раз в первом письме вместо Владимира Путина ответил «помощник старшего дворника». «Если мы хотим, чтобы глава правительства что-то сделал, в новом обращении необходимо дописать, чтобы глава правительства уволил министра энергетики, так как ведомство подыгрывает монополистам и не готово ничего делать в пользу горожан», – считает Алексей Ковалев.
Народный избранник Максим Резник полагает, что корень зла во всей этой проблеме в самом Газпроме, который устанавливает несуразные тарифы. По его словам, «газовый монополист в городе ведет себя как вампир и нахлебник, однако город идет на поводу этого стратегического инвестора, втягивая себя в ряд скандалов».
Стоит добавить, что после обращения парламентариев к Дмитрию Медведеву кратким комментарием отреагировал Газпром. В нем было подчеркнуто, что настоящее время холдинг не ведет никаких переговоров о продаже «Теплосети Санкт-Петербурга» властям Петербурга.
Цифра:
4,5 млрд рублей – долги муниципальных УК перед «ТГК-1»