Выбор регионов
Форум PROEstate-2017 открыл деловой завтрак «Недвижимость в регионах: формула производительности». Результаты опроса, который состоялся в формате деловой игры, показали наиболее интересные для специалистов из регионов инвестиционные направления.
Из семи вариантов, предложенных экспертам для инвестирования («Жилье», «Апартаменты», «Офисы», «ТРК», «Индустриальная недвижимость», «Вложу в банк» и «Оставлю себе»), абсолютным лидером вполне предсказуемо стала жилая недвижимость. А вот второе место «неожиданно» разделили между собой «Индустриальная недвижимость» и вариант «Оставлю деньги себе». Наиболее прохладно отнеслись инвесторы к вариантам «Положу в банк» и «Апартаменты».
В поисках диалога
Модераторами делового завтрака «Недвижимость в регионах» выступили Дмитрий Панов, генеральный директор ГК «Доверие», председатель Комитета по жилой недвижимости РГУД, и Дарья Литвинова, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник».
По словам Дмитрия Панова, в этом году наравне с другими факторами, воздействующими на девелоперский рынок, особенно серьезное влияние оказывают изменения законодательства. «Совершенно очевидно, что новые поправки в 214-ФЗ значительно отразятся на рынке жилищного строительства. Участники отрасли и, в том числе различные деловые объединения, заняли активную позицию при взаимодействии с властью в вопросах нормотворчества. В частности, в Петербурге очень заметной становится деятельность бизнес-омбудсменов», – отметил Дмитрий Панов.
В январе 2016 года Правительством РФ утверждены целевые модели упрощения процедур ведения бизнеса и повышения инвестиционной привлекательности субъектов Федерации. Как рассказал Дмитрий Панов, судя по опросам, бизнес в регионах пока плохо осведомлен об этом механизме. «Это действенный инструмент работы, – считает Дмитрий Панов. – В частности, в Петербурге в последнее время сроки получения разрешения на строительство сократились, значительное количество процедур перешли в электронную форму».
Как рассказал Василий Васюнин, заместитель руководителя ГКУ «Представительство Правительства Калининградской области при Правительстве Российской Федерации», работа по улучшению инвестиционного климата в регионе делится на две основные составляющие: системные преобразования и повышение качества оказываемых услуг. Примером системных преобразований, по словам Василия Васюнина, является передача права выдачи разрешения на строительство с уровня муниципалитетов на уровень региона. «Калининградская область имеет статус ОЭЗ. В ближайшее время мы внесем в Госдуму РФ поправки в 16-ФЗ, которые закрепят сокращение сроков проведения строительной и экологической экспертизы», – рассказал Василий Васюнин.
Тюменская область стоит особняком среди других регионов России, на ее территории расположена крупнейшая в России и одна из крупнейших в мире нефтегазоносная область. Это дает высокую платежеспособность населения региона, что, в свою очередь, стимулирует развитие жилищного и коммерческого строительства. Наталья Девяткова, директор ГК «Денова» (Тюмень), отметила, что статус сырьевого региона вовсе не предполагает формального отношения к инвестору. «Четыре года назад налог на недропользование был централизован, около 40% бюджета «ушло» в Москву, – рассказала она. – Встал вопрос: как быть? Был принят курс на индустриализацию региона – за это время было открыто 35 заводов. Была разработана программа государственной поддержки для инвесторов: предоставление инженерно-подготовленных земельных участков, 50-процентное субсидирование вложений в лизинг, возможность получения инвестиционного займа и т. д. Кроме того, в 2015-м году правительство региона создало три индустриальных парка с обширной программой преференций для потенциальных резидентов».
Без лишнего оптимизма
Несмотря на отдельные оптимистические цифры, минувший год пока сложно назвать полноценным восстановлением, говорят эксперты. Ряд ключевых экономических показателей не превысил докризисного значения. Производство и доходы населения сокращаются, и такая динамика – долгосрочный тренд.
«Инвестиционный процесс в стране остановился, – считает Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин холдинг» (Екатеринбург). – Рынок жилья стагнирует. В Екатеринбурге сформировался переизбыток предложения на первичном рынке, в экспозиции сегодня находятся 17 тыс. квартир, этот объем равен объему годового ввода. Рынок ищет баланс – застройщики не выводят новые проекты, их количество снизилось почти в два раза. Мы надеемся, что года за два эта ситуация выправится, начнется осторожный рост». По словам Андрея Бриля, большой объем невостребованного предложения скопился и на рынке торговых и офисных помещений: «В последние годы вывод площадей на рынок был сильно неадекватен объемам спроса, эта ситуация может быть ликвидирована сокращением количества новых проектов», – рассуждает Андрей Бриль. Наиболее «живой» сегмент, по мнению г-на Бриля, – индустриальная недвижимость: «Мы ожидаем серьезной активности в этой сфере, что, возможно, произойдет благодаря объявленному на самом высоком уровне курсу на поддержку импортозамещающих производств».
Согласно статистике, которую привел Андрей Бриль, почти 85% всех вложений в недвижимость регионов – это частные инвестиции. В 90% случаев – это деньги региональных инвесторов, причем соотношение малого, среднего и крупного бизнеса – примерно 50 на 50. «Эти цифры отражают реальную инвестиционную картину в регионах», – резюмировал Андрей Бриль.
На рынок Екатеринбурга стали выходить игроки из других регионов. Так, в августе текущего года стало известно, что ГК «ПИК» выкупила новый район «Северная корона», который находится между Екатеринбургом и Верхней Пышмой и ранее принадлежал УГМК.
Как отметил Дмитрий Панов, выход девелоперских компаний за пределы своих регионов – общероссийский тренд. «На петербургском рынке уже работает ряд региональных застройщиков, и в настоящее время активно пытаются выйти на этот рынок еще несколько компаний», – сообщил он.
Самой большой угрозой рынку недвижимости Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компания MACON Realty Group (Краснодар), считает отсутствие платежеспособного спроса. Однако постепенно ситуация выправляется, отмечает он: «Сложным был 2015 год, когда объемы продаж на рынке жилья упали почти на 20%, – говорит он. – Но 2016 год застройщики закончили уже в плюсе, и по итогам 2017 года ожидается незначительный, но все-таки рост объемов продаж. Во многом он сейчас поддержан ипотекой, снижение ставок по которой «заместило» отсутствующий спрос, но пока не стало драйвером роста».
Не «Газпромом» единым
Офисный рынок Петербурга последних лет развивался под давлением «фактора Газпрома». Так местные аналитики обозначили возросший спрос на офисы высокой классности для размещения структур «Газпрома», переезжающих в Петербург.
«В Тюменской области около 26% бизнес-центров относятся к классу А, и вакансия в них – нулевая, – говорит Наталья Девяткова. – Если рядом «Газпром» – работа у офисного брокера всегда будет».
Елена Стрюкова, полномочный представитель РГУД в Республике Татарстан, также говорит о высокой востребованности офисных центров высокого класса. «В Казани в офисных центрах класса А вакансия почти нулевая, в ближайшие два года мы ждем выхода нескольких новых проектов», – рассказала она.
«Жаль, что «Газпром» представлен не во всех российских регионах, – сетует Екатерина Гресс, генеральный директор компании IDEM (консультанты по торговой недвижимости). – Не везде ситуация настолько хороша, но действительно офисные здания класса А остаются самыми востребованными в миллионниках».
По мнению Ильи Кузнецова, старшего директора, руководителя департамента региональных проектов Cushman & Wakefield, определенной проблемой является тот факт, что не всегда здания в регионах, заявляемые как бизнес-центры класса А, на самом деле таковыми являются, вместе с тем спрос на качественные помещения всегда высокий.
Аспекты внутренней жизни
В этом году в Петербурге не появятся новые крупные торговые комплексы. Девелоперы считают, что условий для запуска новых больших проектов пока нет. А вот обновить уже действующие объекты – самое время, идет запуск проектов реконцепции.
«Рынок торговой недвижимости сейчас находится в очень интересной ситуации, он фактически попал в «разлом» двух глобальных кризисов, – комментирует Екатерина Гресс. – Первый кризис – общий финансовый, а второй – потребительский, который был спровоцирован сменой парадигмы потребления. А кроме того, уже сама двадцатилетняя история рынка торговых комплексов в России диктует необходимость модернизации существующих объектов. Пока волна реконцепции захватила в основном торговые центры Москвы и Петербурга, но постепенно к обновлению торговых комплексов придут и другие города-миллионники».
Главный архитектор Института современных строительных технологий (входит в ГК «Развитие») Олег Потапченко считает, что современный торговый центр – это не только шоппинг, но и интересное многофункциональное пространство. «В состав торгового комплекса все чаще включают социальные, образовательные проекты, общественные пространства, что, безусловно, влечет за собой изменение привычной структуры торгового центра», – рассказал г-н Потапченко.
Итоги делового завтрака подвел региональный директор, руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL Вячеслав Холопов: «Пока перспектив быстрого выхода на показатели роста у российского рынка недвижимости нет, – считает он. – В ближайшей перспективе крупный бизнес продолжит вытеснять с рынка малые компании. Далеко не все компании, у которых есть такие планы, смогут успешно выйти на региональные рынки. Опять же здесь большую роль сыграет наличие серьезных финансовых ресурсов. При этом любая компания – столичная или региональная, крупная или не очень, вынуждена сегодня заниматься оптимизацией. Это залог выживания».
Города притяжения
В рамках сессии-прогноза «Инвестиции в регионы России», прошедшей также в рамках PROEstate-2017 при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов, состоялась презентация исследования инвестиционной привлекательности регионов России, подготовленного специалистами компании Colliers International. В рамках исследования были рассмотрены три сегмента коммерческой недвижимости – торговля, склады и офисы.
«Последние два года темпы строительства коммерческой недвижимости снижаются. Так, в целом по России по итогам текущего года будет введено в эксплуатацию около 1 млн кв. м торговых площадей, в то время как год назад введено – 1,2 млн кв. м. Однако некоторые регионы не могут похвастаться достаточной обеспеченностью качественными торговыми комплексами, – рассказала Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers International по России.
Ситуация со складами, по словам Вероники Лежневой, характеризуется достаточной локализованностью этого формата – почти 70% всех складских комплексов в России приходятся на Москву и Петербург. «Но в последнее время ситуация меняется, Екатеринбург и Новосибирск перешли границу в 1 млн кв. м качественных складских площадей», – сообщила Вероника Лежнева.
Отчасти схожая ситуация и с офисной недвижимостью. «Этот сегмент также характеризуется высокой локализованностью, большая часть качественных офисов сосредоточена в Московском регионе. Но при этом мы все больше получаем запросов на размещение офисов и колл-центров в регионах», – отметила г-жа Лежнева.
В рейтинг «Города притяжения», составленный Colliers International, вошли 13 городов-миллионников, исключая Москву и Петербург. Для составления рейтинга были сформированы 5 групп показателей, характеризующих уровень развития городов: экономическое развитие, потребительский потенциал, ресурсный потенциал, трудовой потенциал и развитие рынка недвижимости. Рейтинг показал, что в разных городах отдельные сегменты обладают различным потенциалом. (см. «Агрегированный рейтинг»).
Справка
PROEstate-2017 проходил в Москве с 13 по 15 сентября. Трехдневная деловая программа Форума включала более 60 сессий, дискуссий и конференций, 25 обучающих семинаров, а также награждение лауреатов премий PROESTATE AWARDS и PROESTATE MEDIA AWARDS.
Организаторы Форума PROEstate – Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, Правительство Москвы, Департамент развития новых территорий города Москвы, НО «Ассоциация инвесторов Москвы», ARE, НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» (РГУД). Оператор Форума – PROEstate Events. Деловым партнером Форума по Санкт-Петербургу и Северо-Западу выступила газета «Строительный Еженедельник».
Сделки с покупкой или продажей квартир уже давно «в тренде» у мошенников. Однако если в «лихие девяностые» любители поживиться за чужой счет выбирали путь к чужим деньгам попроще, то сейчас они поумнели и стали делать акцент на юридическом и психологическом аспектах.
А вот технологические новинки при оформлении сделок с недвижимостью мошенники осваивают с трудом. Цифровая подпись и замена бумажных документов на электронные сыграли на руку покупателям и продавцам квартир.
Из первых рук
На рынке первичной недвижимости деятельность мошенников менее активна по сравнению со «вторичкой». Как объясняет юрист, консультант комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Александр Жуматий, в последние годы число обращений о мошенничестве в уголовно-правовом смысле, когда речь идет о хищении чужого имущества путем обмана или злоупотреблении доверием, значительно снизилось. Сейчас в основном проблемы у граждан возникают из-за неисполнения требований со стороны застройщика или продавца. Самый простой вариант – дом не сдали вовремя. Такие ситуации происходят не всегда по вине застройщика, порой у этого есть объективные причины. Хуже, если девелопер вовсе не приступил к строительству и даже не получил на это разрешение. «Это не мешает заключать различные договоры с покупателями. Например, предварительный договор купли-продажи. Гражданин отдает деньги, но дом не строят, и он обращается в суд. Там в подавляющем большинстве встают на сторону потребителя, но когда решение вступает в силу, организации уже не существует и взыскать деньги не с кого», – приводит пример Александр Жуматий.
«Еще одна мошенническая схема в «первичке» – цессия, или договор переуступки, – добавляет президент Российской гильдии риэлторов Валерий Виноградов. – При этом меняется сторона (покупатель или дольщик) в договоре с застройщиком. Таким образом застройщик может продать квартиру сразу нескольким людям. Если сделка совершена без помощи профессионала, то могут быть и двойные, и тройные продажи».
Вторичное раздолье
На рынке вторичного жилья мошенники чувствуют себя по-настоящему вольготно, говорят эксперты. Председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Андрей Тетыш сообщил, что в последнее время мошенники во время сделок с недвижимостью делают акцент на юридической составляющей. «Недавно гражданин исхитрился продать квартиру так, что балкон остался в его собственности. Теперь он требует наложить на жилье сервитут, чтобы получить право прохода на свой балкон. Интересно, что суд первой инстанции его требования удовлетворил», – рассказал Андрей Тетыш.
Также граждане охотно клюют на удочку мошенников из-за своей жадности, дополняет Валерий Виноградов. Они предлагают продавцам жилья в договоре отразить оценочную стоимость квартиры ниже оговоренной ранее, дабы сэкономить и снизить размер налогов, обещая доплатить разницу. Чего в итоге, конечно, не делают, и продавцы получают только договорную сумму.
«Однако в этом случае и юридически подкованный продавец может «устроить сюрприз» покупателю», – говорит генеральный директор АН «Время недвижимости» Наиля Берестовая. Ссылаясь на экономию, он может договориться с покупателем о продаже жилья ниже рыночной, а потом оспорить это дело в суде. «Он скажет, что его ввели в заблуждение, и будет требовать компенсации и возмещения. Такая ситуация возможна, если договор заключен без нотариуса, так как они сейчас в договоре прописывают пункт, в котором оговаривается отдельно, что «стороны не заблуждаются о цене объекта», – объяснила госпожа Берестовая.
А вот мошеннические действия с недвижимостью с помощью электронно-цифровых носителей аферисты не освоили, говорит Андрей Тетыш: «Попытки были, даже целая волна, но не знаю ни одного успешного примера. Технологическую сторону вопроса они изучили хорошо, а вот саму структуру регистрации и обработки сделки – не очень».
Значительно усложнила путь к легким деньгам и отмена свидетельств о госрегистрации недвижимости, считает Александр Жуматий, так как этот документ часто подделывали. Сейчас соответствующую информацию можно получить только в Едином госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Элементарно!
Помимо новых техник обмана покупателей и продавцов жилья мошенники с удовольствием пользуются и проверенными временем. Так, по словам Валерия Виноградова, уже давно распространена схема продажи через аренду. Как правило, это бывает в случае с хозяевами квартиры, которые не проживают в городе, где сдают жилье, или находятся в длительной командировке. «Люди снимают жилье и первые месяцы исправно перечисляют деньги за аренду. В это время готовятся поддельные паспорта на имя собственников квартиры, по которым они потом получают документы на квартиру. Они ее быстренько продают и растворяются», – обрисовал схему Валерий Виноградов.
Стара как мир, но все еще актуальна схема сделок с завещаниями, считает Андрей Тетыш. Она состоит в том, что злоумышленник знакомится с пожилым человеком или сильно пьющим и начинает с ним «дружить». В первом случае он ухаживает за ним, помогает до дому, во втором – составляет компанию в алкогольных посиделках. А дальше – по ситуации. Часто мошенник предлагает начать жить вместе, чтобы «помогать» уже на постоянной основе, а дальше рекомендует завещать жилье ему. Дальше «жертве» советуют переехать в более спокойные и, главное, отдаленные районы области доживать или допивать свой век. «Такие «сделки» – это фактически не обман, – комментирует Александр Жуматий. – Возможно, когда бабушка, подписывая его, была не в себе. Но доказать, что ее состоянием умышленно воспользовался недобросовестный наследник, сложно».
Также отработанные механизмы есть и среди покупателей-мошенников. Наиля Берестовая привела пример: злоумышленник говорит, что по разным причинам не может оперативно оплатить покупку, но предоставляет продавцу состояние счета, на котором имеются деньги на квартиру. Но и после оформления права собственности он не спешит рассчитаться с долгами. Пострадавшая сторона обращается в суд, и даже когда будет доказана правота продавца, суд обяжет покупателя выплачивать ежемесячно часть зарплаты. «И даже если он зарабатывает 50 тыс. рублей в месяц, платить он будет не больше 20», – пояснила Наиля Берестовая.
А иногда покупатель-аферист поступает в разы проще – в ход идут фальшивые деньги. Часто люди пренебрегают очевидными и доступными способами проверки банкнот, которые всегда находятся рядом с помещением с банковскими ячейками. «Продавец квартиры поленился проверить деньги и получил фальшивые. Он обратился в полицию, но уже прошло полтора года, и покупателей так и не нашли», – рассказал Андрей Тетыш.
Для того чтобы не оказаться жертвой подобных историй, риэлторы советуют все манипуляции с документами проводить через нотариуса. Кроме того, по мнению экспертов, есть несколько красных сигналов, при которых покупатель должен насторожиться. Первое – сделка по доверенности. Большинство мошеннических схем совершаются с их помощью. Второе – низкая цена. Про бесплатный сыр поговорку помнят все, но жадность иногда берет верх. Третье – прозрачность сделки. И продавец, и риэлтор должны ясно и точно отвечать на все вопросы покупателя, и предоставлять все необходимые документы. Особое внимание нужно обратить на поведение продавца. Он должен прямо ответить, что он планирует делать после продажи квратиры. Такие ответы, как переезд ближе к родственникам или расширение жилплощади, похожи на правду.
«Но когда он начинает объяснять, что из трешки с женой и двумя детьми он переезжает в комнату в коммуналке или вообще еще не определился, где будет жить, это очень настораживает. Переезжает в небольшой город, а там ни работы, ни родных, и что он там будет делать, не отвечает – ищем другой вариант. Даже если продавец не обманывает, все равно не стоит лезть в эти дебри, тем более приобретая квартиру самостоятельно», – подытожил Андрей Тетыш.
Мнение
Валерий Виноградов, президент Российской гильдии риэлторов:
– Мошенничество всегда возникает там, где есть большие деньги и короткие сделки. Наиболее распространенная сфера среди сделок с недвижимостью – аренда жилья. Там небольшое количество документов, и стороны встречаются ненадолго. Именно поэтому здесь большое поле для деятельности аферистов, которые чаще всего используют свою любимую схему: сдают квартиру сразу нескольким жильцам и исчезают.
Из СИЗО №1, больше известного как «Кресты», хотят сделать музей и съемочную площадку. Административное здание комплекса займут структуры регионального отделения ФСИН.
ФСИН по Санкт-Петербургу и Ленинградской области готовится к переводу заключенных из СИЗО №1 на Арсенальной набережной в СИЗО №2 в г. Колпино. Окончательная дата «переезда» не называется.
Известно, что это произойдёт в течение последнего квартала года. В региональном отделении ФСИН говорят, детальный план готов, на его осуществление потребуется меньше недели. Таким образом, к началу 2017 года исторический комплекс на Арсенальной набережной – «Кресты» будет освобожден, а его будущее определит ФСИН РФ.
Как рассказали «АСН-инфо» в региональном отделении ФСИН по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, историческое здание в центре Петербурга останется в введении федерального ФСИН. В региональном отделении рассчитывают, что высвобожденные площади займут отделы ведомства, разбросанные по всему городу. Уточним, что речь идет о большом административном здании, расположенном на территории следственного изолятора. Представитель ФСИН добавил, что ремонтные работы сотрудники смогут выполнить своими силами.
Кроме этого, обсуждается вопрос расширения существующего на территории СИЗО музея. В разные годы в «Крестах» содержались многие выдающиеся личности Российской империи и СССР. Часть комплекса предлагается отвести под место для съёмок фильмов. Для верующих будет открыт тюремный храм Святого Александра Невского.
Вынашиваемым планам о создании в стенах «Крестов» креативного кластера, состоящего из офисов, дизайнерских шоу-румов, арт-отелей, выставочных павильонов и других зон развлечений, обучения, кафе, клубов и ресторанов – похоже, не суждено сбыться. На одном из заседаний городского совета по инвестициям было решено приостановить разработку концепции «арт-Крестов» до решения вопроса о передаче имущества СИЗО №1 из федеральной собственности в городскую.
В мировой практике существуют десятки успешных примеров реконструкций зданий тюрем. В основном, их функционал сводится к размещению гостиницы, музея или созданию какого-либо креативного пространства. Самые известные проекты - Тауэр в Лондоне и тюрьма Алькатрас в США, которые стали музеями. «Причина тому – история зданий и их заключенных. С этой точки зрения и «Кресты» не менее знаковый объект» - рассуждает Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate. По словам эксперта, существует множество примеров реконструкций созданий тюрем в качественные гостиницы и отели. «Отельеров привлекает история тюрем, которая служит дополнительным инструментом для привлечения клиентов. К примеру, сеть Best Western открыла отель в бывшей тюрьме Katajanokka в центре Хельсинки, сеть Four Season открыла в бывшей тюрьме Стамбула отель Four Seasons Sultanahmet», - продолжает Иван Починщиков.
«В Голландии есть опыт переделки тюрем под жильё и даже апартаменты, но это скорее редкое исключение», - говорит Михаил Виленский, эксперт Rusland SP. По мнению эксперта, возможности использования зданий бывших тюремных объектов, особенно исторических, достаточно широки, во многом это, конечно, связано как с расположением объекта, так и планировочной структурой
комплекса. «Проект мог бы быть публичным, и тогда возможно появление неожиданных решений и нового образа этого места» - уверен Михаил Виленский.
По оценкам Ивана Починщикова, реконструкция объекта потребует серьезных инвестиций. «К примеру, если говорить об открытии гостиницы, то на сегодняшний день строительство гостиницы 3-4* с нуля обходится в 120 - 150 тысяч долларов за номер, в случае с «Крестами» объем инвестиций будет примерно таким же», - уверен эксперт.