Цифры и люди
Успешное внедрение градостроительной концепции «умный город» зависит не только от задействования новых информационных технологий, но и изменения образа жизни самих людей.
В Петербурге состоялся III Международный форум пространственного развития. В залах Мраморного дворца участники мероприятия обсудили мировой и российский опыт планирования устойчивого развития городов. Форум организован по инициативе Университета ИТМО при поддержке Правительства Петербурга. Официальным информационным партнером мероприятия стали газета «Строительный Еженедельник» и портал «АСН-Инфо».
Пленарное заседание форума открыл губернатор города Георгий Полтавченко. Он подчеркнул, что Петербург активно внедряет в свое развитие передовые информационные технологии. Они помогают не только ускорить процесс становления города как инновационного центра, но и сохранить все то историческое наследие, которое у него есть. «Уже сейчас успешно функционируют отдельные элементы «умного города», ставшие популярными и завоевавшие доверие горожан. Это предоставление государственных услуг в электронном виде. Для оперативного взаимодействия жителей города с органами власти создан портал «Наш Санкт-Петербург». В настоящее время идет наполнение реестра «Умный город», куда вошли уже более 100 проектов», – сообщил губернатор.
Руководитель Центра городских исследований МШУ «Сколково» Ксения Мокрушина отметила, что в настоящее время Россия в развитии основных принципов «умного города» находится в «постоянно догоняющей парадигме». «Наше слабое место в том, что мы постоянно фокусируем внимание только на окупаемости данных технологий. Но не всегда на них можно быстро заработать. Создание «умного города» – длительный процесс, и нет универсальных рецептов его развития», – считает она.
Иностранные участники форума, а именно председатель комиссии по разработке и осуществлению программы «Ереван – Умный город» Овик Мусаелян и вице-президент Международного совета градопланировщиков ISOCARRP Джиру Тадани, в своих выступлениях подчеркнули, что невозможно создать «умный город» без изменения образа жизни самих людей. Причем перемены в сознании, в отношении к городской среде, должны произойти еще до внедрения новых современных технологических элементов.
Инновационный подход
В рамках сессии «Идеальный город будущего» были определены вспомогательные решения, формирующие развитие городской среды. Генеральный директор ООО «Город-спутник «Южный» Сергей Хромов отметил, что крупномасштабные математические модели могут использоваться при планировании «умных городов». В частности, такая уже создана для города-спутника Южный.
«При вводе текущих параметров математическая модель в режиме реального времени позволяет рассчитать и сразу увидеть возможные проблемы и недоработки, которые можно будет устранить еще на стадии проектирования. Например, она позволяет рассчитать прирост жителей за определенный период времени, загруженность транспортных магистралей в часы пик, размер пассажиропотока общественного транспорта и еще массу параметров, которые практически невозможно предвидеть на ранней стадии реализации девелоперского проекта», – рассказал он.
Профессор Европейского университета в Петербурге Юлия Вымятнина обратила внимание на высокую долю вероятности задействования в «умном городе» новой технологии – блокчейн. По словам специалиста, эта система (или очень схожая с ней) может использоваться в информационной и финансовой сети «умных городов», так как она учитывает факторы как открытости, так и безопасности.
Город жив
На сессии «Город живых: культура как история будущего» обсуждались вопросы дальнейшего развития Петербурга. Известный журналист и публицист Александр Невзоров высказал мнение, что исторический фетишизм тянет Северную столицу на дно. Многие градозащитники, считает он, не дают Петербургу стать современным.
Выступивший по «Скайпу» лидер группы «Ленинград» Сергей Шнуров сравнил Петербург с Эрмитажем. «В этом музее проходят самые нашумевшие выставки, в том числе и скандальные. В него тянется народ. Это означает, что Эрмитаж жив. Он не только нафталиновый склад, но и дом муз. Это же можно сказать и о нашем городе, совмещающем в себе историю и современность», – подчеркнул он.
Мнение
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens:
– Обеспечить город «умными» технологиями и медийностью без комплексного подхода к развитию территории – невозможно. «Умный город» – это не только идея, а полноценный комплекс мероприятий, требующий долгосрочных инвестиций. И возможно, новый продукт (например, долгосрочный банковский кредитный портфель) мог бы значительно повлиять на динамику развития «умных городов». Для комплексного развития территорий требуются инвестиционные портфели с 10-12-летними периодами окупаемости. К сожалению, это не наша сильная сторона, и она тормозит развитие «умных» градостроительных проектов, которые очень отличаются от привычной для нас точечной застройки. Для «умных городов» требуется комплексное планирование и полноценное инженерное обеспечение, а процесс их проектирования не может быть поквартальным или точечным. Отсутствие такого подхода приводит к проблемам с инженерной инфраструктурой, к перекладке сетей и существенным дополнительным затратам. Возводить «умные города» в таких условиях тяжело. Ключевой аспект в формировании «умного» общественного пространства и управления коммунальной системой – это безопасность. Поэтому наиболее востребованы инновационные подходы к системам безопасности, направленные на заблаговременное предупреждение нештатных ситуаций.
Игорь Оноков, генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс»:
– Основные препоны для развития «умных городов» в России связаны, во-первых, с медленным внедрением инноваций. Расчеты показывают, что пока еще это дорого. Законодательство и уровень доходов населения не позволяют повсеместно внедрять умные технологии, которые уже реализуются в отдельных кластерах или в ряде проектов жилых домов. Инновации требуют больших вложений, а муниципальные и региональные бюджеты ограничены. Во-вторых, для «умного города» нужно умное градостроительное планирование дорог, социальной инфраструктуры, общественных пространств, единой архитектурной концепции. В современных реалиях городские территории сначала плотно застраивают, а уже потом начинают думать, как решить вопросы с пробками на дорогах, нехваткой школ, больниц и детских садов. Для решения этой проблемы городу нужен урбанистический совет, который бы определял развитие территории не в общих рамках, а детально прорабатывал ее с учетом настоящих и будущих потребностей горожан.
В «умном городе» должны развиваться, в первую очередь, энергоэффективные технологии и инновации в области ЖКХ. Сегодня они уже воплощены в ряде проектов. Например, датчики протечек в квартирах. В нашем жилом комплексе «Леонтьевский Мыс» они включены в систему общей безопасности дома. Другой пример – индивидуальные тепловые пункты в квартирах, которые позволяют получить горячую воду питьевого качества и используют на подогрев воды ту же энергию, что и на отопление. Еще одна перспективная инновация, реализованная в «Леонтьевском Мысе», – это система вакуумного удаления мусора. Она измельчает, обеззараживает, спрессовывает мусор, удаляя из него лишний воздух. Мусор уменьшается в объеме в 4-5 раз. Соответственно, мусоровоз приезжает в 4-5 раз реже. При этом система обеспечивает чистоту, отсутствие шума, запаха и экономит затраты жильцов на вывоз мусора.
Эдуард Каширин, заместитель генерального директора Bau City Development (ЖК BauHaus):
– Мне кажется, основная проблема в том, что не многие обыватели понимают значение «умных городов» и их преимущества. У россиян ментально заложено предвзятое отношение к инновациям – это кажется более затратным: так или иначе, всё оплачивает население, а его доходы оставляют желать лучшего. Стоит отметить, что у нас не так высок уровень технологической грамотности, особенно это касается старшего поколения, которому нелегко пользоваться даже телефоном и Интернетом, не говоря о более прогрессивной технике. В «умном городе» должны быть актуальны технологии, нацеленные на решение социально-бытовых вопросов, например, перераспределение пассажирских и автомобильных потоков для исчезновения пиковых нагрузок на дорогах и в общественном транспорте. Востребованным было бы также упрощение ежедневного бытового обслуживания: управление микроклиматом в квартире; автоматизация платежей; заказ услуг и доставки товаров; создание централизованной и упорядоченной системы коммуникации с городскими ведомствами; обеспечение безопасности людей и предупреждение чрезвычайных ситуаций.
Александр Викторов, руководитель архитектурной мастерской «Союз 55»:
– В моем представлении «умный город» должен в себе задействовать несколько важных позиций. Во-первых, энгергоэффективность. Она позволяет инновационными методами достичь очень высоких результатов в экономии ресурсов без ущерба для населения. Вторая важная позиция – это безопасность Она должна быть и в доме, и в квартале, и в городе. Соответственно, необходима установка систем видеонаблюдения. Третий важный элемент, необходимый для создания «умного города», – это диспетчеризация. Она позволит автоматизировать процесс работы многих городских сетей, в том числе и оптимизирует транспортное движение. Но, конечно, многое должно зависеть и от самих людей, проживающих в таком городе.
Проекты новых Нормативов градостроительного проектирования и ПЗЗ Петербурга положительного отклика у строительного сообщества не нашли.
Единые требования по всему городу, число соцобъектов, высотность зданий – все вызывает споры.
Не часто у застройщиков Петербурга появляется возможность побеседовать с разработчиком документов, контролирующих их деятельность. В минувшую пятницу строительные эксперты поговорили о наболевшем на круглом столе с участием председателя комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Владимира Григорьева.
НГП. Разбивка по частям
Одно из «больных мест» НГП – единые нормативы на весь город. Эксперты считают, что общие требования к центру Петербурга и его окраинам – плохая идея.
«Понятно, что в центре не нужно столько школ и детсадов, в отличие от новых районов. Социальные нормы должны быть разными для отдельных частей города», - считает вице-президент НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.
С этой идеей глава профильного ведомства не согласился, связав это с ушедшими временами, когда «всем все было поровну».
«Я родился в социалистическом государстве, был комсомольцем и мне претит, когда начинают ранжировать территории на более и менее обеспеченные, - говорит Владимир Григорьев. - А это будет значить, что тот, кто живет в историческом центре, не имеет возможности припарковаться, отдать детей в школу или детсад, просто потому что в центре не нужно соцобеспечение».
Это реплика вызвала у участников дискуссии волну возмещения: «Господин Григорьев не признает ранжирование территорий, но в то же время мы знаем, что существует жилье эконом, бизнес и комфорт классов», - сказал заместитель гендиректора по развитию ГК «Пионер» Александр Феофанов.
Его поддержала и руководитель отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. По ее словам, если подходить «одним мерилом» к этим территориям, то это обречет город на «вымирание»: «Мы вынуждены отказаться от идеи реконструкции двух домой на Петроградской стороне потому что там не возможно устройство парковочных мест. Нельзя быть настолько зашоренным чтобы не признавать, что мы имеем дело с разной средой. А если говорить о равенстве граждан, то эта разница обеспечивается самой возможностью выбирать, где человек хочет жить».
«Любая инновация, прогресс «умирают» в стенах чиновников, - заявил Белоусов. - Это просто нежелание прислушиваться к разумным доводам. О каком нарушении социальной справедливости идет речь? Те, кто переезжает в центр знают и про трудности с парковками, про не чистый воздух. Люди идут на это сознательно. Жители одной и той же улицы вряд ли будут знать, что они живут на территориях с разными нормативами».
НГП. Соцобъекты
Еще одним недочетом при разработке НГП, по мнению экспертов, является регламент количества социальных объектов в районах Северной столицы. Так, на тысячу жителей города должно будет приходиться 62 места в детских садах. Сейчас этот показатель составляет 55 мест. Для школ ситуация обратная – их должно стать чуть меньше. В обновленном документе это 111 мест на тысячу жителей, тогда как сейчас прописано 120.
По словам Алексея Белоусова, сейчас в Петербурге существует профицит мест в детсадах - обеспеченность образовательными учреждениями составляет 102,7%. Исходя из этого, эксперт не понимает, зачем число школ в городе должно решили увеличить еще.
«Количество детсадов и школ – это постоянное «лобное место» среди застройщиков. Споры по этому поводу идут всегда, - высказывает свою точку зрения Владимир Григорьев. - Но у меня нет никаких оснований не доверять председателю комитета по экономической политике и стратегическому планированию города. Нам нужна эта норма, она абсолютно взвешенная. Ситуация меняется постоянно - сегодня было одно, потом сдали два дома и вот уже дефицит. «Профицит», «дефицит» – это все вкусовые оценки».
ПЗЗ. Этажность
Очередные изменения в ПЗЗ Петербурга приведут к полной ревизии всех проектов, считает председатель комитета по градостроительству и архитектуре РГУД Сергей Орешкин. Так, они коснулись правил экспертизы проектов, появился пункт согласования архитектурно-градостроительного облика, а также решение об ограничении базовой высоты новых жилых зданий до 40 метров.
«Вектор изменения взят правильный, но он опоздал лет на пять-семь. Новые правила ПЗЗ ухудшают условия девелоперов на 30% как минимум, то есть на 30% удорожают проекты. Одно из самых сложных пунктов – изменение высоты. Теперь придется в каждом конкретном случае доказывать, что эта высота не противоречит облику города».
Он также добавил, что сейчас, из-за того что проект ПЗЗ не принят, у застройщиков «завис» ряд проектов и чем больше они находятся в такой неопределенной стадии, тем негативнее этот фактор сказывается на них.
Говоря об изменении норматива этажности, Григорьев отметил, что это ограничение не затронет всерьез интересы застройщиков:
«Ограничение этажности в новостройке ведет к потере прибыли всего на 3% . Большие дома выставляются с учетом инсоляции - пропорции здесь линейные. 10-этажные дома можно поставить в два раза чаще, чем 20-этажки. То, что по себестоимости дома 10 и ниже этажей намного дешевле, это показала мировая практика. Так что речь идет о незначительном снижении прибыли, тем более что она будет компенсироваться спросом на подобный продукт. Давно известно, что проживать в таких домах комфортнее, чем в высотках».
Он также добавил, что новые ПЗЗ планируют утвердить летом этого года.
Цитата
Владимир Григорьев, председатель комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга
- Власть устроена таким образом, что она постоянно слушает то, что ей говорит народ. Это общий принцип. Любые попытки извратить эти слова и сказать о том, что власть никого не слышит, на мой взгляд, не корректны.
Накануне в Москве состоялся юбилейный Российский инвестиционно-строительный форум, традиционная очная ставка регулятора с представителями бизнес сообщества.
Итоги дискуссии получились противоречивыми: прогнозируемого провала рынка не случилось благодаря льготной ипотеке, но фундамента для дальнейшего развития у отрасли нет – кредитные ресурсы недоступны, нагрузка на застройщиков растет, а спрос падает. В итоге более 70% строительных компаний могут уйти с рынка, говорят эксперты.
Выступление министра строительства РФ Михаила Меня ожидаемо стало центральным пунктом повестки двух дневного форума. От доклада министра ждали если не судьбоносных новостей, то хотя бы обозначения основного вектора развития госполитики по стройке. На деле же Михаил Мень ограничился перечислением «позитивных» итогов 2015 года, обойдя стороной все те проблемы, за которые министерство критикуют в последнее время – аварийка, капремонт, саморегулирование.
По словам чиновника, результаты 2015 года опровергли негативные прогнозы ряда экспертов. Не сбылись предсказания по 50% падению рынка и крахе ипотеки.
Главным драйвером для роста рынка жилищного строительства министр стало апрельское решение по субсидированию ипотечной ставки. С момента работы льготной ипотеки каждый третий ипотечный кредит в стране выдается по сниженной за счет государства ставке. Михаил Мень подтвердил уже просочившуюся в СМИ новость - решение о продлении ипотечных субсидий принято. Сейчас в Кабмине шлифуется сам механизм пролонгации, но волевое решение есть и для покупателя условия программы останутся те же.
По его словам, по итогам минувшего года вышла на показатели рекордного 2014 – было построено почти 84 млн кв. м. жилья. Выросли объемы ввода жилья эконом класса – на 18% относительно результата 2014 года. По словам министра, застройщики смогли вовремя перегруппироваться и ухватить свою часть спроса. Спрос неизбежно мигрирует в эконом-класс, тогда как «высшие» сегменты, а также ИЖС неизбежно просядут.
Более того, несмотря на практически одинаковые с 2014 годом показатели по объему ввода, количество проданных квартир увеличилось на 8,4% (введено 1,1 млн единиц). То есть застройщики поймали тренд на однокомнатные квартиры и студии и вовремя скорректировали квартирографию.
Земля в новых руках
Среди главных достижений 2015 года министр выделил также объединение АИЖК и Фонда РЖС в Агентство жилищного развития и делегирование структуре Александра Плутника полномочий по распоряжению земельными ресурсами. По словам самого господина Плутника, в стране более 3,5 тыс. га бесхозных земель в границах крупных муниципалитетов. Если этот ресурс выставить на рынок, здесь можно построить более 15 млн кв. м. жилья эконом класса.
Эти земли предполагается подготовить к застройке за счет государства (источники финансирования пока определяются) и реализовать здесь жилищные проекты в рамках программы «Жилье для российской семьи» мало-помалу набирающей обороты после провала на рубеже 2014-2015 годов. В 2015 году по программе регионы сдали 200 тыс. кв. м. жилья, в 2016 году планируется ввести более 3 млн кв.м. По словам чиновников, если раньше застройщики отмахивались от программы и заявленной цены в 35 тыс. рублей за квадрат, то в новых экономических реалиях, эта цифра кажется строителям вполне адекватной. Кроме того,застройщикам, участвующим в программе обещают налоговые льготы, освободить от арендной платы за участки и дадут возможность получить хороший кредит через АИЖК. В целом у Минстроя есть грандиозные планы продлить программу до 2020 года. В нынешней редакции она действует до 2017 года и уже очевидно, что за неполные два года заявленные 25 млн кв. м. не ввести.
Тем не менее, в АИЖК уверены, что объемы застройки эконом-класса будут неуклонно расти. «Вопреки прогнозам, рынок не упал, он развивается, квартир куплено больше, - заявил Александр Плутник. – И доступность жилья для населения повысилась, цены на минимуме. По данным нашего совместного с ВЦИОМ исследования, 41% населения готов улучшать свои жилищные условия, а это значит, что у застройщиков есть возможность начинать новые проекты, тем более, что земля сильно упала в цене. Сейчас мы видим время абсолютных возможностей для застройщиков».
Глава АИЖК напомнил, что в 2004 году было выдано ипотеки на 19 млрд рублей. В 2014 – 1,8 трлн рублей, за 10 лет ипотечный рынок вырос в 100 раз. И в первую очередь за счет частного капитала и деятельности частных банков. Сейчас АИЖК планирует подогреть конкуренцию на рынке, что частные банки смогли значительно нарастить объемы выдачи. Также АИЖК работает с Банком России по выпуску новых ипотечных облигаций. Кроме того, агенство планирует развивать и так называемые коллективные инвестиции. Готовятся несколько пилотных проектов, которые будут сформированы в качестве закрытых паевых фондов. Гражданам предложат вступать в ПИФы, строить арендное жилье и получать доходность выше чем на банковских депозитах.
О чем не говорит Минстрой
Продление льготной ипотеки участников рынка порадовало. Но проявление государственной заботы о рынке оказалось ложкой меда в бочке тех проблем, с которыми застройщики сталкиваются каждый день.
Прежде всего, это вопрос инженерной подготовки земельных участков. Как рассказал первый заместитель министра Леонид Ставицкий, затраты застройщика при получении техусловий от ресурсников сегодня составляют 15-20% себестоимости строительства. В прошлом году строители вложили в строительство сетей 400-500 млрд рублей, при том, что во всем мире застройщик просто приходит на пятно и «втыкает вилку в розетку». «Строительство сетей должно быть заложено в инвестиционных программах ресурсоснабжающих организаций и учитываться в тарифе, но тянуть сети – это не дело застройщика, - говорит чиновник. – Кондитер ведь не заставляет нас покупать ему ларек, чтобы он продавал нам конфеты. Хочешь поставлять услугу – построй сети». По словам господина Ставицкого, отсутствие затрат на инженерную подготовку земли снизит риски застройщиков, ставки по кредиту для него у банка и стоимость «квадрата» для покупателя.
Кроме того, над застройщиками по-прежнему довлеет невозможность застраховать договоры долевого участия (на рынке работают 3-4 страховщика, которые готовы работать с застройщиками на достаточно жестких условиях), а также новые требования по собственному капиталу застройщиков. Согласно внесенным в 214ФЗ поправкам минимальный размер собственного капитала застройщика должен составлять не менее 5% от стоимости всех площадей в многоквартирных домах, строящихся застройщиком с привлечением средств дольщиков и не введенных в эксплуатацию. Или же размер капитала должен быть не менее 1 млрд рублей. Если эта норма пройдет рассмотрение в Госдуме, это просто убьет региональный строительный рынок, считает первый зампред комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева. Она пообещала вступиться за бизнес и сократить это требование при рассмотрении поправок в 214 ФЗ хотя бы до 3%. Еще одна ее инициатива – отмена налога на участки в проектах комплексного освоения, которые находятся у застройщиков «под паром», освоение которых отложено на перспективу.
Но главные вопросы, которые ставили на форуме участники были проще – где взять денег в кредит и как склонить граждан к покупке жилья? «Каждый скинутый процент ипотечной ставки принес нам дополнительные 5% спроса. 15% дисконт на квартиры дает нам 30% продаж. Но мы уже стоим на нулевой марже. Покупатель вроде и готов брать жилье, но требует еще снизить чек, - говорит генеральный директор ОАО «Главстрой Девелопмент» Иван Богатов. – Мы готовы об этом думать, но есть такая штука как позиция ЦБ по ключевой ставке. Государство борется с инфляцией заградительными ставками и тем самым рушит любое развитие бизнеса. И в итоге лишает себя же налоговых поступлений». По словам генерального директора СК «ВСК» Олега Овсяницкого деньги у банков сегодня есть, но кредитуют они сверхосторожно.
«Ни банки, ни страховые, ни физлица-дольщики не хотят влезать со своими деньгами в стройку. Это самая непрозрачная сфера бизнеса, там не отследить ни движение средств, ни балансы», - рассказал эксперт.
Отношение населения к рискам приобретения первички можно проследить по отчетам крупнейших девелоперов за 2015 год: почти у всех падение продаж составило 20-45%. И предпосылок для роста спроса – немного. По словам президента Национального объединения застройщиков жилья Леонида Козинца, девелоперы сегодня работают без права на ошибку – при нулевой марже и отсутствии уверенности в спросе на завтра.
Реагируют на эту ситуацию застройщики уменьшением задела – меньше строят и отказываются от новых очередей в рамках действующих проектов. По его словам, уже стартовал полноценный процесс консолидации строительного рынка – по аналогии с банковским и страховым. А это значит, что в скором времени рынок опустеет на 70% - новая экономика ликвидирует малых и средних застройщиков. Останутся лишь компании с высокой капитализацией и возможностью взять кредит на нормальных условиях. А возможностей этих все меньше.