Сомнительные перспективы
Дольщики ЖК «Ленинградская перспектива» просят признать объект долгостроем. Застройщик – «ЛенСпецСтрой» – имитирует строительство, срывает сроки сдачи и ведет себя недобросовестно, считают граждане.
Вопрос достройки ЖК «Ленинградская перспектива» обсуждался в минувший четверг на заседании Комиссии по вопросам поддержки обманутых дольщиков Ленинградской области.
Жилой комплекс находится в Мурино Всеволожского района Ленинградской области, недалеко от станции метро «Девяткино». Проект включает в себя две очереди – в общей сложности 2,5 тыс. квартир. Застройщиком является «ЛенСпецСтрой» и его «дочка» «ЛенОблСтрой». Разрешение на строительство объекта выдано в середине 2013 года, а в ноябре того же года был заключен первый договор долевого участия.
Руководитель инициативной группы дольщиков ЖК «Ленинградская перспектива» Александр Головко приобрел в жилом комплексе двухкомнатную квартиру в 2014 году. По его словам, работы на объекте не велись два года.
Как сообщил председатель Комитета госстройнадзора Ленобласти Вячеслав Шибаев, в этом году от «ЛенСпецСтроя» поступило заявление на продление разрешения на строительство. Изначально первую очередь комплекса должны были сдать до 1 октября 2017 года. «ЛенСпецСтрой» попросил перенести срок – до 1 августа 2018 года. Сроки сдачи домов второй очереди сдвинулись с 31 декабря 2017 года до 1 октября 2018 года.
«Мы все сдадим в указанные даты. Срыв сроков произошел по не зависящим от нас причинам. Мы не хотим пускать деньги дольщиков на ветер», – сказал коммерческий директор «ЛенСпецСтроя» Юрий Печенюк. Он объяснил, что проблем с финансированием проекта нет. Задержка работ на объектах происходит по одной причине: УК «Мурино» не выделяет точку подключения к сетям водоснабжения и водоотведения. Стороны решают этот вопрос в суде.
В УК «Мурино» «Строительному Еженедельнику» объяснили, что у застройщика перед управляющей компанией есть долги по подписанным договорам на водоснабжение и водоотведение в общей сложности на 236 млн рублей. Девелопер не рассчитывается с УК «Мурино» уже 17 месяцев.
«Не получая платы, мы не можем строить инженерные объекты, а тем более не вправе их подключать к внутриквартальным сетям, которые, кстати, компания «ЛенСпецСтрой» должна была построить сама, но и этого не сделала. На обслуживаемой УК «Мурино» территории это сейчас единственная компания-застройщик с таким огромным долгом и просрочкой. В итоге, мы были вынуждены обратиться в суд для того, чтобы взыскать эту задолженность, и последние арбитражные решения вынесены в нашу пользу. Однако застройщик все равно не платит, что очень напоминает планомерный обман дольщиков, которые свои деньги внесли, а квартир с водой и канализацией не получили», – считают в УК «Мурино».
Но дольщики жилого комплекса уверены, что дело не только в подключении к инженерным сетям. Стройка, по их словам, встала. Согласно проекту, высота комплекса – 14-16 этажей, но сегодня дома «поднялись» только до 4-8 этажей. «Застройщик раз в квартал заливает всего два-три кубометра бетона, то есть имитирует строительство. На второй очереди строительные работы остановлены официально. Об этом указано в журнале производства работ», – сообщил Александр Головко, добавив, что с целью отстоять свои права граждане провели уже 5 митингов и 21 пикет.
Также они отправили десятки официальных обращений губернатору Ленобласти, в профильные комитеты, Прокуратуру, Госдуму РФ, Минстрой РФ и т. д. Дольщики потребовали не дожидаться «официальных» 9 месяцев после срыва сроков сдачи для того, чтобы признать объект долгостроем, а сделать это уже сейчас. Это позволит быстрее начать поиск инвестора. Кроме того, граждане просят назначить независимую оценку проведенных работ. «Это даст возможность узнать фактические затраты застройщика по сравнению с суммой, о которой они заявляют надзорным органам», – предложил один из дольщиков.
Представители Прокуратуры Ленобласти заверили, что поступившие к ним обращения рассматриваются. Сегодня правоохранительные органы проводят проверку деятельности «ЛенСпецСтроя». Пока же, согласно данным, предоставленным в Госстройнадзор, к отчетности застройщика у ведомства вопросов нет. «Но законодательство устанавливает очень формальные критерии финансовой устойчивости застройщика: по нему может проходить процедура банкротства, а «на бумаге» все хорошо», – пояснил Вячеслав Шибаев.
Кстати
Продажа квартир в ЖК «Ленинградская перспектива» продолжается. В отделе продаж подтвердили обновленные сроки сдачи и добавили, что есть еще одна – третья очередь, которую достроят в 2020 году. Цена «однушки» площадью 39 кв. м в домах первой очереди – от 2 млн рублей. «У нас был перенос, и мы не стали «гнать» в этом году. Но новые сроки – абсолютно реальны», – заверила специалист отдела продаж.
Первая очередь делового квартала «Невская ратуша», расположенного рядом со Смольным, заполнена арендаторами на 93%. За последние два месяца в комплексе было арендовано 9,2 тыс. кв. м. В том числе 7 тыс. кв. м заняло Конструкторское бюро высотных и подземных сооружений (КБ «ВиПС»), совладельцем которого является экс-глава Комитета по строительству Вячеслав Семененко.
Первая очередь «Невской ратуши» была открыта в марте 2014 года. Она состоит из двух бизнес-центров площадью около 68 тыс. кв. м и здания для городской администрации площадью 106 тыс. кв. м, которое обещают достроить до конца этого года.
Один из бизнес-центров первой очереди (площадью 40 тыс. кв. м) уже арендовали с правом выкупа структуры банка ВТБ. А помещения во втором здании площадью 28 тыс. кв. м с лета 2012 года предлагаются арендаторам на свободном рынке. Но до последнего времени комплекс обживался медленно. На момент открытия первой очереди «Невской ратуши» в ней было арендовано только 25% площадей. А минувшей зимой заполняемость достигла 33%.
Эксперты говорили, что основная причина медленного заполнения проекта – в экономическом кризисе и общем спаде деловой активности в городе. «Кроме того, запрашиваемые собственником арендные ставки были на 20-30% выше рынка. Сейчас он скорректировал предложение, что оживило арендную кампанию», – говорит директор отдела продаж УК Docklands Екатерина Запорожченко. Директор по продажам «Невской ратуши» Юлия Серебрякова утверждает, что ставки при этом не снижались. «Они составляют 1500-1800 рублей за 1 кв. м в месяц в зависимости от состояния помещения на старте. Но реализация проекта под ключ под требования будущего арендатора проходит без включения наших затрат в стоимость аренды», – отметила она.
Две большие сделки
В результате за последние два месяца проект смог привлечь двух крупных арендаторов, что обеспечило ему заполняемость на уровне 93%. В мае 1,5 тыс. кв. м в «Невской ратуше» арендовал российский производитель лекарств – компания «Герофарм». Комментируя эту сделку, ее представитель заявлял, что в «Невской ратуше» разместится штаб-квартира фирмы. «Мы искали помещение в новом здании с открытыми планировками и хорошими видовыми характеристиками», – пояснили в «Герофарме».
А на прошлой неделе девелопер «Невской ратуши», компания «ВТБ Девелопмент», заявил о заключении договора аренды на 7 тыс. кв. м с КБ «ВиПС». Ведущая российская проектная компания, четверть которой принадлежит экс-главе Комитета по строительству Вячеславу Семененко, заняла четыре этажа «Невской ратуши». «До сих пор подразделения КБ располагались в нескольких бизнес-центрах. Мы решили их объединить для оптимизации рабочего процесса. Новый офис помимо очевидного удобства для функционирования бизнеса будет работать на престиж компании, подчеркивая масштаб и успешность деятельности. По нашим подсчетам, в результате переезда эффективность бизнес-процессов увеличится на треть», – говорит управляющий партнер ОАО «КБ ВиПС» Вячеслав Семененко. Переезд намечен на начало осени. Сейчас, по словам Юлии Серебряковой, идет отделка офисных пространств под ключ.
Проект с историей
Проект «Невская ратуша» стартовал в 2007 году. Он задумывался как символ прозрачности городской власти. Его доминанта – прозрачная резиденция администрации Смольный-2, где под одной крышей будут собраны комитеты администрации, разбросанные сегодня по всему городу. Инициатором проекта выступила компания «ВТБ-Девелопмент», которую в тот момент возглавлял сын экс-губернатора Петербурга Сергей Матвиенко.
По условиям соглашения, которое заключили Смольный и инвестор проекта – ОАО «Банк ВТБ», девелопер должен построить на 6,1 га в Дегтярном пер. административно-деловой квартал из девяти зданий общей площадью 370 тыс. кв. м. А город обязался выкупить по себестоимости 106 тыс. кв. м в здании для размещения там администрации. Ожидалось, что первый транш из казны Петербурга в размере 2 млрд рублей за помещения для чиновников девелопер получит в текущем году. Но при корректировке бюджета эта статья из расходной части исключена. Тем не менее переезд комитетов Смольного в новое здание намечен на конец текущего года.
Полностью проект завершится в 2018 году. Его общая стоимость – 32 млрд рублей, из которых уже вложено более 10 млрд рублей. Для строительства второй очереди «Невской ратуши» (еще три бизнес-центра и гостиница) девелопер в настоящее время ищет соинвестора.
Смольный пытается вовлечь в оборот два пятна в Петродворцовом районе общей площадью около 40 га. Отчаявшись продать участки на торгах, власти хотят нарезать землю и раздать многодетным семьям под индивидуальное строительство. Но благое дело тормозит полное отсутствие инженерной подготовки этих участков.
На состоявшемся во вторник заседании правительства были признаны утратившими силу несколько постановлений от 2008 года о проведении торгов под комплексное освоение территорий в Петродворцовом районе. Два постановления касались участка общей площадью в 18,4 га на северо-западе города в районе Петергофского ручья по адресу Санкт-Петербургский проспект, участок 1, рассказал глава Комитета по строительству Михаил Демиденко.
Из них около 9,4 га земли предназначались под жилищное строительство. Решение о проведении торгов было принято до кризиса 2008 года, сам аукцион проводился уже в разгар кризиса, и желающих приобрести землю не нашлось. Еще одним отягчающим фактором стало частичное вхождение пятна (3,4 га) в охранную зону мемориала «Зеленый пояс Славы». Стоимость лота составляла более 70 млн рублей. В итоге, как рассказал господин Демиденко, по предложению районной администрации, мемориальная часть будет отмежевана от участка, перезонируется в Р2. Возможность индивидуального жилищного строительства на 15 га сохраняется. Еще один нереализованный лот - 24,4 га на юге, в районе Луговой улицы, который Фонд имущества Санкт-Петербурга в 2008 году пытался продать сначала за 151 млн рублей, а потом за 82,9 млн рублей.
Согласно Генплану участки предназначены под малоэтажное строительство. Как рассказал Михаил Демиденко, при подготовке поправок в Генплан была попытка изменить их назначение на 3ЖД – зону средне и многоэтажного жилого строительства, однако комиссия не утвердила эту поправку.
Члены правительства во главе с градоначальником Георгием Полтавченко пытались на ходу выдумать как вовлечь простаивающие земли в оборот. Губернатор предложил выделить оба пятна, общей площадью около 40 га под ИЖС для многодетных семей. Такая программа действует во всех регионах, в Петербурге же она работает не особенно эффективно. Однако как рассказал господин Демиденко, участки представляют собой чистое поле – никаких коммуникаций там нет. Выгонять льготников на пахоту власти не решились и договорились рассмотреть возможность каких-либо форм государственно-частного партнерства. Например, инвестор получит часть земли, а в обмен на это подведет к участку канализацию и свет.
По словам экспертов, если участки действительно будут предложены бизнесу, они могут заинтересовать инвесторов. «Спрос на такую землю сохраняется. Но нужно отметить, что в данной локации возможно возведение коттеджей в сегменте не выше бизнес-класса, и только в том случае, если речь идет о территории, близкой к заливу. На территории в районе Луговой улицы возможно строительство коттеджного поселка в сегменте масс-маркет, максимум комфорт-класса. Для девелопмента элитной загородной недвижимости направление Петродворцового района и в целом южное направление не слишком популярно, спрос на коттеджи в сегменте элит сосредоточен сегодня преимущественно в северном направлении», - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге.
Отдадут эти земли многодетным семьям или нет – зависит от волевого решения правительства города. Интерес же коммерческих застройщиков к этим участкам будет сильно зависеть от локации и окружения, высказывает свою точку зрения Марина Агеева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема». «Окружение Санкт-Петербургского шоссе сильно разнится на протяженности магистрали – по соседству может оказаться и коттеджный поселок, и поле для гольфа, и старый фонд ветхих и заброшенных домов», - заметила эксперт.
По ее словам, Санкт-Петербургское шоссе подразумевает застройку класса комфорт, бизнес и даже элит. А 40 га для этого формата – довольно большой объем. В общем потребуется не менее 200-250 млн рублей для создания и подключения полноценной базовой инженерии. «Я сомневаюсь, что сейчас для многодетных семей будут выделены такие деньги. На этой площади можно будет разместить примерно 250 участков. Получается, что на каждую семью, кроме выделения земли, городу нужно будет потратить еще почти по 1 миллиону», - подсчитала эксперт.
Кроме того, так как участки находятся в черте Петербурга, предполагается, что это будут места постоянного проживания, а, значит, в соответствие с действующим законодательством, необходимо обеспечить жильцов социальной инфраструктурой – причем не досуговой, а именно детским садом, школой, поликлиникой. «В сложившихся экономических условиях предположить, что город сможет выделить такое финансирование – как минимум, утопично», - заключила госпожа Агеева.