Суперагломерация
Москва в ее исторических границах, Московская область и Новая Москва образуют сегодня суперагломерацию. В ближайшее время все три мегалокации будут жестко конкурировать между собой на рынке жилищного строительства, говорят эксперты.
Пять лет назад, 1 июля 2012 года, к столице были присоединены 148,8 тыс. га земли на юго-западном направлении, которые стали именоваться Новой Москвой. Итоги первой пятилетки развития «Новой Москвы» подводили на пленарной сессии в рамках форума PROEstate-2017.
Ударными темпами
Территориальные схемы присоединенных земель, которые были поделены на Троицкий и Новомосковский административные округа (ТиНАО), были утверждены Правительством Москвы в 2015 году. А в марте 2017 года Генплан развития Новой Москвы был принят Московской городской Думой.
Согласно Генплану, в перспективе до 2035 года население Новой Москвы вырастет до 1,5 млн человек (сегодня – 320 тыс. человек). Как рассказал руководитель Департамента развития новых территорий города Москвы Владимир Жидкин, в основу градостроительной документации положен принцип полицентрической структуры расселения, в соответствии с которым на новой территории будут созданы устойчивые жилые районы, сбалансированные по численности населения и соцобъектов, а также рабочих мест.
Инвестиционный потенциал развития новой территории до 2035 года – 7 трлн рублей. «С поправкой на инфляцию эту цифру сегодня уже смело можно подвинуть к 8 трлн рублей, – подсчитал Владимир Жидкин. – Предполагается, что 80% этих средств обеспечат внебюджетные источники. За пять лет в развитие Новой Москвы было вложено порядка 780 млрд рублей. Из них 120 – деньги из бюджета (федерального и городского), а остальные 660 – средства инвесторов. Мы рассчитываем, что в этом соотношении проект будет реализовываться и далее».
Владимир Жидкин сообщил, что всего с начала 2012 года в Новой Москве построено около 11 млн кв. м недвижимости, в том числе 8 млн кв. м жилой (с учетом ИЖС). Кроме того, возведены 52 объекта социальной инфраструктуры (две трети из которых построены на частные средства, и только треть – на бюджетные деньги). До 2035 года в Новой Москве должны появиться 125 объектов здравоохранения, 110 школ и 300 детских садов.
Не меньшее внимание уделяется развитию транспортной инфраструктуры присоединенных территорий. «Уже сформирован транспортный каркас, в его структуре установлены как продольные, так и поперечные связи, построены четыре путепровода через ж.-д. пути, на которых возникали основные пробки. Всего с 2012 года построено 70 км новых дорог. Продолжается строительство новых путепроводов – в Переделкино, Щербинке, на Курском направлении и др. В этом году начнется строительство еще двух дорог, которые свяжут Калужское шоссе с Варшавским и Симферопольским шоссе», – перечислил глава Департамента новых территорий.
До 2021 года в Новой Москве планируется построить 300 км магистральных дорог. Одновременно с дорогами строится и подземка. На новых территориях уже появились две станции метро – «Румянцево» и «Саларьево» на Сокольнической ветке. К 2035 году в Новой Москве появятся 20 новых станций метро (и 72 км новых путей).
По словам Владимира Жидкина, полностью «выстроилась» и инженерная инфраструктура: «Утверждены все схемы водоснабжения, канализования, тепло- и электроснабжения. Так как местная вода не очень хорошего качества, было принято решение всю воду подать централизованно из Москвы. Сейчас строятся магистральные сети вдоль Калужского, Киевского шоссе и перемычки. Также было принято решение создать новые централизованные очистные сооружения, поскольку существующих мощностей недостаточно».
Создание рабочих мест – самая «трудная» тема Новой Москвы, считает Владимир Жидкин. Однако городские власти в этом отношении заняли жесткую позицию. «В ПЗЗ мы предусмотрели площадей под создание рабочих мест больше, чем жилья. Нельзя никому давать строить жилье, пока не появятся места приложения труда. Только такая мотивация заставит застройщиков думать об этой проблеме. Если по каким-либо причинам инвестор отказывается от этой «нагрузки», у нас есть встречное предложение – передайте городу землю, где должны быть рабочие места, и стройте только жилье», – рассуждает глава Департамента новых территорий. Всего с начала 2012 года создано около 100 тыс. рабочих мест, из них сегодня занята примерно половина.
Еще одна важная для нового города тема – парки. На территории Новой Москвы разбито уже 13 парков. Всего до 2035 года планируется возвести 86 парков, общей площадью 12 тыс. га. «Еще некоторое время назад мы вряд ли могли говорить о создании рабочих мест или масштабных зеленых зон за счет инвестора, – рассуждает Владимир Жидкин. – Сегодня для того, чтобы росла капитализация проектов, для того, чтобы создавать комфортную среду, застройщики готовы создавать такие проекты. Почти все крупные жилые комплексы Новой Москвы включают в себя парки и масштабные зоны отдыха».
О «простой» и «правильной» жизни
«Со времен, когда Москва вступила на территорию ТиНАО, «простая» жизнь застройщика закончилась. «Простая» в смысле: построил дом и счастлив. А рабочие места мы воспринимали как отрицательную экономику, – говорит Даромир Обуханич, генеральный директор ГК «МИЦ» (в портфеле активов группы более 5 млн кв. м жилья в Москве и Подмосковье). – Однако сейчас мы приходим в пониманию того, что путь развития Новой Москвы однозначно правильный. Да, государство вкладывает в развитие региона 20%, это всего лишь пятая часть инвестиций. Но смысл в том, что эти 20% – первые и самые важные, тот толчок, который дает Москва этим территориям в виде развития дорог, инфраструктуры, в виде долгосрочного планирования до 2035 года. У нас есть все исходные данные для развития проектов. Это нормальная мировая практика, которой у нас никогда раньше не было».
По мнению г-на Обуханича, если раньше застройщики пришли к выводу, что не бывает качественного проекта без социальной и дорожной инфраструктуры, то сегодня на территориях Новой Москвы такие проекты невозможны без создания рабочих мест: «Это продиктовано экономикой проекта: ну не будут приобретать квартиры здесь только потому, что есть красивые дома, детский сад и Москва пообещала дорогу», – уверен Даромир Обуханич.
Сегодня на территориях Новой Москвы у ГК «МИЦ» всего в работе около 1 млн кв. м. В сентябре текущего года ГК «МИЦ» открыла продажи в новом жилом комплексе «Южное Бунино», который расположен в НАО, рядом с деревней Ямонтово, на площади 56,4 га. В рамках первой очереди будет построено 306 тыс. «квадратов». В основу концепции проекта положен диверсифицированный подход в разработке продукта: в составе жилого комплекса – дома классов «комфорт», «комфорт плюс» и «бизнес»; квартиры – с разнообразными функциональными планировками; широкий выбор отделки; и цена, сопоставимая со стоимостью, предлагаемой в сегменте новостроек эконом-класса Московского региона. «Лет 5-7 назад такой проект мы бы делали только внутри МКАД, сегодня не боимся это создавать на территориях, удаленных от МКАД на 10 км. Это стало возможным только потому, что и нам, и покупателям квартир понятно, как развивается эта территория», – заключил Даромир Обуханич.
«Новая Москва – один из самых перспективных рынков», – такую оценку дает Станислав Киселёв, генеральный директор ГК «КОРТРОС» (в прошлом году портфель московских проектов ГК «КОРТРОС» достиг 300 тыс. кв. м), но при этом г-н Киселёв делает оговорку: «С позиции долгосрочной перспективы». И поясняет: «Москва в ее исторических границах, Московская область и Новая Москва образуют сегодня суперагломерацию. В рамках этой суперагломерации в ближайшее время эти три части будут конкурировать между собой. Насколько успешно будет конкурировать Новая Москва в этой тройке, будет определять ее развитие в долгосрочной перспективе».
Застройщики пока очень осторожно подходят к реализации своих проектов в Новой Москве и Московской области, говорит Станислав Киселёв. Причем рынок как Новой, так и «старой» Москвы значительно уступает Московской области по объемам ввода жилья. У области несколько серьезных конкурентных преимуществ: «готовые» рабочие места, разветвленная ж.-д. сеть, относительно низкая стоимость предложения (в среднем на 20% ниже, чем в Новой Москве).
Новая Москва пока держится на заявленном потенциале, считает Станислав Киселёв, – на потенциале развития новой комфортной среды, транспорта, инфраструктуры: «Успех завтрашнего дня зависит от того, насколько власть и девелоперы справятся с проблемой создания рабочих мест. Здесь нужны мегапроекты, наукограды и технопарки, а не одиночные объекты внутри жилищных комплексов».
Код территории
Дмитрий Волков, коммерческий директор ГК «А101», говорит, что цена предложения в Новой Москве неуклонно растет, а в Московской области – год от года падает: «Спрос из Московской области смещается частично в Москву и Новую Москву, но именно последняя демонстрирует в последнее время рост объема поглощения и уже вышла за 1 млн. кв. м. Я думаю, что по итогам 2017 года этот показатель составит 1,3 млн кв. м».
По итогам 2016 года ГК «А101» вошла в тройку самых крупных застройщиков Новой Москвы. Уникальность концепции проектов ГК «А101» – в комбинации жилых комплексов с разным форматом недвижимости, индивидуальной архитектурой и ландшафтным окружением. В 2016 году ГК «А101» вывела на рынок два новых комплекса: «Скандинавия» и «Белые ночи».
У каждого проекта комплексного освоения территории есть ядро – большой жилой район, вокруг которого сначала появляется социальная инфраструктура, а впоследствии начинают формироваться объекты коммерческой инфраструктуры. Не будем лукавить, построить экономику КОТ сразу на рабочих местах – невозможно. «Поэтому в качестве ядра мы берем жилье, развиваем его, продаем, а потом наращиваем все остальное, – говорит Дмитрий Волков из «А101». – Среднестатистический потрет покупателя квартир в Новой Москве – молодые люди 28-32 лет, средний доход – 150 тыс. рублей в месяц, у 80% из них – есть автомобиль. В своем квартале они хотят развлекаться (гулять, заниматься спортом), поэтому в каждом нашем районе есть парк и спортивный центр. Например, в жилом комплексе «Скандинавия» площадь парка составляет 80 га – с фонтанами, кафе, беседками, речками и велодорожками».
Как считает Дмитрий Волков, сегодня Новая Москва уже опережает в своем развитии «старую» Москву. Самые крупные проекты КОТ находятся именно в Новой Москве – это «Саларьево Парк» от ГК «ПИК» и «Скандинавия» от ГК «А101». «Тренды в девелопменте будут задавать именно крупные КОТ. Собственный парк, выход к речке, беседка, подземный паркинг и дизайнерская отделка в подъезде – такого нет в Московской области, и не везде есть в «старой» Москве. Именно Новая Москва станет законодателем девелоперской моды».
Причем речь идет о проектах комфорт-класса, подчеркивает Дмитрий Волков: «В своих проектах мы отдаем 20% домам бизнес-класса, еще 20% – улучшенному комфорту, но строить весь КОТ на базе высокого класса, – нецелесообразно, он не имеет достаточной емкости рынка. Причем нет перспектив и у жесткого «эконома». «Убитые муравейники» закончились год назад, когда поглотили ГК «Мортон».
Еще один тренд комплексного освоения территорий – проникновение концепции во все элементы проекта, начиная от нейминга, оформления подъездов, домов с отделкой и заканчивая благоустройством и навигацией по жилому кварталу. «Мы видим в этом игру, которую с удовольствием воспринимает наш покупатель», – отмечает г-н Волков.
Кстати
Согласно опросам ВЦИОМ, около 30% жителей «старой» Москвы допускают возможность переезда на новые территории.
Таблица. Средняя стоимость новостроек в Новой Москве
|
№ |
Поселение |
Средняя цена, руб./кв. м |
|
1 |
Московский |
121 386 |
|
2 |
Внуковское |
119 443 |
|
3 |
Сосенское |
115 671 |
|
4 |
Троицк |
103 362 |
|
5 |
Кокошкино |
94 882 |
|
6 |
Щербинка |
93 775 |
|
7 |
Первомайское |
93 216 |
|
8 |
Десеновское |
92 721 |
|
9 |
Воскресенское |
90 382 |
|
10 |
Филимонковское |
89 306 |
|
11 |
Марушкинское |
88 235 |
|
12 |
Киевский |
80 253 |
|
13 |
Новофедоровское |
57 558 |
|
14 |
Краснопахорское |
56 277 |
Источник: mirkvartir.ru
Компания «ЮэСДжи Девелопмент» построит более 250 тыс. кв. м жилья в Буграх. Инвестиции в проект оцениваются в 12 млрд рублей.
Градсовет Ленобласти на прошлой неделе одобрил проект планировки территории 30 га в Буграх, подготовленный компанией «ЮэСДжи Девелопмент». Девелоперу разрешили построить на этой территории 265 тыс. кв. м жилья. Высотность домов составит 7–18 этажей. Количество жителей – 8,8 тыс. человек. Проектом предусмотрена школа на 1125 мест и детские сады на 570 мест. По оценке исполнительного директора ГК «С.Э.Р.» Павла Бережного, инвестиции в проект такого масштаба превысят 12 млрд рублей.
По данным СМИ, сейчас компанию «ЮэСДжи Девелопмент» контролирует кипрский оффшор «Гопала Энтерпрайзис Лимитед». Но ранее она принадлежала гражданам Израиля Дорону Коену и Павлу Толочинскому. Связаться с собственниками не удалось.
Но известно, что проект застройки участка в Буграх они вынашивали несколько лет. А два года назад предпринимали попытки продать землю с разработанными документами. Но найти покупателя не удалось. «Ранее к проекту были замечания. Он, в частности, выходил за границы участка. Теперь все замечания устранены. Плотность и высотность приведены в соответствие с региональными нормативами: застройка будет не плотнее 9 тыс. кв. м на 1 га», – сообщили в Правительстве Ленобласти.
Район Бугров сейчас активно развивается. По данным экспертов КЦ «Петербургская Недвижимость», там сейчас строятся пять жилых комплексов общей площадью 160 тыс. кв. м, в продаже находится 42,5 тыс. кв. м жилья. «На долю Бугров приходится около 6% от общего количества сделок во Всеволожском районе за январь-сентябрь 2016 года, тогда как за аналогичный период 2015 года было всего 3%», – говорит руководитель КЦ Ольга Трошева.
И это только начало развития этого района. Крупные проекты в Буграх заявили «Арсенал Групп» Виктора Лаптева (на 57 га построит 306 тыс. кв. м жилья) и компания «Пантикапей» Дмитрия Яковенко (на 700 га собирается построить 3 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости в рамках создания города-спутника Евроград).
Эксперты отмечают, что инфраструктура Бугров пока отстает в развитии от жилищной застройки. «Если с социальной инфраструктурой застройщики как-то разбираются, закладывая ее в каждый свой квартал, то с дорогами там пока откровенно непросто», – говорит директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. Он напомнил, что «ЦДС» совместно с компанией «Арсенал-Недвижимость» будет финансировать строительство развязки с пр. Культуры.
А в районе Еврограда уже строят съезды с КАД. «Мы вложили 300 млн рублей собственных средств в строительство съезда с Кольцевой. Пошли на эти траты, чтобы повысить привлекательность района и эффективность своего проекта в перспективе», – говорит Алексей Березин, гендиректор московской ГК «Айтакс», которой на территории «Еврограда» принадлежит около 50 га земли под офисные и промышленно-логистические объекты.
Кстати
Сеть гипермаркетов «Лента» выступит одним из инвесторов расширения части дороги вдоль КАД в Буграх, которая проходит рядом с ее строящимся гипермаркетом. По подсчетам экспертов, реконструкция дороги обойдется в 2,5 млрд рублей.
На Новой сцене Александринского театра открылась экспозиция нестандартных архитектурных решений для остановки общественного транспорта.
Прецедент создала «Группа ЛСР», предложив молодым архитекторам в рамках международного открытого конкурса «Платформа» спроектировать современную остановку для своего нового проекта – ЖК «Цветной город». Инфраструктурный объект среди прочего должен был отвечать таким требованиям как образность, интерактивность и инновационность.
На конкурс поступило 99 проектов со всех концов света – от Мексики до Японии, российские проектировщики составили только половину от общего числа конкурсантов. Прежде чем открыть выставку финалистов (в шорт-лист вошла всего десятка проектов), организаторы обсудили «феномен остановки» в современном мире. Каким критериям она должна соответствовать? Что первично – функциональность или образность? В каких случаях остановочный павильон должен контрастировать с ландшафтом, а в каких – сливаться с ним? Стоит ли вообще насыщать функционал инфраструктурных объектов непрофильными возможностями?
Мнения экспертного совета, в состав которого вошли архитекторы, дизайнеры и урбанисты, разделились. Дискуссия «Люди встречаются в инфраструктуре» началась с апелляции к недавнему прошлому: советским остановочным павильонам, воплотивших в себе яркие конструктивистские идеи или оформленных с использованием этнических мотивов.
В том, что оформлению остановок следует уделять особое внимание, уверена социолог, доцент Института дизайна и урбанистики Университета ИТМО, основатель ARTS4CITY Александра Ненько. По ее мнению, остановка - это микро-общественное пространство, оно должно быть комфортным для всех групп населения и иметь «свое лицо», его дополнительное предназначение - отражать общий стиль района или жилого квартала.
Руководитель архитектурно-дизайнерской группы «Группы ЛСР» Оксана Андропова объяснила, почему для организаторов конкурса так важно подчеркнуть индивидуальность этого объекта. «Мы строим город будущего, и подходить к нему нам бы хотелось с современных позиций, – отметила госпожа Андропова. – Проектируя все наши кварталы, мы вложили в них идею «доброго двора», но она уже вышла за рамки двора и дошла до остановок, где люди встречаются и общаются». По ее словам, девелоперу хотелось увидеть в проектах архитекторов ответы на вопрос, чем еще может быть остановка для современного городского жителя. Архитекторы и дизайнеры прохладнее отнеслись к идее остановки как арт-объекта. По их мнению, остановка – как художественный и архитектурный объект должна быть более сдержанной и иметь прежде всего функциональное назначение. И если остановочные павильоны на загородных трассах выступают скорее как некий маркер ландшафта, то в городе, где они встречаются намного чаще, остановки не должны перетягивать внимание на себя, но при этом обладать узнаваемой идентичностью, считает архитектор Алексей Левчук.
Идею дифференцированного подхода к проектированию остановок расширил графический дизайнер, главный редактор журнала “Проектор” Митя Харшак: «Советские остановки – ценные куски искусства, но если они в чистом поле - это ландшафтная доминанта, а вторгаясь в среду исторического центра или новых районов они начинают спорить с архитектурным контекстом». Так же он оспорил необходимость информационного наполнения остановок. Технологии будут развиваться, и всю необходимую информацию городские жители смогут получать на экраны своих смартфонов. Уместнее сосредоточиться как раз на основном назначении остановки – месте ожидания общественного транспорта, актуальность которого будет сохраняться. Он предложил развить такую функцию павильонов ожидания транспорта как безопасность: «Было бы неплохо, если бы в вечернее время остановка была бы островком безопасности под видео-наблюдением и с кнопкой вызова группы быстрого реагирования».
Исполнительный директор Лаборатории градопланирования им. М.Л. Петровича Александр Баранов резюмировал современные требования к остановке: безопасность, информативность, комфортность, полезность, идентичность.
Точку в дискуссии должна ли остановка воплощать последние достижения технической мысли и модные находки инженерного дизайна или быть минималистичной и сугубо функциональной поставил инженер, эксперт конкурса “ПлатФорма Антон Смирнов. Он предложил не впадать ни в крайний аскетизм, ни в крайнюю вычурность. По его мнению, главная проблема остановок - это их разрушение. Основными причинами которого становятся физический износ, природные воздействия, и самая мощная –вандализм. Оптимальным решением в этой ситуации выглядит создание вандалоустойчивой конструкции остановочного павильона. Но с учетом, что срок ее эксплуатации может значительно превышать период «моральной актуальности» объекта. Завершая дискуссию, главный редактор журнала «Проект Балтия» Владимир Фролов, отметил, что конкурс позволил получить инструмент подхода к остановкам, отвечающим двум целям – быть маркером территории, конкретно – ЖК «Цветной город», либо быть полезным, удобным и высокотехнологичным элементом инфраструктуры, соответствующим развитию транспорта и формам общения между людьми.
Добавим, в шорт-лист конкурса попали 10 проектов от архитекторов из Аргентины, Испании, Литвы, Испании, Мексики, России, Финляндии и Японии. Авторы представили концепции остановок различных конфигураций – от стандартных павильонов до амфитеатра и даже «склепа», с различным набором дополнительных функций – библиотека, наблюдение за звездами, лекторий, доска объявлений. Итоги конкурса огласят 29 ноября текущего года.
Фото мероприятия можно посмотреть ЗДЕСЬ.