Суперагломерация
Москва в ее исторических границах, Московская область и Новая Москва образуют сегодня суперагломерацию. В ближайшее время все три мегалокации будут жестко конкурировать между собой на рынке жилищного строительства, говорят эксперты.
Пять лет назад, 1 июля 2012 года, к столице были присоединены 148,8 тыс. га земли на юго-западном направлении, которые стали именоваться Новой Москвой. Итоги первой пятилетки развития «Новой Москвы» подводили на пленарной сессии в рамках форума PROEstate-2017.
Ударными темпами
Территориальные схемы присоединенных земель, которые были поделены на Троицкий и Новомосковский административные округа (ТиНАО), были утверждены Правительством Москвы в 2015 году. А в марте 2017 года Генплан развития Новой Москвы был принят Московской городской Думой.
Согласно Генплану, в перспективе до 2035 года население Новой Москвы вырастет до 1,5 млн человек (сегодня – 320 тыс. человек). Как рассказал руководитель Департамента развития новых территорий города Москвы Владимир Жидкин, в основу градостроительной документации положен принцип полицентрической структуры расселения, в соответствии с которым на новой территории будут созданы устойчивые жилые районы, сбалансированные по численности населения и соцобъектов, а также рабочих мест.
Инвестиционный потенциал развития новой территории до 2035 года – 7 трлн рублей. «С поправкой на инфляцию эту цифру сегодня уже смело можно подвинуть к 8 трлн рублей, – подсчитал Владимир Жидкин. – Предполагается, что 80% этих средств обеспечат внебюджетные источники. За пять лет в развитие Новой Москвы было вложено порядка 780 млрд рублей. Из них 120 – деньги из бюджета (федерального и городского), а остальные 660 – средства инвесторов. Мы рассчитываем, что в этом соотношении проект будет реализовываться и далее».
Владимир Жидкин сообщил, что всего с начала 2012 года в Новой Москве построено около 11 млн кв. м недвижимости, в том числе 8 млн кв. м жилой (с учетом ИЖС). Кроме того, возведены 52 объекта социальной инфраструктуры (две трети из которых построены на частные средства, и только треть – на бюджетные деньги). До 2035 года в Новой Москве должны появиться 125 объектов здравоохранения, 110 школ и 300 детских садов.
Не меньшее внимание уделяется развитию транспортной инфраструктуры присоединенных территорий. «Уже сформирован транспортный каркас, в его структуре установлены как продольные, так и поперечные связи, построены четыре путепровода через ж.-д. пути, на которых возникали основные пробки. Всего с 2012 года построено 70 км новых дорог. Продолжается строительство новых путепроводов – в Переделкино, Щербинке, на Курском направлении и др. В этом году начнется строительство еще двух дорог, которые свяжут Калужское шоссе с Варшавским и Симферопольским шоссе», – перечислил глава Департамента новых территорий.
До 2021 года в Новой Москве планируется построить 300 км магистральных дорог. Одновременно с дорогами строится и подземка. На новых территориях уже появились две станции метро – «Румянцево» и «Саларьево» на Сокольнической ветке. К 2035 году в Новой Москве появятся 20 новых станций метро (и 72 км новых путей).
По словам Владимира Жидкина, полностью «выстроилась» и инженерная инфраструктура: «Утверждены все схемы водоснабжения, канализования, тепло- и электроснабжения. Так как местная вода не очень хорошего качества, было принято решение всю воду подать централизованно из Москвы. Сейчас строятся магистральные сети вдоль Калужского, Киевского шоссе и перемычки. Также было принято решение создать новые централизованные очистные сооружения, поскольку существующих мощностей недостаточно».
Создание рабочих мест – самая «трудная» тема Новой Москвы, считает Владимир Жидкин. Однако городские власти в этом отношении заняли жесткую позицию. «В ПЗЗ мы предусмотрели площадей под создание рабочих мест больше, чем жилья. Нельзя никому давать строить жилье, пока не появятся места приложения труда. Только такая мотивация заставит застройщиков думать об этой проблеме. Если по каким-либо причинам инвестор отказывается от этой «нагрузки», у нас есть встречное предложение – передайте городу землю, где должны быть рабочие места, и стройте только жилье», – рассуждает глава Департамента новых территорий. Всего с начала 2012 года создано около 100 тыс. рабочих мест, из них сегодня занята примерно половина.
Еще одна важная для нового города тема – парки. На территории Новой Москвы разбито уже 13 парков. Всего до 2035 года планируется возвести 86 парков, общей площадью 12 тыс. га. «Еще некоторое время назад мы вряд ли могли говорить о создании рабочих мест или масштабных зеленых зон за счет инвестора, – рассуждает Владимир Жидкин. – Сегодня для того, чтобы росла капитализация проектов, для того, чтобы создавать комфортную среду, застройщики готовы создавать такие проекты. Почти все крупные жилые комплексы Новой Москвы включают в себя парки и масштабные зоны отдыха».
О «простой» и «правильной» жизни
«Со времен, когда Москва вступила на территорию ТиНАО, «простая» жизнь застройщика закончилась. «Простая» в смысле: построил дом и счастлив. А рабочие места мы воспринимали как отрицательную экономику, – говорит Даромир Обуханич, генеральный директор ГК «МИЦ» (в портфеле активов группы более 5 млн кв. м жилья в Москве и Подмосковье). – Однако сейчас мы приходим в пониманию того, что путь развития Новой Москвы однозначно правильный. Да, государство вкладывает в развитие региона 20%, это всего лишь пятая часть инвестиций. Но смысл в том, что эти 20% – первые и самые важные, тот толчок, который дает Москва этим территориям в виде развития дорог, инфраструктуры, в виде долгосрочного планирования до 2035 года. У нас есть все исходные данные для развития проектов. Это нормальная мировая практика, которой у нас никогда раньше не было».
По мнению г-на Обуханича, если раньше застройщики пришли к выводу, что не бывает качественного проекта без социальной и дорожной инфраструктуры, то сегодня на территориях Новой Москвы такие проекты невозможны без создания рабочих мест: «Это продиктовано экономикой проекта: ну не будут приобретать квартиры здесь только потому, что есть красивые дома, детский сад и Москва пообещала дорогу», – уверен Даромир Обуханич.
Сегодня на территориях Новой Москвы у ГК «МИЦ» всего в работе около 1 млн кв. м. В сентябре текущего года ГК «МИЦ» открыла продажи в новом жилом комплексе «Южное Бунино», который расположен в НАО, рядом с деревней Ямонтово, на площади 56,4 га. В рамках первой очереди будет построено 306 тыс. «квадратов». В основу концепции проекта положен диверсифицированный подход в разработке продукта: в составе жилого комплекса – дома классов «комфорт», «комфорт плюс» и «бизнес»; квартиры – с разнообразными функциональными планировками; широкий выбор отделки; и цена, сопоставимая со стоимостью, предлагаемой в сегменте новостроек эконом-класса Московского региона. «Лет 5-7 назад такой проект мы бы делали только внутри МКАД, сегодня не боимся это создавать на территориях, удаленных от МКАД на 10 км. Это стало возможным только потому, что и нам, и покупателям квартир понятно, как развивается эта территория», – заключил Даромир Обуханич.
«Новая Москва – один из самых перспективных рынков», – такую оценку дает Станислав Киселёв, генеральный директор ГК «КОРТРОС» (в прошлом году портфель московских проектов ГК «КОРТРОС» достиг 300 тыс. кв. м), но при этом г-н Киселёв делает оговорку: «С позиции долгосрочной перспективы». И поясняет: «Москва в ее исторических границах, Московская область и Новая Москва образуют сегодня суперагломерацию. В рамках этой суперагломерации в ближайшее время эти три части будут конкурировать между собой. Насколько успешно будет конкурировать Новая Москва в этой тройке, будет определять ее развитие в долгосрочной перспективе».
Застройщики пока очень осторожно подходят к реализации своих проектов в Новой Москве и Московской области, говорит Станислав Киселёв. Причем рынок как Новой, так и «старой» Москвы значительно уступает Московской области по объемам ввода жилья. У области несколько серьезных конкурентных преимуществ: «готовые» рабочие места, разветвленная ж.-д. сеть, относительно низкая стоимость предложения (в среднем на 20% ниже, чем в Новой Москве).
Новая Москва пока держится на заявленном потенциале, считает Станислав Киселёв, – на потенциале развития новой комфортной среды, транспорта, инфраструктуры: «Успех завтрашнего дня зависит от того, насколько власть и девелоперы справятся с проблемой создания рабочих мест. Здесь нужны мегапроекты, наукограды и технопарки, а не одиночные объекты внутри жилищных комплексов».
Код территории
Дмитрий Волков, коммерческий директор ГК «А101», говорит, что цена предложения в Новой Москве неуклонно растет, а в Московской области – год от года падает: «Спрос из Московской области смещается частично в Москву и Новую Москву, но именно последняя демонстрирует в последнее время рост объема поглощения и уже вышла за 1 млн. кв. м. Я думаю, что по итогам 2017 года этот показатель составит 1,3 млн кв. м».
По итогам 2016 года ГК «А101» вошла в тройку самых крупных застройщиков Новой Москвы. Уникальность концепции проектов ГК «А101» – в комбинации жилых комплексов с разным форматом недвижимости, индивидуальной архитектурой и ландшафтным окружением. В 2016 году ГК «А101» вывела на рынок два новых комплекса: «Скандинавия» и «Белые ночи».
У каждого проекта комплексного освоения территории есть ядро – большой жилой район, вокруг которого сначала появляется социальная инфраструктура, а впоследствии начинают формироваться объекты коммерческой инфраструктуры. Не будем лукавить, построить экономику КОТ сразу на рабочих местах – невозможно. «Поэтому в качестве ядра мы берем жилье, развиваем его, продаем, а потом наращиваем все остальное, – говорит Дмитрий Волков из «А101». – Среднестатистический потрет покупателя квартир в Новой Москве – молодые люди 28-32 лет, средний доход – 150 тыс. рублей в месяц, у 80% из них – есть автомобиль. В своем квартале они хотят развлекаться (гулять, заниматься спортом), поэтому в каждом нашем районе есть парк и спортивный центр. Например, в жилом комплексе «Скандинавия» площадь парка составляет 80 га – с фонтанами, кафе, беседками, речками и велодорожками».
Как считает Дмитрий Волков, сегодня Новая Москва уже опережает в своем развитии «старую» Москву. Самые крупные проекты КОТ находятся именно в Новой Москве – это «Саларьево Парк» от ГК «ПИК» и «Скандинавия» от ГК «А101». «Тренды в девелопменте будут задавать именно крупные КОТ. Собственный парк, выход к речке, беседка, подземный паркинг и дизайнерская отделка в подъезде – такого нет в Московской области, и не везде есть в «старой» Москве. Именно Новая Москва станет законодателем девелоперской моды».
Причем речь идет о проектах комфорт-класса, подчеркивает Дмитрий Волков: «В своих проектах мы отдаем 20% домам бизнес-класса, еще 20% – улучшенному комфорту, но строить весь КОТ на базе высокого класса, – нецелесообразно, он не имеет достаточной емкости рынка. Причем нет перспектив и у жесткого «эконома». «Убитые муравейники» закончились год назад, когда поглотили ГК «Мортон».
Еще один тренд комплексного освоения территорий – проникновение концепции во все элементы проекта, начиная от нейминга, оформления подъездов, домов с отделкой и заканчивая благоустройством и навигацией по жилому кварталу. «Мы видим в этом игру, которую с удовольствием воспринимает наш покупатель», – отмечает г-н Волков.
Кстати
Согласно опросам ВЦИОМ, около 30% жителей «старой» Москвы допускают возможность переезда на новые территории.
Таблица. Средняя стоимость новостроек в Новой Москве
|
№ |
Поселение |
Средняя цена, руб./кв. м |
|
1 |
Московский |
121 386 |
|
2 |
Внуковское |
119 443 |
|
3 |
Сосенское |
115 671 |
|
4 |
Троицк |
103 362 |
|
5 |
Кокошкино |
94 882 |
|
6 |
Щербинка |
93 775 |
|
7 |
Первомайское |
93 216 |
|
8 |
Десеновское |
92 721 |
|
9 |
Воскресенское |
90 382 |
|
10 |
Филимонковское |
89 306 |
|
11 |
Марушкинское |
88 235 |
|
12 |
Киевский |
80 253 |
|
13 |
Новофедоровское |
57 558 |
|
14 |
Краснопахорское |
56 277 |
Источник: mirkvartir.ru
Петербуржцы значительно меньше удовлетворены качеством среды, в которой они живут, чем жители Швеции, Германии и Норвегии. К такому выводу пришли в результате опроса в шведской строительной компании Bonava.
Исследование удовлетворенности жилой средой «Индекс счастья» было проведено в восьми странах, на рынках которых присутствует шведский застройщик, в том числе в России, а именно в Петербурге. Восьми тысячам респондентов было предложено ответить на вопросы о степени удовлетворенности своей жилой средой, чувства дома в месте своего проживания и чувства принадлежности к месту своего проживания. «Мы спросили у людей, что делает их счастливыми. Мы спрашивали и о том, в какой мере они получают «компоненты счастья» сегодня и что мы можем сделать, чтобы им стало лучше. Я понимаю, что у разных людей разное представление о счастье. Возможно, общего ответа вообще не существует. Но пытаясь найти ответ, мы можем что-то сделать для улучшения качества жизни. Сделать правильные шаги в правильном направлении», – прокомментировала София Рюдбек, старший вице-президент по маркетингу и коммуникациям Bonava AB.
В среднем индекс удовлетворенности жилой средой на восьми рынках, где проводился опрос, а помимо петербуржцев в нем приняли участие граждане Эстонии, Латвии, Швеции, Норвегии, Дании, Германии и Финляндии, равен 72. При этом наиболее высокий показатель у шведов – 79. Для Петербурга его значение составило 66 пунктов, лишь на один пункт выше минимального индекса, который был получен по результатам опроса в Эстонии.
Ключевые составляющие
«То, что шведы довольны своими соседями больше, чем остальные, дает нам возможности подумать, что же у нас в Швеции за образ жизни, который дает такой эффект, и что мы можем использовать в Петербурге», - уточнила София Рюдбек. По ее словам, компонентами, стимулирующими состояние счастья, участники опроса назвали длительность проживания в одном месте, наличие жилья в собственности, а также какие-либо связи со структурой своего жилья, что, очевидно, дает чувство включенности в жизнь сообщества.
В целом в понятии счастья, как свидетельствуют полученные данные, современные горожане учитывают такие составляющие, как повседневный комфорт, возможность вести здоровую и активную жизнь, знание места и ближайшего окружения (что поддерживает дружелюбную и стабильную атмосферу), возможность влиять на место, в котором ты живешь, и совместное пользование ресурсами. При этом выявленные компоненты, какими бы привычными они ни казались, получают новое прочтение.
Например, чувство безопасности (кстати, важное для счастья 88% опрошенных петербуржцев) предполагает знание тех, кто живет рядом с тобой.
Озеленением, которое влияет на ощущение счастья 79% респондентов в Петербурге, доволен лишь 51% из числа ответивших на вопросы шведского застройщика в Северной столице. И это повод для архитекторов, чтобы задуматься о том, как вернуть природу в город.
Приспособленность жилой среды к передвижению пешком и прогулкам на велосипеде, связанная с идеей здоровой жизни, – вообще мегатренд современности, особенно в больших городах. Между тем в ответах петербуржцев на вопрос о важности этого компонента и степени его наличия в сегодняшней среде есть, констатировала София Рюдбек, «большой зазор».
Кстати, в ответах участников опроса в нашем городе выявился ряд любопытных сугубо петербургских трендов. Так, более позитивно оценивают жилую среду женщины, чем мужчины, семейные люди по сравнению с одинокими, люди более старшего возраста (50–64 года) по сравнению с наиболее молодой категорией участников (18–34 года).
Как это по-шведски
Цифровая эра дарит больше свободы, но и формирует новые поводы для стрессов. Одним из вариантов решения проблемы может быть изменение отношения к ландшафту, говорит Юхан Пайю, шведский архитектор и ландшафтный дизайнер, партнер архитектурного бюро FOJAB arkitekter. В рамках открытого диалога с петербуржцами на тему «Как сделать горожан счастливыми?» он представил программные для современного шведского архитектурного сообщества идеи.
Прежде всего, это мысль о том, что для архитекторов важно осознавать не только как будет выглядеть впоследствии объект, но и на что может повлиять этот образец архитектуры. Это также идея о том, что одни и те же пространства могут выполнять разные функции, и архитекторам, ландшафтным урбанистам следует быть очень точными, чтобы «не получалось заброшенных мест». Далее, важно не воспринимать ландшафт как нечто пассивное: он активен, и использовать его надо так, чтобы не разрушить все, что в нем находится. Необходимо, например, «подружиться с водой», которая может стать элементом работающего ландшафта (и для Стокгольма, и для Петербурга с их естественными водными источниками это весьма актуально). Необходимо больше внимания уделять реакции со стороны детей на развитие городской среды.
«Мы стремимся понять, что можно использовать, чтобы жить в согласии с природой, жить в общественном пространстве, но не как в коммунальной квартире», – заявил г-н Пайю. Например, вместо традиционного парка, который тяжело и дорого содержать, можно сделать «зеленую крышу» – вынести на верх здания природный ландшафт, где можно ходить, гулять, сидеть, обедать, где все открыто для общественности. И такие проекты уже реализуются.
Коллегу поддержала София Рюдбек, старший вице-президент по маркетингу и коммуникациям Bonava AB, отметив, что если петербуржцы обычно в выходные едут на дачу, то шведы сегодня стремятся «вернуть дачу в город».
Идея доступного общественного пространства граничит с мыслью о необходимости частного пространства, защищенного от вторжения. «Мне кажется, это очень важно и для шведов, и для русских», – заявил Юхан Пайю и рассказал о проектах, в которых часть здания закрыта для чужих, но определенное пространство становится общественным. С одной стороны, таким образом архитекторы компенсируют для людей объективно сжимающееся частное пространство (поскольку города становятся все более густонаселенными), а с другой, – напоминают о важности общения офф-лайн.
«Мы, безусловно, часть цифровой эпохи и принимаем ее. Но мы также понимаем, что личная встреча с людьми очень много значит для человека, чтобы он чувствовал себя принадлежащим какому-то городу, какому-то пространству. Мне не кажется, что цифровой мир заменит физический. Они просто будут сосуществовать, служа разным целям», – пояснила София Рюдбек. Со своей стороны, Юхан Пайю напомнил, что коммуникация на 70% состоит из обмена сигналами на языке тела, и потому в городской среде важно наличие мест, где можно пообщаться неспешно, не на ходу.
Правительство Петербурга утвердило новые Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). В документе актуализированы границы объединенных зон охраны памятников и их защитные зоны, сформулированы новые требования к апарт-отелям и расширен перечень территорий, которые власти хотят отдать под КУРТ.
Поправки в ПЗЗ Смольный утвердил на прошлой неделе. Всего было подано более 600 поправок в документ, но утвердили около 170 из них. Сюрпризом для рынка итоговый документ не стал. Он узаконил границы объединенных зон охраны памятников, режимы использования земель, попадающих в эти границы, и защитные зоны объектов культуры. ПЗЗ также уточняют формулу расчета средней высоты зданий в обжитых кварталах и расчет коэффициента использования территории, если в здании разместится социальный объект.
В ПЗЗ также содержатся и новые требования к апарт-отелям. До сих пор они строились по гостиничным нормам. Но в новой редакции ПЗЗ для них введено ограничение: если в таком объекте более 50% «апартов» с кухнями (кухней считается помещение, где есть плита), их приравнивают к жилью по нормам соцкультбыта, зелени, парковок и детских площадок.
Опрошенные участники рынка эту инициативу восприняли спокойно, отметив, что и так строят такую инфраструктуру.
«Апартаменты – новый формат недвижимости. Этот рынок формируется, он в постоянном развитии. Думаю, будут и другие законодательные изменения. Что касается этой, то она правильная. Если объект используется для длительного проживания семей с детьми, социальная инфраструктура там должна быть обязательно», – говорит исполнительный директор ГК «С.Э.Р.» Павел Бережной.
Еще одна важная поправка, зафиксированная новой редакцией ПЗЗ, касается территорий комплексного устойчивого развития (КУРТ). Город выбрал 14 территорий, для которых власти будут вправе установить свои расчетные показатели обеспеченности социальными объектами и другой инфраструктурой. Перечень таких территорий с начала года расширен почти в три раза. Зимой участков под КУРТ было только пять. Два из них (земли бывшей воинской части в Красносельском районе и бывшего золоотвала на пр. Косыгина) предложил включить в программу город. А еще три территории – земли собственников (квартал в районе Лиговского проспекта и участки в Горской и около Пушкина, которые принадлежат Фонду РЖС).
Теперь в список добавили 9 новых адресов. В него попали три территории в Петродворцовом районе, два квартала в районе Обводного канала, территория между аэропортом «Пулково» и Дудергофским ручьем, а также земля в Сестрорецке, Петро-Славянке и Ново-Ковалево. Инициаторами включения этих территорий в программу КУРТ выступили, в основном, районные администрации. Застройка этих участков начнется после разработки ППТ. Инициаторами этой работы должны выступить собственники земли.
«Пока не понятно, как будет вестись эта работа. Но определенные под КУРТ участки имеют инвестиционный потенциал. Особенно те, что находятся ближе к историческому центру», – говорит директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.
Кстати
КУРТ – это новый градостроительный механизм, который появился в Градкодексе в этом году и дополнил уже прописанные там механизмы реновации и комплексного освоения территории (КОТ). Он предполагает детальное планирование развития территории, в том числе определение нагрузки на застройщика в плане строительства инфраструктуры. Участники рынка говорят, что в их работе этот механизм ничего принципиально не изменит, но упорядочит рынок, узаконив те отношения между властью и бизнесом, которые сейчас возникают по доброй воле сторон.