Акцент на частное
Времена, когда российский девелопмент уповал на иностранные инвестиции, окончательно остались в прошлом. Программа Международного инвестиционного форума по недвижимости PROEstate была ориентирована исключительно на российского, и преимущественно частного инвестора.
PROEstate-2017 проходил в Москве с 13 по 15 сентября. Трехдневная деловая программа Форума – более 60 сессий, дискуссий, конференций и обучающих семинаров.
В этом году на PROEstate было намного больше посетителей, многих из них интересовали вопросы прямых инвестиций. Форум перестал быть местом общения исключительно профессиональных девелоперов. Увеличилось количество открытых мероприятий.
«Это ответ на запрос времени, – считает президент NAI Becar Александр Шарапов. – Если в прошлом году мы все еще рассуждали о том, чего ждать от иностранных и институциональных финансовых партнеров, то сейчас уже стало понятно, что основным инвестором в доходную недвижимость является именно частный инвестор. В России в покупку доходных квартир граждане вкладывают около 200 млрд рублей ежегодно. Эта цифра сопоставима с годовым объемом инвестиций в российский рынок коммерческой недвижимости в целом. Думаю, что львиная доля деловой программы следующего Форума будет посвящена прямым инвестициям».
О том, как меняется портрет покупателя недвижимости, говорили на пленарной сессии «Инвестиции в проекты недвижимости – обновленные ожидания», во время бизнес-лаборатории «Время меняться: новые форматы на рынке недвижимости. К каким новым форматам стоит приглядеться инвестору?». В пресс-центре Форума состоялись «Дебаты инвесторов» – публичная встреча четырех команд инвесторов различных направлений, где каждый отстаивал эффективность инвестиций в «свое» направление (недвижимость, стартапы, банковские вклады и акции).
Участников Форума интересовала тема применения новых технологий. Так, в рамках Форума прошла дискуссия «Блокчейн, ICO и криптовалюты – к чему готовиться рынку недвижимости?». В мероприятии принял участие генеральный директор Фонда имущества Санкт-Петербурга Денис Мартюшев. По его мнению, в недвижимости блокчейн позволит создать единую прозрачную систему управления, где будет собрана вся информация об объектах, выходящих на рынок.
Напомним, организаторами Форума PROEstate выступили Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Правительство Москвы, Департамент развития новых территорий города Москвы, некоммерческая организация «Ассоциация инвесторов Москвы», ARE, некоммерческое партнерство «Российская гильдия управляющих и девелоперов» (РГУД). Оператор Форума – PROEstate Events. Медиа-партнером Форума по Санкт-Петербургу и Северо-Западу выступила газета «Строительный Еженедельник».
Мнения
Александр Паршуков, директор по инвестициям «ВТБ Девелопмент»:
– PROEstate, конечно, меняется. Раньше очень многие надеялись на иностранные инвестиции, сейчас эти надежды растаяли. Много говорят о новых форматах рынка недвижимости, но пока их рано считать сформировавшимися сегментами. Многие из этих форматов были заимствованы на Западе, но есть и оригинальные мысли. Сегодня PROEstate – это площадка для общения и обмена идеями.
Марина Зверева, директор УК «ЛОМО-Недвижимость»:
– Нынешний форум, на мой взгляд, живее, чем прошлый. Его оживили дискуссии, посвященные новым форматам на рынке недвижимости, или на тему того, как новые технологии меняют бизнес-стратегии. Центром этой инновационной деловой программы стали мероприятия NAI Becar, без которых, если честно, Форум казался бы несколько пустоватым. Отчасти заменой активной переговорной составляющей PROEstate прошлых лет стала обучающая программа, которая, безусловно, очень интересна.
Николай Вечер, вице-президент GVA Sawyer:
– Нынешний Форум и по количеству, и по составу участников выигрышнее прошлого, и уж тем более – позапрошлого. Несмотря на все усилия правительства, на рынке еще выживают компании и продолжают работать. Появилось много молодых ребят, они транслируют такие креативные идеи, о которых еще некоторое время назад я и помыслить не мог. Особенно это касается сферы маркетинга. Очень интересные доклады. На высококонкурентном, быстро меняющемся рынке, эти идеи позволят нам двигаться вперед.
Валерия Малышева, генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест»:
– Наиболее интересными для меня были темы, связанные с инвестированием. Хотелось бы видеть в программе больше специализированных тем, с глубокой их проработкой. Например, в этом году таким мероприятием стала презентация председателя Москомархитектуры Юлианы Княжевской на тему «Регламент внесения изменений в ПЗЗ: застывший документ или инструмент для работы?». Она собрала много участников, люди задавали предметные вопросы.
Темами онлайн-брифинга заместителя председателя Правительства Ленинградской области Михаила Москвина стали итоговые объемы ввода жилья в регионе, градостроительные ограничения в Мурино, Девяткино и Буграх, а также достройка проблемных объектов.
Отвечая на вопрос об объемах ввода жилья, Михаил Москвин сообщил, что с января по ноябрь текущего года, в Ленинградской области было введено 2,15 млн кв. м, в том числе ИЖС – 511 тыс. кв. м. «План по вводу жилья выполнен на 110%, – констатировал Михаил Москвин. – На разных этапах строительства в Ленобласти находится почти 9 млн кв. м».
Особое регулирование
Михаил Москвин отметил, что Правительство Ленобласти ведет планомерную политику по обеспечению новостроек социальными объектами. Для территории Мурино, Девяткино и Бугров, после того, как полномочия по выдаче градостроительных документов были переданы на региональный уровень, Правительством Ленобласти было выдано всего семь разрешений на строительство и утвержден всего один проект планировки территории. «До этого местными органами самоуправления было выдано 56 разрешений на строительство», – сравнил Михаил Москвин.
На недавнем совещании с участием губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко принято решение ввести понятие «зона особого строительного регулирования» применительно к микрорайонам Мурино, Девяткино и Бугры. В случае, если строители не будут соблюдать сроки возведения социальных объектов, Правительство области будет пересматривать градостроительные планы.
«Там, где выданы разрешения на строительство и есть уже дольщики, отмен не будет, – пояснил Михаил Москвин. – Там, где нет разрешения на строительство и/или нет дольщиков, будем смотреть, насколько эти градпланы соответствуют законодательству, действующему на момент их выдачи. Областной Комитет по архитектуре и градостроительству направил предписания в муниципалитеты об отмене проектов планировки. Например, такое предписание уже было направлено в Бугровское сельское поселение – по поводу проекта планировки территории, застройкой которой занимаются ФСК «Лидер» и компания «Самолет ЛО».
Михаил Москвин сообщил, что Правительством области уже создана специальная карта Мурино, Девяткино и Бугров – с наименованием всех существующих там проектов и действующих застройщиков. В частности, это компании «Мавис», «Норманн», Setl City, «Петрострой», «Полис», «Лидер», «Монарх» и др. «Это наш дежурный документ, всю территорию будем инспектировать», – пообещал зампред.
Без конкретики
Михаил Москвин также прокомментировал ситуацию, которая сложилась вокруг проблемного объекта «Силы Природы» компании «О2 Девелопмент».
«По итогам совещания по ситуации с проблемным объектом «О2 Девелопмент», которое состоялось сегодня, 16 декабря, с учетом того, что компания не представила внятного бизнес-плана и документов, подтверждающих ее финансовую устойчивость, принято решение, что следующие переговоры будут проходить только в присутствии реального инвестора, о котором заявил нам «О2 Девелопмент». Нам было заявлено о двух таких структурах, только в их присутствии мы будем продолжать работу. Руководство «О2 Девелопмент» назначило новую дату переговоров – 19 декабря текущего года», – сказал Михаил Москвин.
На вопрос о ЖК «Воронцов», который планируют передать для достройки СК «Стоун» (которая сама имеет репутацию проблемного застройщика), Михаил Москвин ответил так: «Застройщик жилого комплекса «Воронцов» «СпецКапСтрой СПб» был готов передать добровольно компании «Стоун» свои права и пригласил эту компанию для переговоров, однако пока никаких документов о передаче объекта не предоставил. Очевидно, что тут нужно менять застройщика через процедуру банкротства, на это согласны и дольщики. Есть и заявление от конкретного кредитора о начале соответствующей процедуры. Мы пошли таким путем: для потенциальных инвесторов нами подготовлены технические характеристики для проблемных объектов – ЖК «Воронцов» и ЖК «Ванино». В них указаны объемы строительства и нагрузки на инженерные сети, а также то, чем Правительство Ленобласти может помочь в части улучшения экономики на этих объектах. На основании этих технических характеристик мы будем вести переговоры с кандидатами на достройку этих объектов».
Для ЖК «Ванино» инвестор также не найден. Ведутся переговоры с компаниями «УНИСТО Петросталь», «Строительный трест» и «Навис», а также с первоначальным инвестором. «Надеемся, что в ближайшее время мы получим положительные результаты от этих переговоров», – говорит Михаил Москвин.
Новые дороги
«Будут ли строиться дороги за счет застройщиков в следующем году?» – интересовались у г-на Москвина журналисты. По его словам, сейчас готовится приказ Комитета по архитектуре и градостроительству, где будет прописан новый порядок утверждения проекта планировки территорий: «Проекты планировки территорий мы будем утверждать только при наличии соглашения о строительстве социальной и дорожной инфраструктуры, а выдавать разрешения на строительство жилых домов мы будем только одновременно с выдачей разрешения на строительство перечисленных объектов. Так, за счет инвесторов в Буграх будет устроен перекресток улицы Шоссейной и технологической дороги, которая идет вдоль КАД от Западного Мурино. Застройщики на свои средства сделают здесь перекресток, восстановят технологическую дорогу и организуют проезд по КАД. Срок выполнения этих работ – 1 июня 2017 года. Также в следующем году мы проведем конкурс на строительство развязки с КАД у Западного Мурино. Срок выполнения работ – 2019 год».
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко пригрозил застройщикам Всеволожского района заморозкой возводимых жилых объектов, если они оперативно не возьмутся за строительство дошкольных и образовательных учреждений.
В минувший четверг губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко провел во Всеволожске выездное совещание, в ходе которого обсуждался ввод в эксплуатацию приграничном с Петербургом районе детских дошкольных учреждений.
Как отметил глава 47-го региона, в настоящее время Всеволожск и Всеволожский район на карте Ленинградской области – точка наибольшего напряжения в вопросах обеспеченности детскими садами. На данный момент очередь в дошкольные учреждения составляет более 5 тысяч человек. «Это много. До начала 2018 года очередь должна быть ликвидирована. Задача достаточно сложная, но реализуемая», – подчеркнул Александр Дрозденко.
Подчиненные губернатора отчитались, что четыре детских сада во Всеволожском районе уже сданы в эксплуатацию в этом месяце, два из них расположены в Кудрово. Сейчас объекты проходят последние надзорные согласования. Еще один детсад также находится на этапе сдачи в эксплуатацию. В соответствии с планами еще 10 дошкольных учреждений должны быть открыты в районе до конца 2017 года. Правда, некоторые объекты этой десятки выбиваются из сроков проводимых работ.
В частности, сообщил глава Всеволожского района Андрей Низовский, в Романовке детский сад в настоящее время не строится совсем. У подрядчика нет средств на проведение работ. Сейчас при содействии муниципальных властей прорабатывается возможность финансирования строительства «Сбербанком». «В Янино строительство до сих пор не возобновилось из-за невозможности подвода к объекту дороги, так как она должна пройти через земли, принадлежащие физическому лицу. Мы готовы ему предложить публичный сервитут. Вторая проблема в Янино – башенный кран на соседней стройке. Пока он стоит, ввод в эксплуатацию детского сада невозможен», – добавил он.
В рамках совещания представители «Группы ЛСР» пообещали открыть в микрорайоне Южный детский сад к 1 сентября 2017 года. Компания «Гарант-Девелопмент» сообщила, что детский сад в ЖК «Южная поляна» будет построен в 2018 году.
Губернатор также отметил, что отдельным территориям Всеволожска и Всеволожского района не хватает не только детских садов, но и школ. Среди таковых микрорайон Южный, Бугры, Колтуши. По его словам, некоторые застройщики не хотят строить ни сады, ни школы.
«Мы приняли решение применительно к таким микрорайонам как Мурино, Новодевяткино и Бугры ввести понятие «зона особого строительного регулирования». В случае, если строители не будут соблюдать сроки возведения социальных объектов, мы будем пересматривать градостроительные планы. В том числе будем принимать меры по остановке строительства», – предупредил Александр Дрозденко.
Губернатор подчеркнул, что заморозка будет касаться только объектов, на которых еще не появились дольщики. Если таковые у недобросовестного застройщика уже есть, ему не дадут возводить другие, уже утвержденные проектом дома.
Кстати:
Перед совещанием Александр Дрозденко осмотрел два детских сада, которые примут детей уже в феврале. Первое дошкольное учреждение расположено в проезде Березовая роща. Возведением его занималась компания Bonava. Детсад на 240 мест будет частью жилого комплекса застройщика, но сможет принять и детей из соседних кварталов. Второй детсад находится на улице Героев. Объект – бывший долгострой, рассчитан на 160 мест, но сможет принять до 200 детей.