Не «замыливать» креатив


25.09.2017 11:30

Креативные индустрии - один из драйверов развития ведущих экономик, на их долю приходится 3% мирового ВВП. Но Петербург по индексу креативного капитала по-прежнему отстает от европейских столиц. На последнем Совете по инвестициям губернатор Петербурга Георгий Полтавченко попросил подчиненных активнее сопровождать и доводить до логического завершения все инвестиционные проекты, а не «замыливать» их.


В стратегии экономического и социального развития Петербурга до 2030 года - развитие  креативных пространств в числе приоритетных задач. Как напомнила председатель комитета по инвестициям Петербурга Ирина Бабюк, городом уже разработана серия мер поддержки для таких проектов: снижение арендной ставки на объекты недвижимости для представителей креативных индустрий (закон одобрен правительством города и в ближайшее время будет внесен на рассмотрение Законодательного собрания), концессионные соглашения, и предоставления земли целевым назначением для строительства новых объектов креативных индустрий. Кроме того, разработаны поправки в закон о государственной поддержке инвестиционной деятельности на территории Петербурга, в частности они закрепляют новую форму поддержки - сопровождение реализации инвестиционных проектов.

 Совет по инвестициям при губернаторе Санкт-Петербурга рассмотрел пять инвестпроектов в сфере креативной индустрии: две концепции приспособления Конюшенного ведомства под современное использование, расширение музея Фаберже, создание нового большого планетария с культурно-образовательным кластером и преобразование территории бывшего завода «СевКабель» в культурно-деловой квартал.

Креатив для Конюшенного ведомства

Для Конюшенного ведомства инвесторы предложили две концепции приспособления – в арт-кластер и в центр современного искусства.

Ранее здание Императорского Конюшенного ведомства уже предоставляли инвесторам. Но планы по созданию отеля, предполагающие существенную перестройку исторически ценного здания, возмутили градозащитников. Городу пришлось забрать объект обратно. Сейчас здание Конюшенного ведомства используется Музеем истории Санкт-Петербурга и содержится на деньги городского бюджета. Но необходимость в дорогостоящих противоаварийных работах заставила городские власти еще раз попытать счастья с инвесторами, через заключение концессионного соглашения. Но на этот раз функционал здания будут диктовать город и жители. Последние, согласно данным опроса, проведенного Смольным, предпочли бы видеть в Конюшенном ведомстве выставочное пространство, коворкинг и творческие мастерские.

Компания «Тандем-Инстейт», уже имеющая опыт развития креативных пространств (Art Play SPb), предложила создать в Конюшенном ведомстве аналог острова Новая Голландия: площадку хотят наполнить образовательным проектами, творческими мастерскими, галереями, художественными, танцевальными и театральными школами. «Все, что пользуется популярностью у прогрессивно мыслящих жителей нашего города», – определил суть предложения председатель совета директоров ООО «Тандем-Истейт» Виктор Игнатьев. Инвестиции в проект оцениваются в 2 млрд рублей. Представитель компании признался, что в расходную часть не включены затраты на реставрацию подземной части здания. Вопросы у участников Совета вызвали непроработанные моменты с парковками, источниками финансирования и «странный» срок окупаемости – 49 лет. Последнее г-н Игнатьев объяснил тем, что в расчет заложен дисконт на арендную ставку для представителей творческого, образовательного и выставочного блоков.

Другая концепция активного включения Конюшенного ведомства в культурную жизнь города, предложенная УК «Старт Девелопмент», не содержала детальной проработки внутреннего содержания объекта, зато ясно отражала экономику проекта. Глава компании Захар Смушкин, известный коллекционер предметов искусства, не раз высказывал сожаление об отсутствии в Петербурге полноценного современного музея. Здание Конюшенного ведомства, по его мнению, идеально подходит для этой функции по своему местоположению. Учитывая близость Эрмитажа и Русского музея, Конюшенное ведомство как площадка для актуальных объектов может удачно замкнуть культурный маршрут туристов.

«Мы смотрели на реконструкцию этого объекта, исходя из его не очень удачной предварительной истории. Будем говорить честно – это язва в центре нашего города. Вокруг сложилась неблагополучная атмосфера, – объясняет концепцию Захар Смушкин. – Мы хотели, используя внешне эклектичное начало Императорского Конюшенного ведомства, расположить в нем Центр современного искусства, возможно, концептуального». Под выставочное пространство отводится 17 тыс. кв. м, запланирована подземная парковка (8,4 тыс. кв. м). Кроме того, предполагается выкуп из частной собственности и реконструкция объектов, расположенных перед зданием ведомства (что даст дополнительные 22 тыс кв. м). Общие затраты (без выкупа объектов) оцениваются в 8,4 млрд рублей. По мнению девелопера, для 5,5 га территории и 60 тыс. кв. м реконструируемых объектов недвижимости, – сумма относительно небольшая. Впрочем, реализовать проект инвестор намерен совместно с городом, на условиях софинансирования в соотношении примерно 50 на 50. Расчетная окупаемость бюджетных инвестиций составит 18 лет.

Георгий Полтавченко высоко оценил обе концепции, отметив, что вторая «более интересна с точки зрения глобальности, охвата территории и создания пространства, которого в городе еще нет». «Тема с участием города в финансировании проекта меня лично не вдохновляет. Но объект в сложном положении. Нужно срочно принимать решение», – резюмировал губернатор. Вице-губернатору Игорю Албину и КГИОП поручено в течение месяца определиться с предпочтительной концепцией. А вице-губернатору Михаилу Мокрецову вместе с Комитетом по финансам – определить бюджет и источники финансирования.

Разомкнуть «серый пояс»

Также в ходе заседания Совета по инвестициям были заслушаны три проекта креативных пространств: проект Планетария в бывшем газгольдере на набережной Обводного канала и объектов культурной и научной инфраструктуры рядом с ним (инвестор – ОО «АРТ-Технологии», развивающий проект «Люмьер-Холл»), расширение музея Фаберже, через приспособление под современное использование западного флигеля Дворца Нарышкина на Фонтанке (инвестор НКО «Культурно-исторический фонд «Связь времен»), и проект развития культурно-делового квартала на территории завода «Севкабель».

Последний был отправлен на доработку из-за слабой инвестиционной проработки. Развивать амбициозный проект на площади в 3 га, включающий в себя коворкинг, кино-концертный клуб, детский итоговой и образовательный центр, музей Арктики, общественно-спортивный кластер, выставочные площадки, мастерские и ремесленные площадки, театральные студи, клубы, гостиницы, фудкорты, предполагалось на кредитные средства. Кроме того, разработчики концепции не уделили внимания сохранению исторических зданий на территории завода.

Инвестиции – не более 300 млн рублей - планировалось направить на подготовку и адаптацию имеющихся строений для нужд потенциальных резидентов. Реализация проекта рассчитана на 7 лет. Окупаемым, по расчетам инвесторов, он должен стать спустя 4 года после старта.

«Это возможность конвертировать проблемную территорию Васильевского острова, являющуюся промышленным пятном внутри города, создать новые рабочие места и новые возможности для развития малого и среднего бизнеса», - прокомментировал одну из ключевых целей проекта заместитель гендиректора по экономике и финансам ГК «СевКабель» Сергей Ермилко.

Также инвестор намерен, объединив усилия с городом, развивать пешеходное пространство в районе площади Морской Славы. “Двоякое ощущение от проекта, - прокомментировал Георгий Полтавченко. - С одной стороны, реально вызывает много вопросов. С другой стороны-  это частная инициатива коммерческой структуры, которая имеет право делать все, что не запрещено законом. Мы рассматриваем возможность поддержки, одобрения и соответствующего интереса со стороны города, - не более того».

Губернатор рекомендовал более четко проработать к следующему заседанию совета финансовую модель проекта, определиться с затратами, которые может нести город, если возьмется поддерживать проект, и определиться, кто будет заниматься реставрацией и восстановлением исторических памятников на территории предприятия. Он также добавил, что у города были свои планы на площадь у Морского вокзала и предположил, что их можно было бы совместить с концепцией инвестора.

Самый большой планетарий

Проект приспособления комплекса сооружений Газового завода на набережной Обводного канала в объекты культурной и научной инфраструктуры компанией «АРТ-Технологии», был принят советом по инвестициям единогласно и почти без замечаний. Развитие проекта предполагает создание крупнейшего в мире планетария, обсерватории мастерских робототехники, лектория под открытым небом, научного коворкинга, авиамодельного клуба и площадки для разработок в области виртуальной реальности.


По словам гендиректора и владельца ООО «Арт-технологии» Евгения Будова, в имеющийся объем здания «влезает порядка 7 московских планетариев»: «Диаметр здания позволяет нам сделать самый большой планетарий в мире, диаметром 37 метров. Мы планируем попасть с ним в книгу рекордов Гиннеса». Ожидаемый трафик  - до 1 млн. посетителей в год.

В комплексе на Обводном канале будут открыты для посещения три здания – газгольдер как основное место притяжения, научно-исследовательская лаборатория с несколькими лекториями и коворкингами, и выставочное пространство. Открытие звездного зала запланировано на 4 ноября 2017 года. Лектория и обсерватории – на май 2018-го. 

Планируемый объем инвестиций - 380 млн рублей, сроки реализации проекта -  2017- 2019 гг.

«Мы хотим, чтобы люди проникались идеями науки и технологий. Все посетители планетария -  не только дети - должны заинтересоваться большим количеством прикладных наук  - астрономией, робототехникой, авиастроением и другими», - обозначает цель создания научно-креативного пространства Евгений Будов.

«Мне кажется надо помочь коллегам войти в книгу рекордов Гиннеса», - резюмировал Георгий Полтавченко и поручил оперативно проработать вопросы согласований для скорейшей реализации проекта.

Музей Фаберже поднимает планку

Проект приспособления для современного использования под музейно-выставочный комплекс Музея Фаберже западной части дворца Нарышкина на Набережной реки Фонтанки, 21А также получил единогласное одобрение Совета по инвестициям.

Как рассказал архитектор, директор ОАО “Архитектурное бюро «Литейная часть – 91» Рафаэль Даянов, задача проекта – восстановить утраченный дворовый флигель и разместить в нем выставочные залы, которые станут частью единого комплекса музея. Проектом планируется замкнуть анфиладу парадных залов и реорганизовать поток посетителей, что позволит музею принимать до 5 тыс. посетителей в день.

Инвестиции оцениваются в 1,5 млрд рублей, из них 1 млрд рублей уже освоен в рамках первого этапа работ. От города инвестор ожидает содействия в предоставлении здания на инвестиционных условиях, в решении имущественно-правовых вопросов и в получении согласования на проведение работ по разработке проектной документации и историко-культурной экспертизы.

 Восстановить и присоединить флигель к музею планируется до 2020 года.

 В завершении заседания Георгий Полтавченко попросил профильных чиновников активнее сопровождать одобренные инвестиционные проекты и доводить их до логического конца: «Если мы приняли решение, что они интересны городу, – давайте их сопровождать. Для того, чтобы они как можно быстрее радовали жителей и гостей города, и устанавливали новые рекорды».

Справка

По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, сегодня в Петербурге насчитывается более 60 креативных пространств, общей площадью до 300 тыс.кв.м. В них размещены 500 резидентов.

За последние 1,5-2 года площади креативных пространств в Петербурге выросли более чем в два раза, но индекс креативного капитала города по-прежнему не дотягивает до уровня мировых столиц, уступая Москве и Нью-Йорку.


РУБРИКА: Актуальная тема
АВТОР: Анастасия Лаптенок
ИСТОЧНИК: Строительный Еженедельник №28 (777)



18.09.2017 11:26

Жилой комплекс «Три кита» в Мурино становится проблемным. Сроки сдачи корпусов первой очереди сдвинулись на полгода. Застройщик – «Лидер Групп» – обещает сдать обе очереди до конца 2017 года, однако власти Ленобласти смотрят на ситуацию менее оптимистично.


На прошлой неделе заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин встретился с участниками долевого строительства ЖК «Три кита». Основная претензия граждан – срыв сроков сдачи объекта.

 В ожидании окон

 Строительство домов первой очереди «Трех китов», включающей в себя три корпуса, началось в 2013 году. Изначально дома, по которым заключено 1,5 тыс. договоров долевого участия, должны были сдать 1 июня текущего года. За два месяца до этого – в апреле – в Госстройнадзор от компании поступило извещение об окончании строительства. Но когда эксперты с проверкой пришли на объект, она была признана несостоявшейся – дома не были достроены. Строительство второй очереди «Трех китов», рассчитанной на пять корпусов, началось с 2014 года. По ней заключено 1706 ДДУ, срок сдачи – 31 декабря 2017 года. Но, по словам дольщика жилого комплекса Виктора Гурова, работы на объектах идут слишком медленно: «Там даже нет окон, стройка стоит, и вероятность того, что застройщик успеет сдать вторую очередь к концу года, минимальна».

«Действительно, у нас был перенос сроков сдачи. Это произошло исключительно из-за проблем с инженерными службами», – объяснила дольщикам руководитель службы заказчика ГК «Лидер Групп» Ольга Пурина. Подробности ситуации она комментировать отказалась.

Отметим, что в апреле этого года специалисты Госстройнадзора хотели отменить разрешение на строительство комплекса, так как у застройщика не было документально подтвержденных технических условий подключения к сетям водоснабжения и водоотведения. Девелопер данную информацию не подтверждал. Сейчас, по заверению представителей «Лидер Групп», все вопросы с УК «Мурино» сняты.

Интересовала дольщиков и дата подключения комплекса к теплосетям. По словам Ольги Пуриной, отопительный сезон на объекте должен начаться вовремя – на этой неделе на объект должны прийти представители «Петербургтеплоэнерго» вместе со специалистами Ростехнадзора.

Кроме того, на двух корпусах первой очереди заканчиваются внутренние отделочные работы. Некоторые квартиры комплекса приобретались дольщиками с чистовой отделкой.

 Пора на стройку

Как сообщили дольщики, ответы на большинство вопросов они смогли получить только на этом совещании. «Лидер Групп» прекратила экскурсии на объект и минимизировала общение с гражданами. В компании рекомендовали отлеживать ход работ с помощью онлайн-трансляции, но, по словам дольщиков, видео­камеры передают изображение только со стройплощадки домов первой очереди.

Наладить взаимодействие с застройщиком участники долевого строительства попробовали с помощью письменных обращений. На вопрос о причине срыва сроков сдачи объекта в «Лидер Групп» ответили, что дело в «дополнительных обязательствах» перед Правительством Ленобласти. Речь идет о строительстве дорог и двух школ, которые застройщик планирует возвести в рамках комплексного освоения территорий. На это Михаил Москвин ответил, что такие обязательства не являются дополнительными. Большинство компаний строят соцобъекты, которые затем выкупает область. Так, за два года регион возместил средства на строительство шести детсадов и трех школ.

«Мы говорим об этой школе уже три года. За это время другие застройщики в данной локации уже достроили одну школу и завершают работы на второй. А у вас даже на нее проекта нет. Это говорит о разном подходе в работе», – сказал Михаил Москвин.

В связи со сложившейся ситуацией, дольщики планируют отстаивать свои права в суде с целью получения выплаты неустойки за просрочку ввода. Михаил Москвин рекомендовал им действовать менее радикально: «Я предупреждаю об опасности того, что дольщики первой очереди могут «вытащить» средства из второй и заморозить проект совсем, у нас есть такие примеры. Мы уже сейчас видим активность юристов вокруг этого объекта».

Несмотря на неспешные темпы строительства, представители «Лидер Групп» пообещали сдать обе очереди комплекса до конца действия разрешения на строительство – к 31 декабря 2017 года. Такой же дедлайн ранее объявлял и директор компании Александр Некрасов на совещании с губернатором Ленинградской области Александром Дрозденко.

Но пока ни дольщики, ни власти области оптимизма застройщика не разделяют. «Анализ ситуации подсказывает, что прогноз по вводу до нового года реалистичен только для первой очереди. Я свяжусь с руководством компании и попрошу мобилизовать усилия по достройке домов и наладить работу с дольщиками», – сказал Михаил Москвин, пообещав посетить стройплощадку вместе с дольщиками и специалистами Госстройнадзора 6 октября этого года.

 Справка

ГК «Лидер Групп» основана в 1992 году в Петербурге. В 2011 году группа сформировала московское подразделение. В апреле 2017 года холдинг разделился на две части. Проекты в Москве остались за девелопером Романом Лябиховым, в Петербурге и Ленобласти – за депутатом от фракции коммунистов Госдумы РФ Александром Некрасовым.


РУБРИКА: События
АВТОР: Ольга Кантемирова
ИСТОЧНИК: Строительный Еженедельник. Ленинградская область №84



18.09.2017 11:17

Возможности владельцев загородной недвижимости этим летом расширились. Последние изменения в законодательстве позволяют бурить артезианские скважины без лицензии и решать спорные вопросы о пересечении границ участка с лесными угодьями в пользу собственника.


Сразу два Закона, регулирующие отношения с загородными объектами недвижимости, были приняты в России 29 июля текущего года: 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (закон о садоводствах) и 280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель» («лесная амнистия»). Большая часть положений первого Закона начнет действовать только с начала 2019 года, второй Закон вступил в силу 11 августа текущего года и уже значительно расширил поле возможностей для собственников недвижимости на спорных участках.

 Особенности национального садоводства

 О ключевых изменениях, которые принесет новый закон о садоводствах, рассказал партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. Во-первых, 217-ФЗ исключает из регулирования понятие «дачное хозяйство» (участки для дачного строительства причислены к садовым), оставляя только «садовое хозяйство» (садовый участок с домом) и «огородничество» (без дома, только с хозяйственными постройками, не являющимися объектами капитального строительства). Во-вторых, вводит понятие «садового дома» (который выполняет функцию сезонного жилища, в то время как жилой дом – постоянного). Порядок признания садового дома жилым и наоборот будет установлен Постановлением Правительства РФ.

Закон отменяет многообразие организационно-правовых форм и видов юридических лиц – садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих организаций. Так, последние отнесены к товариществам собственников недвижимости (ТСН) (ст. 4 Закона) и подразделены в соответствии с назначением земельных участков в границах управляемой территории на два вида: садоводческие и огороднические товарищества. Дачные некоммерческие объединения попадают в разряд СНТ.

Как уточняют юристы, существующим объединениям, за исключением садоводческих (огороднических) кооперативов, реорганизация не потребуется. «С первого января 2019 года у нас остается две формы объединений: СНТ и ОНТ – садоводческое и огородническое некоммерческие товарищества. При этом садоводческие по сути приравнены к ИЖС, там можно и строить жилые дома, и регистрироваться в них, и постоянно проживать, и проводить коммуникации, то есть эта форма ничем не отличается от коттеджного поселка. А ОНТ – это такие «избушки на курьих ножках», на таких участках допускаются только временные хозпостройки», – комментирует юрист консалтинговой компании «В рамках закона» Анна Василянская.

До приведения уставов товариществ в соответствие с новым законом применяются положения о соответствующих некоммерческих товариществах. Но при внесении любых изменений в устав его наименование и редакция должны быть приведены в соответствие с законом. При внесении изменений в наименование корректировать правоустанавливающие и иные документы не требуется.

Таким образом, СНТ может быть преобразовано в ТСЖ при наличии следующих условий: соответствие нормам ЖК РФ; расположение территории садоводства в границах населенного пункта; на всех садовых земельных участках в границах садоводства – жилые дома.

 Уравнять в правах

 Закон также вносит ряд изменений в деятельность СНТ. Для учреждения садоводческого товарищества теперь требуется 7 человек, а не 3, как раньше. Зато учредителями могут быть все собственники участков, без возрастного ценза. Много внимания уделяется порядку внутри СНТ. Законодательство фактически уравнивает в правах членов СНТ и собственников, которые не вступали в СНТ. Последние получают право голосовать по вопросам общего имущества, знакомиться с документами о деятельности товарищества и обжаловать решения совета СНТ. Они также обязаны вносить плату за расходы на общее имущество и соблюдать решения общего собрания. «В имущественных правах «не члены» приравнены к членам, так что расходы также несут одинаково», – уточняет г-н Некрестьянов. «Остается всего два формата взносов – членские и целевые. Целевые взносы переводятся по безналичной форме расчета, смета размещается на общедоступном ресурсе и согласовывается с членами садоводческого товарищества, – разъясняет Анна Василянская. – Если раньше СНТ сталкивались с проблемой, когда ряд собственников отказывался вступать в товарищество и платить взносы, то теперь «индивидуалисты» должны будут платить взносы на равных с членами СНТ».

По мнению юриста общественной организации «Урожай» Юлии Самсоновой, при внимательном анализе отдельные положения 217-ФЗ вызывают вопросы, но в целом новый закон закладывает фундамент для прогрессивного регулирования этой сферы отношений. Так, с 1 января 2019 года строительство жилого дома на садовом участке потребует получения разрешения на строительство (садовый дом по-прежнему можно будет возвести без такого разрешения, но с соблюдением градостроительных регламентов).

«Новый закон упрощает доступ к управлению товариществом, дисциплинирует как товарищество, так и его членов, а также индивидуальных пользователей, обеспечивает прозрачность управленческих и финансовых процессов, что, на мой взгляд, выступит стимулом развития загородных территорий и инфраструктуры», – резюмирует Юлия Самсонова.

 Уточнение прав собственности

 «До 31 декабря 2020 года члены некоммерческих организаций, созданных до 1 января 2019 года для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, и члены аналогичных товариществ, созданных путем реорганизации, имеют право независимо от даты вступления в члены НКО, приобрести в собственность земельный участок для садоводства, огородничества или дачного хозяйства – без проведения торгов, бесплатно», – говорит Дмитрий Некрестьянов. Участок должен отвечать ряду условий: быть образован из земельного участка, предоставленного НКО для садоводства до дня вступления в силу 137-ФЗ («О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»); распределен потенциальному собственнику решением общего собрания НКО или другим документом, устанавливающим распределение участков в данной НКО; участок не изъят из оборота, не ограничен в нем и не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.

В случае, если участок относится к землям общего назначения, до 31 декабря 2020 года он предоставляется бесплатно в общую долевую собственность владельцев земельных участков, в границах территории садоводства или огородничества. Зарезервированные или ограниченные в обороте участки могут предоставляться в аренду. При этом размер арендной платы не может превышать размера земельного налога на данный участок.

В отношении имущества общего пользования также вступает в силу ряд новых правил: все недвижимое имущество общего пользования, приобретенное после 1 января 2019-го, будет считаться общей долевой собственностью не только членов СНТ, но и всех собственников участков в садоводстве.

Недвижимость, приобретенная СНТ до 2019 года, при единогласном решении всех собственников, безвозмездно передается в общую долевую собственность.

Предусмотрено право безвозмездной передачи имущества общего пользования (автодороги, объекты электросетевого хозяйства, водоснабжения, связи и другие) в собственность субъекта РФ или муниципалитетов. Для этого решение о передаче должно быть принято общим собранием членов СНТ (или единогласно всеми собственниками в случае общего долевого имущества); имущество может находиться в государственной или муниципальной собственности; обращение должно исходить от имени СНТ либо его членов.

СНТ могут быть образованы из земель населенных пунктов или земель сельскохозяйственного назначения. Юристы обращают внимание на то, что при формировании границ СНТ в них не могут быть включены национальные парки, земли ООПТ, сельхозугодья, земли лесного фонда и тому подобные участки и территории, включение которых не допускает закон (см. таблицу). Кроме того, образование территории СНТ не должно привести к ограничению или прекращению свободного доступа к территориям общего пользования за пределами границ СНТ. Но при этом, как уточняет Дмитрий Некрестьянов, «нигде не сказано, что доступ к водоему должен быть удобным и самым коротким. Задача собственников СНТ – обеспечить проход к водоему. Как – остается на их усмотрение».

Переходные положения закона дают собственникам участков ряд возможностей. Так, бурить артезианские скважины для хозяйственно-бытового водоснабжения до 1 января 2020 года можно без оформления специальной лицензии. При этом, для подготовки техплана потребуются подписанная председателем СНТ декларация и правоустанавливающие документы на землю.

 Расставить приоритеты

 «Лесная амнистия» уже вступила в силу, и ее преимущества очевидны – устранение двойного учета и противоречий между ЕГРН и лесными реестрами, с закреплением приоритета первого над вторыми. «Амнистия» применима в ситуациях, когда по сведениям ЕГРН участок относится к землям населенных пунктов или сельхозназначения, а также соблюдено одно из следующих условий: участок предоставлен до 8 августа 2008 года; вид разрешенного использования (ВРИ) в ЕГРН для него прописан как ведение садоводства или огородничества, строительство жилого дома; ведение личного подсобного хозяйства.

Также «амнистия» применима в случаях, если участок относится к другой категории и выбыл из госсобственности раньше 1 января 2016 года, не входит в перечень исключений (участки в границах ООПТ, территорий ОКН, если границы этих территорий были установлены до вступления 280-ФЗ в силу); если на участке отсутствуют объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы. Для участков сельхозназначения «амнистия» допустима при наличии выявленных государственным земельным надзором фактов использования не по назначению или с нарушением законодательства, а также если по истечении трех месяцев со дня выявления этих сведений в Росреестр не поступило уведомление Рослесхоза о судебном иске об оспаривании зарегистрированного права на такой участок.

«Формально, в лесу объект недвижимости существовать не может. Если раньше такая ситуация возникала, это был коллапс: получить в аренду или в собственность землю под объектом недвижимости было невозможно, хотя такое право у собственника есть. Ранее компаниям, сталкивающимся с такой проблемой, приходилось выстраивать логическую цепочку, доказывать фактическое отсутствие пересечения границ. Сейчас, даже в случае пересечения, приоритет за ЕГРН», – комментирует Дмитрий Некрестьянов.

До 1 января 2023 года Росреестр и Рослесхоз самостоятельно устраняют противоречия между реестрами на основе сведений ЕГРН. По заявлению заинтересованного лица Рослесхоз снимает лесные участки с учета (если они не внесены в ЕГРН, есть пересечение границ и договор аренды леса в отношении них прекратился). При образовании участков под объектами недвижимости в лесу границы участка утверждаются схемой размещения, в которой определяется вид разрешенного использования и категория земли. «Если вид разрешенного использования участка – ИЖС или дачное/садовое использование с категорией земли «земли лесного фонда», то категория меняется как реестровая ошибка на «земли поселений» или «земли сельхозназначения». Это очень удобно и является важным исключением из общего правила для перевода земель», – комментирует г-н Некрестьянов.

«Нормы данного Закона в определенных случаях допускают инициирование уполномоченным государственным органом спора о категории и границах земельного участка, что кардинально отличается от ранее существовавшего положения дел, когда инициатором должен был выступить заинтересованный правообладатель, а государственный орган, даже не имеющий принципиальных разногласий по границам, в силу известной инертности отказывался от внесения необходимых изменений», – комментирует преимущества 280-ФЗ Юлия Самсонова.

В генеральном плане должны быть указаны границы лесничеств и лесопарков. При подготовке границ населенного пункта в генплан участок лесного фонда может быть включен только при условии, если он граничит с населенным пунктом по всему периметру. Для границ лесных поселков и военных городков предполагается специальное регулирование.

Регламент для бывших лесных участков может быть установлен не раньше, чем через год после их включения в границы населенного пункта. До этого они носят статус «городские леса» и не могут использоваться для строительства.

Мнение

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:

– Задача закона о садоводствах – сподвигнуть собственников подготовиться к новым положениям заранее, перестроить взаимоотношения и порядок реализации проектов. Для профессиональных девелоперов, работающих по определенной процедуре (например, оформляют участки на себя или на дачное некоммерческое партнерство), это позволяет выбрать, что делать с общим имуществом. Есть девелоперы, которые предпочитают на нем зарабатывать и остаются управлять поселком, а есть те, кому проще избавиться от этих активов. Норма о переводе статуса садовых домов в жилые – очень правильная. Давно было необходимо остановиться и определить, где жилые дома, а где садовые, здесь законодатель это разъясняет. Какова будет практика – сейчас сложно сказать однозначно. Ведь даже самую правильную норму можно испортить плохим применением.

В «лесной амнистии» отдельно стоит отметить уникальную норму, которую вводит закон: даже проиграв все суды, сейчас собственник получает возможность заново оспорить решение суда. Удастся ли выиграть – неизвестно, но, по крайней мере, такой шанс дали.


РУБРИКА: Законодательство
АВТОР: Анастасия Лаптенок
ИСТОЧНИК: Строительный Еженедельник. Ленинградская область №84
МЕТКИ: СНТ