«Три кита» плывут к долгостроям
Жилой комплекс «Три кита» в Мурино становится проблемным. Сроки сдачи корпусов первой очереди сдвинулись на полгода. Застройщик – «Лидер Групп» – обещает сдать обе очереди до конца 2017 года, однако власти Ленобласти смотрят на ситуацию менее оптимистично.
На прошлой неделе заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин встретился с участниками долевого строительства ЖК «Три кита». Основная претензия граждан – срыв сроков сдачи объекта.
В ожидании окон
Строительство домов первой очереди «Трех китов», включающей в себя три корпуса, началось в 2013 году. Изначально дома, по которым заключено 1,5 тыс. договоров долевого участия, должны были сдать 1 июня текущего года. За два месяца до этого – в апреле – в Госстройнадзор от компании поступило извещение об окончании строительства. Но когда эксперты с проверкой пришли на объект, она была признана несостоявшейся – дома не были достроены. Строительство второй очереди «Трех китов», рассчитанной на пять корпусов, началось с 2014 года. По ней заключено 1706 ДДУ, срок сдачи – 31 декабря 2017 года. Но, по словам дольщика жилого комплекса Виктора Гурова, работы на объектах идут слишком медленно: «Там даже нет окон, стройка стоит, и вероятность того, что застройщик успеет сдать вторую очередь к концу года, минимальна».
«Действительно, у нас был перенос сроков сдачи. Это произошло исключительно из-за проблем с инженерными службами», – объяснила дольщикам руководитель службы заказчика ГК «Лидер Групп» Ольга Пурина. Подробности ситуации она комментировать отказалась.
Отметим, что в апреле этого года специалисты Госстройнадзора хотели отменить разрешение на строительство комплекса, так как у застройщика не было документально подтвержденных технических условий подключения к сетям водоснабжения и водоотведения. Девелопер данную информацию не подтверждал. Сейчас, по заверению представителей «Лидер Групп», все вопросы с УК «Мурино» сняты.
Интересовала дольщиков и дата подключения комплекса к теплосетям. По словам Ольги Пуриной, отопительный сезон на объекте должен начаться вовремя – на этой неделе на объект должны прийти представители «Петербургтеплоэнерго» вместе со специалистами Ростехнадзора.
Кроме того, на двух корпусах первой очереди заканчиваются внутренние отделочные работы. Некоторые квартиры комплекса приобретались дольщиками с чистовой отделкой.
Пора на стройку
Как сообщили дольщики, ответы на большинство вопросов они смогли получить только на этом совещании. «Лидер Групп» прекратила экскурсии на объект и минимизировала общение с гражданами. В компании рекомендовали отлеживать ход работ с помощью онлайн-трансляции, но, по словам дольщиков, видеокамеры передают изображение только со стройплощадки домов первой очереди.
Наладить взаимодействие с застройщиком участники долевого строительства попробовали с помощью письменных обращений. На вопрос о причине срыва сроков сдачи объекта в «Лидер Групп» ответили, что дело в «дополнительных обязательствах» перед Правительством Ленобласти. Речь идет о строительстве дорог и двух школ, которые застройщик планирует возвести в рамках комплексного освоения территорий. На это Михаил Москвин ответил, что такие обязательства не являются дополнительными. Большинство компаний строят соцобъекты, которые затем выкупает область. Так, за два года регион возместил средства на строительство шести детсадов и трех школ.
«Мы говорим об этой школе уже три года. За это время другие застройщики в данной локации уже достроили одну школу и завершают работы на второй. А у вас даже на нее проекта нет. Это говорит о разном подходе в работе», – сказал Михаил Москвин.
В связи со сложившейся ситуацией, дольщики планируют отстаивать свои права в суде с целью получения выплаты неустойки за просрочку ввода. Михаил Москвин рекомендовал им действовать менее радикально: «Я предупреждаю об опасности того, что дольщики первой очереди могут «вытащить» средства из второй и заморозить проект совсем, у нас есть такие примеры. Мы уже сейчас видим активность юристов вокруг этого объекта».
Несмотря на неспешные темпы строительства, представители «Лидер Групп» пообещали сдать обе очереди комплекса до конца действия разрешения на строительство – к 31 декабря 2017 года. Такой же дедлайн ранее объявлял и директор компании Александр Некрасов на совещании с губернатором Ленинградской области Александром Дрозденко.
Но пока ни дольщики, ни власти области оптимизма застройщика не разделяют. «Анализ ситуации подсказывает, что прогноз по вводу до нового года реалистичен только для первой очереди. Я свяжусь с руководством компании и попрошу мобилизовать усилия по достройке домов и наладить работу с дольщиками», – сказал Михаил Москвин, пообещав посетить стройплощадку вместе с дольщиками и специалистами Госстройнадзора 6 октября этого года.
Справка
ГК «Лидер Групп» основана в 1992 году в Петербурге. В 2011 году группа сформировала московское подразделение. В апреле 2017 года холдинг разделился на две части. Проекты в Москве остались за девелопером Романом Лябиховым, в Петербурге и Ленобласти – за депутатом от фракции коммунистов Госдумы РФ Александром Некрасовым.
О2 Development запускает собственное производство железобетонных изделий в Ленинградской области стоимостью 200 млн рублей. Весь объем продукции завода пойдет на строительство двух жилых комплексов застройщика.
Участок в Кировске под новое производство компания О2 Development в апреле взяла в долгосрочную аренду с правом выкупа у ОАО «Трест «Севэнергострой». На участке площадью 33,8 тыс. кв. метров к тому моменту уже находилось промышленное здание, которое было переоборудовано под линию по производству ЖБИ. Как рассказали в компании, в настоящий момент проводится закупка оборудования; проводятся работы по модернизации производственных площадей и реконструкции административного здания. Инвестиции в запуск производственной площадки составили 200 млн рублей. Первую продукцию девелопер обещает выпустить в III квартале 2014 года. Плановая мощность завода составляет 36 тыс. куб. метров в год.
В компании добавили, что единственным потребителем как минимум на 2-3 года станет сам девелопер, в частности проекты ЖК «Силы природы» на 350 тыс. кв. метров и ЖК «Моя стихия» площадью 63 тыс. кв. метров. Дело в том, что основная номенклатура продукции, которая будет выпускаться предприятием ― это плиты перекрытия и колонны, которые будут применяться в рамках запатентованной технологии строительства, основными конструктивными элементами которой являются именно эти железобетонные изделия. Речь идет о технологии монтажа плит перекрытия сборного безригельного каркаса КУБ-3V. Соглашение об исключительном праве использования этой перспективной технологии О2 Development в 2012 году заключила с разработчиком и патентообладателем российской компанией «Система-Строй». А значит использовать эту продукцию на рынке другие игроки не вправе. В компании добавили, что в дальнейшем экономия от использования собственной продукции составит 15-20% по сравнению с рыночной стоимостью.
По мнению экспертов, совмещать девелопмент и производство – это тупиковый путь развития бизнеса.
«Что касается внутреннего потребления, то опасность для компании заключается в том, что девелопмент и производство – это разные бизнесы со своими собственными темпами и загрузкой. Строителям нужно, чтобы материал был на площадке, а производству надо ритмично работать, чтобы быть постоянно загруженным. Только тогда у него будет нормальная рентабельность и экономические показатели. И в случае с не самой крупной компанией O2 Development эти темпы вполне могут разойтись – без достаточного строительного объема, без новых проектов, производство станет убыточным. В целом собственное производство - не самый правильный путь для застройщика», - уверен руководитель направления исследований промышленных рынков компании «Решение» Виталий Калашник.
С ним согласен заместитель генерального директора ЗАО «Проммонолит» Михаил Бизяев: «Вряд ли в нынешних условиях выгодно создавать свои собственные производства. Когда строитель под реализацию какого-то проекта закладывает инвестиции в отдельное производство, это скажется на стоимости проекта». Кроме того, по мнению эксперта, развитие собственных линий сегодня излишне – рынок ЖБИ в городе и области находится на подъеме и этой продукции сегодня в избытке. «Собственное производство не гарантирует цену ниже рыночной», - заявил Михаил Бизяев.
Летний период на рынке первичного жилья традиционно характеризуется падением спроса. Для поддержания темпов продаж застройщики предлагают покупателям сезонные скидки. В этом году различные акции стартовали уже в мае.
Эксперты отмечают, что объем продаж первичной недвижимости в мае снизился в среднем на 15-20%. Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака», считает, что по сравнению с апрелем можно говорить и о 30% падении спроса.
«Сложившаяся ситуация аналитиками оценивается как нормальная для начала сезона. Спад покупательского спроса вызван длительными майскими праздниками, окончанием волны инвестирования в недвижимость и началом сезона отпусков», – говорит Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar.
Евгений Семенов, директор по продажам «К-55», добавляет, что падение спроса помимо фактора сезонности зависит и от степени готовности дома, позиционирования объекта и конкуренции в данной локации.
Вслед за падением спроса вниз пошли и цены, хотя о значительном понижении речи не идет. Катерина Гусева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости АН «АРИН», отмечает еще одну тенденцию: «Застройщики, увидев ажиотажный спрос и очереди в отделы продаж, начали повышать стоимость квадратного метра. Поэтому в апреле мы увидели следующую ситуацию: сомневающийся клиент начал выбирать «вторичку». Дело в том, что на вторичном рынке можно было купить полноценную «однушку» за те деньги, которые стоила студия в строящемся доме. Когда застройщики поняли, что число желающих купить квартиру в новостройке стало падать, они среагировали на это понижением цен. Именно поэтому в конце апреля и начале мая многие застройщики стали проводить различные акции и распродажи квартир».
По словам Натальи Агрэ, директора по маркетингу и продажам ООО «КВС», цены на квартиры в домах эконом-класса незначительно снизились, а в комфорт-классе, наоборот, подросли примерно на 0,8-1%. «Оснований для снижения стоимости жилья в районах с развитой социальной и транспортной инфраструктурой нет», – полагает госпожа Аргэ.
Эксперты рынка говорят, что есть покупатели, которые целенаправленно ждут сезонных акций застройщиков. Так, в период акций компании при покупке жилья дарят место в паркинге, снижают стоимость квартир, максимальная скидка на квартиру может достигать 15%, рассказывает Полина Яковлева.
По мнению Евгения Семенова, при прочих равных условиях клиенту всегда интересен денежный эквивалент скидки. «Акции вроде 10, 15 и даже 20%, как правило, распространяются на определенный перечень квартир. Он далеко не всегда устраивает покупателя, так как выбор по факту ограничен», – отмечает господин Семенов.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой», рассказал еом, что с 5 июня компания запустила ряд акций. «Часть спецпредложений представляют собой льготные условия покупки, как, например, «Квартира в рассрочку за 30 тыс. рублей в месяц». Акция «Скидка 1% при покупке квартиры в ипотеку» приурочена к аккредитации Сбербанком четвертого пуска третьей очереди «Нового Оккервиля». Помимо скидки на квартиру клиент может получить льготную процентную ставку по кредиту в размере 11,5% годовых в рублях. Также этим летом мы вывели в продажу два типа квартир – «еврооднушка» площадью 30,03 кв. м за 2,35 млн рублей и «евродвушка» площадью 41,85 кв. м за 3,2 млн рублей. Эти предложения будут интересны молодым семьям, клиентам, которые покупают свою первую квартиру, иногородним студентам и пр.», – поделился данными господин Гражданкин.
У «КВС» единственная промоакция действует на ЖК «Амазонка» в Кронштадте. При покупке 3- и 4-комнатной квартиры компания дарит дольщику машино-место в подземном паркинге, рассказала госпожа Аргэ.
Акцию этим летом объявила и компания «БФА-Девелопмент». Она проходит на объекте «Огни залива» и касается квартир-студий. «В рамках данной акции мы предлагаем покупку жилья на условиях рассрочки, где первоначальный взнос составит 500 тыс. рублей, а остальная сумма оплачивается ежеквартальными равными платежами на условиях беспроцентной рассрочки до 2016 года без удорожания квартиры», – пояснила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».